Để phát triển Đà Nẵng không theo 'vết xe đổ' của những địa phương khác

Quyết định 359 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung TP. Đà Nẵng đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2045 tạo nền tảng cho sự phát triển mạnh mẽ của Đà Nẵng về mọi lĩnh vực, trong đó có bất động sản (BĐS), du lịch, công nghiệp, dịch vụ, công nghệ cao, y tế, giáo dục, văn hóa…

Tuy nhiên, vấn đề là làm sao để Đà Nẵng không dẫm vào “vết đổ” của những nơi khác như Phú Quốc hay ngay cả TP.HCM, gồm việc đầu cơ đẩy thổi giá BĐS; chi phí đầu vào sản xuất quá cao làm mất khả năng cạnh tranh; ô nhiễm môi trường; tội phạm và phân hóa giàu nghèo...

Bài học từ các địa phương đi trước

Hiện nay, bạn đáp xuống sân bay Phú Quốc rồi lên xe đi ra khỏi sân bay hơn 30 phút bạn vẫn chưa thấy thiên nhiên, bãi biển, các cảnh đẹp nguyên sơ của nơi này. Ngược lại bạn chỉ thấy rừng bê tông các loại, lởm chởm với đủ các thể loại hàng quán bát nháo và rác. Người dân Phú Quốc giờ rất khó tiếp cận bãi biển để vui chơi. Bãi biển hiện nay phần lớn được bao trong các khu khách sạn, resort và chỉ dành cho khách du lịch khá giả.

Hơn 10 năm trước, bạn có thể để xe không cần khóa, cửa nhà bạn có thể để trống mà không sợ mất trộm. Nhưng nay thì ai ai cũng cẩn thận vì tỷ lệ tội phạm trên Phú Quốc đang tăng.

Giá đất là chi phí đầu vào quan trọng nhất của một khách sạn, nhà máy, hay bất kỳ một cơ sở kinh doanh nào. Với giá đất được “bơm thổi” qua lại lên quá cao sẽ dẫn đến giá thành để làm ra một phòng khách sạn rất cao và không bao giờ thu hồi lại vốn được. Nếu định giá cho thuê phòng cao thì không ai tới ở, khách du lịch có thể chọn chỗ khác hay họ đi Thailand, Malaysia, Indonesia... Tương tự nó sẽ ảnh hưởng đến các loại hình sản xuất kinh doanh khác. Người nghèo sẽ không bao giờ tiếp cận được nhà ở đàng hoàng.

Tồn kho quá lớn của lĩnh vực BĐS du lịch dồn ứ trong nhiều năm qua cũng do đầu cơ và bơm thổi quá mức. Phuket (Thái Lan) có lượng khách du lịch quốc tế gấp 10 lần Đà Nẵng, chi tiêu và tỷ lệ quay lại trên mỗi khách rất cao nhưng lượng condotel của họ chỉ khoảng 5.000, thấp hơn rất nhiều so với Đà Nẵng. Cả nước hiện nay lượng tồn kho BĐS du lịch (bao gồm condotel, villa, phòng khách sạn, phòng resort các loại) phải lên đến hơn 500.000 đơn vị.

Để đẩy lượng hàng này thì có rất nhiều “chiêu” bán hàng. Ví dụ có đơn vị BĐS lớn nhất Việt Nam chào hàng căn hộ condotel xấp xỉ 3 tỷ đồng, cho vay 100% để mua, không cần vốn vẫn đầu tư được, mỗi năm cam kết trả lãi cho thuê từ 10% trở lên.

Từ đây, tôi thử phân tích cách bán hàng này sẽ có những điểm lợi và bất lợi. Cụ thể, ôm căn này thì mình từ không có nợ thành con nợ với trách nhiệm 3 tỷ đồng trên vai kèm lãi suất và đương nhiên là ngoài đảm bảo bằng hợp đồng căn này thì còn đảm bảo bằng thứ khác hoặc là uy tín cá nhân của mình.

Giả định chi phí net (chi phí sản xuất cuối cùng) sản xuất căn này là 500 triệu đồng (giả định của mình dựa trên các tính toán FS giá thành những sản phẩm tương tự trên thực tế) thì chủ dự án đẩy được gánh nặng nợ 500 triệu đồng và còn thu về được 2,5 tỷ đồng. Nếu 10.000 căn thì 5.000 tỷ đồng nợ được thanh lý xong và còn thặng dư 25.000 tỷ đồng để làm được nhiều việc.

Với khoản thặng dư 2,5 tỷ đồng, thì năm đầu tiên công ty trả lãi mình 10% của 3 tỷ đồng là 300 triệu đồng, năm thứ 2 là 300 triệu đồng. Nếu công ty hỗ trợ lãi suất luôn 2 năm đầu thì mình thu về 600 triệu đồng trả nợ và còn gánh nợ 2,4 tỷ đồng. Thặng dư của công ty từ 2,5 tỷ đồng còn 1,9 tỷ đồng/căn sau 2 năm. Đương nhiên là hơn 1,9 tỷ đồng do 2,5 tỷ đồng thặng dư nếu chỉ gửi ngân hàng mà không làm gì khác thì cũng mang về 6%/năm = 150 triệu đồng x 2 năm = 300 triệu đồng + 1,9 tỷ đồng = 2,2 tỷ đồng thặng dư còn lại. Thực tế thì các đại công ty đều có cách xoay dòng tiền rất khéo léo để sinh lãi nhiều hơn là gửi ngân hàng.

Sau đó, các năm tiếp theo thì là gì tuỳ thuộc vào hợp đồng với các điều khoản rất phức tạp mà mình là cá nhân chỉ có thể nắm đằng lưỡi.

Những điểm lợi của cách bán này là đánh vào lòng tham và rất thành công, công ty sẽ thu lợi tài chính mạnh.

Trong khi, cách bán hàng này mang nhiều điểm bất lợi như sau: Làm cho giá BĐS tăng ảo quá cao; hệ lụy tranh chấp sau này và đã xảy ra ở nhiều dự án condotel, villa đó là không trả được hứa lãi, pháp lý không minh bạch, điều khoản hợp đồng bất công...; Người mua không nắm được gì ngoài trách nhiệm hợp đồng và khoản nợ (condotel không có sổ).

Do toàn bộ cách bán là trò chơi tài chính đánh vào lòng tham nên dư nợ toàn nền kinh tế sẽ kinh khủng, dễ sập, gây ảnh hưởng nhiều ngành và có thể kéo theo lạm phát lớn. Bội thực nguồn cung khi có cả trăm ngàn sản phẩm BĐS du lịch đang “đứng hình”… và mất rất lâu sau nữa ngành kinh tế du lịch mới trở về bình thường.

10 năm người mua có thể sẽ không nhận tiền bởi còn lo gánh nợ, trả nợ, trách nhiệm; nhiều bãi biển bị bê tông hoá, băm nát do lòng tham condotel, villa. Và tiếp theo là gánh nặng rác thải, nước thải và hạ tầng.

Thị trường căn hộ cho thuê tốt nhất Việt Nam là khu đô thị Phú Mỹ Hưng, thu nhập từ cho thuê căn hộ lấp đầy 100% trước dịch chỉ trên dưới 3-4% (chưa trừ lãi vay, phí môi giới,...). Nếu cho thuê ngày thì giá cao hơn nhưng trừ chi phí quản lý cũng về tầm dưới 4%. Tính toán nghiên cứu thị trường của đội ngũ Công ty CP Xúc tiến Thương mại & Đầu tư Sao Khuê thì trước dịch ở thời đỉnh điểm thì thu nhập hàng năm từ cho thuê condotel không quá 4%/giá căn hộ sau khi trừ chi phí quản lý, tiếp thị, điện nước, bảo trì… Hiện nay thì con số này thấp hơn rất nhiều và có thể âm. Vậy lấy đâu ra 10% trả lãi khách hàng? Chỉ còn cách lấy “mỡ khách hàng rồi rán khách hàng”, tiền và gánh nặng đều ở trên vai người mua.

Cuối cùng, nhiều môi giới thích chào bán loại sản phẩm này vì công ty rất hào phóng trả phí hoa hồng rất cao. Hàng vạn môi giới cùng đồng thanh quảng cáo vì hám lợi, dẫn đến thị trường sẽ tràn ngập thông tin và tạo ra các làn sóng về giá và đầu cơ.

Vậy, tại sao các chủ dự án thích làm condotel hay villa? Vì giá đất rẻ so với đất ở đô thị. Nếu làm condotel thì lại sử dụng hệ số xây dựng rất cao, tỷ suất lợi nhuận rất cao. Nếu có cách bán tốt, chủ dự án có thể không cần vốn nhiều, tận dụng vốn từ ngân hàng và vốn ứng trước của người mua. Đây là những lý do chính yếu mà thúc đẩy rất nhiều doanh nghiệp nhảy vào lĩnh vực này. Nguy cơ là làm cho thị trường bội thực và gây quá tải hạ tầng cho các bãi biển, các khu vùng ven. Các bãi biển ở Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc hiện nay bị xói mòn, ô nhiễm rất nặng.

Đợt dịch vừa rồi tại TP.HCM, tỷ lệ nhiễm và tử vong nhiều nhất là ở các khu ổ chuột, các hẻm, ngõ, ngách chật hẹp với mật độ dân cư rất đông. Trong vài tuần qua, lãnh đạo Thành ủy, UBND TP.HCM hội họp để bàn việc xây 1 triệu căn nhà giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp thuê để giãn dân. Trong suốt hơn 10 năm qua, TP.HCM xây được không quá 20.000 căn nhà giá rẻ. Để hiện thực việc này là rất khó vì chi phí đất ở TP.HCM hiện nay quá cao, thủ tục quá nhiều để có thể làm ra được một sản phẩm căn hộ giá rẻ cho người nghèo.

Đà Nẵng cần làm gì?

Để né tránh những hệ lụy xấu này, tôi có các đề xuất sau cho Đà Nẵng nên tổ chức đấu giá hay đấu thầu công khai.

Tiếp theo là công khai minh bạch toàn bộ thông tin, giao dịch BĐS để chống lại việc thổi giá ảo và để biết tình trạng hàng tồn kho. Việc này, tôi kiến nghị Đà Nẵng nên ưu tiên làm ngay và nên là địa phương đi đầu.

Song song, cần quan tâm đến nhà cho công nhân, người thu nhập thấp bởi trong quy hoạch tôi chưa thấy đề cập đến việc này. Và lưu ý, tuyệt đối không để phá vỡ quy hoạch do phát triển hay các lợi ích nhóm.

Tôi đi lại khảo sát các nơi rất nhiều, thường xuyên hàng tháng. Toàn bộ thông tin là dựa trên thực tiễn hiện nay. Bạn thử ra Quy Nhơn, chỉ mới phát triển BĐS du lịch gần đây, nhưng từ sân bay vào khu trung tâm Quy Nhơn đã lởm chởm bê tông xây dở dang để mấy năm sắt thép mục hết. Nhưng dự án mới vẫn mọc lên. Vì không tiếp tục làm dự án mới, không cơ cấu khoản nợ mới, nguồn tiền mới thì doanh nghiệp sẽ “khô máu” đứng hình. Việc này kéo dài càng nguy hại, tất cả sẽ thành Evergrande, kéo theo sụp đổ cả nền kinh tế.

Minh bạch thông tin sẽ giúp chặn đứng đà lây lan tối tăm như virus COVID này hoặc các biến thể. Việc công khai minh bạch toàn bộ thông tin, giao dịch BĐS ưu tiên làm trước. Chỉ cần lập website rồi Sở TN&MT hay đơn vị nào phụ trách ở Đà Nẵng đưa dữ liệu lên là xong.

Bài liên quan

Bất động sản Đà Nẵng ổn định và bền vững trong thời kỳ mới

Tổng giám đốc Sun Property Group: Bất động sản Đà Nẵng sẽ sớm 'lội ngược dòng' trỗi dậy trong vài ba năm tới

Chuyên gia Nguyễn Hoàng: Bất động sản Đà Nẵng sẵn sàng cho giai đoạn mới

Cải cách thể chế sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch và cạnh tranh hơn