Bất động sản công nghiệp Việt Nam cần thay đổi để theo kịp xung hướng

Cơ hội bứt phá năm 2022

Mặc dù chịu ảnh hưởng lớn từ đợt bùng phát dịch COVID-19 lần thứ 4, nhưng nguồn cung bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn tiếp tục ghi nhận trên đà tăng trưởng.

Theo số liệu từ Savills Việt Nam, tính từ đầu năm đến hết quý III/2021, thị trường chào đón một số khu công nghiệp mới được thành lập và nhiều dự án công nghiệp trọng điểm đã bắt đầu đi vào hoạt động. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2021, cả nước có 25 khu công nghiệp mới được thành lập, tăng 19 khu công nghiệp so với cùng kỳ năm 2020. So với năm ngoái, tỷ lệ lấp đầy ở các khu công nghiệp tại một số tỉnh, thành có xu hướng tăng nhưng mức tăng không cao và giữ ổn định về nhu cầu cho thuê.

Về tiềm năng phát triển của thị trường trong năm 2022, các chuyên gia cho rằng, ngoài nhu cầu kho xưởng xây sẵn, thì đất công nghiệp sẽ tiếp tục là nhu cầu chính của thị trường trong thời gian tới.

Nhận định rõ hơn về vấn đề này, ông John Campbell, Quản lý Bộ phận Bất động sản Công nghiệp Savills Việt Nam cho rằng, trong năm tới, bất động sản sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ, vì Việt Nam hiện đang nằm trong "tầm ngắm" của các dự án có quy mô siêu lớn.

“Mặc dù, việc phong tỏa và hạn chế đi lại đã làm chậm sự di dời hoat động kinh doanh ra khỏi Trung Quốc như dự kiến năm 2021, các nhà phát triển vẫn tin rằng hoạt động cho thuê sẽ hiệu quả hơn vào năm 2022, khách thuê và nhà đầu tư cũng sẽ có lựa chọn về nguồn cung mới khi các hạn chế được dỡ bỏ", ông John Campbell nhận định.

Theo Quản lý Bộ phận Bất động Công nghiệp Savills Việt Nam, những năm gần đây, các ngành công nghiệp giá trị thấp đang bắt đầu hình thành ở những nơi khác trong khu vực Đông Nam Á, do Việt Nam không còn cung cấp các ưu đãi như cũ. Những ngành này, trong đó đặc biệt là dệt may và nội thất, phải "vật lộn" để tìm nguồn lao động và đất đai có giá cả phải chăng tại Việt Nam.

Tuy nhiên, các nhà đầu tư của những ngành công nghiệp có giá trị cao tại nước ngoài vẫn lạc quan về sự tăng trưởng dài hạn của Việt Nam. Cơ sở của sự lạc quan này là Việt Nam được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển theo chuỗi giá trị nhờ vào tốc độ tăng trưởng ổn định, môi trường kinh doanh, các hiệp định thương mại tự do FTA và việc di dời ra khỏi Trung Quốc.

Ông John Campbell đánh giá, trong năm 2022 và những năm tiếp theo, một số xu hướng được kỳ vọng sẽ tiếp tục xuất hiện, chẳng hạn như ngành công nghiệp 4.0 và sản xuất chế tạo thông minh hơn; hiện đại hóa chuỗi cung ứng; hình thức bán - thuê lại tài sản; các mô hình KCN mới và quy hoạch tổng thể hiện đại.

“Việc mở cửa trở lại của Chính phủ đã củng cố niềm tin cho các doanh nghiệp và các nhà đầu tư, đặc biệt khi các chuyến bay quốc tế hoạt động là một trong những yếu tố tiên quyết cho một năm 2022 thành công, hứa hẹn tình hình phát triển công nghiệp sẽ khả quan hơn. Ngoài ra, việc Chính phủ có những chính sách hỗ trợ đối với các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp nước ngoài nói riêng trong thời gian qua cũng đã tạo nên những tín hiệu tốt trong việc thu hút các nhà đầu tư vào các KCN trên cả nước”, chuyên gia Savills cho hay.

Thay đổi để theo kịp xu hướng

Năm 2021 chứng kiến nhiều thương vụ M&A (mua bán – sáp nhập) giữa các nhà cung cấp dịch vụ hậu cần kho bãi và các công ty trong, ngoài nước như thỏa thuận giữa ITL Corporation và Symphony Int. Holdings, Gemadept Corporation và Sumitomo Corporation, Gemadept Logistics và CJ Logistics,…

Mặt khác, thị trường bất động sản tại Việt Nam trong thời gian gần đây còn ghi nhận sự gia tăng về số lượng nhà kho xây sẵn theo tiêu chuẩn quốc tế. Nổi bật là các dự án đến từ các nhà phát triển quốc tế nổi tiếng như SLP (thuộc sở hữu của GLP), Logos Property và ESR với mô hình nhà kho thế hệ mới, đạt chất lượng cao, cam kết đảm bảo hoạt động bền vững và hiệu quả cho khách thuê.

Chưa kể, nhà phát triển còn chú ý trang bị kho lạnh dành cho khách thuê ngành thương mại điện tử và đa ngành, cơ sở vật chất xanh và bền vững, hệ thống điện dự phòng lớn ở các nhà kho cao tầng.

Tuy nhiên, ngoài những tiềm năng phát triển có thể dự đoán được trong thời gian tới, thì ngành logistics tại Việt Nam đang chứng kiến một số thách thức nhất định. Thị trường trong nước phải đối mặt với sự cạnh tranh gay gắt từ các công ty nước ngoài khi đây là nhóm doanh nghiệp có sản lượng thấp hơn nhưng lại chiếm tới 75% doanh thu.

Xét riêng thị phần doanh nghiệp Việt Nam, các bên tham gia hầu hết có quy mô vừa và nhỏ, cung cấp các dịch vụ có giá trị gia tăng thấp. Trong số 3.000 công ty hậu cần kho bãi, 90% vốn đăng ký dưới 440.000 USD, 5% có quy mô vốn từ 400.000 USD đến 880.000 USD, và còn lại có quy mô vốn trên 880.000 USD.

Tiếp theo, các quy hoạch tổng thể truyền thống cũng đang đặt ra nhiều hạn chế cho các nhà đầu tư hậu cần kho vận. Theo bà Lê Thanh Vân, Ủy viên Ủy ban Tài Chính – Ngân sách của Quốc hội, mô hình KCN rộng tới vài trăm hoặc 1.500 ha đã lỗi thời và cần có quy hoạch mới để hấp dẫn nhà đầu tư.

Còn ông John Campbell, Quản lý bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, nếu theo mô hình hiện tại, phần lớn diện tích đất cho thuê đều dành cho sản xuất, hạn chế nhà đầu tư trung tâm logistics.

Do đó, để có thể đón làn sóng đầu tư mới vào Việt Nam, các dự án công nghiệp phải đánh giá cẩn thận các phương án quy hoạch tổng thể và phát triển tương quan với nhu cầu thực tế của thị trường. Điều này bao gồm việc tạo ra các dự án công nghiệp hỗn hợp bằng cách phân vùng đất cho hậu cần, kho lạnh, trung tâm dữ liệu và trung tâm nghiên cứu và phát triển.

Ngoài việc tái cấu trúc mô hình khu công nghiệp cũ, ông John Campbell cũng lưu ý về tầm quan trọng của chuyển đổi số là chiến lược để bắt kịp xu hướng của ngành trong tương lai. Bởi nhu cầu gia tăng của ngành thương mại điện tử khiến các doanh nghiệp phải vận hành với tốc độ cao, mở rộng kho lưu trữ, kịp thời đáp ứng các đơn hàng một cách nhanh chóng.

“Nhiều doanh nghiệp đã chuyển sang tự động hóa và nâng cao công nghệ chuỗi cung ứng để đảm bảo hiệu suất hoạt động, tối ưu chi phí trong kho hàng. Một số giải pháp nổi bật bao gồm robot di động tự động (AMRs) và các công cụ phân tích thời gian thực. Do đó, để duy trì tính cạnh tranh trong tương lai, các doanh nghiệp cần chú ý phát triển chuỗi cung ứng một cách đồng bộ, tự động hóa công việc và triển khai công nghệ để thực hiện quyết định phức tạp”, Quản lý bộ phận Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam chia sẻ.

Bài liên quan

Đất công nghiệp và hậu cần tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản công nghiệp năm 2022

Bất động sản công nghiệp: Cuộc đua mới tại đồng bằng sông Cửu Long

Bất động sản công nghiệp - ‘gam màu’ sáng cho bức tranh toàn cảnh thị trường

Bất động sản công nghiệp: Tiềm năng từ phân khúc kho lạnh