Không gian ngầm trở thành 'trục phát triển mới' của Hà Nội

Trong nhiều năm, Thành phố Hà Nội phát triển chủ yếu theo xu hướng mở rộng ra vùng ven với tốc độ đô thị hóa nhanh và quy mô dân số ngày càng lớn. Tuy nhiên, mô hình này đang dần bộc lộ giới hạn khi hạ tầng bề mặt tại khu vực lõi đô thị bên trong Vành đai 3 liên tục chịu áp lực quá tải, từ giao thông, bãi đỗ xe cho tới không gian công cộng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa hay Hai Bà Trưng, quỹ đất gần như không còn dư địa để phát triển thêm các công trình hạ tầng quy mô lớn. Trong khi đó, các phương án đang thực hiện trong thời gian gần đây như giải tỏa, tái thiết trên mặt đất đòi hỏi nguồn lực rất lớn, thời gian kéo dài và khó có thể trở thành lời giải bền vững cho bài toán phát triển đô thị trong dài hạn.

Trong bối cảnh đó, Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm vừa được phê duyệt đánh dấu bước chuyển đáng chú ý trong tư duy phát triển đô thị khi lần đầu tiên đưa không gian ngầm trở thành một cấu phần chiến lược độc lập. Theo quyết định phê duyệt, liên danh tư vấn lập quy hoạch có sự tham gia của nhiều đơn vị quốc tế đến từ Trung Quốc, Singapore và Mỹ. Trong đó có Viện Quy hoạch và Thiết kế đô thị Thượng Hải (SUPDRI) – đơn vị từng tham gia nhiều dự án phát triển đô thị mật độ cao tại Thượng Hải.

Ngoài các đơn vị chuyên về quy hoạch, liên danh tư vấn còn có sự xuất hiện của Boston Consulting Group (BCG), một trong những tập đoàn tư vấn chiến lược lớn nhất của Mỹ. Sự tham gia của BCG cho thấy đồ án không chỉ tiếp cận ở góc độ kỹ thuật xây dựng, mà còn hướng tới bài toán vận hành đô thị, hiệu quả sử dụng đất và giá trị kinh tế dài hạn của hạ tầng không gian ngầm.

Kiến trúc của một "thành phố ba chiều"

Khác với các đề cập mang tính nguyên tắc trước đây, lần này không gian ngầm được UBND Thành Phố Hà Nội phê duyệt có quy hoạch với cấu trúc phân tầng khá rõ ràng, cho thấy cách tiếp cận đô thị theo chiều sâu thay vì chỉ mở rộng bề mặt. Theo định hướng được phê duyệt, lớp không gian từ 0–15m sẽ ưu tiên cho các chức năng gắn trực tiếp với đời sống đô thị như bãi đỗ xe ngầm, đường đi bộ, trung tâm thương mại và hạ tầng kỹ thuật. Đây cũng là khu vực có khả năng thương mại hóa cao nhất khi kết nối trực tiếp với các ga metro và khu TOD trong tương lai. Xuống sâu hơn, tầng 15–30m được định hướng cho giao thông ngầm, logistics, kho bãi, năng lượng và các công trình phòng chống thiên tai – đóng vai trò như "hệ tuần hoàn" vận hành đô thị. Trong khi đó, tầng sâu 30–50m sẽ dành cho các trục hạ tầng kỹ thuật chính, hệ thống lưu trữ nước ngầm và các công trình phục vụ hạ tầng chiến lược, còn khu vực sâu trên 50m được bảo lưu cho quốc phòng và các hạ tầng đặc biệt trong dài hạn.

Không gian ngầm cũng được quy hoạch theo từng khu vực chức năng thay vì triển khai dàn trải. Khu vực phía Nam sông Hồng được định hướng phát triển các tuyến giao thông ngầm, hệ thống hầm kết nối và bãi đỗ xe quy mô lớn; phía Bắc sông Hồng sẽ hình thành các sảnh chuyển tuyến và khu thương mại ngầm; Long Biên – Gia Lâm hướng tới mô hình không gian ngầm thông minh tích hợp logistics và trung tâm dữ liệu đô thị. Trong khi đó, trục Sơn Tây – Hòa Lạc – Xuân Mai – Phú Xuyên được định vị là khu vực phát triển hạ tầng ngầm cho công nghệ cao, dữ liệu và các cơ sở tính toán hiệu năng lớn.

Đồ án cũng đặt ra lộ trình triển khai theo nhiều giai đoạn, trong đó giai đoạn 2026–2035 tập trung hoàn thiện khung pháp lý, cơ chế quản lý và quy hoạch nền tảng cho không gian ngầm. Từ sau năm 2035, Hà Nội bắt đầu bước vào giai đoạn triển khai sâu hơn với mục tiêu nâng tỷ lệ xây dựng không gian ngầm tại khu vực trung tâm lên khoảng 20% diện tích đất xây dựng đô thị.

Dù vậy, quá trình hiện thực hóa mô hình "thành phố ngầm" sẽ không đơn giản khi chi phí đầu tư cho hạ tầng ngầm thường cao hơn đáng kể so với hạ tầng bề mặt, trong khi hệ thống pháp lý liên quan tới quyền sở hữu và khai thác không gian dưới mặt đất tại Việt Nam hiện vẫn chưa hoàn chỉnh. Ngoài ra, việc phát triển đồng bộ giữa metro, quy hoạch TOD và hạ tầng kỹ thuật hiện hữu cũng sẽ là bài toán phức tạp trong nhiều thập niên tới, đòi hỏi sự phối hợp của nhiều bên tham gia.

Dấu ấn từ các đô thị lớn châu Á

Việc có sự tham gia của các đơn vị tư vấn đến từ Thượng Hải và Singapore khiến định hướng phát triển không gian ngầm của Hà Nội nhận được nhiều sự chú ý, bởi đây đều là những đô thị đã khai thác mạnh không gian dưới mặt đất trong quá trình phát triển.

Tại Thượng Hải, hệ thống metro, trung tâm thương mại, bãi đỗ xe và tuyến đi bộ dưới lòng đất được kết nối thành mạng lưới liên hoàn quanh các khu trung tâm tài chính và thương mại. Trong khi đó, Singapore với đặc thù diện tích đô thị nhỏ, nhiều năm qua đã phát triển chiến lược quy hoạch không gian ngầm nhằm đưa logistics, kho nhiên liệu, trung tâm dữ liệu và hạ tầng kỹ thuật xuống dưới mặt đất để dành quỹ đất bề mặt cho nhà ở và không gian xanh.

Điểm chung của các mô hình này là coi không gian ngầm không còn đơn thuần là hạ tầng phụ trợ, mà là một phần của cấu trúc đô thị có khả năng tạo ra giá trị kinh tế và nâng hiệu quả sử dụng đất. Đây cũng là hướng tiếp cận mà Hà Nội bắt đầu theo đuổi khi lần đầu đưa không gian ngầm thành một nội dung chiến lược trong quy hoạch tổng thể dài hạn.

Nếu metro được xem là "xương sống" của đô thị Hà Nội tương lai, thì không gian ngầm nhiều khả năng sẽ trở thành lớp hạ tầng mới giúp thành phố mở rộng năng lực vận hành mà không cần tiếp tục đánh đổi quá nhiều quỹ đất bề mặt – nguồn tài nguyên ngày càng khan hiếm tại khu vực lõi đô thị.

Cơ hội nào cho nhà đầu tư tư nhân?
Dù khung pháp lý chưa hoàn chỉnh, một số phân khúc đã có thể xác định khả năng tiếp cận:
1. Bãi đỗ xe ngầm tại khu vực lõi đô thị
Đây được xem là phân khúc có nhu cầu rõ ràng nhất hiện nay, trong bối cảnh quỹ đất bề mặt ngày càng hạn hẹp và áp lực giao thông gia tăng. Khi quy hoạch không gian ngầm được cụ thể hóa, bãi đỗ xe ngầm nhiều khả năng sẽ là một trong những lĩnh vực có khả năng triển khai PPP sớm nhất.
2. Thương mại ngầm gắn với metro và TOD
Mô hình thương mại ngầm quanh các ga metro đã phát triển mạnh tại Thượng Hải, Seoul hay Tokyo. Khi mạng lưới metro của Hà Nội dần hoàn thiện và quy hoạch phân khu quanh các nút giao thông lớn được ban hành, thị trường có thể hình thành thêm các không gian thương mại mới dưới lòng đất.
3. Hạ tầng dữ liệu và logistics tại các đô thị vệ tinh
Tại Hòa Lạc hay Long Biên – Gia Lâm, định hướng phát triển hạ tầng kỹ thuật ngầm, logistics và trung tâm dữ liệu có thể mở ra dư địa cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực công nghệ và hạ tầng số, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu dữ liệu và điện toán tại Việt Nam đang tăng nhanh.
4. Bất động sản bề mặt quanh các khu phát triển ngầm
Tại nhiều đô thị như Thượng Hải hay Tokyo, các tài sản nằm gần hệ thống metro và không gian ngầm thường có xu hướng gia tăng giá trị nhờ hiệu ứng kết nối và tiện ích. Điều này khiến bất động sản bề mặt quanh các nút metro, khu TOD và các khu vực phát triển không gian ngầm trở thành nhóm tài sản được giới đầu tư quan tâm trong dài hạn.