Bong bóng bất động sản: Có đáng lo ngại?

Tại Hội thảo "Sốt bất động sản: Cơ hội và rủi ro" được chuyên trang điện tử CafeLand (Thuộc Tạp chí Nhà Đầu Tư) tổ chức ngày 29/6, Tiến sĩ, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng các cơn sốt đất ở nhiều địa phương trên cả nước từ đầu năm đến nay là bất thường, có nguy cơ xảy ra một cuộc bong bóng bất động sản.

"Giá đất một số địa phương tăng đến 100% trong vòng một năm qua. Đây là dấu hiệu rõ ràng nhất của một bong bóng bất động sản. Nguồn cầu chủ yếu từ đầu cơ, đặc biệt tại ba địa phương dự kiến trở thành đặc khu, khiến nguồn cung tăng theo. Đến một thời điểm, khi nguồn cầu chững lại thì cuộc khủng hoảng sẽ xảy đến. Đây là kịch bản đã diễn ra trong khủng hoảng thị trường giai đoạn 2007-2010", TS Nguyễn Trí Hiếu cho hay.

Bài liên quan

Chưa có dấu hiệu “bong bóng”, vẫn phải kiểm soát chặt tín dụng bất động sản

Đồng quan điểm, PGS-TS Trần Đình Thiên cũng cảnh báo về những chỉ dấu về một cuộc suy thoái có tính chu kỳ 10 năm: "FDI hiện nay của chúng ta tăng nhanh, rồi chứng khoán dù giảm mấy tháng trở lại nhưng vẫn vượt lên mạnh so với cách đây một năm, nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản cũng rất lớn. Ba yếu tố này tổ hợp với nhau hoàn toàn có thể tạo ra một cuộc khủng hoảng trong thị trường địa ốc".

Tuy nhiên, TS. Thiên chỉ ra rằng thận trọng là cần thiết, song không cần quá bi quan, bởi Chính phủ và các cơ quan chức năng đã học được nhiều kinh nghiệm từ cuộc suy thoái trong quá khứ, từ đó đang xây dựng các kịch bản thiết thực nhằm đối phó với các khả năng có thể xảy ra. TS. Trần Đình Thiên cũng cho rằng bản thân nền kinh tế dù còn rất nhiều vấn đề, dù vậy đã mạnh hơn đáng kể so với giai đoạn trước.

"Năm 2017, kinh tế tăng trưởng mạnh trong nửa cuối năm. Trong bối cảnh giải ngân đầu tư công rất chậm, thì đâu là động lực chính của nền kinh tế, nếu không phải là kinh tế tư nhân? Khu vực tư nhân ngày càng trở thành bộ phận chủ đạo, quan trọng nhất của nền kinh tế. Chính phủ cũng đã và đang triển khai các gói chính sách thiết thực nhằm thúc đẩy kinh tế tư nhân".

Về phần mình, TS. Võ Trí Thành nhận định cần đánh giá thị trường bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung trong bối cảnh tổng thể toàn cầu.

Ông phân tích: "Viễn cảnh một cuộc chiến tranh thương mại giữa Mỹ cùng đồng minh với Trung Quốc là nguy cơ đối với nền kinh tế Việt Nam. Căng thẳng giữa các cường quốc này thời gian qua đã khiến thị trường chứng khoán toàn cầu mất hàng nghỉn tỷ USD. Do vậy, không thể nói Việt Nam không bị ảnh hưởng. Rồi khả năng tăng lãi suất của FED, các chính sách bất định của Tổng thống Mỹ Trump, tất các các yếu tố này đều tác động mạnh tới nền kinh tế Việt Nam cũng như thị trường bất động sản trong nước".

Với thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam, TS Võ Trí Thành nhận định có những diễn biến bất thường, chủ yếu ở kênh giao dịch thứ cấp, hay còn được gọi là kênh đầu cơ: "Giao dịch thứ cấp về bản chất là tích cực, tạo ra thanh khoản cho thị trường. Tuy nhiên nếu tỷ trọng giao dịch vượt trên 40% thì cần phải cẩn thận".

Dù giữ quan điểm thận trọng, ông Võ Trí Thành vẫn đánh giá bất động sản là lĩnh vực cực kỳ quan trọng trong nền kinh tế, là động lực tăng trưởng, là ngành có hệ số lan toả và hệ số kéo các lĩnh vực khác của nền kinh tế rất cao. Bởi vậy, không nên có cái nhìn tiêu cực đối với bất động sản, mà phải đánh giá toàn diện qua đó có cách tiếp cận hợp lý.

"Trên thực tế, khác với thời điểm cách đây 10 năm, tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản đã được kiểm soát đáng kể. Ngân hàng Nhà nước liên tục phát đi những tín hiệu như giảm tăng trưởng tín dụng từ 18% về 17%, giới hạn nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn hay vừa qua là nâng hệ số rủi ro tín dụng đối với các khoản vay bất động sản".

Tranh luận về vấn đề này, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu cho rằng cơ quan quản lý có phần mâu thuẫn khi vừa ban hành các chính sách siết chặt thị trường bất động sản, tuy nhiên lại tiếp tục duy trì chính sách nới lỏng tiền tệ, yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay. Điều này khiến tín dụng chảy vào bất động sản chưa hẳn đã giảm đi như mong muốn. Bên cạnh đó, hiện nay một phần lớn tín dụng cho vay mua nhà không với mục đích kinh doanh thì không được các ngân hàng xếp vào lĩnh vực cho vay bất động sản, mà xếp vào tín dụng tiêu dùng, dẫn tới trích lập rủi ro thấp hơn.

Theo cách tính này, Tiến sĩ Hiếu cho hay cho vay bất động sản có thể chiếm tới 20% tổng tín dụng của cả nền kinh tế, so với con số 7,5% báo cáo hiện nay.

Bài liên quan

'Khó kết luận có bong bóng bất động sản hay không'

Năm 2018 liệu có 'bong bóng' bất động sản?

Chuyên gia: Chưa cần lo về bong bóng bất động sản

Viện phó CIEM: Đã có 8/10 dấu hiệu của bong bóng bất động sản