Đầu tư căn hộ cho thuê đã đến lúc thoái trào?

Anh Phúc, một nhà đầu tư đã "chinh chiến" nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản cho biết, cuối năm 2019 anh mua 2 căn hộ chung cư với tổng vốn đầu tư hơn 6 tỷ đồng trên đường Mai Chí Thọ, TP.Thủ Đức.

Theo anh Phúc, anh mua để đầu tư cho thuê bởi trước đó năm 2016 anh đã đầu tư 2 căn hộ chung cư tại quận Bình Thạnh, với giá mua 2 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ, mỗi tháng cho thuê được 12 triệu/căn. Thấy có lợi nhuận nên năm 2019 anh mua thêm bất động sản cho thuê.

Tuy nhiên, khoảng cuối năm 2020 khi COVID-19 ập đến, thị trường căn hộ cho thuê ế ẩm đột ngột, người người bắt đầu trả nhà ''đổ'' về quê. Đến 2021, tình hình càng tệ hơn, nhà bỏ trống cả quý mới kiếm được khách, anh Phúc đành hạ giá thuê xuống còn 6,5-7 triệu đồng/tháng nhưng người thuê vẫn đòi giảm thêm những tháng đầu vì thu nhập ảnh hưởng do dịch bệnh. Cộng với đó, nhiều đợt bị khách trả nhà sớm hơn hợp đồng, anh Phúc từng tính đến chuyện bán chung cư, chuyển tiền sang kênh đầu tư khác.

Giải pháp cuối cùng để thoát ế đó là anh Phúc thực hiện cho thuê theo ngày, thậm chí là cho khách hàng thuê theo giờ. Cụ thể, anh Phúc cho biết, giao cho một đơn vị đặt phòng trực tiếp trên mạng rao nhà cho thuê, khi khách hàng có nhu cầu, phía đơn vị cho cho thuê này sẽ dẫn khách lên phòng thuê. Giá thuê căn hộ 1 phòng dao động từ 700.000 - 900.000 đồng/ngày, theo giờ là 150.000 đồng cho giờ đầu và các giờ tiếp theo sẽ là từ 20.000 - 30.000 đồng/giờ.

Bà Võ Hoài Thu, một chủ nhà tại dự án bất động sản lớn ở quận Bình Thạnh cho biết, năm 2015 bà mua căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án này với mục đích cho thuê. Nhưng vì khó cho thuê nên bà quyết định cho thuê căn hộ nhà phố của mình và dọn về căn hộ chung cư ở. Trong khi đó, hai vợ chồng chỉ ở một phòng, 2 phòng lại để trống. Vậy là để đỡ lãng phí, gia đình quyết định ''share'' 2 phòng còn lại cho thuê theo hình thức ở tháng hoặc ở theo ngày và cả ở theo giờ.

''Bỏ ra hơn 7 tỷ đồng mua căn hộ, tính toán cho thuê mỗi tháng được khoảng 35 triệu đồng, nhưng rồi giá cao, lượng căn hộ nhiều không ai thuê, trong khi tiền vay ngân hàng hàng tháng vẫn phải thanh toán tạo ra gánh nặng lớn cho tôi. Do đó, chúng tôi phải tính toán lại, chấp nhận sự bất tiện trong sinh hoạt gia đình để cho khách hàng thuê phòng ở chung và dùng chung nhà bếp, phòng khách, nhà vệ sinh…, thậm chí là máy giặt, chỗ phơi đồ chỉ để bù vào khoản chi phí mua nhà. Tuy nhiên, hình thức này cũng ít hiệu quả vì việc cho thuê theo giờ cạnh tranh trực tiếp với các khách sạn, thuê theo tháng cạnh tranh với các khu nhà trọ cao cấp… và phí dịch vụ hỗ trợ cho thêu của các công ty môi giới cũng khá cao'', bà Thu nói.

Câu chuyện mua căn hộ để cho thuê lại nhưng lợi nhuận không hấp dẫn như dự tính, anh Phúc không phải trường hợp cá biệt phải ngậm ngùi loại bỏ hạng mục này ra khỏi danh mục đầu tư. Ông Thắng, ngụ quận 7, từng có nhiều năm cho thuê chung cư chia sẻ, từ năm 2021 đến cuối quý I/2022, bà đã bán 4 căn hộ cho thuê tại quận 7 và huyện Nhà Bè vì tỷ suất lợi nhuận trên vốn của kênh này ngày càng kém.

Theo ông Thắng, từ khi thông tin dịch bệnh COVID-19 lan rộng sang Việt Nam, giá thuê chung cư xuất hiện đà giảm và lao dốc mạnh giai đoạn 2020-2021. Đến đầu năm 2022, thị trường này có dấu hiệu phục hồi nhưng khá chậm chạp. Khách thuê không ổn định hay trả nhà sớm, lợi nhuận trên giá vốn chỉ đạt khoảng 4% một năm.

Ông Thắng cho biết, đầu tư căn hộ giá vốn khoảng 3 tỷ đồng trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ, quận 7 từ năm 2018 đến nay, giá thuê cao điểm chỉ khoảng 12 triệu đồng một tháng. Thế nhưng giai đoạn 2020-2021, giá thuê giảm 20-30% nên lợi nhuận thậm chí còn thấp hơn mức 4%.

Biên lợi nhuận của căn hộ cho thuê xấp xỉ với ước tính mức lạm phát năm 2022. Giá bán chung cư trên thị trường thứ cấp cũng chỉ tăng trên dưới 10% một năm trong khi nhà phố, đất nền tăng 30-40% một năm, thậm chí cao hơn. Vì nhiều điểm bất lợi, nhiều nhà đầu tư vừa và nhỏ quyết định rút khỏi thị trường này.

Lợi nhuận cho thuê căn hộ thua lãi suất ngân hàng

Hiện mức lợi nhuận cho thuê căn hộ nằm trong khoản 3,2% - 6,5%/năm tùy theo khu vực. Trong đó, tại các khu đô thị mới với các dự án cao cấp như tại quận 2 và quận 7 sẽ có mức lợi nhuận cho thuê thấp do giá trị căn hộ đã neo ở mức cao, trong khi các khu vực như huyện Nhà Bè, quận Bình Tân và TP. Thủ Đức (quận Thủ Đức cũ) có mức lợi nhuận cho thuê cao hơn từ 5,7% đến 6,5%. Qua đó cho thấy lợi nhuận từ việc cho thuê đang ở mức thấp hơn lợi nhuận từ lãi suất ngân hàng. Hiện tại, mức lãi suất gửi tiết kiệm theo kỳ hạn 12 tháng thấp nhất tại các ngân hàng đã là 5,3% và cao nhất lên đến 7,3%. Đó là chưa kể đến, khi đầu tư căn hộ cho thuê, chủ nhà còn phải thêm vào hạng mục đầu tư các trang thiết bị nội thất và nâng cấp chúng định kỳ để nâng cao giá thuê.

Cùng là căn hộ cho thuê nhưng phân khúc căn hộ chung cư lại cạnh tranh trực tiếp với căn hộ dịch vụ đang có nguồn cung lớn và giá thuê thấp hơn đến 40%.

Lý giải thêm về khuynh hướng dịch chuyển dần sang các kênh đầu tư khác cho lợi nhuận cao hơn, chuyên gia đầu tư bất động sản Lê Quốc Kiên nhận định, giá chung cư tăng không đáng kể so với mức trượt giá hàng năm khiến nhà đầu tư dần "lạnh nhạt" với thị trường đầu tư căn hộ cho thuê. Bên cạnh đó, sự thua kém so với lãi suất gửi tiết kiệm tại ngân hàng thì khi đặt lợi nhuận dòng tiền thu nhập từ cho thuê suốt mấy năm vẫn không bằng với các phân khúc bất động sản khác. Nếu cho thuê căn hộ chung cư có thu nhập cho thuê 6% một năm, trong 5 năm đạt mức tăng giá 30%, vẫn kém xa các phân khúc đất nền, nhà phố tăng ít nhất từ 200% trở lên.

Trước làn sóng nhà đầu tư rời bỏ thị trường căn hộ chung cư cho thuê do mức lợi nhuận từ hoạt động cho thuê hiện nay không quá cao, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM khuyến nghị các nhà đầu tư vẫn có thể cân nhắc về tiềm năng tăng trưởng lợi nhuận trên giá trị tài sản để đưa ra được quyết định đầu tư sáng suốt.

Sự thoái trào bởi bội thực nguồn cung cao cấp

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia nghiên cứu bất động sản độc lập cho rằng, xu hướng đầu tư tại Việt Nam với phân khúc căn hộ cho thuê đã thay đổi lớn từ năm 2015. Tuy nhiên, có một điều không thể phủ nhận đó là tình trạng nhà đầu tư chạy theo xu hướng bề nổi, thấy thị trường đi lên là đua nhau đầu tư rót vốn mua căn hộ để cho thuê, nhưng không có tính toán lâu dài rằng thị trường sẽ tăng trưởng và lượng căn hộ rồi sẽ bội thực. Điều này dẫn tới cảnh nhà đầu tư đua nhau mua nhà cho thuê và giờ không có khách thì cắt lỗ.

Cũng theo ông Hoàng thì cho thuê phòng theo ngày, theo giờ hoặc ''share'' phòng cho thuê là kênh kinh doanh không còn xa lạ trên thế giới, đặc biệt là các nước như Mỹ, Anh… Khi chủ nhà mua căn hộ với diện tích lớn, nhiều phòng ngủ mà nhu cầu sử dụng không nhiều, sẽ đăng thông báo cho thuê từng phòng.

Khách hàng chủ yếu là những người đơn thân, ít đồ đạc tới thuê và sống chung với chủ nhà như một thành viên trong gia đình. Người thuê được nhà ở thỏa mái, đầy đủ tiện nghi, an toàn. Chủ nhà đỡ buồn khi phải sống một mình, lại có thêm khoản thu nhập từ việc cho thuê lại căn phòng không dùng tới…

Tuy nhiên, ghi nhận tại Việt Nam, mô hình này khá mới mẻ và chỉ xuất hiện phổ biến từ những năm 2015 tới nay.

''Sự khác biệt là ở Việt Nam, chủ nhà thường giao hết cho công ty dịch vụ cho thuê trong việc kiếm khách hàng, kiểm tra giấy tờ tùy thân và thậm chí là giá nhà cho thuê dẫn tới nhiều sự việc không hay như tình trạng giới trẻ thuê phòng để sử dụng ma túy, đánh bạc, thậm chí là chủ nhà cho thuê bị mất tài sản bởi khách thuê lấy. Trong khi ở nước ngoài, việc lựa chọn người được họ lựa chọn rất kỹ để hạn chế tối thiểu chuyện xấu xảy ra'', ông Hoàng nói.

Ông Hoàng cũng cho rằng, việc nhà đầu tư cần tính toán kỹ trước khi đưa ra bất cứ phương thức đầu tư vào bất động sản để tránh tình trạng rủi ro. Bởi thị trường bất động sản còn đang trong quá trình hoàn thiện, xu hướng kinh doanh liên tục thay đổi, nếu nhà đầu tư cứ chạy theo thời cuộc mà không có sự tính toán lâu dài sẽ nhận hậu quả rất nặng. Và dù có chiêu thức thoát ế nào đi nữa cũng vẫn tồn tại những rủi ro lớn.

Bài liên quan

Căn hộ chung cư chiếm lợi thế trong 'cuộc đua' thị trường cho thuê

TP.HCM động thổ dự án Chung cư Nhà ở xã hội Dragon E-Home TP. Thủ Đức

Thị trường bất động sản Cần Thơ: 'Tiết kiệm đất' với sản phẩm căn hộ chung cư

TP.HCM có 6 dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ đủ điều kiện đề xuất vay vốn