Khi nhà phố, biệt thự 'ế ẩm'

VŨ PHẠM

08:19 30/09/2022

Phân khúc nhà phố, biệt thự có giá từ vài tỷ đồng đến hàng tỷ đồng đã từng tạo nên "cơn sốt" ở thị trường TP.HCM, Hà Nội với mức tăng ấn tượng. Nhưng ở thời điểm hiện tại, thanh khoản dòng sản phẩm này đang ở mức thấp.

Thanh khoản "lẹt đẹt"

Báo cáo thị trường tháng 8 của DKRA cho thấy, chỉ tính tại TP.HCM, nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc nhà phố, biệt thự có sự sụt giảm đáng kể so với tháng trước. Nhiều dự án kéo dài thời gian triển khai bán hàng do tỷ lệ đặt cọc còn thấp.

Sức cầu thị trường ghi nhận mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, do việc khó tiếp cận vốn vay do động thái tăng cường kiểm soát tín dụng là nguyên nhân chính khiến sức cầu giảm mạnh.

Thanh khoản thứ cấp kém sôi động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Giao dịch thứ cấp hạn chế và tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà. Trong những tháng cuối năm, nguồn cung và lượng tiêu thụ sẽ tăng nhưng không có nhiều đột biến, tập trung chủ yếu ở khu Đông TP.HCM.

nha-pho-biet-thu — *Những căn biệt thự ế ẩm tại một khu đô thị ở TP. Thủ Đức. Ảnh: Vũ Phạm*

Trong tháng, chỉ có 2 dự án ở TP.HCM mở bán mới với tổng nguồn cung 66 căn, nhưng sức tiêu thụ chỉ đạt 4 căn. Trong đó, khu Tây có 56 căn, tiêu thụ 2 căn, khu Bắc có 10 căn, tiêu thụ 2 căn. Đây là mức thấp nhất kể từ đầu năm 2022. Trước đó, tháng 4, tổng nguồn cung ở TP.HCM có 548 căn, tiêu thụ 282 căn; tháng 5 có 59 căn, tiêu thụ 23 căn, tháng 6 có 169 căn, tiêu thụ 93 căn.

Ở thị trường TP.HCM và vùng phụ cận gồm Bình Dương, Long An, Đồng Nai có 9 dự án (2 dự án mới và 7 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Tổng nguồn cung đưa ra thị trường là 350 căn, tiêu thụ được 78 căn. Trong đó, Bình Dương có 50 căn, tiêu thụ 8 căn; Long An có 54 căn, tiêu thụ 6 căn; Đồng Nai có 180 căn, tiêu thụ 60 căn và TP.HCM nguồn cung như trên.

Nhận xét về thị trường, DKRA cho biết, nguồn cung ghi nhận sự sụt giảm mạnh so với tháng trước, tập trung chủ yếu ở tỉnh Đồng Nai chiếm 51% tổng nguồn cung mới và phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Riêng Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh không có nguồn cung mới.

Việc khách hàng khó tiếp cận nguồn vốn vay từ các ngân hàng đã ảnh hưởng rất lớn đến sức cầu thị trường. Lượng tiêu thụ duy trì ở mức thấp, chỉ đạt 22%, trong đó Đồng Nai chiếm tỷ trọng chủ yếu khoảng 77%.

Thị trường thứ cấp kém sôi động, thanh khoản ở mức trung bình, mặt bằng giá không có nhiều biến động, có hiện tượng giảm giá ở một số dự án và khách đầu tư bị ảnh hưởng dòng tiền.

Về giá bán sơ cấp, tại TP.HCM phân khúc nhà phố, biệt thự ghi nhận mức giá thấp nhất là 7 tỷ đồng/căn, cao nhất là 12 tỷ đồng/căn; Long An căn thấp nhất có giá 3,9 tỷ đồng, căn cao nhất là 16,2 tỷ đồng; Bình Dương lại đang có mức giá dễ chịu hơn cả khi căn thấp nhất có giá 3,6 tỷ đồng, căn cao nhất có giá 6,8 tỷ đồng. Riêng Đồng Nai ghi nhận mức giá cao nhất lên đất 84 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5 tỷ đồng.

Giá vẫn rất "chát"

Trong khi đó, ở đầu cầu Hà Nội phân khúc nhà phố, biệt thự cũng rơi vào tình trạng có hàng nhưng không có khách mua và mức giá vẫn rất "chát".

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, các căn biệt thự khu A ở Xanh Villas vào cuối năm 2020 có giá bán từ 17-30 tỷ đồng/căn thì giá hiện tại đạt mức 21-34 tỷ đồng/căn. Biệt thự The Manor Central Park cũng tăng giá từ mức 15-20 tỷ đồng/căn lên mức hơn 30 tỷ đồng/căn.

Biệt thự Park City cũng tăng từ mức 25-35 tỷ đồng/căn lên mức 40-70 tỷ đồng/căn. Giá rao bán những căn góc biệt thự đơn lập ở Hà Đô Charm Villas là 30-38 tỷ đồng/căn, tăng khoảng 25% so với năm 2020. Tại Ecopark, biệt thự song lập Marina có giá 35-40 tỷ đồng/căn, biệt thự đảo có giá 50-60 tỷ đồng/căn… tăng gấp đôi so với khoảng 3 năm trước. Các lô góc biệt thự dự án An Lạc Green Symphony có mức giá hơn 30 tỷ đồng/căn, các căn shophouse vị trí đẹp giá rao bán vẫn đang ở mức 17-20 tỷ đồng/căn.

Nhân viên môi giới L.K cho biết, phân khúc biệt thự, nhà phố vô cùng im ắng, nhất là khi tín dụng bị siết chặt. Giá bán trên toàn thị trường vẫn đang ở mức cao, lượng hàng chào bán khá nhiều nhưng giao dịch vô cùng ít ỏi, thậm chí không có giao dịch ở một vài dự án.

"Bên em đã chạy quảng cáo khá nhiều nhưng cũng không ăn thua, khách chỉ hỏi mang tính tham khảo. Thậm chí, một số căn chủ nhà chịu lỗ 10% so giá thị trường mà vẫn không tìm được khách", nhân viên L.K cho hay.

Ở góc độ đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội nhìn nhận, sau một thời gian tăng nóng, liên tục, giá biệt thự, nhà phố đã đạt đỉnh. Các diễn biến của thị trường thời gian qua cho thấy phân khúc này đang chững lại cả về giá bán và giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường đang ở mức thấp.

Bài liên quan