Chiều 23/6, tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 5, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi).

Tham gia ý kiến đại biểu Trần Văn Khải, Đoàn đại biểu Quốc hội (ĐBQH) tỉnh Hà Nam quan tâm tới Điều 8 của dự thảo luật. Đại biểu rất băn khoăn khi cho rằng, điều này trong dự thảo được xây dựng rất mỏng, chưa đúng tầm để điều tiết thị trường BĐS.

Về vấn đề chung, thực tiễn, thị trường BĐS luôn rình rập tình trạng "sốt nóng" hoặc là "đóng băng". Từ những năm 90 trở lại đây, tình trạng này xảy ra thường xuyên theo chu kỳ. Với hậu quả nghiêm trọng của 2 trường hợp này đều ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế.

"Nếu chính sách Nhà nước mà không điều tiết kịp thời, giải pháp hữu hiệu thì có thể khủng hoảng đến tài chính, cao hơn nữa là khủng hoảng kinh tế", đại biểu nói và cho biết, nhiều doanh nghiệp BĐS đang đứng trước bờ vực phá sản, còn người dân thì khốn đốn. Do đó, việc xây dựng chính sách của Nhà nước đối với thị trường là rất quan trọng.

Đại biểu cho biết, Nghị quyết 18 và nghị quyết của Đại hội Đảng lần thứ XIII cũng đã nêu một điều rất quan trọng, đó là quản lý chặt chẽ, sử dụng hiệu quả tài nguyên đất và các tài nguyên khác. Tuy nhiên, Điều 8 trong dự thảo luật thể chế chưa cụ thể và chưa điều tiết, cơ cấu được thị trường BĐS.

Theo đại biểu, cử tri có mong muốn sửa đổi luật lần này làm sao để xóa bỏ tư duy "không buôn gì lãi bằng buôn đất", làm sao để người nghèo không nghèo hơn vì BĐS, làm sao để cho thế hệ sau của chúng ta không vô vọng với ước mơ có được căn nhà của mình. Tức là điều tiết thị trường như thế nào cùng với các luật khác.

Chính vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo xây dựng, đầu tư nhiều hơn vào Điều 8 trong dự thảo. Cần xây dựng đầy đủ hơn để thể chế hóa các chủ trương của Đảng cũng như thực tiễn yêu cầu.

Để đảm bảo luật hóa được chính sách của Nhà nước đối với thị trường BĐS, đại biểu cho rằng phải đảm bảo được 4 yếu tố.

Thứ nhất là tính ổn định của chính sách bởi thị trường BĐS có chu kỳ rất dài. Thứ hai là tạo thuận lợi, thông thoáng và tạo động lực sau khi sửa luật thì các nhà đầu tư mới đầu tư mạnh mẽ vào thị trường. Thứ ba là điều tiết lại cơ cấu phân khúc nhà ở bởi nhà ở cao cấp đang được đầu tư quá nhiều, "cục máu đông" cũng đang nằm ở phân khúc này. Trong khi, nhu cầu cho nhà ở công nhân lại chưa được điều tiết phù hợp để dòng vốn "chảy" vào phân khúc này. Cuối cùng, quản lý chặt chẽ thị trường BĐS, ứng phó kịp thời, chủ động với tình trạng "nóng lạnh".

Bên cạnh đó, đại biểu nhận thấy, tại Điều 8 có 5 mục thì có đến 4 mục nói đến chuyện khuyến khích và đầu tư. Nhưng, việc khuyến khích rất chung chung, mang tính khẩu hiệu, chưa có chính sách cụ thể. Bởi, đối với thị trường lớn như vậy thì một chính sách khuyến khích dù nhỏ cũng có tác động rất lớn.

Riêng tại Điều 5 có nêu có công cụ điều tiết khi thị trường BĐS biến động. Đại biểu cho rằng, khi thị trường biến động mà mới điều tiết thì bị chậm. Khi chậm mà không chủ động thì hậu quả rất nặng nề. Do đó, cần kiểm soát chặt chẽ bằng chính sách Nhà nước.

Lấy ví dụ kinh nghiệm ở Singapore, đại biểu nêu, để thị trường BĐS ở quốc gia này ổn định thì họ áp dụng công cụ về thuế. Mua căn nhà thứ 2 thì nộp 7% giá trị BĐS, mua căn thứ 3 thì nộp 10%. Mua căn nhà đầu tiên mà chuyển nhượng ngay trong năm đầu thì nộp 16%, chuyển nhượng ở năm thứ 2 nộp 10%, năm thứ 3 là 6%, năm thứ 4 là 4% và sau năm thứ 4 là 0%. Như vậy, trong 4 năm đầu họ hạn chế bán, giao dịch.

Đối với ngân hàng, vay mua căn đầu tiên được vay 80%, vay căn thứ 2 còn 60% và vay căn thứ 3 còn 40%. Các ngân hàng phải thực hiện nghiêm túc các chủ trương này, nếu vi phạm sẽ bị Chính phủ rút giấy phép, thậm chí những người ký duyệt vay sẽ bị truy cứu trách nhiệm.

Sau khi thực hiện các chính sách này, Singapore đã điều tiết được thị trường BĐS. Đa số người dân đều mua được nhà ở phù hợp với nhu cầu.

Nhiều chủ đầu tư vốn chủ sở hữu thấp, chủ yếu là ngân hàng

Tham gia ý kiến, đại biểu Nguyễn Lâm Thành, Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Nguyên quan tâm đến nguyên tắc kinh doanh BĐS tại Điều 4. Đại biểu đề nghị bỏ từ "tự do" trong "tự do thỏa thuận" vì dễ dẫn đến cách hiểu khách nhau trong hướng dẫn của dự thảo luật. Đồng thời đề nghị khoản 3 điều này sửa lại thành "kinh doanh BĐS công khai, minh bạch, trung thực thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh".

Liên quan đến các hành vi bị cấm, đại biểu đề nghị làm rõ nội hàm hành vi "cấm gian lận, lừa dối trong kinh doanh BĐS". Đặc biệt cần có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý những vi phạm và cần rà soát, sửa đổi bổ sung trong Luật Xử lý vi phạm hành chính và Bộ Luật Hình sự. Đề nghị bổ sung vào khoản 3 Điều 4 với các hành vi "gian lận, lừa dối, tạo nhu cầu thị trường ảo trong kinh doanh BĐS"...

Trong khi đó, đại biểu Phạm Văn Hòa, Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp nhấn mạnh quy định về điều kiện kinh doanh BĐS là rất cần thiết.

Đại biểu cho rằng, cần biết rõ năng lực tài chính của nhà đầu tư, bảo vệ quyền lợi của bên mua, bên thuê nhà. Thời gian qua, không ít chủ đầu tư có vốn sở hữu thấp, chủ yếu là vốn ngân hàng, khi có sự cố xảy ra sẽ gây hậu quả lớn cho người mua và ngân hàng.

Tuy nhiên, dự thảo luật chỉ quy định chủ đầu tư phải có vốn không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư dự án dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư dự án trên 20 ha. Do đó, cần nêu rõ giới hạn diện tích này là cho từng dự án hay tính tổng các dự án.

Về điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh, đại biểu đánh giá, cần quy định các công trình xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê thì được phép bán, cho thuê, còn trả tiền cho thuê hàng năm thì chỉ được cho thuê, không được bán, để bảo vệ quyền lợi của người mua khi nhà nước thu hồi đất.

Bài liên quan

Đại biểu Quốc hội: Cơ sở xác định giá đất tiệm cận giá thị trường vẫn là điều mơ hồ

Đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội: Có những loại bất động sản tăng giá một cách bất thường

Đại biểu Quốc hội lo ngại người nước ngoài ‘núp bóng’, ‘thâu tóm’ nhiều đất đai

Đề nghị không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn