Đề xuất loạt cơ chế đặc thù cho 'siêu' đô thị lấn biển Đà Nẵng

Bộ Tư pháp công bố hồ sơ thẩm định dự thảo nghị định về cơ chế, chính sách đặc thù đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển tại Đà Nẵng. Dự thảo do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo.

Dự án trở thành "phòng thí nghiệm thể chế quốc gia"

Theo Bộ Tài chính, khu đô thị lấn biển tại vịnh Đà Nẵng với quy mô khoảng 1.428 ha, ngoài khơi đối diện đường Nguyễn Tất Thành. Dự án gồm 5 cụm đảo nhân tạo đa chức năng, kết hợp hệ thống đê và đảo điều tiết thủy văn, tạo lập không gian cảnh quan và kết nối đồng bộ.

Không gian phát triển được định hướng tích hợp nhiều chức năng như nhà ở, du lịch quốc tế, thương mại tự do, đổi mới sáng tạo, trung tâm tài chính quốc tế và các tổ hợp giải trí – dịch vụ cao cấp. Tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 355.000 tỷ đồng (tương đương 14 tỷ USD), triển khai trong 15 năm (2026–2040).

Nhà đầu tư chiến lược sẽ do Đà Nẵng lựa chọn theo bộ tiêu chí riêng, tự thu xếp vốn và công nghệ; dự án không sử dụng vốn đầu tư công và không có bảo lãnh của Nhà nước.

Đáng chú ý, cơ quan soạn thảo nhấn mạnh, việc phát triển khu đô thị lấn biển không xuất phát từ áp lực thiếu đất, mà nhằm mở ra một không gian phát triển mới về thể chế và biểu tượng, phù hợp với yêu cầu chuyển đổi mô hình tăng trưởng trong bối cảnh hội nhập sâu rộng.

"Quỹ đất đất liền tuy chưa cạn, nhưng đã dần đạt giới hạn trong việc tạo động lực tăng trưởng mới. Các khu đô thị, khu công nghiệp hiện hữu không còn đủ điều kiện để thí điểm các cơ chế tài chính – thương mại – đầu tư quốc tế hay hình thành các trung tâm dịch vụ cao cấp. Thành phố cần một không gian phát triển độc lập, có tính quốc tế, có thể kiểm soát và kết nối toàn cầu", Bộ Tài chính nêu.

Trong định hướng đó, khu đô thị lấn biển được xác lập như một "phòng thí nghiệm thể chế quốc gia". Các đảo nhân tạo, với ranh giới tự nhiên rõ ràng và khả năng vận hành tương đối độc lập, tạo điều kiện để thí điểm các cơ chế vượt trội như khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, chính sách visa mở, hải quan điện tử và các ưu đãi thuế linh hoạt.

Mô hình này có sự tham chiếu từ Hainan Free Trade Port - nơi được phát triển như một không gian thử nghiệm thể chế trước khi nhân rộng. Tuy nhiên, cách tiếp cận của Đà Nẵng được thiết kế linh hoạt hơn, phù hợp với điều kiện quản trị và mức độ hội nhập của Việt Nam.

Không chỉ mang ý nghĩa kinh tế, khu đô thị lấn biển còn được kỳ vọng trở thành biểu tượng quốc gia trên biển. Tương tự Palm Jumeirah, công trình không chỉ phục vụ phát triển đô thị mà còn thể hiện tầm vóc và năng lực kiến tạo không gian mới.

Nếu Dubai dùng đảo nhân tạo để khẳng định vị thế toàn cầu, thì Đà Nẵng có thể coi đây là bước đi chiến lược nhằm định hình hình ảnh một Việt Nam chủ động vươn ra biển, làm chủ không gian đại dương và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị quốc tế.

Bên cạnh đó, khu đô thị lấn biển còn được kỳ vọng trở thành không gian đặc thù để thu hút giới tinh hoa, nhà đầu tư chiến lược và các tập đoàn toàn cầu - những đối tượng tìm kiếm môi trường sống và kinh doanh riêng biệt, an toàn, đẳng cấp và có khả năng kết nối quốc tế nhanh chóng.

Loạt cơ chế đặc thù cho siêu dự án

Theo dự thảo nghị định, quy định các cơ chế, chính sách đặc thù về quy hoạch, đầu tư, tài chính, thuế, đất đai, tài nguyên, môi trường, xuất nhập khẩu và thủ tục hành chính đối với dự án khu đô thị lấn biển quy mô từ 100.000 tỷ đồng trở lên tại Đà Nẵng.

Theo dự thảo, thời hạn hoạt động của dự án không quá 70 năm. Nhà đầu tư chiến lược phải chứng minh khả năng huy động vốn và đáp ứng yêu cầu về vốn chủ sở hữu: tối thiểu 15% tổng mức đầu tư đối với dự án từ 100.000 - 150.000 tỷ đồng, và tối thiểu 10% đối với dự án trên 150.000 tỷ đồng.

Cơ quan soạn thảo cho biết, quy định này được điều chỉnh so với Nghị quyết 259/2025/QH15, vốn đang áp dụng mức cố định 15% cho tất cả dự án từ 100.000 tỷ đồng trở lên. Trên thực tế, mức 15% có thể phù hợp với dự án khoảng 100.000 tỷ đồng (tương đương 15.000 tỷ đồng vốn chủ), nhưng trở thành rào cản với các dự án siêu lớn.

Chẳng hạn, với dự án khoảng 360.000 tỷ đồng, nếu giữ tỷ lệ 15%, vốn chủ sở hữu phải lên tới khoảng 54.000 tỷ đồng – vượt khả năng thu xếp của phần lớn nhà đầu tư trong thời gian ngắn. Trong khi đó, đặc thù dự án lấn biển là quá trình san lấp kéo dài nhiều năm, nên việc yêu cầu góp vốn lớn ngay từ đầu dễ dẫn đến tình trạng vốn "nằm chờ", làm giảm hiệu quả sử dụng và gia tăng chi phí tài chính.

Do đó, việc giảm tỷ lệ xuống 10% với các dự án trên 150.000 tỷ đồng được đánh giá vẫn đảm bảo năng lực tài chính của nhà đầu tư, đồng thời tăng tính khả thi trong thu hút và triển khai các dự án quy mô đặc biệt lớn.

Về cơ chế đất đai, tài nguyên và môi trường, dự thảo quy định nhà đầu tư không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong hoặc ngoài dự án, mà thay bằng nghĩa vụ nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật phục vụ mục tiêu này.

Dự thảo cũng cho phép nhà đầu tư chuyển nhượng một phần dự án sau khi hoàn thành hạ tầng theo quy hoạch chi tiết; được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đã hoàn thiện hạ tầng.

Đáng chú ý, cơ chế sở hữu bất động sản đối với người nước ngoài được nới rộng. Cụ thể, tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tối đa 50% số căn hộ trong một tòa chung cư. Đối với nhà ở riêng lẻ trong khu vực có quy mô dân số 10.000 người, số lượng sở hữu không vượt quá 250 căn (trừ khu vực liên quan quốc phòng, an ninh).

Ngoài ra, nhà đầu tư được phép chuyển nhượng một phần các công trình như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ văn phòng và diện tích sàn trong công trình với tỷ lệ tối đa 50% cho tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Mới đây, tại buổi làm việc với Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, TP. Đà Nẵng đã có kiến nghị liên quan đến việc ban hành nghị định của Chính phủ quy định chi tiết cơ chế, chính sách đặc thù đối với dự án xây dựng khu đô thị lấn biển.

Thủ tướng đã giao Bộ Tài chính chủ trì khẩn trương hoàn thiện dự thảo nghị định, báo cáo Chính phủ để ban hành trong tháng 3/2026.