Cuộc ‘giải cứu’ hàng trăm dự án BĐS tại TP.HCM - Bài cuối: Nỗi lòng của doanh nghiệp địa ốc

Doanh nghiệp vẫn đợi giải cứu

Đã nhiều lần tham gia các cuộc họp giải cứu dự án “đắp chiếu” mà TP.HCM tổ chức, bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Quốc Cường Gia Lai phải bật khóc vì doanh nghiệp mình chật vật với việc phát triển dự án nhưng vì vướng thủ tục mà các dự án này phải bỏ hoang. Cụ thể ở dự án khu dân cư Bắc Phước Kiển có diện tích 91,6 ha, được kỳ vọng sẽ mang về cho Quốc Cường Gia Lai doanh thu giai đoạn 2011 - 2016 trên 12.000 tỷ đồng, lợi nhuận trên 7.000 tỷ đồng. Đây từng được xem là “con bò sữa” của công ty này, nhưng đàng tiếc là nó ngày càng gầy còm, èo uột. Dự án đã được UBND TP.HCM “chấp thuận đầu tư” từ năm 2017.

Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án cũng đã được phê duyệt từ tháng 4/2017. Nhưng hiện nay, tại khu vực triển khai dự án, khu đất rộng lớn này không khác gì một bãi đầm lầy, cỏ dại mọc um tùm. Tuyến đê bao ven sông đoạn được làm tạm bợ, có đoạn bỏ không. Đường đi vào dự án là một con hẻm nhỏ, ngoằn nghèo và phải đi qua một chiếc cầu cũ đang xuống cấp. Và dự án này đã nhiều lần được UBND TP.HCM đưa lên bàn giải cứu nhưng tới nay vẫn chưa được cứu.

Bài liên quan

Cuộc ‘giải cứu’ hàng trăm dự án BĐS tại TP.HCM-Bài 1: Hai năm giải cứu và sự kỳ vọng của doanh nghiệp địa ốc

Cuộc ‘giải cứu’ hàng trăm dự án bất động sản tại TP.HCM - Bài 2: Doanh nghiệp mỏi mòn chờ giải cứu

Bà Loan cho biết, việc dự án không triển khai được đã gây thiệt hại cho Công ty hàng nghìn tỷ đồng lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho đối tác liên doanh. Công ty không biết xoay xở vào đâu, dòng tiền thu - chi không chủ động được. “Công ty chúng tôi và đối tác không thể định hướng được kế hoạch sản xuất kinh doanh, vì không thể biết được thời gian hoàn tất thủ tục để chuẩn bị tài chính, nộp thuế, thi công xây dựng, thực hiện dự án”, bà Loan nói và kiến nghị UBND Thành phố chỉ đạo các sở, ngành khẩn trương xem xét, giải quyết các vướng mắc về thủ tục của dự án để Công ty sớm triển khai dự án.

Cũng đã từng lên bàn giải cứ, doanh nghiệp hào hứng rồi thất vọng là dự án Khu phức hợp Empire City của Công ty TNHH Liên doanh Thành phố Đế Vương tại khu đô thị Thủ Thiêm quận 2. Dự án bị tắc vì lý do vướng thủ tục pháp lý liên quan tới điều chỉnh giấy chứng nhận đăng ký đầu tư; chấp thuận đầu tư giai đoạn 2; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai... Được biết, dự án được đầu tư với tổng số vốn khoảng 1,2 tỷ USD, có quy mô 5ha với nhà hàng, khách sạn, nhà ở và trung tâm thương mại và điểm nhấn là tòa tháp cao nhất Việt Nam lên tới 88 tầng. Chủ đầu tư dự kiến sẽ hoàn thành công trình vào năm 2022, và hiện tại dự án đã thi công xong phần thô.

Ông Võ Sỹ Nhân, Tổng giám đốc Công ty TNHH liên doanh Thành phố Đế Vương cho biết, hiện nay, dự án Empire City đã hoàn thành xây dựng phần thô cụm công trình nhà ở chung cư, phức hợp 30 tầng và đang hoàn thiện. Công ty dự kiến hoàn thành và bàn giao căn hộ cho khách hàng vào quý I/2021. Việc chưa có thông báo đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai khiến Công ty chưa thể ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng. Ông Tân mong rằng sẽ sớm được UBND TP.HCM tháo gỡ khó khăn sớm cho doanh nghiệp mình để có thể đẩy nhanh việc khởi công xây dựng phần ngầm cho khu tòa tháp 88 tầng vào cuối năm 2020.

Còn ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group thì cho rằng ở góc độ doanh nghiệp bất động sản, tín hiệu đáng mừng là thời gian qua TP.HCM đã tích cược gặp gỡ doanh nghiệp để tìm cách giải cứu cac dự án đắp chiếu. Tuy nhiên, lỗ lực này của TP.HCM đang gặp rất nhiều khó khăn, nhưng khó khăn của doanh nghiệp địa ốc cũng không nhỏ vì họ đang gồng mình để doanh nghiệp tồn tại vì quá nhiều năm dự án không thể triển khai.

Cũng theo ông Phúc thì hiện nay TP.HCM có nhu cầu rất lớn về nhà ở, nhưng thị trường đang chờ dự án, còn dự án đang chờ thủ tục. Cung khan hiếm, trong khi cầu tăng đang đưa thị trường đến thực trạng mất cân đối cung - cầu. Nếu không có giải pháp khơi thông nguồn cung, phát triển các dự án nhà ở mới, nguy cơ giá nhà, đất sẽ còn tăng cao, nhất là với các phân khúc đáp ứng nhu cầu nhà ở thật. “Tôi tin rằng lãnh đạo TP.HCM cũng nhìn thấy điều này, và chúng tôi vẫn chờ TP.HCM giải cứu dự án cho chúng tôi được khơi dòng khó khăn tái thực hiện lại dự án để thành phố phát triển trong”, ông Phúc nói.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Tư vấn đầu tư công ty Savills Việt Nam cho rằng thực ra, bản thân các lãnh đạo của TP.HCM đã có những nỗ lực rất lớn để đẩy thị trường bất động sản phát triển, bởi lĩnh vực này mang về cho ngân sách thành phố rất lớn. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều cơ chế ràng buộc mà bản thân lãnh đạo TP.HCM cũng không thể quyết định được. Thứ nhất là quy định của các bộ, ngành có sự chồng chéo nhau.

“Do vậy, mọi cơ chế được độc lập tác chiến thì lại liên quan đến bất cập mà vừa qua đã có một số lãnh đạo TP.HCM đã mắc phải. Do vậy, tôi nghĩ, lãnh đạo thành phố đã có rất nhiều nỗ lực nhưng vẫn còn bị động nhiều quá. Tuy nhiên, nếu để cho TP.HCM chủ động giải quyết hết tất cả mọi thứ thì vừa qua chúng ta đã thấy có nhiều sự vụ không tốt. Tôi nghĩ rằng, Chính phủ cần có một đội “đặc nhiệm” để giải cứu những khó khăn mà các doanh nghiệp cả trong nước và nước ngoài đang mắc, cũng như giải quyết khó khăn về ngân sách”, ông Khương nói.

Ở góc độ là doanh nghiệp địa ốc có dự án chờ giải cứu, ông Vũ Lý Cung, Phó tổng giám đốc Công ty Danh Khôi Việt cho rằng thị trường bất động sản TP.HCM là thị trường lớn nhất cả nước, nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao theo từng năm. Do vậy, có thể nói, TP.HCM luôn là thị trường được các doanh nghiệp địa ốc quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, thời gian qua, thị trường địa ốc TP.HCM gặp nhiều khó khăn về thủ tục đầu tư dự án, khiến nhiều doanh nghiệp không thể ngồi chờ mà phải tìm đến các thị trường khác để tìm kiếm cơ hội đầu tư và để tồn tại.

Dù các doanh nghiệp có đi đầu tư ở đầu, nhưng vẫn luôn theo dõi và chờ cơ hội để quay trở lại thị trường TP.HCM. Bởi đây vẫn là thị trường có nhu cầu nhà ở lớn nhất cả nước, nên về cơ bản, vẫn là thị trường đầu tư có sự an toàn cao hơn các thị trường khác. Nhiều quan điểm cho rằng, TP.HCM không còn nhiều quỹ đất để phát triển dự án. Song theo tôi, thực chất quỹ đất tại TP.HCM còn rất nhiều, đặc biệt là tại các quận, huyện vùng ven như Bình Chánh, Nhà bè, Cần Giờ, Củ Chi…, vấn đề là chính sách phát triển như thế nào để thu hút đầu tư.

Cần giải quyết “cái gốc” khó khăn

Nói về câu chuyện tháo gỡ khó khăn dự án cho doanh nghiệp và thị trường bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng cần tìm hiểu khó khăn từ các vấn đề mà mỗi dự án đang gặp phải rồi sẽ tháo gỡ từ đó. Đặc biệt, ông Châu đưa ra ý kiến để giải quyết các điểm vướng cho dự án phát triển.

Cụ thể, ông Châu đề nghị tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở bằng việc đề nghị UBND TP.HCM xem xét, sớm ban hành “Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại”, gồm 4 bước.

Bước 1: Lập thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” theo quy định của Luật Đầu tư 2014 (Ghi chú: Từ ngày 01/01/2021, là thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư”).

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính sau đây: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình, theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ; Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất (Ghi chú: Từ ngày 01/01/2021, bỏ thủ tục thẩm định thiết kế kỹ thuật, mà lồng ghép trong thủ tục cấp Giấy phép xây dựng).

Bước 4: Lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư; Cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà trong dự án nhà ở thương mại.

Đề nghị tháo gỡ vướng mắc về “thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư”, theo đó từ ngày 10/12/2015 đến tháng 9/2018, do vướng mắc quy định phải có 100% đất ở, nên đã có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp, xen cài một số thửa đất do Nhà nước quản lý) bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng. Nay, vướng mắc này đã được Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020 giải quyết.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, mặc dù Sở Xây dựng đã có ý kiến gửi Sở Kế hoạch Đầu tư về đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư 45 dự án (theo quy định của Luật Đầu tư), nhưng trong Công văn số 8128/BC-SKHĐT ngày 26/10/2020 của Sở Kế hoạch Đầu tư “Báo cáo tình hình kinh tế - văn hóa - xã hội và quốc phòng - an ninh tháng 10 và 10 tháng năm 2020”, nhưng không có số liệu về dự án nhà ở nào có được “Quyết định chủ trương đầu tư”, mà chỉ có một số dự án được Sở Kế hoạch Đầu tư trình Ủy ban nhân dân thành phố để chỉ đạo các Sở, ngành, quận, huyện có ý kiến. Trong đó, có dự án “được” yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, điển hình như Dự án Khu nhà ở 11A, xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh của Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc “được” 3 lần đề nghị bổ sung, hoàn thiện hồ sơ, hoặc Dự án chung cư Sông Đà tại phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức của Công ty Cổ phần bất động sản Hiệp Phúc “được” 05 lần đề nghị bổ sung hồ sơ, nhưng đến nay hồ sơ vẫn chưa được giải quyết xong.

Người đứng đầu HoREA cũng đề nghị tháo gỡ vướng mắc về “phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500” sau khi “nhà đầu tư” đã có “Quyết định chủ trương đầu tư” của Ủy ban nhân dân thành phố.

Căn cứ Khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị thì “chủ đầu tư” đề xuất quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, nhưng “Quyết định chủ trương đầu tư” chỉ ghi tên “nhà đầu tư”. Trong lúc các địa phương khác thì vẫn vận dụng và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của “nhà đầu tư” bình thường.

Ông cũng đề nghị UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc có ý kiến thỏa thuận, hoặc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở, sau khi đã có “Quyết định chủ trương đầu tư”.

“Tôi cũng cho rằng cần cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được khởi công xây dựng các công trình, đồng thời tiến hành thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án. Hiện nay, các “nhà đầu tư” bị yêu cầu phải hoàn thành nộp tiền sử dụng đất rồi mới được công nhận “chủ đầu tư”, mới được cấp Giấy phép xây dựng. Yêu cầu này không phù hợp với các quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và cũng không phù hợp với thực tiễn hoạt động của các dự án nhà ở thương mại.Chính vì vậy, tôi mong UBND TP.HCM chỉ đạo Sở Xây dựng cấp Giấy phép xây dựng cho “nhà đầu tư” đã có quyết định giao đất dự án nhà ở, để được phép khởi công xây dựng các công trình, đồng thời tiến hành thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án”, ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, để các dự án tái khởi động thì UBND TP.HCM cũng nên đẩy nhanh quy trình, thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở. Bởi hiện nay, thời gian làm thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thường mất trên dưới 03 năm, có một số trường hợp lâu hơn, do chưa có cơ chế xử lý các thửa đất công nằm xen cài trong dự án; hoặc do Sở Tài nguyên Môi trường đang đề xuất thu thêm tiền sử dụng đất đối với đất đường nội bộ, cây xanh trong khuôn viên dự án nhà chung cư, hoặc phần diện tích tầng hầm ngoài ranh xây dựng khối đế nhà chung cư (mà các công trình, phần diện tích này đã được tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư trước đó).

Ông Châu mong UBND TP chỉ đạo Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài chính phối hợp chặt chẽ để đẩy nhanh hơn nữa quy trình, thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở.Một vấn đề nữa mà các dự án và doanh nghiệp gặp khó khăn và việc cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà dự án nhà ở thương mại. Ông Châu cho biết hiện nay, vẫn còn hơn 100 dự án nhà ở thương mại chưa được cấp “sổ hồng” cho khách hàng đang được Sở Tài nguyên Môi trường thụ lý. Theo số liệu thống kê từ 63 dự án nhà ở thương mại của 17 chủ đầu tư thì có đến 30.402 căn nhà chưa được cấp “sổ hồng”.

Đây là vấn đề gây bức xúc cho người mua nhà (kể cả cá nhân nước ngoài mua nhà) đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo Hợp đồng mua nhà. Nhiều chủ đầu tư cũng bức xúc do chưa được thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chưa được nộp tiền sử dụng đất dự án, kể cả 14 trường hợp dự án nhà ở của 2 chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn được xác định tiền sử dụng đất chính thức, để hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, được cấp “sổ hồng” cho khách hàng và được thu tiếp 5% giá trị còn lại của Hợp đồng mua bán nhà. Với vấn đề này, ông Châu mong Sở Tài nguyên Môi trường đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà dự án nhà ở thương mại.

Bài liên quan

Chuyện ở thị trường bất động sản Long An - Bài 1: Quỹ đất lớn nhưng vẫn đang 'ngủ đông'

Chuyện ở thị trường bất động sản Long An - Bài 2: Doanh nghiệp chờ thời

Dự báo bất ngờ về thị trường bất động sản cuối năm

Bất động sản công nghiệp sẽ trở thành ‘đứa con đại diện’ của ngành bất động sản trong tương lai