[Café Cuối tuần] 'Lỗ hổng' gây chảy máu nguồn lực đất đai?
Hãy thử tưởng tượng tại các khu đất "kim cương" đang là dự án Tràng Tiền Plaza, khách sạn Metropole... sát cạnh Bờ Hồ, khi hết thời hạn thuê đất, Nhà nước thu hồi để lựa chọn nhà đầu tư dự án mới nhưng không đấu giá mà "chỉ định" trực tiếp, chủ đầu tư nộp tiền thuê đất theo bảng giá đất hằng năm...

Tận dụng nguồn lực đất đai hiệu quả đang là vấn đề gây tranh cãi. Ảnh: PV
Viễn cảnh trên khiến không ít người băn khoăn, lo ngại, đặc biệt ở vị thế của cán bộ, công chức trong các cơ quan quản lý. Liệu người có thẩm quyền có thể ký các quyết định về lựa chọn nhà đầu tư, về cho thuê đất, về giá đất... khi không áp dụng cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất? Về phía người dân, viễn cảnh trên cũng dấy lên lo ngại về nguy cơ "chảy máu" nguồn lực đất đai nếu những khu đất thương mại, dịch vụ tại các vị trí đắc địa, ở trung tâm các đô thị lớn, sẽ được giao không qua đấu giá mà sẽ áp dụng cơ chế chỉ định và ấn định giá thuê theo bảng giá đất.
Câu chuyện này rất có thể sẽ xảy ra kể từ tháng 01/2025, khi quy định mới của Luật Đất đai năm 2024 phát sinh hiệu lực (thậm chí có thể đến sớm hơn nếu Quốc hội thông qua Nghị quyết cho phép luật có hiệu lực sớm từ tháng 7/2024).
Biến đất đai thành "con gà đẻ trứng vàng"
Ngày 18/01, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều chính sách đổi mới nhằm biến đất đai trở thành nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội, tạo động lực để nước ta trở thành quốc gia phát triển có thu nhập cao.
Luật Đất đai 2024 được xây dựng dựa trên nền tảng chính trị là Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng với một nhiệm vụ quan trọng là "Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước".
Bám sát Nghị quyết 18, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng các trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm, giới hạn thuê đất trả tiền một lần. Chỉ có 3 nhóm trường hợp được lựa chọn thuê đất trả tiền một lần. Nhóm 1 là các dự án sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản... Nhóm 2 là các dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp... Nhóm 3 là các dự án xây dựng công trình công cộng để kinh doanh; sử dụng đất thương mại dịch vụ cho hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng.
Các dự án sản xuất, kinh doanh khác sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm). Đây là một chủ trương đúng đắn và phù hợp với bản chất của các loại đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh - thường được coi là "gà đẻ trứng vàng". Khi trao loại tư liệu sản xuất này cho doanh nghiệp, Nhà nước không chỉ trông đợi khoản tiền thuê đất mà doanh nghiệp nộp mà kỳ vọng lớn hơn là doanh nghiệp sẽ bỏ vốn tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị cho xã hội, gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm... cho người dân, tạo động lực dẫn dắt sự phát triển.
Không những thế, việc yêu cầu các loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp cơ bản phải thuê đất trả tiền hằng năm còn giúp chấm dứt hiện tượng "ôm đất", "găm giữ đất" bởi nếu nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê, doanh nghiệp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dù chưa đầu tư gì. Ngược lại, nếu phải thuê đất trả tiền hằng năm thì chủ đất không được chuyển nhượng đất mà chỉ được bán hoặc cho thuê tài sản trên đất sau khi đã đầu tư xây dựng hoàn thiện. Việc thuê đất trả hằng năm khiến người sử dụng đất phải sớm đầu tư xây dựng công trình để đưa đất vào sử dụng.
"Khoảng trống" trong thuê đất trả hằng năm
Liên quan đến loại hình đất thuê trả tiền hằng năm, bên cạnh những ưu việt đã chỉ ra thì vẫn còn những vấn đề cần bàn luận để đảm bảo tính hiệu quả, khả thi trong triển khai thực hiện.
Thứ nhất, Điều 125 Luật Đất đai 2024 chỉ quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần; không quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất khi cho thuê đất trả tiền hằng năm. Mặt khác, ở Điều 124 cũng không quy định việc cho thuê đất trả tiền hằng năm mặc nhiên không thông qua đấu giá, đấu thầu. Như vậy đã có "khoảng trống pháp luật", không xác định được việc Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm thì có phải thông qua đấu giá hay không (trường hợp đất sạch do Nhà nước quản lý).
Nghiên cứu các quy định khác tại Luật Đất đai 2024, có thể nhận thấy mục đích của nhà làm luật là quy định việc cho thuê đất trả tiền hằng năm sẽ không cần thông qua đấu giá, đấu thầu. Cụ thể tại điểm b khoản 1 Điều 159 quy định giá đất trong bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm. Như vậy, giá đất trong bảng giá đất (ban hành hằng năm) sẽ được áp dụng để tính tiền thuê đất cho mọi trường hợp thuê đất trả hằng năm. Với mức tiền thuê đất đã được ấn định sẵn (lấy theo bảng giá đất) thì bất kỳ chủ thể nào sử dụng đất cũng trả tiền thuê như nhau, do đó không cần thiết phải đấu giá?
Nếu áp dụng pháp luật theo hướng này sẽ rất đáng lo ngại (điển hình như ví dụ tại các khu "đất vàng", "đất kim cương" đã nêu ở phần đầu bài viết). Bởi bảng giá đất được xây dựng cho địa bàn toàn tỉnh, thành phố thuộc trung ương, không phải giá đất cụ thể nên rất khó bảo đảm bảng giá đất có thể bám sát giá đất giao dịch trên thị trường, đặc biệt với các khu đất ở vị trí đắc địa. Do đó, việc người thuê đất trả hằng năm chỉ phải trả tiền thuê theo giá đất trong bảng giá đất có nguy cơ gây thất thoát ngân sách. Mặt khác, quy định này cũng tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực, do Nhà nước được cho thuê đất mà không qua đấu giá, đấu thầu nên có thể xuất hiện sự ưu ái cho các doanh nghiệp "thân quen". Với tiền thuê đất rẻ, các doanh nghiệp "sân sau" có thể được tiếp cận hàng loạt khu đất giá trị cao để xây dựng công trình khách sạn, siêu thị... và cho thuê lại để kiếm lời.
Đây là vấn đề lớn, hệ trọng, cần được cấp có thẩm quyền đưa ra phương án giải quyết thấu đáo bởi như đã nêu, các loại đất sản xuất, kinh doanh chủ yếu sẽ phải áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hằng năm. Nguồn lực quan trọng này cần phải được phân bổ theo cơ chế thị trường, trên nguyên tắc cạnh tranh để đảm bảo tính minh bạch, phát huy hiệu quả sử dụng đất.
Vấn đề thứ hai, quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 05 năm; chu kỳ tiếp theo tăng không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) của 05 năm trước đó là chính sách "an dân" cần thiết, giúp doanh nghiệp yên tâm bỏ vốn đầu tư, tạo lập tài sản trên đất thuê, nhưng lưu ý rằng mức tiền thuê đất này sẽ được thu thập để tham chiếu khi định giá đất các thửa đất tương tự ở khu vực lân cận (ví dụ nếu định giá đất theo phương pháp so sánh). Việc khống chế mức tiền thuê đất liệu có khiến giá đất xác định không phản ánh được tính thị trường?
Ví dụ, năm 2025, doanh nghiệp X thuê đất thương mại, dịch vụ để xây khách sạn A với đơn giá 1 triệu đồng/m2/năm cho kỳ 2025-2030; đến kỳ 2030-2035 thì doanh nghiệp X được tính đơn giá tăng tối đa không vượt quá tổng CPI 5 năm trước, ví dụ tổng CPI 5 năm là 10% thì đơn giá thuê đất kỳ 2030-2035 của khách sạn A không quá 1,1 triệu đồng/m2/năm; đơn giá này thường không phản ánh thị trường (do bị khống chế mức trần không vượt quá 10% kỳ trước).
Tuy nhiên cùng năm 2030 có khách sạn B lân cận được cho chủ đầu tư Y thuê đất với vị trí, quy mô tương tự, khi đó liệu mức giá 1,1 triệu đồng/m2/năm của khách sạn A có được sử dụng làm dữ liệu đầu vào để định giá đất cho khách sạn B không? Nếu sử dụng thì sẽ dẫn đến đơn giá thuê đất của khách sạn B có nguy cơ xa rời mặt bằng thị trường.
Quy định mới của Luật Đất đai là bảo vệ người đang thuê đất trả tiền hằng năm bằng cách ổn định giá đất để "an dân" nhưng giá đất (có tính đến yếu tố bình ổn) đó vô hình trung lại được tham chiếu để định giá đất cho những quan hệ cho thuê đất mới. Lưu ý Luật Đất đai 2013 có quy định: "Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau". Luật Đất đai 2024 mặc dù đã bỏ nội dung này nhưng đây là nguyên tắc thị trường sẽ được áp dụng, kể cả không nêu trong luật.
Như vậy với đất thuê trả hằng năm, có thể hình thành chuỗi domino khiến nguyên tắc định giá đất theo thị trường không đạt được?
- Cùng chuyên mục
Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài tổ chức Diễn đàn Hợp tác đầu tư công nghiệp Á - Âu
Hôm nay 11/6, Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) sẽ tổ chức Diễn đàn Hợp tác đầu tư công nghiệp Á – Âu nhằm góp phần thúc đẩy hợp tác đầu tư giữa các doanh nghiệp châu Âu, Trung Quốc với các doanh nghiệp Việt Nam.
Sự kiện - 11/06/2025 06:45
Việt Nam, Pháp ký thỏa thuận về năng lượng, khoáng sản
Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định hợp tác giữa hai nước có nhiều tiềm năng phát triển, nhất là trong các lĩnh vực hợp tác mà Pháp có thế mạnh và Việt Nam có nhu cầu.
Sự kiện - 11/06/2025 06:44
Nữ Phó Chủ tịch Vingroup: VinFast hỗ trợ đặc biệt cho các doanh nghiệp trong nước
Để đạt mục tiêu tỷ lệ nội địa hóa đạt 80% vào năm 2026, VinFast sẽ mở rộng chuỗi cung ứng nội địa, với các điều kiện hỗ trợ đặc biệt dành cho các doanh nghiệp trong nước.
Sự kiện - 10/06/2025 10:13
Chính phủ yêu cầu làm rõ nguyên nhân tăng giá bất động sản
Thường trực Chính phủ yêu cầu các Bộ, ngành, địa phương làm rõ ngay các nguyên nhân làm tăng cơ cấu giá bất động sản; khẩn trương có phương án giảm các thành tố làm tăng giá, tăng khả năng tiếp cận bất động sản nhiều hơn và tăng nguồn cung.
Sự kiện - 10/06/2025 08:25
'Báo chí Hà Tĩnh cần xác lập vai trò tiên phong trong công cuộc chuyển đổi số toàn diện'
Sáng 9/6, Tỉnh ủy, HĐND, UBND, Ủy ban MTTQ tỉnh Hà Tĩnh long trọng tổ chức lễ kỷ niệm 100 năm Ngày Báo chí Cách mạng Việt Nam (21/6/1925 - 21/6/2025).
Sự kiện - 09/06/2025 14:36
Thủ tướng: Việt Nam sẵn sàng tham gia, dẫn dắt trong các cơ chế hợp tác về biển
Nhân dịp tham dự tham dự Hội nghị UNOC 3 tại Nice, Cộng hòa Pháp, nhận lời mời của Hoàng thân Monaco Albert II, Thủ tướng Phạm Minh Chính cùng Đoàn đại biểu cấp cao Việt Nam đã tham dự Diễn đàn Kinh tế và Tài chính xanh tại Công quốc Monaco.
Sự kiện - 09/06/2025 07:06
Đầu tháng 7 sẽ công bố sáp nhập Quảng Nam và TP. Đà Nẵng
Thông tin được công bố tại Hội nghị giữa Ban Chấp hành Đảng bộ TP. Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam để cho ý kiến về xây dựng văn kiện Đại hội lần thứ XXIII Đảng bộ TP. Đà Nẵng mới, nhiệm kỳ 2025-2030 diễn ra vào ngày 6/6.
Sự kiện - 08/06/2025 10:53
Lãnh đạo UBND cấp xã mới cần có những yêu cầu nào ?
Lãnh đạo, quản lý UBND cấp xã mới phải đáp ứng được các yêu cầu của Bộ Chính trị, có năng lực lãnh đạo, kinh nghiệm quản lý nhà nước, có tư duy đổi mới, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm.
Sự kiện - 08/06/2025 06:47
[Cafe Cuối tuần] Nhà ở xã hội: Cơ hội thực - Thể chế mới
Trong suốt nhiều năm qua, phát triển nhà ở xã hội luôn là một chủ trương đúng, mang đậm tính nhân văn, nhưng lại triển khai rất chật vật. Nguyên nhân không chỉ nằm ở thiếu vốn hay vướng mắc về quỹ đất, mà sâu xa hơn là thiếu một thể chế đủ cởi mở, đủ khích lệ để khu vực tư nhân thật sự nhập cuộc.
Sự kiện - 07/06/2025 10:30
Nguyên Chủ tịch Tập đoàn Cao su Trần Ngọc Thuận bị khai trừ Đảng
Ban Bí thư đã quyết định khai trừ ra khỏi Đảng đối với ông Trần Ngọc Thuận, nguyên Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam.
Sự kiện - 06/06/2025 20:23
Việt - Mỹ ký thêm thỏa thuận nông sản 600 triệu USD
Tiếp tục chuyến công tác ở Mỹ, phái đoàn do Bộ trưởng Nông nghiệp và Môi trường Đỗ Đức Duy dẫn đầu đã ký các thỏa thuận hợp tác thương mại nông sản trị giá 600 triệu USD.
Sự kiện - 06/06/2025 06:45
'Cấm mua, bán dữ liệu cá nhân'
Dự thảo Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân tiếp thu, bổ sung nhiều hành vi nghiêm cấm dữ liệu cá nhân trong đó có cấm mua, bán.
Sự kiện - 05/06/2025 14:21
Thủ tướng chỉ đạo tiếp tục đẩy mạnh cao điểm đấu tranh ngăn chặn, đẩy lùi buôn lậu, gian lận thương mại
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện 82/CĐ-TTg ngày 4/6/2025 về tiếp tục đẩy mạnh cao điểm đấu tranh ngăn chặn, đẩy lùi tình trạng buôn lậu, gian lận thương mại, hàng giả, xâm phạm quyền sở hữu trí tuệ.
Sự kiện - 05/06/2025 08:43
Báo VietNamNet trực thuộc Bộ Dân tộc và Tôn giáo
Chính phủ ban hành Nghị định quy định Báo VietNamNet về trực thuộc Bộ Dân tộc và Tôn giáo.
Sự kiện - 04/06/2025 18:48
Thủ tướng: Vướng về thể chế thì 'khó đến mấy cũng phải tháo gỡ'
Với các khó khăn, vướng mắc về thể chế, pháp luật, tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 5, Thủ tướng yêu cầu dứt khoát phải tháo gỡ, "khó mấy cũng phải tháo gỡ", để biến thể chế thành lợi thế cạnh tranh. Đồng thời, dành thêm hơn 20.000 tỷ đồng, bảo đảm đủ ít nhất 3% ngân sách cho khoa học công nghệ.
Sự kiện - 04/06/2025 14:34
Kịch bản nào cho tăng trưởng kinh tế Việt Nam đến năm 2045?
Bám sát mục tiêu tăng trưởng 2 con số trong giai đoạn 2026-2030, các chuyên gia vừa đưa ra nhận định về các kịch băn tăng trưởng kinh tế Việt Nam đến năm 2045.
Sự kiện - 04/06/2025 10:43
- Đọc nhiều
-
1
Ai hưởng lợi nếu đánh thuế bất động sản?
-
2
HoREA: Thủ tục làm nhà ở xã hội giảm hơn 1.000 ngày
-
3
Mối liên hệ giữa gia tộc Chearavanont giàu thứ nhì ở châu Á và C.P Việt Nam
-
4
Các tỷ phú nói gì sau vụ bất hòa giữa ông Trump và Elon Musk
-
5
Cổ phiếu Tesla mất 150 tỷ USD giá trị sau cuộc tranh cãi Trump-Musk
Đáng đọc
- Đáng đọc
Tổng Bí thư Tô Lâm: 'Bộ tứ trụ cột' để giúp đất nước cất cánh
Sự kiện - Update 3 week ago
Thủ tướng: Cần truyền cảm hứng cho doanh nhân cống hiến vì đất nước
Sự kiện - Update 3 week ago
Chuyên gia: Không nên quá ‘hoảng loạn’ với con số thuế 46% từ Mỹ
Tài chính - Update 2 month ago