Cổ phiếu bất động sản 'lạc nhịp'

Thị trường chứng khoán Việt Nam trong năm 2026 ghi nhận sự tích cực khi VN-Index liên tục đạt các đỉnh cao mới. Đà tăng của chỉ số được hỗ trợ bởi mức thanh khoản cải thiện và sự dẫn dắt của các nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn như ngân hàng, chứng khoán và một số ngành hưởng lợi từ chu kỳ hồi phục kinh tế. Tuy nhiên, trái ngược với bức tranh chung, nhóm cổ phiếu bất động sản lại cho thấy diễn biến kém sôi động, thậm chí “lạc nhịp” rõ rệt so với đà tăng của chỉ số chính.

Dữ liệu cho thấy, tính từ đầu năm 2026, chỉ số các cổ phiếu bất động sản đã giảm 6,95%, ngược pha với chỉ số VN-Index (tăng 3,46%). Tuy nhiên, diễn biến lạc nhịp này thực tế đã kéo dài từ trước đó nếu loại trừ ảnh hưởng của nhóm cổ phiếu Vingroup.

Xét trong 1 tháng gần nhất, nhóm bất động sản tăng 13,4%, thấp hơn một chút so với đà tăng của VN-Index (14,16%). Trong đó, chủ yếu nhờ vào sự hỗ trợ của các cổ phiếu VIC (+13,57%) và VHM (+36,22%); ngược lại, hàng loạt cổ phiếu địa ốc giảm điểm mạnh như TCH (-7,83%), PDR (-5,91%), CRV (-7,51%), VPI (-7,97%)…

Lý giải về sự “lạc nhịp” của cổ phiếu địa ốc, nhiều nhà đầu tư nhìn nhận nguyên nhân quan trọng tới từ thông tin Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng với bất động sản.

Các thông tin từ cuộc họp Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết từ năm 2026 sẽ tăng cường kiểm soát, hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Điều này càng khiến nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ cổ phiếu địa ốc, và khiến áp lực giảm điểm nhóm này càng tăng.

Bên cạnh đó, thông tin về việc triển khai định danh bất động sản từ ngày 1/3, tiến tới sử dụng mã định danh để kiểm soát giao dịch, thuế và các hoạt động liên quan cũng tác động mạnh đến tâm lý thị trường.

Ngoài ra, mặt bằng lãi suất tăng cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Ông Nguyễn Anh Quân, Chuyên gia tư vấn và nghiên cứu đầu tư DNSE nhận định với chi phí vay cao hơn, tốc độ bán hàng chậm khiến lượng lãi vay được vốn hóa lớn và biên lợi nhuận doanh nghiệp giảm vào giai đoạn ghi nhận doanh thu.

Cùng với đó, việc tăng lãi suất tiền gửi cũng khiến chi phí vốn cao hơn, từ đó tạo sức ép lên các ngân hàng có nhiều khoản cho vay bất động sản hoặc vay trung, dài hạn. Điều này khiến dòng tiền trên thị trường chứng khoán trở nên thận trọng hơn, nhà đầu tư giảm sử dụng đòn bẩy khi chi phí vay ký quỹ tăng.

Ở góc nhìn của mình, ông Trần Tuấn Minh – CEO CTCP Đầu tư tài chính TVI chỉ ra sau khi bảng giá đất mới được triển khai cùng hàng loạt dự án được khơi thông, thu ngân sách từ đất lên mức kỷ lục 575 ngàn tỷ trong 2025 (tương đương 4,5% GDP) bằng cả 3 năm trước cộng lại.

Theo ông Minh, điều này đồng nghĩa sẽ có 3 nhóm liên quan trực tiếp gồm: Người chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ có giá chuyển đổi rất cao; chủ đầu tư sẽ không còn nhiều lợi nhuận khi chi phí đất của dự án đột biến. Không chỉ bởi chi phí đất, vốn bỏ ra cũng phải lớn để có dự án, khiến chi phí lãi vay tăng mạnh; người mua nhà dự án sẽ phải chịu một phần giá nhà có "chi phí đẩy" này.

“Như vậy, doanh nghiệp địa ốc sẽ gặp khó nếu không vững tài chính, vị trí dự án không đẹp”, ông Minh phân tích.

Một số chuyên gia nhìn nhận những động thái của cơ quan quản lý sẽ giúp thị trường bất động sản trong trung và dài hạn trở nên bền vững hơn.

Ông Trương Hiền Phương - Giám đốc cấp cao CTCP Chứng khoán KIS Việt Nam nhận định việc kiểm soát không có nghĩa là không cho vay. Điều này nghĩa là nhà băng vẫn cấp vốn tín dụng cho các doanh nghiệp địa ốc đáp ứng tiêu chí về tài sản thế chấp, tính khả thi triển khai dự án, minh bạch, sức mạnh dòng tiền… Việc hạn chế ở đây là với các đơn vị hoạt động không hiệu quả, chưa minh bạch…

“Tôi cho rằng đây là những động thái cần thiết để đưa thị trường bất động sản trở về trạng thái cân bằng sau một năm 2025 bùng nổ”, ông Phương nói.

Tương tự, các chuyên gia Chứng khoán Yuanta Việt Nam cho rằng chính sách tín dụng năm 2026 không phải là sự điều chỉnh thu hẹp cho thị trường bất động sản như những lo ngại ban đầu. Việc giảm hệ số nhân từ 3,5% xuống 2,6% và áp trần tốc độ tăng trưởng bất động sản là những bước đi kỹ thuật cần thiết để đưa thị trường trở về trạng thái cân bằng. Chứng khoán Yuanta Việt Nam ước tính dòng vốn vào bất động sản năm 2026 vẫn duy trì mức cao, khoảng 749 nghìn tỷ đồng, đảm bảo đủ thanh khoản cho các hoạt động cơ bản.

Chọn lọc kỹ cổ phiếu bất động sản

Nói với Nhadautu.vn, nhiều chuyên gia cho rằng cổ phiếu bất động sản đã rơi vào vùng quá bán. Cộng với KQKD có xu hướng hồi phục, việc thị giá nhóm này giảm sâu được coi là cơ hội giải ngân đầu tư trong trung và dài hạn.

KBSV cho rằng định giá P/B trung bình của một số doanh nghiệp địa ốc đã ở mức thấp hơn P/E trung bình 5 năm. Đơn vị này cũng kỳ vọng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản năm 2026 sẽ tăng trưởng tích cực từ cải thiện nguồn cung nhờ: Xu hướng tháo gỡ pháp lý, hoàn thiện cơ chế đối với thị trường bất động sản; thúc đẩy hoàn thiện hạ tầng giao thông kết nối, mở ra nhiều cơ hội phát triển; và lãi suất duy trì ở mức phù hợp để hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế.

Kết hợp với mức định giá thấp, KBSV khuyến nghị nhà đầu tư có thể xem xét và lựa chọn những doanh nghiệp có triển vọng tốt với quỹ đất sạch lớn, đầy đủ pháp lý, khả năng triển khai dự án mạnh và cơ cấu tài chính an toàn.

Chứng khoán SHS lại nhấn mạnh vào sự phân hóa của thị trường bất động sản năm 2026. Đơn vị này nhìn nhận thị trường đứng trước một giai đoạn chuyển pha khi nguồn cung vào quỹ đạo tăng mạnh, trong khi nhu cầu phục hồi không tương xứng, tạo nên trạng thái phân hóa cao và kỷ luật thị trường lớn hơn nhiều so với giai đoạn 2020– 2022.

SHS cho rằng 2026 sẽ là năm thị trường vận hành theo nguyên tắc lựa chọn: dự án nào pháp lý chắc, tiến độ thật và sản phẩm đúng nhu cầu sẽ bán được; phần còn lại phải cạnh tranh bằng chính sách và giá hiệu dụng.

“Tiêu chí lựa chọn cổ phiếu bất động sản không còn là “có quỹ đất lớn” mà là khả năng thương mại hóa quỹ đất đúng thời điểm: doanh nghiệp nào có dự án mở bán mới tại khu vực nhu cầu thực cao (đặc biệt các đô thị lõi/ vành đai có hạ tầng hoàn thiện), đồng thời có các dự án chuẩn bị bàn giao năm tới để đảm bảo lợi nhuận trong bối cảnh chi phí đất và chi phí vốn có thể tăng, sẽ là nhóm dẫn dắt kết quả kinh doanh 2026”, theo SHS.

Tuy vậy, nhiều nhà đầu tư lại cho rằng bất chấp những triển vọng tích cực, định giá thấp, sự “lạc nhịp” của cổ phiếu bất động sản với VN-Index trong ngắn hạn vẫn có thể kéo dài.

Trong bối cảnh hiện tại, dòng tiền đang ưu tiên các nhóm ngành có catalyst rõ ràng như các doanh nghiệp nhà nước, công nghệ, ngân hàng quốc doanh… Do đó, các cổ phiếu này sẽ hút mạnh dòng tiền trên thị trường. Điều này sẽ khiến dòng tiền có xu hướng rời bỏ các nhóm ngành khác, trong đó có cả bất động sản.

Vì vậy, sự vận động của nhóm bất động sản được dự báo sẽ chỉ dừng lại ở mức hỗ trợ, phục hồi kỹ thuật và chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường địa ốc và kết quả kinh doanh quý IV/2025.