Bộ Xây dựng đề xuất mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều nhà, đất

Ngày 27/11, Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản 2024.

Phát biểu tại Diễn đàn, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Thị trường bất động sản năm 2024 dù còn nhiều khó khăn nhưng về cuối năm đã có sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ đặc biệt là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Theo đó, tình hình thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm dần phục hồi, về nguồn cung, có chuyển biến tích cực. Hiện nay, cả nước triển khai được 2.254 dự án với tổng số 1,2 triệu căn hộ, lô, đất nền. Về nhà ở xã hội có 622 dự án đã và đang triển khai với quy mô khoảng 565.177 căn.

Về giá giao dịch, một số địa phương có xu hướng tăng cục bộ tại một số vị trí, một số loại hình. Bộ Xây dựng đã làm việc cùng với Bộ Tài nguyên Môi trường, một số địa phương, hiện nay giá đã cải thiện tích cực hơn, cơ bản tăng 25%/năm.

Theo ông Hoàng Hải, mặc dù các Luật liên quan được ban hành và có hiệu lực thi hành song vẫn còn một số hạn chế do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành. Bộ Xây dựng đã và sẽ thực hiện một số giải pháp cụ thể, gồm:

Thứ nhất, tổ chức triển khai tập huấn, phổ biến để thực hiện có hiệu quả các quy định Luật và các văn bản quy định chi tiết mới được ban hành đến các địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân.

Thứ hai, xem xét thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch và đăng ký bất động sản do Nhà nước quản lý như các mô hình tương tự đã thực hiện hiện hiệu quả tại một số quốc gia theo hướng đơn giản, ngắn gọn, chính xác nhất.

Thứ ba, thực hiện tốt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” nhằm tăng nguồn cung cho thị trường trong điều kiện chính sách về nhà ở xã hội đã mở ra. Bên cạnh đó, tập trung hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh cải tạo nhà chung cư cũ, mở rộng thị trường…

Thứ tư, tăng cường thanh tra, kiểm tra các hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản tại các địa phương theo hướng chặt chẽ hơn; nghiên cứu hình thành Quỹ nhà ở xã hội hoặc các định chế tài chính phù hợp với nhà ở xã hội; giao nhà ở xã hội cho doanh nghiệp nhà nước xây dựng.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế; có quy định về mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang bảo đảm đồng bộ với nhiều nội dung mới trong các luật hiện hành, nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất, ổn định ngân sách Nhà nước trên cơ sở tham khảo thông lệ quốc tế và pháp luật Việt Nam.

Thị trường bất động sản đã phát triển bền vững hơn

Phát biểu tại Diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng của BIDV cho rằng, hiện nay thị trường bất động sản đã có nhiều điểm thay đổi tích cực, đã và đang phục hồi theo hướng bền vững hơn.

Bên cạnh đó, ông Lực cho rằng, hiện nay, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường là điểm mới quan trọng nhất, tạo điều kiện để định giá đất sát với giá thị trường, tháo gỡ bất cập giá đất nhất là hiện tượng hai giá, làm cơ sở cho đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, quy định rõ trách nhiệm các bên liên quan…

Tuy nhiên, ông Lực cũng nhấn mạnh rằng, việc áp dụng bảng giá đất sát với thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất, tăng giá đất, giá bán, giá cho thuê bất động sản so với bảng giá đất cũ. Dự kiến, sau khi bảng giá đất chính thức được thực thi vào năm 2026, bảng giá đất tại một số địa phương có thể tăng 2-7 lần so với bảng giá đất hiện tại.

Về cơ bản, các dòng vốn vào bất động sản tương đối ổn so với thời gian trước. Theo Ngân hàng nhà nước, năm 2023, vốn tín dụng bất động sản tăng gần 12% so với cuối năm 2022; trong đó, tín dụng chủ yếu tăng cho phân khúc đầu tư, kinh doanh bất động sản (tăng 35,4%), cho vay mua nhà tăng 1,1%. Như vậy, nhu cầu vốn đang tập trung vào phía cung thị trường, trong khi đó, người dân ít có nhu cầu vay mua nhà đất - chủ yếu do giá nhà còn cao.

Các dòng vốn khác cũng cho thấy sự tăng trưởng tích cực như vốn FDI, đến hết tháng 10/2024, vốn đăng ký mới, bổ sung và mua cổ phần, góp vốn đạt 5,23 tỷ USD (chiếm 19%); giải ngân đạt 1,56 tỷ USD (chiếm 8%). Trái phiếu doanh nghiệp cho bất động sản tăng trở lại khoảng 52% trong 10 tháng đầu năm.

Mặc dù vậy, ông Lực chỉ ra, bối cảnh trong và ngoài nước còn nhiều rủi ro thách thức cho việc phục hồi thị trường bất động sản như kinh tế thế giới tăng trưởng chậm; Giải ngân đầu tư công còn chậm, chưa có đột phá, không đồng đều; Doanh nghiệp còn nhiều khó khăn như pháp lý, nghĩa vụ tài chính & chi phí đầu vào còn cao, đơn hàng phục hồi thiếu bên vững, một số ngành thiêu lao động...); Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường bất động sản phục hồi chậm; giá bất động sản cao và tăng nhanh ở phân khúc chung cư, đất nền và 1 số địa bàn.

Chính vì vậy, ông Lực khuyến nghị, các doanh nghiệp bất động sản phải quyết tâm cơ cấu lại; đồng thời tập trung hơn vào các lĩnh vực có thế mạnh, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn... để vượt qua khó khăn tài chính.