Bất động sản Đà Nẵng: Giá trị thực lên ngôi

Thị trường khởi sắc sau giai đoạn trầm lắng

Năm 2025, thị trường bất động sản Đà Nẵng xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực sau giai đoạn trầm lắng, trong đó đất nền và căn hộ là hai phân khúc thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư. Điểm nhấn của thị trường năm 2025 còn đến từ việc hàng loạt dự án quy mô lớn được khởi công như Khu đô thị mới Thuận Phước, Khu phức hợp du lịch - đô thị nghỉ dưỡng Làng Vân, Da Nang Downtown.

Song song đó, thị trường nhà ở xã hội cũng sôi động trở lại với nhiều dự án lớn được khởi công tại Hòa Xuân và Liên Chiểu - Hải Vân. Đáng chú ý, TP. Đà Nẵng đã thành lập 8 tổ công tác chuyên trách nhằm tháo gỡ vướng mắc cho hơn 370 dự án, trong đó có 110 dự án thuộc khối đầu tư tư nhân đang gặp khó khăn, góp phần khơi thông nguồn lực cho thị trường.

Nhìn lại năm 2025, chuyên gia bất động sản Phan Thế Đức cho rằng thị trường bất động sản Đà Nẵng không phục hồi theo diện rộng mà theo hướng "giá trị thật". Đây được xem là một chu kỳ thanh lọc cần thiết, giúp thị trường tiến gần hơn tới trạng thái phát triển bền vững, trong đó giá trị bất động sản được quyết định bởi dòng chảy đời sống đô thị và nhu cầu thực, thay vì các làn sóng đầu cơ ngắn hạn.

Ông Đức phân tích, trong vài năm trở lại đây và đặc biệt trong năm 2025, căn hộ chung cư là phân khúc có thanh khoản tốt nhất tại Đà Nẵng, thể hiện qua số lượng giao dịch ổn định và sự gia tăng của các dự án mới.

Nguyên nhân cốt lõi nằm ở việc căn hộ đáp ứng đồng thời nhu cầu ở thực, cho thuê và lưu trú dài hạn, phù hợp với cấu trúc đô thị du lịch - dịch vụ - chuyên gia của thành phố. Nguồn cầu ở thực còn được bổ sung đáng kể từ yếu tố sáp nhập. Việc sáp nhập Đà Nẵng - Quảng Nam tạo ra làn sóng dịch chuyển nhà ở của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức từ Quảng Nam ra Đà Nẵng, hình thành nguồn cầu mới mang tính ổn định và lâu dài...

Lãnh đạo Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng nhận định, hoạt động kinh doanh bất động sản tăng 21,18%, là mức tăng cao nhất trong nhóm ngành dịch vụ. Số lượng giao dịch bất động sản năm 2025 đạt hơn 20.000 căn, tăng khoảng 30% so với năm 2024. Những con số trên cho thấy nguồn cung, nhu cầu của thị trường có sự cải thiện rõ nét so với năm 2024.

Đặc biệt, UBND TP. Đà Nẵng đã tập trung triển khai đồng bộ nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc và thúc đẩy thị trường bất động sản. Trọng tâm là tháo gỡ khó khăn, vướng mắc các dự án theo Kết luận số 77-KL/TW ngày 02/5/2024 của Bộ Chính trị, hoàn thiện thủ tục pháp lý để khởi công xây dựng nhiều dự án mới với tổng giá trị đầu tư đạt khoảng 93.153 tỷ đồng, tăng gần 30% so với năm 2024.

Đồng thời, TP. Đà Nẵng đã tập trung triển khai phát triển nhà ở xã hội, góp phần thực hiện tốt công tác an sinh xã hội và góp phần cân bằng thị trường bất động sản.

Lãnh đạo Sở Xây dựng Đà Nẵng cho biết, trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản Đà Nẵng đứng trước nhiều cơ hội quan trọng, đặc biệt từ các cơ chế, chính sách đặc thù do Quốc hội ban hành, cho phép thành phố chủ động hơn trong quản lý quy hoạch, đất đai và tài chính – ngân sách.

Tuy nhiên, thị trường cũng đặt ra những yêu cầu mới như: phát triển theo hướng bền vững, cân đối cung - cầu giữa các phân khúc; hạn chế đầu cơ, chạy theo lợi nhuận ngắn hạn; nâng cao năng lực pháp lý, tài chính và quản trị của các chủ đầu tư; đồng thời đẩy mạnh xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản để nâng cao tính minh bạch và khả năng dự báo.

Giá trị thực quyết định cuộc chơi

Nhận định về thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2026, chuyên gia bất động sản Phan Thế Đức cho rằng, nếu năm 2025 được xem là giai đoạn "đặt nền và phục hồi có chọn lọc", thì năm 2026 nhiều khả năng sẽ đánh dấu bước chuyển sang pha tăng trưởng rõ nét hơn, dù sự phân hóa vẫn diễn ra mạnh mẽ.

Theo ông Đức, những sản phẩm gắn với nhu cầu sử dụng thực, có khả năng tạo dòng tiền ổn định và hình thành cộng đồng cư dân bền vững sẽ tiếp tục tăng trưởng. Ngược lại, các dự án chủ yếu dựa vào thông tin, kỳ vọng hoặc hiệu ứng truyền thông sẽ sớm bộc lộ rủi ro. "Nếu năm 2025 là năm 'chọn lọc, thì năm 2026 sẽ là năm thị trường trả lời câu hỏi: Ai tạo ra được nơi sống, nơi làm việc thực sự, người đó sẽ chiến thắng", ông Đức nhấn mạnh.

Phân tích theo từng phân khúc, ông Đức cho rằng căn hộ vẫn giữ vai trò dẫn dắt thị trường, xuất phát từ nhu cầu nhà ở gia tăng của đội ngũ chuyên gia, lao động chất lượng cao, cán bộ hành chính và lực lượng làm việc tại các khu chức năng mới. Những dự án căn hộ quy mô vừa, pháp lý hoàn chỉnh, tọa lạc trên các trục hạ tầng chiến lược được dự báo sẽ có thanh khoản tốt và biên độ tăng giá ổn định. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ vừa túi tiền, đặc biệt là nhà ở xã hội, được kỳ vọng trở thành điểm sáng của thị trường trong giai đoạn tới.

Đối với đất nền, chỉ những khu vực hội tụ đủ điều kiện "có việc làm - có kết nối" mới có khả năng tăng giá. Các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ khu thương mại tự do (FTZ), logistics, cảng biển và các trục giao thông liên vùng được kỳ vọng tăng trưởng theo lộ trình chậm nhưng bền vững, khó xảy ra tình trạng sốt nóng trên diện rộng. Ngược lại, những khu đất nền xa các động lực kinh tế sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng hoặc đi ngang.

Trong năm 2026, thị trường bất động sản Đà Nẵng nhiều khả năng sẽ đánh dấu bước chuyển sang pha tăng trưởng rõ nét hơn, dù sự phân hóa vẫn diễn ra mạnh mẽ".

Ở phân khúc bất động sản thương mại - dịch vụ, thị trường được dự báo bắt đầu "thức giấc". Văn phòng, mặt bằng thương mại và các tổ hợp dịch vụ tại những khu lõi phát triển mới sẽ dần xuất hiện nhu cầu thực, dù chưa thể bùng nổ ngay trong năm 2026. Đây là phân khúc thường đi sau căn hộ khoảng 1-2 năm, song lại đóng vai trò chỉ báo quan trọng cho một chu kỳ tăng trưởng dài hạn.

Trong khi đó, ông Trần Trọng Vũ, Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường SPE.R, cho rằng thị trường bất động sản Đà Nẵng năm 2026 sẽ nghiêng về kịch bản tiếp tục tăng trưởng nhưng phân hóa mạnh. Mặt bằng giao dịch nhiều khả năng duy trì tương đương năm 2025, song khó xảy ra tình trạng bùng nổ đồng loạt.

Theo ông Vũ, động lực thị trường đến từ sự phục hồi của du lịch, tâm lý nhà đầu tư dần ổn định trước đà tăng giá bất động sản, cùng với các yếu tố vĩ mô như tăng trưởng tín dụng khoảng 15% và mục tiêu GDP 10%. Dòng tiền vẫn ưu tiên những sản phẩm pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt, giá phù hợp hoặc có khả năng khai thác cho thuê hiệu quả.

Ông Vũ cho rằng, ở phân khúc căn hộ, thị trường tiếp tục giữ nhịp, song mức độ cạnh tranh sẽ gia tăng do nguồn cung cao cấp ngày càng lớn. Những dự án sở hữu lợi thế về vị trí, hệ tiện ích đồng bộ và năng lực vận hành cho thuê sẽ chiếm ưu thế rõ rệt.