'Cú huých' cho nhà ở xã hội

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 100 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá đây là một bước quan trọng nhằm đảm bảo hệ thống pháp luật liên quan đến việc phát triển, quản lý NOXH hoạt động hiệu quả và tạo "cú huých" giúp khơi thông NOXH.

Khuyến khích đầu tư dự án

Theo đó, các quy định mới đã có nhiều điểm "gỡ khó" và khuyến khích các doanh nghiệp phát triển dự án NOXH.

Nghị định 100 đã quy định chi tiết khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023, hướng dẫn UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH hoặc bố trí quỹ đất NOXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, căn cứ quy định của Chính phủ đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai.

Quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án NOXH cũng được rút gọn đáng kể, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí thực hiện dự án. Trong đó, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 22 Nghị định 100 đã xác định chi tiết các thành phần cấu thành tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NOXH. Đây là căn cứ để tính khoản lợi nhuận tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NOXH theo Luật Nhà ở 2023. Đồng thời, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH thông qua hình thức đấu thầu, Khoản 5 Điều 21 Nghị định 100 cũng đã quy định rõ ràng tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH.

Ngoài quy định khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực NOXH, Nghị định 100 cũng đã quy định chi tiết những điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH theo hướng nới lỏng hơn cho những người có nhu cầu chính đáng.

Tháo gỡ các quy định gây khó khăn

Tại Khoản 1 Điều 29, Nghị định 100 quy định, trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án NOXH đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua NOXH.

Điều này có nghĩa, các đối tượng được quy định tại các Khoản 1, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật Nhà ở mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án NOXH sẽ được mua, thuê mua, thuê NOXH. Ngoài việc quy định cụ thể tới trường hợp được thụ hưởng chính sách, luật mới đã tháo gỡ các quy định gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý nhà nước và người dân như thuật ngữ "chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình" hay giới hạn quyền sở hữu nhà ở tại địa phương cấp tỉnh nơi có dự án.

VARS cho rằng, người có nhu cầu mua NOXH, đang sinh sống cùng gia đình đồng thế hệ, sẽ không phải "lóc cóc" đi tách khẩu để được chính quyền xác nhận là chưa có nhà. Cơ quan quản lý Nhà nước cũng có cơ sở pháp lý thực hiện và không mất thời gian "lăn tăn", loại bỏ được tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của cán bộ quản lý địa phương trong việc xác nhận về sở hữu nhà của người dân.

Ngoài ra, nghị định cũng quy định thời hạn thời gian các cơ quan có thẩm quyền phải xác nhận thông tin về sở hữu nhà ở của người đăng ký và điều kiện thu nhập. Điều này trả lời cho câu hỏi "bao giờ được xác nhận của người dân".

Cụ thể, trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong số đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án NOXH. Và cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua NOXH.

Ngoài những điều nêu trên, ở luật mới, các chủ đầu tư NOXH không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Điều này giúp "cởi trói" rất lớn do đơn giá cho thuê, hiện được công khai trên các cổng thông tin, nhưng vẫn đắt hơn mặt bằng giả người dân tự cho thuê, chưa kế thủ tục pháp lý rất phức tạp. Việc mua bán hay cho thuê nên để thị trường tự quyết định.

Mở rộng đối tượng tiếp cận

Nghị định 100 cũng quy định, đối với các đối tượng quy định tại các Khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập.

Trường hợp người đứng đơn là người độc thân thì có thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng tỉnh theo bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận. Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng.

Thời gian xác định điều kiện về thu nhập trong 1 năm liền kề, tính từ thời điểm đối tượng quy định tại khoản này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua NOXH.

Trường hợp đối tượng quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có hợp đồng lao động, nếu là người độc thân thì thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng, nếu đã kết hôn thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng.

Theo VARS, kể từ nay, điều kiện về thu nhập được hưởng chính sách hỗ trợ về NOXH chính thức được "nới lỏng", thay vì tối đa 11 triệu đồng như quy định trước đây. Đồng thời, nghị định mới bỏ điều kiện về hộ gia đình phải có hộ khẩu hay đăng ký tạm trú khi đăng ký thuê, mua NOXH tại các địa phương.

Trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người (tăng 5 m2 sàn/người so với quy định trước đó) thì người dân vẫn được hưởng chính sách về NOXH.

VARS nhận định, các quy định mới nêu trên là thấu tình đạt lý, phù hợp với kỳ vọng của doanh nghiệp và người dân, nhất là người có thu nhập trung bình. Bởi, NOXH không phải là bản cho người giàu nhưng không nên quy định chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại mà còn cần hướng đến cả những đối tượng có mức thu nhập trung bình nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại - đang có giá bán ngày càng cao.

Đồng thời, các quy định mới cũng sẽ khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực NOXH, phần nào giải quyết thực trạng "vừa thiếu vừa ế" của phân khúc NOXH như thời gian vừa qua, nhất là tại các tỉnh, thành phát triển gắn liền với khu công nghiệp, có lượng lao động nhập cư lớn.