Sáng 7/4, tại TP.HCM, Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn tổ chức hội thảo "Khơi thông dòng vốn trong nước và nước ngoài cho thị trường bất động sản trong bối cảnh mới", với sự tham gia của đại diện lãnh đạo các Bộ, ngành, chính quyền địa phương, các chuyên gia kinh tế cùng đại diện doanh nghiệp bất động sản khu vực phía Nam.

Cần làm gì để hút dòng vốn ngoại cho thị trường bất động sản?

Phát biểu khai mạc hội thảo, TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư - Trưởng Ban tổ chức hội thảo cho biết, trong thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) và hoạt động của các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn, nhất là về nguồn vốn, thanh khoản và thủ tục pháp lý. Chính phủ đã ban hành các Nghị định, Nghị quyết và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều Quyết định, Chỉ thị, nhằm tháo gỡ khó khăn, ách tắc, khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS.

Từ cuối năm 2022, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg ngày 17/11/2022 về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp. Ngày 5/3/2023 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023 về sửa đổi, bổ sung và ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Tiếp theo đó, ngày 11/3/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Gần đây nhất, ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án xây dựng 1 triệu nhà ở xã hội.

"Những động thái nói trên cho thấy, quyết tâm mạnh mẽ của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong việc khơi thông ách tắc, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đóng góp hữu hiệu và tích cực vào quá trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội của nước ta sau đại dịch COVID-19. Tuy nhiên, làm gì và làm thế nào để sớm đưa các Nghị định, Nghị quyết, Quyết định nói trên của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ vào cuộc sống đang là một câu hỏi lớn được các nhà đầu tư trong và ngoài nước hết sức quan tâm", TS. Nguyễn Anh Tuấn nói.

Cũng trong thời gian qua, đã có không ít hội nghị, hội thảo được tổ chức dưới nhiều hình thức về thị trường BĐS. Các hội nghị, hội thảo này đã nhận diện những khó khăn, thách thức của thị trường, đề xuất nhiều cơ chế, chính sách và giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

"Hội thảo hôm nay được tổ chức nhằm phân tích, đánh giá sâu hơn một trong những thách thức lớn nhất đối với doanh nghiệp và thị trường BĐS, đó là ách tắc về dòng vốn, đặt trong bối cảnh khủng hoảng địa chính trị toàn cầu đang có những diễn biến mới phức tạp và mau lẹ, kinh tế thế giới đứng trước nguy cơ suy thoái, kinh tế trong nước đối mặt với nhiều thách thức mới, tăng trưởng GDP quý I chỉ đạt 3,3%", TS. Nguyễn Anh Tuấn cho hay.

Mặt khác, hội thảo được tổ chức sau khi Chính phủ đã han hành các văn bản quy phạm pháp luật mới, tạo dựng khung khổ pháp lý để tháo gỡ khó khăn, bất cập cho thị trường. Do đó, nhiệm vụ trọng tâm và quan trọng hàng đầu của hội thảo này là đề xuất được các giải pháp thiết thực và cụ thể để sớm thực thi có hiệu quả các cơ chế chính sách khơi thông dòng vốn cả trong nước và nước ngoài cho thị trường BĐS đã được đề ra trong các Nghị định, Nghị quyết mới của Chính phủ.

Ban tổ chức tin tưởng rằng, với sự tham dự của đại diện lãnh đạo các bộ, ngành, địa phương, các chuyên gia kinh tế, cùng các doanh nghiệp trong và ngoài nước, hội thảo sẽ tập trung thảo luận, làm rõ các vấn đề chính yếu sau:

Nguyên nhân quan trọng nhất dẫn tới ách tắc dòng vốn trong nước cho thị trường BĐS: Cả kênh tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu? Các cơ chế chính sách mới của Chính phủ đã đủ mạnh và đồng bộ để giải toả các ách tắc dòng vốn cho thị trường? Cần có thêm cơ chế, chính sách gì và cần làm gì để sớm thực thi các cơ chế, chính sách đã được Chính phủ đề ra?

Trong bối cảnh nguồn vốn trong nước gặp khó khăn, cần làm gì để hút dòng vốn ngoại cho thị trường BĐS, cả đầu tư trực tiếp, gián tiếp và dòng tiền của người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam?

Các yếu tố mới (cả quốc tế và trong nước) tác động tới thị trường BĐS và các động lực mới được kỳ vọng cho thị trường BĐS; dự báo về diễn biến thị trường những tháng cuối năm?

Hội thảo được tổ chức theo hình thức trực tiếp kết hợp trực tuyến trên nền tảng zoom với sự tham dự của đại diện lãnh đạo các bộ, ban, ngành, chính quyền một số địa phương, các chuyên gia kinh tế cùng các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Khó khăn của thị trường BĐS ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay như đã biết, thị trường BĐS có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động ảnh hưởng đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực.

Theo thống kê, đóng góp của góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây khoảng 11% (trong đó, đóng góp của ngành BĐS trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%). Năm 2022, là một năm có nhiều khó khăn đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi cả trong và ngoài nước, đặc biệt là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng, dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.

Khó khăn của thị trường BĐS kéo theo khó khăn của nhiều ngành nghề, từ đó phải cắt giảm một lượng lớn lao động, làm ảnh hưởng đến an sinh xã hội và trật tự an toàn xã hội. Cũng do gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu và huy động vốn đã dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, trả nợ đúng hạn.

Liên quan đến pháp luật về đất đai có một số tồn tại như: Nhiều dự án triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá thị trường (chiếm trên 50% vướng mắc của các dự án); nhiều trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, làm cơ sở để chấp thuận dự án. Một số trường hợp doanh nghiệp cổ phẩn hóa chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nay phải xem xét lại.

Về nguồn vốn tín dụng, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022.

Về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, việc Nhà nước kiểm soát chặt chẽ các điều kiện của doanh nghiệp và nhà đầu tư trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cùng với đó, có một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành trái đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư, dẫn đến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong việc tạo nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án và cân đối dòng tiền trong hoạt động của doanh nghiệp.

"Do vậy tôi kiến nghị, điều đầu tiên là phải hoàn thiện thể chế. Điều mà doanh nghiệp vui mừng là Chính phủ ban hành Nghị định 10, từ đó kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc cho BĐS du lịch, các vấn đề đấu giá sử dụng đất bởi nhiều địa phương đưa đất vào đấu giá nhưng không đấu được", ông Khởi đề xuất.

Cũng theo ông, hiện nay, Bộ Xây dựng đang báo cáo ký trình cần có Nghị quyết thí điểm chính sách thực hiện ngay việc tháo gỡ khó khăn về thể chế để nhà ở xã hội có thể đưa vào triển khai ngay. Mặc dù yêu cầu từ nay đến năm 2030 phát triển 1 triệu căn hộ, nhưng vẫn cần nhiều việc phải tháo gỡ. Trong đó, cần đẩy nhanh quy trình lựa chọn nhà đầu tư và quy trình xét duyệt. Nếu có Nghị định này các doanh nghiệp sẽ được tháo gỡ khó khăn về mặt hành chính.

Cơ quan quản lý cần điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, khơi thông dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển kinh tế xã hội; hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay cho các doanh nghiệp bất động sản khó khăn (doanh nghiệp, dự án bất động sản phục vụ tiêu dùng, sản xuất, công nghiệp, du lịch, nghỉ dưỡng,.); đồng thời tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Ngoài ra cần kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá. Đồng thời, tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh..) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển.

Trong thời gian gần đây, Bộ Xây dựng nhận được ý kiến gói 120.000 tỷ lãi suất cao, chưa khuyến khích và đề xuất Bộ Xây dựng một gói hỗ trợ khác mà trước đó Bộ Xây dựng cũng đề xuất gói 110.000 tỷ đồng.

Trên góc độ Nhà nước về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, ông Khởi cho rằng không chỉ phải tháo gỡ về mặt pháp lý, bởi không phải các doanh nghiệp đều vướng mắc vấn đề này.

Điều thứ hai cần lưu ý là chính các doanh nghiệp cũng cần nghiên cứu về tháo gỡ và cần chủ động tổ chức rà soát, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư của doanh nghiệp nhằm đảm bảo phù hợp với năng lực tài chính, quy mô, khả năng quản trị của doanh nghiệp và phù hợp với nhu cầu thực của xã hội, tránh đầu tư dàn trải.

Cùng với đó cần khẩn trương rà soát, hoàn thiện và báo cáo, đề xuất cơ quan, người có thẩm quyền xem xét giải quyết các thủ tục pháp lý của dự án để nhanh chóng triển khai, thực hiện dự án đảm bảo đúng quy định pháp luật.

"Lấy ví dụ, trên địa bàn Hà Nội mới đây đã mở bán một dự án nhà ở xã hội ở Trung Văn giá bán cao nhất từ trước đến nay nhưng lượng nộp hồ sơ rất đông, thậm chí xếp hàng nhiều ngày vẫn chưa nộp được hồ sơ. Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở xã hội rất cao. Do vậy các doanh nghiệp cần cơ cấu lại sản phẩm, xây dựng lại chiến lược đầu tư", đại diện Bộ Xây dựng phân tích.

                 PHIÊN I: PHẦN THAM LUẬN                                       

Quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính BĐS

TS.Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV trình bày tham luận "Nguồn vốn bất động sản - thực trạng và giải pháp":

BĐS chiếm 3,2% GDP trong năm 2022, xây dựng chiếm 6,2%, đó chỉ là trực tiếp. Tính ra, 2 lĩnh vực chiếm 10%, theo tôi thì dư địa còn nhiều để phát triển. BĐS có vai trò lan tỏa đến 35 ngành nghề khác nhau, hệ số lan tỏa 0,5-1,7 lần. 4 ngành lớn có liên quan nhiều là xây dựng (6,2% GDP), du lịch (7,2% năm 2019), lưu trú - ăn uống (2,27% GDP), tài chính - ngân hàng (4,76%)….

BĐS đứng thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% FDI đăng ký mới hàng năm. Lũy kế đến hết quýI/2023; vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt gần 66,7 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn FDI đăng ký. Tứ giác liên thông, lien quan chứng khoán, ngân hàng, bất động sản, bảo hiểm. Đây là 4 lĩnh vực liên quan chặt chẽ. Từ 1971, 70% khủng hoảng kinh tế trên thế giới là tài chính, bất động sản. Theo số liệu, 65% tài sản thế chấp là bất động sản. Ngân hàng là nhà đầu tư trái phiếu BĐS.

Sắp tới, theo dự thảo, ngân hàng cung cấp nhiều bảo lãnh cho BĐS, nhất là tài sản hình thành trong tương lai. Về nguồn vốn dành cho doanh nghiệp BĐS, gồm: NSNN (vốn mồi, ưu đãi, miễn/giảm thuế; chương trình phục hồi, nhà ở xã hội…), nguồn vốn nước ngoài (vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần, M&A…), huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, REITs...), đối tác (trả chậm, tín dụng thương mại…), nguồn vốn tín dụng, bảo lãnh; cho thuê tài chính, vốn tự có, vốn góp.

Nguồn vốn từ chương trình hồi phục, 5 nhóm nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu gồm: Đầu tư nâng cao năng lực y tế, phòng chống dịch bệnh 60.000 tỷ đồng; đảm bảo an sinh xã hội, hỗ trợ việc làm 48.500 tỷ đồng; hỗ trợ phục hồi doanh nghiệp 110.000 tỷ đồng; phát triển kết cấu hạ tầng 113/550 tỷ đồng; giải pháp khác 10.000 tỷ đồng.

Trong năm 2021, thông thường vốn tín dụng chiếm 47%, FDI 15%, Đầu tư tư công 13,5%, vốn thị trường trái phiếu thông thường 20-21%, thị trường cổ phiếu đóng góp 2,3%.Đến năm 2022, tín dụng chiếm 48,4%; giả ngân FDI 18,5%; trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) 13%,  trái phiếu (TTCP) 3,4%, đầu tư công 16,9%.

Với BĐS, trong năm 2021, vốn tín dụng chiếm 46,4%, FDI 12,1%, TPDN 31,1%’ sang năm 2022, thì 74% vốn cho DN BĐS là ngân hàng. Rõ ràng, cấu trúc vốn cho nền kinh tế đang có vấn đề, nhất là bất động sản. Tôi mong muốn cấu trúc này bền vững hơn, giống như năm 2021.

Nguồn vốn đối với thị trường BĐS quý I/2023 ước tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Tổng dư nợ tín dụng BĐS đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 triệu tỷ VND, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 67%, còn lại là tín dụng dinh doanh BĐS chiếm khoảng 33% (theo NHNN, Bộ Xây dựng).

Về vốn tư nhân, số doanh nghiệp (DN kinh doanh BĐS thành lập mới là 940 DN, giảm 63,2%; vốn đăng ký 53 nghìn tỷ đ (-60,5%); hơn 800 DN hoạt động trở lại (-2,6%) so với cùng kỳ 2022. Vốn FDI: vốn đăng ký mới và góp vốn, mua cổ phần vào BĐS đạt 766 triệu USD (chiếm 14% tổng vốn FDI đăng ký), đứng thứ 2/18 ngành; giải ngân FDI cho BĐS đạt 228,5 triệu USD (chiếm 5,3%); phát hành trái phiếu ghi nhận toàn thị trường phát hành gần 28 nghìn tỷ đồng; trong đó doanh nghiệp BĐS phát hành 23,3 nghìn tỷ đồng, xếp thứ 1 (chiếm 83,2%) (theo VBMA).

Giai đoạn 2017 - quý I/2023, TPDN đạt 338 ngàn tỷ (tính cả phát hành quốc tế). Thống kê năm 2022 thì BĐS chiếm 20% tổng lượng phát hành, Ngân hàng đứng đầu chiếm 53,6%. Trong khi đó, quý I/2023 thì BĐS chiếm hơn 80%. Riêng năm 2021, DN BĐS phát hành tăng đột biến đạt 214 ngàn tỷ. Do kỳ hạn 3-4 năm, đáo hạn nhiều trong giai đoạn 2023-2024. Tổng lượng đáo hạn năm 2023 đạt 120 ngàn tỷ. Lượng TPDN quá hạn tính toán là khoảng 8%. Vốn FDI vào BĐS, bình quân BĐS chiếm tỷ trọng 15%, cao nhất có khi là 18%.

Năm 2022 thì tăng rất tích cực vốn đăng ký mới FDI vào bất động sản. Tác động chính sách với nguồn vốn BĐS: Luật Chứng khoán sửa tiếp, cho phép thành lập quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Một số thay đổi ở Thông tư 22, Thông tư 08, Thông tư 16 Về các cơ chế, chính sách khác, Chính phủ thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án BĐS (tháng 11/2022) với hiệm vụ chính: Rà soát, đôn đốc, hưởng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai dự án BĐS tại Hà Nội, TP.HCM và 1 số địa phương.

NHNN dự kiến hạn mức tín dụng tăng khoảng 14-15% năm 2023. Chính phủ ban hành Nghị định 08 (2023), sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65 (2022) theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn; Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; quyết định 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH 2021-2030; Nghị định 10/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất thương mại - dịch vụ, có condotels, quy định giá đất, tiền thuê đất…); từ ngày 3/4/2023, gói tín dụng ưu đãi NOXH 120.000 tỷ đ bắt đầu triển khai (lãi suất thấp hơn 1,5-2%/năm so với thị trường).

Về giải pháp đối với Chính phủ, Quốc hội, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, BĐS khu công nghiệp, các phân khúc còn thiếu cung; cách tiếp cận: Phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính; kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, tận dụng được cơ hội mới (từ nay đến 2030, mỗi năm Việt Nam cần khoảng 800.000 - 1 triệu tỷ đồng vốn trung dài hạn, ngoài phần vốn tín dụng ngân hàng);

Quan tâm kiểm soát rủi ro tài chính - BĐS; sớm giải quyết, đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư trong các vụ việc vừa qua; thực hiện Nghị định 08 (2023) và Nghị quyết 33 về phát triển thị trường BĐS (2023);

Đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc các dự án BĐS; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu BĐS; hoàn thiện thể chế theo hướng sửa: Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS; cân nhắc phương án tiếp tục thực hiện Nghị định 65 (2022) từ đầu năm 2024; Quy định phân nhóm phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp;

Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt: quỹ tiết kiệm nhà ở/quỹ phát triển NOXH, quỹ REITs, Cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS…; có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ TPDN đáo hạn (nhất là 2023-2024); đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…); huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải; hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết…; quan tâm quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…); tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan….

Giải pháp thu hút dòng vốn FDI trong lĩnh vực BĐS

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) trình bày tham luận "Giải pháp thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản":

Trong những năm qua, khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được coi là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Việt Nam. Các nhà đầu tư nước ngoài không ngừng tạo lập và củng cố niềm tin, đồng hành cùng sự điều hành của Chính phủ, tiếp tục mở rộng hợp tác đầu tư vào Việt Nam.

BĐS vẫn luôn là ngành kinh tế mũi nhọn với sức tăng trưởng ổn định và bền vững tại Việt Nam. Không chỉ BĐS công nghiệp mà cả các phân khúc nhà ở, nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe… cũng đang là thỏi nam châm thu hút các nhà đầu tư ngoại.

Theo đánh giá của các tổ chức quốc tế thì Việt Nam vẫn là điểm sáng về thu hút vốn FDI. Lượng FDI vào các ngành và lĩnh vực BĐS đang được cải thiện khi Việt Nam cũng như các nước đã trở lại trạng thái bình thường sau đại dịch... 144 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, tính đến hiện tại. Thu hút FDI cả nước đạt hơn 440,5 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt 66,4 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn đầu tư.

BĐS là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút đầu tư, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo. Có 48 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, dẫn đầu đầu tư là Singapore (29%, 19 tỷ đồng), tiếp theo là Hàn Quốc, British VirginIslands và Nhật Bản. Nếu xét về địa phương, 45 tỉnh/thành phố có đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS, trong đó TP.HCM dẫn đầu cả nước với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt trên 16 tỷ USD, chiếm 24,7% tổng vốn đầu tư, tiếp theo là Hà Nội, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Về quy mô dự án, phần lớn doanh nghiệp FDI tham gia vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam có quy mô lớn, với hình thức ngày càng đa dạng và chất lượng hơn. Nhiều dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có quy mô lên đến hàng tỷ USD như dự án: công ty TNHH Hồ Tràm tại Bà Rịa - Vũng Tàu; thành phố thông minh tại Hà Nội; Khu đô thị Nam Thăng Long, Hà Nội, Công ty TNHH phát triển Nam Hội An tại Quảng Nam, ....

Nhìn lại những năm qua, thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS có xu hướng tăng trưởng rất rõ rệt. Từ mức tổng vốn đầu tư đạt 671 triệu USD vào năm 2010, thì đến năm 2018 đã tăng lên gấp gần 10 lần, đạt 6,61 tỷ USD, chiếm 18,6% tổng vốn đăng ký của cả nước.

Giai đoạn 2019-2021, do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19, dòng vốn FDI chảy vào tất cả các ngành đều có xu hướng giảm đi, tổng vốn đăng ký FDI vào lĩnh vực bất động sản cũng giảm so với những năm trước. Cụ thể, năm 2019, tổng vốn đăng ký FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt 3,88 tỷ USD, giảm 41% so với năm 2018, năm 2021 đạt 2,64 tỷ USD, giảm khoảng 37% so với năm 2020. Tuy nhiên, đến năm 2022, thu hút FDI trong lĩnh vực BĐS hồi phục tăng 26%, đạt 4,5 tỷ USD. Mặc dù có sự tăng trưởng tích cực nhưng tỷ trọng bđs chưa phục hồi, trước đây 20%, đến hiện tại chỉ là 14, 15%.

Về thuận lợi, khó khăn trong thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS, Việt Nam tiếp tục là 1 trong 5 điểm đến an toàn của các nhà đầu tư. Những yếu tố tác động có thể kể đến như chính trị ổn định, an toàn; vị trí địa lý chiến lược, thuận lợi, nằm ở trung tâm của khu vực, dễ dàng kết nối với các nền kinh tế lớn; hệ thống luật pháp, chính sách về nhà ở và kinh doanh BĐS thông thoáng và đang ngày càng được hoàn thiện.

IDF đánh giá có 67% các nhà đầu tư nước ngoài tin tưởng vào sự lãnh đạo của chính phủ Việt Nam. Hệ thống cơ sở hạ tầng tiếp tục được chú trọng đầu tư, hoàn thiện. Hiện nay, Chính phủ đang triển khai quyết liệt kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 và kế hoạch đầu tư phục vụ phục hồi phát triển kinh tế xã hội, trong đó sẽ tập trung đầu tư phát triển nhiều công trình hạ tầng quan trọng như: Đường cao tốc, các trục ven biển, sân bay, cảng biển, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển ngành BĐS.

Tính hấp dẫn trong đầu tư BĐS tại Việt Nam tốt hơn các nước trong khu vực vì có khả năng sinh lời cao hơn cả thị trường Thái Lan, Hong Kong và Singapore…vì giá nhà ở tại Việt Nam đang thấp hơn, nếu so sánh mức giá bình quân. Đồng thời, mức độ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng tại Việt Nam là điều kiện rất thuận lợi để phát triển thị trường bất động sản.

Nghị quyết 33 là sự nắm bắt chia sẻ kịp thời của Chính phủ, cũng như việc thành lập tổ công tác chính phủ. Nhưng làm sao để hiện thực hóa nghị quyết 33 và đưa nViệc thu hút nhiều dự án FDI trong lĩnh vực bất động sản giúp đa dạng hóa các loại hình bất động sản tại Việt Nam.

Trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp, nhà ở và chung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản chăm sóc sức khỏe... đã tăng lên rõ rệt bên cạnh loại hình truyền thống như bất động sản nhà ở. Việt Nam đang gặp những khó khăn, thách thức bất chấp những đánh giá khá tốt của các nhà đầu tư nước ngoài.

Hệ thống pháp luật về thị trường BĐS chưa đồng bộ, rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời, như quy định về condotel (căn hộ và khách sạn), officetel (văn phòng và khách sạn) đến nay gần như vẫn chưa được giải quyết đáng kể Thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài. Đây là một trong những vấn đề gây vướng mắc nhất khi thu hút FDI. Ngoài ra, Công tác quy hoạch còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, nhất là tại những khu đô thị mới.

Tín dụng BĐS và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ. Sức khỏe của doanh nghiệp Việt Nam cũng là vấn đề. Quý I/2023 DN đăng ký mới thấp hơn DN quay trở lại. Trong số các DN quay trở lại này thì lĩnh vực BĐS giảm 17% so với cùng kỳ.

Tín dụng tăng trưởng đều, sản phẩm không có dẫn đến việc đi vay để "chữa bệnh" chứ không phải phát triển thị trường. Theo đánh giá, các nhà đầu tư nước ngoài cho rằng thị trường bất động sản tại Việt Nam với quy mô dân số lớn vẫn luôn hấp dẫn để họ theo đuổi. Việt Nam vẫn đang có xu hướng đô thị hóa mãnh liệt. Chính phủ quyết tâm xây dựng nền công nghiệp không khói làm ngành mũi nhọn cho phát triển…

Số lượng khách hàng tầng lớp trung lưu và thượng lưu ngày càng tăng, đi kèm với quá trình đô thị hóa nhanh tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam. Cùng với đó, bất động sản nghỉ dưỡng cũng là phân khúc mà các nhà đầu tư thông minh có thể tìm kiếm cơ hội để gia nhập vào thị trường, đặc biệt là ở Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết…

Xu hướng mua bán sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực BĐS đang có xu hướng tăng, trước đây khoảng 25%, đến nay khoảng 30-30%. Đặc biệt trong năm 2022, tỉ trọng này là 60%. Tuy nhiên giá trị các thương vụ chưa được phục hồi. Về mặt tích cực là các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục quan tâm, tuy nhiên điều này nói lên mối quan hệ giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước hay là thị trường đang bị nước ngoài thâu tóm?

Về giải pháp thu hút FDI vào thị trường BĐS Việt Nam cần tập trung giải quyết một số vấn đề.

Thứ nhất, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới (thành phố thông minh, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản kết hợp với chăm sóc sức khỏe, condotel, officetel ..) phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, tiếp tục tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư.

Thứ hai, điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Tiếp đó, khẩn trương ban hành và nâng cao chất lượng công tác quy hoạch để đảm bảo phân bố hợp lý, tương ứng với sự phát triển của cơ sở hạ tầng. Đồng thời, tiếp tục hoàn thiện và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng nói chung và cơ sở hạ tầng giao thông nói riêng để tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, chủ động thu hút đầu tư có chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, đồng thời đề cao trách nhiệm của nhà đầu tư đối với môi trường, xã hội trong quá trình đầu tư tại Việt Nam.

Mặt khác, nên phối hợp với các hiệp hội doanh nghiệp, các công ty tư vấn, công ty luật, ngân hàng, quỹ đầu tư để lên danh sách các nhà đầu tư tiềm năng đang quan tâm đến Việt Nam trong bất động sản. Vận dụng các kênh ngoại giao cấp cao hoặc các kênh có tính ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư để tác động, đẩy mạnh thu hút đầu tư vào Việt Nam trong lĩnh vực này.

Cuối cùng, thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho các dự án FDI vào lĩnh vực BĐS nhằm lựa chọn các dự án có chất lượng phù hợp, tránh dự án đầu tư ảo, dự án chậm triển khai. COVID-19 xảy ra khiến ta thay đổi nhận thức, cho ta một cách tiếp cận mới trong thu hút FDI, quan trọng nhất là môi trường an toàn và dư địa cho phát triển thay vì chỉ chú trọng lợi nhuận. Việt Nam là điểm hấp dẫn với một nền kinh tế duy trì mức độ tăng trưởng dương 3% giai đoạn COVID-19.

Chúng ta phải thu hút FDI xanh và bền vững. Chúng ta đánh giá COP 26 là tham vọng. Nhưng đối với các tập đoàn quốc tế lớn, họ đặt ra mục tiêu net xẻo đến 2040, trước chúng ta 10 năm.

BĐS không phải là mạch máu thông thường mà là động mạch phát triển, làm sao chúng ta lành mạnh hóa việc thu hút dòng vốn vào thị trường này là một trong những vấn đề cốt lõi. Đối với người dân, an cư là yếu tố hàng đầu, sau đó mới lạc nghiệp, nên thị trường bất động sản phải phục hồi thì nền kinh tế mới có thể phục hồi. Một sự thay đổi chậm sẽ phải trả giá bằng sự thụt lùi tăng trưởng. 

PHIÊN II: THẢO LUẬN MỞ

TS. Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn điều phối phiên thảo luận mở.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Phiên II chúng ta sẽ cùng các diễn giả thảo luận, trả lời những câu hỏi nhằm đạt được mục đích đúng như tên gọi của hội thảo, đó là "Khơi thông dòng vốn cho thị trường BĐS". Mở đầu xin mời ý kiến của GS-TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch VAFIE.

Nhà ở xã hội là hệ sinh thái cho người lao động

GS.TSKH Nguyễn Mại: Tăng trưởng quý I/2023 là 3,32% cũng là cao so với khu vực nhưng nếu so với tiềm năng của Việt Nam thì mức tăng trưởng ấy là quá thấp. 5 thành phố lớn tăng trưởng cục thể: Hải Phòng là 9,26%; Đà Nẵng 7,12%; Hà Nội 5,8%%; Cần Thơ là 4,02% và TP.HCM là 0,7%. Hai đầu tàu kinh tế lớn nhất là TP.HCM, Hà Nội tăng trưởng thấp khiến cả nước tăng trưởng thấp.

Nếu chỉ nói về tác động của bên ngoài như chiến tranh thương mại, xung đột Nga - Ukraine ảnh hưởng tới tốc độ tăng trưởng là chưa đủ, cần thấy trách nhiệm quản lý của chúng ta khi hệ thống các giải pháp đề ra như hoàn thiện thể chế được đề ra như ở Nghị quyết 50 nói về chính sách ưu đãi nổi trội đều chưa có. Cần phải làm rõ tại sao có thành phố tăng trưởng gần 10% như Hải Phòng, trong khi có thành phố ưu đãi đặc biệt như TP.HCM lại chỉ tăng trưởng 0,7%. Đó là bất cập trong điều hành kinh tế vĩ mô.

Về đầu tư nước ngoài, sự thay đổi đầu tư nước ngoài trong năm 2022 và có thể đến 2025 gồm 3 thay đổi lớn: Một là chính sách đầu tư các nước đang phát triển (đầu tư trở lại trong nước và hạn chế đầu tư ra nước ngoài, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ bán dẫn), cùng với đó là giải quyết vấn đề lạm phát cao, lao động, sàng lọc dự án đầu tư. Nếu không có thích ứng nhanh bối cảnh toàn cầu thì sẽ tụt lại.

Không thể ngủ yên trong việc các nhà đầu tư nhận định Việt Nam nhiều tiềm năng mà quên mất Ấn Độ, Indonesia hơn chúng ta rất nhiều về các điều kiện, ưu đãi. Họ đã có những chiến lược thu hút đầu tư vào tăng trưởng xanh, kinh tế số mà thể chế nổi trội hơn Việt Nam, như vấn đề Thuế tối thiểu toàn cầu.

Số liệu tăng trưởng GDP và đầu tư nước ngoài quý I/2023 đang đưa lời cảnh tỉnh cho chúng ta đừng ngủ yên để đưa giải pháp hợp lý.

Về vấn đề nhà ở xã hội, có lẽ phải nhìn nhận nhà ở xã hội không phải chỉ là chỗ ở cho người lao động, mà là hệ sinh thái cho người lao động, là giao thông, trường học, y tế... đó là trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp.

Về gói 120.000 tỷ trong 3 năm, tín dụng ưu đãi, chúng ta không thể bắt các ngân hàng thương mại trả tiền cho việc nhà nước phải lo nên phải có chính sách riêng của nhà nước về nhà ở xã hội. Nếu không có quyết tâm như Nghị quyết 13 của Đại hội Đảng yêu cầu là tiếp cận bằng cơ chế đặc thù, nổi trội rất khó thực hiện được mục tiêu một triệu nhà ở xã hội đến năm 2030.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Ý kiến tiếp theo xin mời ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, một trong các nội dung tôi muốn ông làm rõ đó là đánh giá xem các cơ chế chính sách mới của Chính phủ vừa đề ra đã đủ chưa? Tiếp theo là các cơ chế chính sách trong Nghị quyết 33, Nghị quyết 08, Nghị quyết 10 để triển khai được, các văn bản pháp luật chuyên ngành như Thông tư cần sửa đổi như nào để không còn vướng mắc? Và cuối cùng, như một số đại biểu đã phàn nàn về thủ tục hành chính, theo ông, để các dự án thực hiện được, thủ tục hành chính tháo gỡ như nào?

Đề nghị giải quyết hàng nghìn căn hộ condotel cấp sổ hồng sai

Ông Lê Hoàng Châu: Chủ đề hôm nay là khơi thông dòng vốn, dòng vốn đấy nằm ở đâu? Nằm trong nền kinh tế, trong chính dự án BĐS, TP.HCM đã có 9 đợt làm báo cáo 106 dự án với 1/4 nằm ở các chính sách hỗ trợ để tháo gỡ. Các dự án vướng mắc lên đến vài trăm, nếu khơi thông được thu thuế VAT đã là 200.000 tỷ, lợi nhuận 20% của 200.000 tỷ đã là 400 tỷ.

Doanh nghiệp đang thiếu vốn, thiếu tiền, thiếu thanh khoản, nhưng chúng ta có bài học về luân chuyển đồng tiền sẽ sinh ra tạo cơ chế đồng tiền chạy, hiện nay đối với TP.HCM muốn giải quyết được vướng mắc thị trường bất động sản thì cần giải quyết thủ tục hành chính, vừa rồi chúng tôi đã giải quyết được một số dự án rồi nhưng con số này là nỗ lực của thành phố. Hôm kia đã họp và giải quyết được một dự án thiệt hại hàng trăm tỷ, tuần trước đó giải quyết được 3 dự án, giải quyết huy động vốn 50%, nói chung sự vào cuộc của thành phố đáng ghi nhận.

Huy động vốn đâu cần nhờ ngân hàng, chính thị trường sẽ giải quyết vấn đề thanh khoản, muốn dựa vào được thị trường phải tháo gỡ cơ chế về chính sách, chúng tôi ghi nhận sự phản hồi chính sách của Nhà nước, như nghị định 08, nói về thị trường vốn, vốn chủ sở hữu quy định từ 10-20% nhưng bây giờ bị bào mòn, vốn bây giờ nằm trong hàng hóa chứ không phải trong tiền. Đây là điểm yếu.

Về câu chuyện nước ngoài có thôn tính hay không, thì cần nhìn vào chuyện vừa rồi tập đoàn lớn Việt Nam phải bán 1,5 tỷ USD, do vậy theo tôi điều đó có thể xảy ra. Trước đây chúng tôi có niềm tin DN trong nước có thể thống lĩnh thị trường nhưng từ quý 3/2022 quan điểm bị lung lay, muốn đất nước mạnh, doanh nghiệp phải mạnh. Hiện nay có nghị định 08 giải quyết câu chuyện trái phiếu nhưng còn liên quan đến tín dụng, chúng tôi chỉ mong các bộ ngành địa phương làm theo Nghị quyết 33, khơi thông thị trường trong nước.

Thị trường tín dụng thứ 6 vừa qua họp với NHNN để chuẩn bị sửa thông tư 16 liên quan đến tín dụng và mua bán TPDN của NHTM, tại đây chúng tôi cùng với nhau để giải quyết, không đổ lỗi cho ai. Thống đốc NHNN ngày 27/3 công bố gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội (NOXH), đây không phải "đũa thần" nhưng có tác dụng trực tiếp cho chủ đầu tư được vay với lãi suất 8%/năm nhưng với người mua là chưa ổn do từ tháng 1/7 sẽ công bố lãi suất mới.

Bên cạnh đó, cách đây 3 ngày, NHNN đang xem xét giảm tiến độ trả nợ các khoản vay, cơ cấu lại khoản nợ, điều này đã ghi trong Nghị định 33 rồi nên cần bắt tay vào làm.

Chúng tôi thấy vấn đề quan trọng của doanh nghiệp bây giờ là tiếp cận được với tín dụng dù lãi suất cao. Về NOXH, cần tiếp tục nghiên cứu gói 110.000 tỷ đồng vì đây là gói vay với lãi suất, đây là thứ chúng ta cần, song cần thông qua, dù vậy cần lưu ý nếu vay gói 120.000 tỷ sẽ không được chuyển sang vay gói 110.000 tỷ, nên gói 120.000 tỷ như gói chữa cháy.

Ngoài ra, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 10, giải quyết 83.000 căn hộ condotel vướng mắc bao lâu nay, cấp số hồng nhưng chúng tôi đề nghị giải quyết hàng nghìn căn hộ trước đây cấp sổ hồng sai.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Tiếp mạch của ông Lê Hoàng Châu, xin hỏi ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) mấy nghìn cái "sổ hồng" cấp sai sẽ xử lý theo hướng như thế nào?

Ông Nguyễn Mạnh Khởi: Về cơ bản chúng tôi cho rằng Nghị định mới không phải không gỡ được. Quan trọng nhất là các địa phương phải vào cuộc thế nào.

Nghị định có câu chuyển tiếp, quy định trong Nghị định 43 ngày xưa là cấp sai thì thu hồi cấp lại. Ở đây nên hiểu là sửa đổi, không phải thay thế Nghị định 43. Quay lại Nghị định 43, vấn đề nằm ở các địa phương. Nếu thực sự khó và cần tiếp tục tháo gỡ, chắc chắn Chính phủ sẽ tháo gỡ. Nhấn mạnh là xuất phát từ các địa phương, có những địa phương nhiều ít thì thu hồi thế nào.

Theo Nghị định mới thì cấp lại, quy định thời hạn theo quy định chung, đến đâu cấp đến đó. Ví dụ, đến thời hạn 2030 thì cấp đến 2030.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Một số lo ngại sau ông Ngyễn Quang Khởi có nhắc tại tham luận hôm nay, đó là khi sau khi Thủ tướng phê duyệt quy hoạch tổng thể cần phải nhanh chóng có kế hoạch sử dụng đất, nếu không lại bị tắc, tôi rất muốn doanh nghiệp trên địa bàn TP.HCM có bình luận về ý kiến trên, có đúng như thế không? Và nhờ các chuyên gia có mặt trả lời giúp, làm thế nào để đẩy nhanh quá trình xây dựng kế hoạch sử dụng đất của các tỉnh?

Dự án không bán được do lãi suất tăng cao

Ông Ngô Quang Quang Phúc, CEO Phú Đông Group: Trong một quy trình thủ tục pháp lý, DN nào ra được giấy phép xây dựng (GPXD) là rất vỹ đại. Từ góc nhìn DN, quy trình đủ các thủ tục liên quan GPXD mất 2,5 năm - trong quá trình đó, có bước thay đổi lại phải làm lại. Quy hoạch tổng thế rất quan trọng, có tổng thể mới ra được phân khu.

Chúng tôi cũng đang gặp nhiều trắc trở trong pháp lý. Về vốn, chúng tôi cần vốn nhưng cuối cùng vẫn phải là cá nhân mua nhà vay được tiền. Nhưng nay, khách hàng cũng không vay được vì lãi suất vay khoảng 14% thì khách hàng không có nhu cầu. Chi phí lãi vay cao khiến người dân không có nhu cầu, chưa nói thị trường đóng băng.

Có nhu cầu ở không? Có, nhưng họ phải gác qua một bên do công việc bị ảnh hưởng, 2 là chấp nhận mua thì không có nhu cầu vì lãi cao, dẫn tới thanh khoản chững lại. Dự án đầy đủ pháp lý, đủ giấy phép nhưng không bán được do lãi suất tăng cao.

Các ngân hàng phải đánh giá lại để có lãi suất phù hợp cho khách hàng. Các thông tin có tác dụng lớn về tâm lý nhưng thực tế chưa đi vào cuộc sống. Quan trọng là phải giảm lãi suất cho vay cá nhân phải giảm mới có đầu ra cho BĐS.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: TS. Cấn Văn Lực có đề cập đến thuế đánh vào nhà ở thứ 2, và ông Ngô Quang Phúc vừa đề cập đến việc mua nhà phải mua bảo hiểm, xin mời ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Bộ phận R&D DKRA, ở góc độ cơ quan nghiên cứu thị trường ông nhìn nhận vấn đề này thế nào?

Áp thuế BĐS thứ 2 khiến thị trường càng gặp khó hơn

Ông Võ Hồng Thắng: Theo tôi, những người mua BĐS rõ ràng cần mua thêm bảo hiểm. Tôi nhìn nhận có những khoản bảo hiểm hợp lý và cần mua như bảo hiểm cháy nổ, tuy nhiên đối với bảo hiểm nhân thọ thì quá vô lý.

Chúng ta cần phải xem xét và có cơ chế tốt hơn. Còn về vấn đề đóng thuế tài BĐS sản thứ 2 và thứ 3, đây là xu thế tất yếu trong dài hạn, tuy nhiên điều quan trọng là cần đồng bộ hóa dữ liệu quốc gia để quản lý.

Mặt khác, tôi cho rằng thời điểm hiện tại chưa thể áp thuế BĐS thứ 2, hoặc thí điểm với TP.HCM. Thị trường BĐS nói chung và TP.HCM nói riêng đã rất khó rồi, việc áp thuế như trên có thể khiến thị trường càng gặp khó hơn.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Vâng, chúng tôi rất muốn nghe thêm ý kiến bình luận nhanh của TS. Cấn Văn Lực, ông có bình luận gì thêm về 2 vấn đề trên?

4 lý do lãi suất ở Việt Nam cao

TS. Cấn Văn Lực: 7 thách thức lớn của Việt Nam từ nay tới cuối năm với kịch bản cơ sở tăng trưởng GDP 5,5-6%. Lãi suất là vấn đề cực kỳ quan trọng với thị trường BĐS. Lãi suất tăng thì BĐS giảm. Lãi suất của ta rõ ràng tương đối cao. Nên Chính phủ yếu cầu lãi suất giảm xuống, và lãi suất đã giảm từ 1,5-2% từ đầu năm tới nay.

Vietcombank công bố lãi suất cho người mua nhà chỉ 10-12%. 4 lý do lãi suất Việt Nam cao: Lạm phát luôn cao hơn trung bình thế giới; kinh tế Việt Nam rủi ro, theo các tổ chức quốc tế xếp hạng đầu cơ không phải đầu tư - vay nước ngoài ngoại tệ 6-7%, trong khi vay BĐS 10-12 năm là rủi ro nên lãi suất phải cao hơn; lãi suất đầu vào cao; chi phí giao dịch của nền kinh tế lớn (chiếm 25-30% so với chi phí ngành BĐS). Ngân hàng cũng muốn cho vay.

Tuy nhiên, lãi suất đã và đang giảm xuống và còn dư đại để giảm xuống. Về bảo hiểm: Không bắt buộc và không được bắt buộc; 1 số ngân hàng giao KPI cho nhân viên. có 2 loại bảo hiểm là bảo hiểm phi nhân thọ; 2 là bảo hiểm nhân thọ. Hợp tác giữa ngân hàng và bảo hiểm là truyền thống. Việt Nam bối cảnh người dân đang khó khăn nên điều chỉnh. Thuế BĐS về lâu dài là nên nhưng chưa nên làm ngay.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Trong câu chuyện ông Lê Hoàng Châu vừa nêu, có đánh giá rất cao việc Bộ Tài chính soạn thảo Nghị định 08. Về khía cạnh này, các con số từ tham luận của TS. Cấn Văn Lực cho thấy, thị trường TPDN bắt đầu có sự nhúc nhích, hay nói cách khác "tảng băng băt đầu tan", vậy xin mời ông Huy Nam dưới góc độ một chuyên gia tài chính, ông có bình luận về tác động của Nghị định 08?

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp và chứng khoán tắt lửa là do mất niềm tin

Ông Huy Nam: Nghị định 08 chỉ chữa cháy, vấn đề rất lớn nằm ở các vấn đề quy định trái phiếu có phù hợp hay không. Vấn đề hiện nay làm tắt lửa thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) và thị trường chứng khoán (TTCK) không phải thị trường bất động sản, mà mà là do mất niềm tin. Nó nằm ngay ở vấn đề phát hành trái phiếu và đặc biệt là phát hành TPDN riêng lẻ vừa qua.

Đối với vấn đề kỹ thuật, đúng đắn để có thể triển khai hoạt động trái phiếu riêng lẻ vừa qua là có vấn đề. Từ những năm 2019-2020, tôi nghĩ đang có vấn đề và lối mòn, nó có thể phá cả con đê. Tới năm 2022, thì rõ ràng là lỗ thủng bất đầu rõ ràng, và xô ngã bờ đê niềm tin và ảnh hưởng rất lớn.

Tôi nói đây là có nhưng mức độ phần trăm thì không dám nói. Từ năm 2020, Nghị định về trái phiếu nói rất nhiều về trách nhiệm, triển khai nhiều hoạt động trái phiếu, nhưng không đề cập cụ thể về sự sự thỏa thuận giữa trái chủ và tổ chức phát hành.

Theo tôi quan sát, Công ty Chứng khoán Dầu khí, Công ty Cổ phần Chứng khoán Quân đội đã giải quyết từ 3-4 trường hợp, nhưng các trường hợp nhà đầu tư lớn và đại diện trái chủ thì không giải quyết được. Chúng ta có Nghị định 153, Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 và Nghị định 08 sửa đổi Nghị định 65, chỉ trong chưa đầy 3 năm mà sửa 1 Nghị định, nhưng không giải quyết được câu chuyện giải quyết giữa đại diện trái chủ và tổ chức phát hành.

Tôi cho rằng có 2 vấn đề. Thứ nhất là vấn đề phát hành riêng lẻ không đúng kỹ thuật, hiểu dịch từ nước ngoài thì là phát hành đích danh. Thứ 2 là vấn đề nhà đầu chứng khoán chuyên nghiệp, hiểu theo nghĩ từ nước ngoài thì phải là nhà đầu tư uy tín, dày dặn. Ngoài ra, một điều bắt buộc trên thế giới là cần có khế ước ủy thác, cần có người đại diện.

Đáng chú ý, trong vấn đề triển khai và quản lý điều hành, Nghị định 153 cho phép các đại lý phát hành mua lại trái phiếu – đây là vấn đề rất lớn trong xã hội. Đây cũng là vấn đề kỹ thuật khác và cần đặt dấu hỏi về vai trò của cơ quan giám sát.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Chủ đề tiếp theo tôi rất muốn được nghe, đó là câu chuyện của dòng vốn nước ngoài, các chuyên gia có mặt tại hội thảo đã đưa ra một số đánh giá để giúp dự báo sát hơn về dòng vốn này trong thời gian tới. Bổ sung vào phát biểu của đại diện Cục Đầu tư nước ngoài, xin mời bà Dung Dương, Giám đốc Điều hành - Trưởng bộ phận Định giá, Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Việt Nam bình luận thêm. Phía công ty có đồng với tình với khả năng thu hút vốn ngoại được phía chuyên gia và cơ quản quản lý nhà nước đưa ra, các hình thức như M&A có khả quan để thu hút dòng vốn này trong thời điểm hiện tại, và làm gì để có thể thu hút hơn dòng vốn ngoại?

NĐTNN quân tâm lớn nhưng chưa thể huy động vốn

Bà Dung Dương: Trong 3 tháng đầu năm 2023, các nhà đầu tư nước ngoài (NĐTNN) đến tìm hiểu thị trường Việt Nam nhiều hơn hẳn các năm trước, và 50% số các nhà đầu tư tìm hiểu này là các tên tuổi mới trên thị trường, trước đây là Hong Kong, Singapore, nay còn có cả Nam Phi, Ả Rập.

Tuy nhiên, tình hình kinh tế thế giới đang có những bất ổn, mặc dù trải qua giai đoạn khó khăn tuy nhiên thu hút FDI trong tổng số vốn huy động được có 10% đến từ doanh nghiệp nước ngoài còn 73% từ vốn ngân hàng.

Quan tâm của NĐTNN lớn nhưng chưa thể huy động vốn, tại sao? Các nhà đầu tư rất muốn vào thị trường nhưng các doanh nghiệp Việt Nam không phải DN nào cũng mặn mà và sẵn sàng đón nhận nguồn vốn này.

Tôi thấy hầu hết nhà đầu tư nước ngoài muốn bước chân nhưng lãi vay họ đưa ra rất cao từ 18-20%, các VN Việt Nam chắc chắn sẽ không chấp nhận mức lãi suất này, có những DN chấp nhận thì chỉ 13-15%, hai là các VN gặp nhiều khó khăn muốn huy động vốn nhưng các dự án đó lại mang đi thế chấp rồi, các NĐTNN không chấp nhận điều này, ngoài ra các DN chưa sẵn sàng minh bạch dòng tiền.

Nhìn chung NĐTNN quan tâm rất lớn nhưng kết hợp 2 bên chưa có, dẫn đến từ đầu năm đến nay chưa có thương vụ nào lớn.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Tiếp theo mạch này xin mời TS. Nguyễn Công Ái, Phó tổng giám đốc Công ty KPMG Việt Nam.

Đẩy được niềm tin lên là cơ hội để thị trường tốt hơn

TS. Nguyễn Công Ái: Nhiều DN sang tìm kiếm với thị trường VN nhưng giao dịch không đóng được. DN Việt Nam buộc phải bán dự án BĐS là rất đau nhưng hiện nước ngoài được lựa chọn nên họ để giá rất thấp.

Nên khuyến DN Việt Nam là cái gì bán được thì nên bán. Chúng tôi đã chốt được vài đơn hàng ở Hà Nội, TP.HCM nhưng rất nhỏ. Nhà đầu tư nước ngoài hiện mới chỉ lựa chọn 2 thành phố này.

Đặc biệt với dự án lớn như 1,5 tỷ USD nghĩ chúng ta bị thâu tóm là rất khó, mất hàng năm để thực hiện. Nhà đầu tư nước ngoài cũng rất khó không phải lúc nào cũng sẵn 1,5 tỷ USD để đầu tư vào. Niềm tin thị trường hiện tương đối thấp nên làm sao đẩy được niềm tin lên là cơ hội để thị trường tốt hơn.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Một khía cạnh trong tiêu đề hội thảo có đề cập đó là "bối cảnh mới", xin mời TS. Võ Trí Thành, ông có thể chia sẻ cái gì là cái mới, và sẽ có tác động thế nào tới thị trường BĐS thời gian tới?

Vượt lên khuôn khổ pháp lý để chơi với các "tay chơi"FDI lớn

TS. Võ Trí Thành: Một thông tin rất tích cực tuần rồi là khả năng cao Quốc hội trong tháng 5-6 khả năng cao thông qua cơ chế đặc thù cho TP.HCM với một số điểm nổi bật như đầu tư tài chính, tài chính ngân sách, hạ tầng, quản lý đô thị môi trường, thu hút nhà đầu tư chiến lược, đổi mới chiến lược, thu hút sáng tạo, tạo điều kiện cho TP.HCM phân cấp TP. Thủ Đức.

Làm được cơ chế này, hàng chục dự án lớncủa TP.HCM có thể triển khai, chưa đột phá nhưng giải quyết được nhiều vướng mắc, đặc biệt hạ tầng và bất động sản. Tôi nghĩ 90-95% khả năng Quốc hội sẽ thông qua. Lòng tin phụ thuộc vào sự hy vọng.

Nền kinh tế thế giới và Việt Nam trong nốt trầm. Thời điểm tiền rẻ hết rồi, kể cả Fed không tăng nữa thì lãi suất điều hành của Mỹ vẫn là 4,5% trở lên. Không có tiền rẻ thì chứng khoán và bất động sản sẽ gặp khó khăn. Thế giới thì còn nhiều bất định. Ở Việt Nam thì còn có câu chuyện pháp lý, thủ tục, tính dự báo được của chính sách.

Sắp tới đây, một báo cáo của thị trường BĐS (từ Hiệp hội môi giới) có đầu đề là nghe ngóng. Điều quan trọng là sự thực thi, nếu TP.HCM thông qua và bắt đầu từ tháng 7 một số dự án thì tất tốt.

Mặt khác, một số dự án có thể giải quyết pháp lý thì nên thông báo để thị trường biết và học hỏi. Từ cuối năm ngoái, với nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng, chúng tôi nhìn nhận nếu có ánh sáng lóe lên một chút, thì đâu đó sẽ là vào nửa cuối năm.

Chúng ta chỉ có hy vọng, không thể thay đổi được vì bối cảnh thế giới vẫn gặp nhiều áp lực. Tôi hy vọng trong quý II thì tín hiệu bất động sản sẽ tốt lên, dù vậy nên nhớ rằng Chính phủ đã từng cảnh báo bối cảnh năm nay khó nhiều hơn thuận. Về FDI, tôi cho rằng Việt Nam cần có tính linh hoạt, vượt lên khuôn khổ pháp lý để chơi với các "tay chơi" lớn.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn đánh giá phân tích dự báo TS. Võ Trí Thành. Tôi muốn dành một câu hỏi cuối cho tất cả các diễn giả, các vị có đồng ý nhận định thị trường sẽ sáng lên ít nhiều trong nửa cuối năm hay không?

Dự báo thị trường khởi sắc hơn

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam: Chúng tôi đã đưa ra dự báo về thị trường bất động sản 2023, tôi cho rằng thời gian tới sẽ tốt hơn bây giờ nhưng không bằng quá khứ.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ KH&ĐT): Thách thức, cơ hội đan xen; tiếp xúc nhà đầu tư nước ngoài đến tìm hiểu thông tin, xem ở đâu có phương án tốt thì sẽ chốt đầu tư. BĐS sẽ khởi sắc nhưng phải sang đầu năm 2024 với điều kiện vĩ mô như hiện nay.

Ông Huy Nam: 6 tháng cuối năm có thể ấm lên - nỗ lực bán hàng của 1 số công ty BĐS thấy đã có. Giá đang xuống, hợp lý hơn, còn đôi co, mặc cả, để cứu tài chính một số DN có thể hy sinh để thị trường ấm lên.

TS. Cấn Văn Lực: Cách đây 3 tháng dự báo trong quý IV với 4 lý do: 1. lãi suất, tỷ giá, suy thoái kinh tế đã rõ hơn nhiều, có thể bắt đầu giảm lãi suất đầu năm tới. VN lãi suất tiếp tục giảm, áp lực tỷ giá nhẹ nhàng; 2. các vụ việc vi phạm đã rét nét về phương án xử lý; 3. các loại luật lớn đã rõ hình hài; 4. Nhà đầu tư thường đi trước.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Chính phủ rất quyết liệt. thị trường BĐS không chờ DN nước ngoài vào để phát triển. Chính phủ đã ban hành nhiều nghị quyết để tháo gỡ thị trường BĐS, giải ngân vốn đầu tư công, các ngân hàng cho phép đáo hạn...

Nghị định 10, Nghị quyết 08, Nghị quyết 33... đã được ban hành. Pháp lý của các dự án là vấn đề trước đây, đang mắc, quan trọng hơn nữa là tháo gỡ cho những dự án mới. Thị trường có lên, có xuống. Chính phủ và các bộ ngành sẽ cố hết sức để thị trường phát triển và sẽ khác.

Ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group: Dưới góc nhìn doanh nghiệp đầu tư, tôi sử dụng từ có cải thiện. Chắc chắn thị trường bất động sản sẽ có sự cải thiện. Thị trường có ấm lên hay không thì thanh khoản diễn diễn biến thế nào. Tôi chắc chắn sẽ có sự cải thiện, phụ thuộc vào mức giá người bán, người mua đưa ra.

Do đó, câu chuyện kỳ vọng lợi nhuận cần cân đối mức độ hợp lý và chính người mua cần chấp nhận mức giá thế nào. Một số doanh nghiệp hiện tại có nhiều phương án mua/bán, giảm giá gián tiếp.

Tôi hy vọng thời gian tới sẽ có sự cải thiện về thanh khoản của doanh nghiệp, tạo ra dòng tiền cho chính mình. Các DN hiện tại có nhiều phương án mua hàng, giảm giá gián tiếp, Thời gian tới sẽ có sự cải thiện về thanh khoản, mức độ cải thiện tốt hơn để tạo dòng tiền cho chính mình.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land: Vấn đề ở đây là kỳ vọng về sự ấm lên của thị trường BĐS trong năm 2023. Góc độ doanh nghiêp có dự án khu đô thị quy mô lớn tại TP.HCM, chúng tôi có niềm tin rằng những khó khăn mang tính ngắn hạn. Vấn đề thị trường ấm lên phụ thuộc vào hành động, hành động sẽ cho ra kết quả.

Chúng ta đã có hành động rồi. Giờ, từ phía doanh nghiệp là cần nỗ lực để vượt khó. Từng hành động được minh chứng qua thực tiễn là các sửa đổi luật liên quan thị trường bất động sản. Chúng tôi hy vọng năm 2023 cũng như thời gian tới, sẽ có những bước cải thiện tốt hơn. Như vậy, mới có thể hy vọng thị trường bất động sản được tạo lập tương xứng với tiềm năng và bộ mặt quốc gia.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn dự báo các chuyên gia và các doanh nghiệp, có 3 từ khóa tôi lĩnh hội được qua dự báo, đó là : "Ấm lên - khởi sắc - sẽ cải thiện". Thời điểm thì phần lớn các ý kiến cho rằng sẽ vào thời điểm quý IV, xa hơn là 2024, nhìn chung là các ý kiến đánh giá thị trường sẽ ấm dần lên. Lý do thì chúng ta cũng thấy rõ, đó là quyết tâm của Chính phủ, các rào cản pháp lý đang được tháo gỡ, doanh nghiệp cũng tự xác định phải tái cơ cấu lại.

Thị trường TPDN cũng đã bắt đầu có sự "nhúc nhích" qua những con số thể hiện ở quý I, tăng trưởng tín dụng càng ngày càng cao hơn, lãi suất đang trên đà tiếp tục giảm, và nhiều yếu tố khác đã được nêu ra tại hội thảo hôm nay.

Phía doanh nghiệp cũng khái quát ý kiến rất hay rằng, điều quan trọng nhất vẫn là hành động, hành động để đưa các chủ trương, chính sách mới của Chính phủ đi vào cuộc sống các sớm càng tốt. Và tôi tin thời gian phục hồi của thị trường phụ thuộc vào tiến độ thực hiện các giải pháp đưa ra.