Vướng mắc pháp lý đối với đầu tư bất động sản và giải pháp khắc phục

Nhằm góp phần tìm kiếm giải pháp khắc phục “điểm nghẽn thế chế”, nhất là đối với lĩnh vực đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản, ngày 19/11, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE), Tạp chí Nhà đầu tư sẽ tổ chức Toạ đàm với chủ đề: “Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý đối với đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản”.

Nhadautu.vn xin trân trọng giới thiệu bài tham luận của TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nguyên phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội với tựa đề: Vướng mắc pháp lý đối với đầu tư bất động sản - giải pháp khắc phục.

Thị trường bất động sản trong năm 2024 có sự phục hồi nhờ sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô và các chính sách mới liên quan thị trường bất động sản, tài chính…đem lại cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản những cơ hội đầu tư nhưng cũng còn nhiều thách thức. Bất động sản công nghiệp vẫn duy trì, phát triển; nhà ở xã hội khởi động tích cực, nhà ở thương mại được giải quyết một số dự án dở dang.

Những cơ hội - thuận lợi cơ bản

Một là, vấn đề nhà ở luôn luôn được Đảng, Nhà nước và nhân dân quan tâm, đó là nhu cầu thiết yếu của cuộc sống. Hiến pháp khẳng định “ Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”, “ Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.

Quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, dân số tăng nhanh đòi hỏi nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở. Chỉ nói tới nhà ở xã hội thì nhu cầu đến năm 2030 cần 1 triệu căn nhà ở xã hội/ 3 triệu. Cải tạo chung cư cũ của Hà Nội, Hồ Chí Minh có tới xấp xỉ 1.800 đơn nguyên cần cải tạo nâng cấp; chưa kể nhà ở thương mại và các loại hình bất động sản khác như: du lịch nghỉ dưỡng, Văn phòng, Bất động sản công nghiệp…

Hai là, kinh tế vi mô ổn định, lạm phát được kiểm soát, GDP dự kiến giai đoạn 2021-2025 đạt bình quân xấp xỉ 6%/năm, đời sống nhân dân được cải thiện…nên nhân dân có điều kiện tiếp cận về nhà ở tăng, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở trung bình phù hợp thu nhập. Những người có mức tài chính khá hơn ngày càng đông có nhu cầu về không gian sống chất lượng, hiện đại hơn vấn đề tăng trưởng về du lịch do đó, chủ đầu tư không ngừng đa dạng hoá loại hình sản phẩm và chất lượng sản phẩm cao hơn thông qua các dự án đầu tư bất động sản hấp dẫn và đáp ứng thị trường.

Ba là vấn đề pháp lý, Luật Nhà ở 2023, Luật KDBĐS 2023 và Luật Đất Đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản và nhiều cơ chế, chính sách mở ra cơ hội, kỳ vọng cho các chủ đầu tư, thúc đẩy thị trường bất động sản theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Điều này cũng giúp cho các nhà đầu tư và người mua nhà củng cố niềm tin.

Từ đó, các dự án dở dang nằm trong khuôn khổ pháp lý này được đẩy nhanh thực hiện, tăng nguồn hàng ngay trong năm 2024. Dự án mới được tiếp cận cơ chế, chính sách của pháp lý mới cũng được đẩy nhanh thủ tục đầu tư. Đặc biệt là đẩy nhanh đầu tư về nhà ở xã hội. Điều 85 Luật Nhà ở về cơ chế phát triển nhà ở xã hội, Điều 63 cơ chế cải tạo chung cư cũ và còn phân cấp địa phương có cơ chế đặc thù.

Bốn là, nhiều giải pháp khơi thông nguồn vốn hỗ trợ cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản và người vay mua nhà; và các gói tín dụng hỗ trợ từ ngân hàng và đa dạng hoá nguồn vốn…Vấn đề giảm lãi suất từ các ngân hàng thương mại cho người có nhu cầu vay mua nhà. Điều đó cũng kích thích nhu cầu mua nhà thực và tác động đến chủ đầu tư các dự án.

Nguồn vốn FDI tăng > 16% mạnh nhất là ở phân khúc bất động sản công nghiệp. Tỉ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt khoảng 80% - 92%. Sức hút của bất động sản công nghiệp trở thành điểm hấp dẫn của các doanh nghiệp sản xuất quốc tế. Sự gia tăng của các hiệp định thương mại tự do, nhiều công ty nước ngoài đã tập trung đầu tư vào Việt Nam, tạo ra nhu cầu lớn về nhà xưởng, nhà kho và đất công nghiệp.

Năm là cơ sở hạ tầng phát triển và nhiều khu đô thị mới được xây dựng, đưa vào sử dụng. Hệ thống giao thông đường bộ, đường sắt và hạ tầng cấp thoát nước, điện, môi trường… đã thúc đẩy đầu tư bất động sản ở những khu vực liên quan phát triển mạnh.

Sáu là, chỉ đạo mạnh mẽ từ Chính phủ, các địa phương trong cải cách thủ tục hành chính và nâng cao trách nhiệm thi hành công vụ của cán bộ công chức, viên chức tác động tích cực đến các khâu giải quyết của thủ tục đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, với hàng loạt các Luật, Nghị định, Thông tư liên quan đến lĩnh vực bất động sản, và kinh tế tăng trưởng, du lịch phát triển…cũng là điểm thuận cho bất động sản nghỉ dưỡng, đầu tư loại hình Officetel kết hợp giữa văn phòng làm việc và căn hộ để các doanh nghiệp đầu tư.

Một số bất cập khó khăn và giải pháp

1. Thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản, của doanh nghiệp là những “dự án treo” chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm thì ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà. Đương nhiên, một số dự án vướng pháp lý, quy hoạch trước đây cần có giải pháp phù hợp để tháo gỡ.

2. Về pháp lý: Việc ban hành các Luật, Nghị định, Thông tư liên quan thị trường bất động sản với những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp. Điều này đòi hỏi có thời gian các doanh nghiệp điều chỉnh lại quản trị doanh nghiệp, xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản… đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Các Luật mới ban hành đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước, địa phương truyền thông, tập huấn để các đối tượng hiểu cho đúng và thực hiện cho hiệu quả. Các địa phương sớm xây dựng cơ chế đặc thù mà trong luật đã phân cấp.

Một số nội dung pháp lý cần làm rõ như Hiệp hội đã thống kê 33 vấn đề Trong khuôn khổ Tọa đàm chúng tôi nêu:

2.1. Khoản 2 Điều 120 Luật Đất đai 2024 quy định các trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, theo đó sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất thu tiền đất một lần. Tuy nhiên, trên thực tế đặt ra cần làm rõ:

Trong một dự án khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng có đa dạng các sản phẩm như biệt thự du lịch, căn hộ du lịch, nhà phố du lịch, nhà phố thương mại được xây dựng trên đất thương mại trong khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng có thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay không?

Trong dự án khu đô thị, có phần nhà phố thương mại (Shophouse) xây trên đất thương mại dịch vụ có thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay không?

Thực tế, một công trình cao tầng xây dựng trên đất thương mại dịch vụ có đa dạng các phần diện tích sàn sử dụng vào các mục đích khác nhau, có phần hạng mục thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần, có trường hợp thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Vậy xác định chung là phần diện tích đất có công trình cao tầng đó sẽ thuộc trường hợp nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm?

2.2. Điều 127 Luật Đất đai 2024: cần làm rõ và lấy ý kiến rộng rãi các doanh nghiệp về Dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở.

Và nhiều vấn đề khác có liên quan đến Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản như:

+ Khoản 4, Điều 37 Luật nhà ở: xem xét điều kiện chỉ được bàn giao nhà ở khi phải hoàn thành, xây dựng và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội.

+ Về Nhà ở xã hội cũng cần có cơ chế phối hợp với địa phương với các Bộ ngành khi xây dựng cơ chế đặc thù cho phát triển, và cải tạo chung cư cũ (nên nghiên cứu Nghị quyết 34/NQ – CP trước đây đi vào thực tế).

+ Khoản 9, Điều 83 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cần hướng dẫn đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản (thuê, mua bán) mà chủ đầu tư và khách hàng đã ký trước 1/8/2024 trong đó có điều khoản việc thanh toán giá thuê, mua bán được thực hiện bằng tiền mặt hay chuyển khoản mà sau ngày 1/8/2024 đã ký ...

2.3. Tác động của việc xây dựng bảng giá đất mới sao cho phản ánh đúng giá trị thực, tránh tình trạng giá ảo, để tính toán thuế đất, chi phí đầu tư và giá bán bất động sản…

3. Tài chính và nguồn vốn để hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư bất động sản và người mua nhà.

+ Cần phân tích, nghiên cứu đa dạng hoá nguồn vốn như trái phiếu bất động sản, quỹ tín thác bất động sản, phương thức hợp tác công tư PPP để giảm áp lực cho ngân hàng.

+ Vấn đề quỹ đầu tư bất động sản và kêu gọi cộng đồng tham gia đầu tư…

+ Vấn đề pháp lý để đảm bảo tính minh bạch, bền vững trong nguồn vốn cho dự án bất động sản.

Trong khi tài chính của các doanh nghiệp còn yếu và thiếu. Mặt khác, nếu người vay tiếp cận được nguồn vốn và với khả năng chi trả được cũng là giảm bớt gánh nặng cho nhà đầu tư… Lãi suất còn tăng cao, thời gian vay ngắn khó hỗ trợ nhà đầu tư, người mua.

4. Vấn đề thiếu hàng cung, chênh lệch giữa các phân khúc và giá cả tăng làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua có thể giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập. Một trong các nguyên nhân xuất hiện dấu hiệu “tạo nhiệt” là tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch bất động sản thiếu minh bạch.

Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và đặc biệt là quản lý, giám sát, xử lý vi phạm của lực lượng môi giới bất động sản…góp phần cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư và người mua khách quan quyết định lựa chọn sản phẩm để mua.

5. Vấn đề quy hoạch, giải phóng mặt bằng cũng là những vấn đề nan giải trong thủ tục chuẩn bị đầu tư và đầu tư dự án, dẫn đến kéo dài thời gian triển khai của nhà đầu tư. Đồng thời địa phương phải bổ sung đủ quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo Khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở.

6. Vấn đề cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư, kinh doanh bất động sản: đòi hỏi phải điều chỉnh quy trình thủ tục đầu tư đơn giản, giảm trung gian và giảm thời gian giải quyết; cùng với sự kết hợp chặt chẽ, nhất quán giữa các cơ quan trong hệ thống quản lý nhà nước giải quyết từng khâu trong thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản. đây là vấn đề chống lãng phí thời gian, tiết kiệm chi phí cho nhà đầu tư. Thủ tục hiện nay kéo dài, từ lúc bắt đầu làm thủ tục đến khởi công tối thiểu 2 năm làm nản lòng nhà đầu tư quan tâm.

Do đó chúng tôi kiến nghị chung để thu hút nhà đầu tư tham gia đầu tư dự án và giảm giá bán:

1. Cắt giảm các thủ tục liên quan đến việc đầu tư xây dựng dự án và giảm thời gian giải quyết công việc.

2. Địa phương ban hành danh mục các hạng mục hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ được ngân sách hỗ trợ; miễn, giảm tiền thuê đất cho Chủ đầu tư xây dựng công trình thương mại dịch vụ trong phạm vi dự án nhà ở xã hội. Địa phương ban hành cơ chế đặc thù cho phát triển nhà ở, nhất là cải tạo chung cư cũ, phát triển nhà ở xã hội như Luật đã phân cấp. Đồng thời phân định rõ quy hoạch kế hoạch 8D đất, kế hoạch phát triển nhà ở theo phân khúc cụ thể.

3. Điều chỉnh suất vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội cho phù hợp với thực tế. Bộ ngành liên quan và địa phương cần công bố bảng giá nguyên vật liệu thường kỳ công khai như trước đây. Cơ quan quản lý từ Trung ương đến địa phương cụ thể hoá xác định bảng giá đất, giá bất động sản và đánh giá tác động tới thị trường bất động sản.

4. Quy trình thủ tục đầu tư đặc thù và nguồn vốn cho nhà ở xã hội với chủ đầu tư và khách hàng mua, thuê Nhà ở xã hội.

5. Phương thức điều tiết thị trường (kể cả khúc nhà ở) quản lý và giám sát và xử lý nghiêm vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất; giám sát và xử lý nghiêm vi phạm lực lượng môi giới bất động sản.