Nhờ đâu vốn rót mạnh vào bất động sản khu công nghiệp?

Bối cảnh nền kinh tế còn nhiều yếu tố bất định, hấp thụ vốn thấp, lĩnh vực phát triển hạ tầng khu công nghiệp, chế xuất đang là điểm sáng. Thống kê của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, tín dụng để phát triển hạ tầng khu chế xuất – khu công nghiệp tăng đến 9,47% trong 5 tháng đầu năm vượt trội so với mức tăng 1,93% toàn thành phố.

Không chỉ trong các tháng đầu năm 2024, theo Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, dư nợ cho vay bất động sản khu công nghiệp, chế xuất đã tăng từ 17.900 tỷ đồng tháng 9/2020 lên 67.600 tỷ đồng tính đến tháng 11/2023. So với tốc độ tăng tín dụng chung của nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản, dư nợ tín dụng khu công nghiệp có mức tăng rất nhanh, vượt trội.

Trong chiến lược kinh doanh, các ngân hàng cũng khá ưu tiên cho lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp. Như Vietcombank, ông Nguyễn Thanh Tùng – Tổng Giám đốc từng cho biết phân khúc bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất là phân khúc được nhà băng ưu tiên và mở rộng cấp tín dụng với lãi suất ưu đãi.

Hay VPBank đã triển khai chương trình tài trợ trọn gói cho vay vốn thuê, mua bất động sản khu công nghiệp, cụm công nghiệp với lãi suất chỉ từ 0,6%/tháng vào tháng 4 vừa qua. Từ tháng 2 đến hết tháng 12/2024, Agribank đưa ra gói tín dụng 15.000 tỷ đồng cho 6 lĩnh vực ưu tiên, trong đó có đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp/cụm công nghiệp, xây dựng nhà xưởng cho thuê, trang trại cho thuê với lãi suất cố định 6% năm đầu tiên.

Vào cuối năm trước, NHNN đã ra Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN, trong đó hệ số rủi ro tín dụng áp dụng đối với tài sản là khoản cấp tín dụng chuyên biệt dưới hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp chỉ là 160%, trong khi hệ số rủi ro tín dụng đối với tài sản là khoản cấp tín dụng chuyên biệt dưới hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản là 200%.

Theo các chuyên gia, việc giảm hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản khu công nghiệp sẽ mở đường cho dòng vốn chảy nhiều hơn vào lĩnh vực này.

Lĩnh vực tiềm năng, được ưu tiên phát triển

Việc các ngân hàng mạnh dạn cho vay bất động sản khu công nghiệp một phần đến từ cơ chế, chính sách của Chính phủ khuyến khích phát triển để đóng góp vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương và toàn quốc.

Mặt khác, lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp còn được đánh giá cao ở nguồn thu ổn định. Số liệu cho thấy trong bối cảnh kinh tế khó khăn thì các chủ đầu tư khu công nghiệp vẫn “sống tốt”. Hầu hết doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp vẫn kinh doanh có lãi trong năm 2023, nhiều đơn vị thậm chí tăng lãi trên 50% như Công ty cổ phần Phát triển đô thị và khu công nghiệp cao su Việt Nam - VRG, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước - HPI, Công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa - TIP…

Trong nửa đầu năm nay, hàng loạt đơn vị tiếp tục ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực, cải thiện so với cùng kỳ 2023. Tổng công ty Idico công bố lãi sau thuế 6 tháng đạt 1.381 tỷ đồng, tăng 65% so với cùng kỳ; Becamex IDC lãi gấp 10,4 lần cùng kỳ lên 513 tỷ đồng; chủ khu công nghiệp Tín Nghĩa lãi gấp 3,5 lần lên 96 tỷ đồng…

Điểm quan trọng, tiềm năng tăng trưởng của ngành được đánh giá cao. Chứng khoán ACBS nhận định động lực tăng trưởng cho bất động sản khu công nghiệp đến từ xu hướng Trung Quốc+1 còn tiếp tục trong vài năm tới, các tập đoàn quốc tế đã và đang đa dạng hóa cơ sở sản xuất để giảm rủi ro gián đoạn chuỗi cung ứng; căng thẳng Trung Quốc – Đài Loan thúc đẩy các nhà sản xuất Đài Loan di dời hoặc mở rộng cơ sở sản xuất sang Việt Nam.

Thứ 2, Việt Nam đã nâng tầm quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ và Nhật trong năm 2023, với Úc trong tháng 3/3024 cũng như tích cực ký hiệp định thương mại. Tính đến nay, Việt Nam đã ký kết 16 FTA và đang đàm phán 3 FTA (Việt Nam – EFTA, Asean - Canada và Việt Nam – UAE).

Cuối cùng, Việt Nam đã có những nổ lực đáng kể để cải thiện cơ sở hạ tầng nhằm giảm bớt thời gian và chi phí logistics cho doanh nghiệp cũng như thu hút thêm nhà đầu tư. Tính đến tháng 6/2024, cả nước có hơn 2.100 km đường cao tốc và Chính phủ đặt mục tiêu sẽ đạt 3.000 km đường cao tốc vào cuối năm 2025. Dự án trọng điểm lớn nhất là sân bay Long Thành – giai đoạn 1 vượt tiến độ nhiều hạng mục dự kiến sẽ hoàn thành đúng tiến độ vào năm 2026.

Tỷ lệ hấp thụ tốt và giá tăng

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy trong nửa đầu năm, FDI đăng ký đạt 15,2 tỷ USD, tăng 13,1%; vốn FDI giải ngân đạt 10,8 tỷ USD, tăng 8,2% so với cùng kỳ. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 6 tháng đầu năm trong 5 năm qua.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc, Cushman & Wakefield Vietnam cho biết nhu cầu thị trường phục hồi trở lại nhờ dòng vốn FDI mới vào Việt Nam và tiêu dùng nội địa tăng.​ Đồng thời, nhu cầu đến từ nhiều ngành khác nhau, từ các ngành truyền thống như nhựa, sản xuất phương tiện đi lại và thức ăn chăn nuôi đến các ngành giá trị gia tăng cao như điện tử và dược phẩm.​

Số liệu Cushman & Wakefield Vietnam cho thấy lượng hấp thụ ròng đất công nghiệp đạt 79 ha trong 6 tháng đầu năm tại khu vực phía Nam. Bình Dương, Long An và Bà Rịa – Vũng Tàu mỗi nơi ghi nhận trên 20 ha lượng giao dịch. Nhà xưởng xây sẵn cũng có lượng hấp thụ đạt 172.000 m2 chủ yếu tại tỉnh Bình Dương, ​nhà kho xây sẵn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng vào khoảng 74.000 m2.

Giá chào sơ cấp trung bình của đất công nghiệp ở miền Nam được ghi nhận ở mức 176 USD/m2/kỳ thuê, tăng 2,9% theo quý và 4,8% theo năm.​ Giá thuê nhà xưởng tăng 1,1% theo quý và 2,5% theo năm, ở mức 4,7 USD/m2/tháng. ​Giá thuê trung bình của nhà kho được ghi nhận ở mức 4,5 USD/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 1,2% theo năm.​

Tại miền Bắc, theo CBRE, giá thuê khu công nghiệp thị trường cấp 1 tính đến cuối quý II tăng 4,5%, nhà xưởng tăng 1,9% và giá thuê kho giảm 1% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp đạt 83%, nhà xưởng 86 – 87% và nhà kho đạt 63 – 79%.

CBRE dự báo trong giai đoạn 2024 – 2026, giá thuê đất khu công nghiệp tăng 6-7% ở miền Bắc và tăng 3-7% ở miền Nam; thuê nhà xưởng, kho sẽ tăng nhẹ 0-3,5%/năm trong giai đoạn 2024-2026.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Đất Xanh Services nhận định bất động sản khu công nghiệp đang và sẽ là điểm sáng của thị trường trong trung và dài hạn nhờ chính sách ngoại giao linh hoạt để thu hút đầu tư của Chính phủ và quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Các loại hình bất động sản công nghiệp cũng được đa dạng hóa để đáp ứng nhu cầu nhiều ngành nghề khác nhau.

Nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm, các chủ đầu tư đã bắt đầu mở rộng địa bàn ra các tỉnh thành mới có tiềm năng phát triển nhờ lợi thế về vị trí – kết nối, cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ và chính quyền địa phương có nhiều chính sách ưu đãi để kêu gọi đầu tư, đặc biệt là các tỉnh miền Trung.