Thị trường vắng bóng căn hộ phân khúc thấp cấp

Theo DKRA Vietnam, nhìn lại giai đoạn 2013 - 2015, thị trường BĐS nước gặp phải nhiều khó khăn do nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ đều sụt giảm, thậm chí không ghi nhận giao dịch. Để vực dậy thị trường, Nhà nước đã thông qua và ban hành một loạt các chính sách hỗ trợ như gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, hệ thống văn bản pháp luật quan trọng gồm: Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014... Đồng thời, việc đẩy mạnh triển khai nhiều dự án hạ tầng giao thông có quy mô lớn là những đòn bẩy quan trọng giúp thị trường bắt đầu hồi phục vào năm 2016.

Tương đồng với giai đoạn trên, thị trường BĐS nhà ở TP.HCM năm 2020 cũng đối mặt nhiều thách thức với ảnh hưởng kép đến từ đại dịch COVID-19 và đà suy giảm kéo dài từ năm trước. Do sự siết chặt quy trình thủ tục cấp phép dự án của các cơ quan Nhà nước, nguồn cung dự án mới tiếp tục sụt giảm đáng kể.

Tại TP.HCM, thị trường gần như vắng bóng loại hình căn hộ hạng C trong khi nhu cầu ở phân khúc này là rất lớn. Cùng lúc đó, dù nguồn cung mới giảm mạnh, mặt bằng giá vẫn liên tục tăng cao. Đặc biệt, mức giá sơ cấp ở các giai đoạn sau tăng trung bình 10 - 15% so với giá bán ở giai đoạn trước. Điều này làm khả năng sở hữu nhà cho người có nhu cầu ở thực với nguồn tài chính không cao càng trở nên khó khăn.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của DKRA Vietnam cho biết: “Thị trường BĐS năm 2020 có nhiều vấn đề bất cập. Trong đó, phải kể đến nguồn cung giảm sút mạnh, mức giá tăng cao liên tục xác lập những mặt bằng giá mới, nhiều dự án BĐS mức giá tăng mạnh trong 2020 so với giai đoạn 2018 - 2019. Một số vấn đề về quy trình thủ tục pháp lý phê duyệt dự án được coi là một trong các nguyên nhân chính của sự suy giảm nguồn cung mới. Trong khi nhiều doanh nghiệp còn chưa minh bạch, vi phạm quy định pháp luật. Đáng chú ý là nhà ở vừa túi tiền sụt giảm và ngày càng khan hiếm, nhà ở xã hội còn thiếu và yếu nên chưa đáp ứng đủ nhu cầu cơ bản sâu rộng (nhà ở lần đầu).”

Vởi BĐS nghỉ dưỡng, đây là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do đại dịch trong năm 2020 và sự cố vỡ cam kết lợi nhuận cuối năm 2019. Thị trường đã manh nha xuất hiện hình thức đầu tư tài chính BĐS giống như tín thác đầu tư BĐS mà luật pháp chưa có quy định cụ thể. Có thể lấy ví dụ ở khu vực Bảo Lộc, Lâm Đồng, nhiều dự án được quảng cáo với mô hình mới như homestay, farmstay...

Tuy nhiên, hiện nay Nhà nước chưa có quy định cụ thể để giám sát, quản lý hoạt động của các loại hình này. Những điều đó cho thấy thị trường vẫn tiềm ẩn một số nguy cơ và rủi ro nhất định.

“Một số mô hình BĐS mới trong phân khúc BĐS nghỉ dưỡng gặp nhiều vướng mắc trong việc cấp chủ quyền cho người mua hoặc chưa được quy định chi tiết cụ thể rõ ràng. Bên cạnh đó, xuất hiện nhiều hơn những mô hình kinh doanh đầu tư BĐS mới như farmstay, REIT… mà quy định luật pháp chưa theo kịp hoặc chưa có quy định cụ thể.”, ông Hoàng cho nhận định.

Giải pháp nào cho năm 2021?

Theo KDRA, để vượt qua khó khăn và bước vào giai đoạn phát triển mới trong năm 2021, thị trường BĐS nhà ở sẽ cần nhiều lực đẩy giúp phục hồi và tăng tốc trở lại. Một trong những yếu tố đáng lạc quan là diễn biến kinh tế vĩ mô và công tác kiểm soát dịch bệnh rất tốt của Việt Nam.

Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam, tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2020 ước tính tăng 2.91% so với năm 2019 dù năm qua có nhiều biến động. Ngân hàng Thế giới (World Bank) cũng dự báo kinh tế Việt Nam sẽ tăng trưởng khoảng 6.8% trong năm 2021 - mức tăng trưởng thuộc hàng đầu thế giới. Điều này mang đến triển vọng, cơ hội và nhiều tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS chuyển mình.

Bên cạnh đó, các chính sách pháp lý chính thức có hiệu lực trong năm 2021 như Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, Thông tư 21/2019/TT-BXD, nghị định 148/2020/NĐ-CP... sẽ giúp thị trường hoạt động minh bạch hơn. Đặc biệt, việc thành lập TP. Thủ Đức và chủ trương đẩy mạnh triển khai nhiều công trình hạ tầng giao thông trọng điểm trong năm 2021 cũng là lợi thế thúc đẩy thị trường bứt phá.

Cụ thể, theo DKRA, cầu Thủ Thiêm 2 tiếp tục được hoàn thành và xây mới cầu Thủ Thiêm 3 - 4, tăng tính kết nối Thủ Thiêm với các quận 4, 7 lân cận; Bến xe Miền Đông mới đưa vào sử dụng tháng 10/2020; Nút giao thông quận 7 ngã tư Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ; Khởi công một số tuyến đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, Phan Thiết - Vĩnh Hảo... hay mới đây là khởi công xây dựng sân bay Long Thành, là những dự án mới được kỳ vọng trong năm 2021 nhằm tạo lực đẩy cho thị trường BĐS nhà ở tại TP.HCM

Ông Phạm Lâm - CEO DKRA Vietnam nhận định, trên nền tảng các tiền đề hiện hữu như trên, cần có thêm những giải pháp kích hoạt lực đẩy thị trường BĐS năm 2021 như: Hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS nhà ở phải được bổ sung, hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường. Các quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện phảp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường.

Đồng thời, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án hạ tầng giao thông sớm đưa vào sử dụng. Bên cạnh đó, quy hoạch TP. Thủ Đức cần được Nhà nước ban hành hưởng dẫn cụ thể hơn để doanh nghiệp và người dân chủ động có chiến lược phát triển phù hợp.

Mặt khác, doanh nghiệp nên đa dạng hóa kênh tiếp cận nguồn vốn mới từ thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư ngoại... để nâng cao năng lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào kênh huy động vốn từ khách hàng.

Đồng thời, chủ đầu tư phải chú trọng đầu tư cảnh quan, tiện ích dự án, đảm bảo chẩt lượng công trình và áp dụng linh hoạt các chính sách bán hàng… nhằm tạo lợi thế cạnh tranh và thu hút sự quan tâm của khách hàng. Ngoài ra, doanh nghiệp nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong các mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí. Quan trọng hơn hết, các doanh nghiệp cần nghiêm túc tuân thủ quy định của pháp luật, tránh những sai phạm gây bất ổn cho thị trường và xã hội.

Phát triển BĐS động sản xanh, bền vững là xu thế tất yếu cho thị trường và các doanh nghiệp. Trong dài hạn, dự án đáp ứng các tiêu chí xanh và bền vững sẽ mang lại nhiều gía trị cho người mua, chủ đầu tư và cả cộng đồng. Vì vậy, loại hình này nên được các chủ đầu tư chú trọng hướng tới ở tương lai gần, ông Lâm cho hay.

Bên cạnh đó, DKRA cũng đưa ra 3 kịch bản cho thị trường BĐS năm 2021. Theo đó, kịch bản 1 là dịch bệnh rủi ro bùng phát trở lại ở Việt Nam và trên toàn thế giới, thị trường tiếp tục đà suy giảm, khó khăn như năm 2020. Sức cầu chung toàn thị trường giảm mạnh, thị trường có khả năng rơi vào trạng thái đóng băng. Giá bán trên thị trường giảm mạnh do làn sóng bán tháo từ những nhà đầu tư BĐS cá nhân bị áp lực dòng tiền, lãi vay… vốn đã rất khó khăn trong năm 2020. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng rơi vào suy thoái và ngủ đông do hoạt động du lịch gần như phải đóng cửa.

Còn kịch bản 2 là dịch bệnh được kiểm soát ở Việt Nam và trên toàn thế giới. Các hoạt động bình thường như thời điểm dịch bệnh chưa xuất hiện thì hoạt động kinh tế chung ổn định, thị trường BĐS sẽ có những hồi phục tích cực và có thể sẽ đạt được mức năm 2019. Cùng với đó là sự phục hồi từng bước của thị trường du lịch, đây là yếu tố giúp thúc đẩy sự hồi phục của thị trường BĐS nghỉ dưỡng vốn đã rất khó khăn.

Đối với kịch bản 3, DKRA nhận định, trong khi dịch bệnh được kiểm soát tốt ở Việt Nam, thế giới vẫn đang nổ lực ứng phó dịch bệnh. Chúng ta tiếp tục đóng cửa với bên ngoài thì thị trường BĐS trong nước có những bước hồi phục nhất định. Nguồn cung - tiêu thụ trong nước sẽ tăng đáng kể so với năm 2020. Xu hướng tăng kéo dài nhưng khó có sự đột biến cho đến khi các hoạt động kinh tế trên toàn thế giới diễn ra bình thường. BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục chuỗi ngày khó khăn như năm 2020. Việc hồi phục của thị trường du lịch tác động tích cực đến thị trường BĐS nghỉ dưỡng. Hoạt động du lịch trong thời gian đầu mang tính chất cầm cự, trong giai đoạn chúng ta vẫn đóng cửa với thế giới, du lịch trong nước chủ yếu là khách nội địa.

Bài liên quan

Thị trường BĐS đang phục hồi trở lại, liệu có bứt phá trong năm 2021?

'Thị trường BĐS chưa bị ảnh hưởng nghiêm trọng, mà chỉ mới tác động tới một số phân khúc và yếu tố riêng biệt'

Thị trường BĐS ‘tăng nhiệt’ cuối năm

Cơ hội gia tăng giá trị đầu tư tại thị trường BĐS nghỉ dưỡng Cam Ranh