Chuyện căn hộ giá 1,2 tỷ đồng từ công nghệ Nhật Bản và nút thắt quỹ đất, tín dụng

Thông tin doanh nghiệp Nhật Bản lên kế hoạch phát triển khoảng 22.000 căn nhà giá phù hợp tại Việt Nam với mức giá từ khoảng 1,2 tỷ đồng/căn đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường. Trong bối cảnh giá bất động sản liên tục leo thang, câu hỏi được đặt ra là: làm thế nào các tập đoàn Nhật có thể xây dựng nhà ở với mức giá thấp như vậy?

Theo trang chuyên về kiến trúc của Nhật Kurashi, thực tế, Nhật Bản từ lâu đã được xem là một trong những quốc gia tối ưu chi phí xây dựng hiệu quả nhất thế giới. Điểm khác biệt nằm ở chỗ, họ không đơn thuần "xây nhà", mà đang "sản xuất nhà ở" theo mô hình công nghiệp hóa quy mô lớn.

Theo các báo cáo nghiên cứu ngành, thị trường xây dựng tiền chế Nhật Bản đang được thúc đẩy mạnh nhờ sự phát triển của tự động hóa, robot, trí tuệ nhân tạo và các vật liệu gỗ kỹ thuật. Những công nghệ vật liệu giúp nâng cao độ chính xác, giảm lao động tại công trường và cải thiện đáng kể hiệu quả chi phí.

Dữ liệu nghiên cứu thị trường cho thấy xây dựng tiền chế đang trở thành một trong những xu hướng lớn nhất tại Nhật Bản. Thị trường xây dựng tiền chế của nước này được dự báo đạt khoảng 4.240 tỷ yên (713 nghìn tỷ đồng) trong năm 2025, với tốc độ tăng trưởng khoảng 6% mỗi năm.

Giai đoạn 2020-2024, lĩnh vực này đã tăng trưởng kép gần 6,9%/năm và được dự báo tiếp tục tăng trưởng khoảng 5,1% trong giai đoạn 2025-2029. Đến cuối năm 2029, quy mô thị trường có thể đạt khoảng 5,46 nghìn tỷ yên (918 nghìn tỷ đồng)

Sự tăng trưởng của ngành đến từ nhiều yếu tố như dân số già hóa, thiếu hụt lao động xây dựng, nhu cầu nhà ở nhỏ gọn, mục tiêu giảm phát thải carbon và yêu cầu chống động đất, thiên tai. Trong bối cảnh đó, nhà tiền chế ngày càng được xem là giải pháp mặc định thay vì mô hình xây dựng "đặc biệt" như trước đây.

Giới chuyên gia cho rằng nếu các tập đoàn Nhật triển khai nhà giá phù hợp tại Việt Nam, lợi thế lớn nhất của họ sẽ nằm ở công nghệ xây dựng, năng lực quản trị chi phí và mô hình thi công công nghiệp hóa.

Thay vì xây dựng theo phương pháp truyền thống phụ thuộc nhiều vào lao động thủ công, mô hình Nhật giúp rút ngắn thời gian xây dựng, giảm chi phí tài chính và hạn chế rủi ro do biến động giá vật liệu. Đặc biệt, việc đưa phần lớn quy trình vào nhà máy có thể giúp doanh nghiệp kiểm soát chất lượng đồng đều trên quy mô hàng chục nghìn căn hộ.

Một trong những yếu tố giúp Nhật Bản giảm giá thành nhà ở nằm ở việc chuyển từ mô hình "nhà thiết kế riêng" sang "nhà ở tiêu chuẩn". Với nhà xây theo thiết kế riêng hoàn toàn, chủ đầu tư phải tùy biến gần như mọi chi tiết, từ bản vẽ, vật liệu cho đến kết cấu, khiến chi phí xây dựng ở mức cao, khoảng 800.000-1.000.000 yên/tsubo (134-168 triệu/3,3 m2) vì 1 tsubo tương đương 3,3 m2 và thời gian thi công kéo dài 5-7 tháng. Trong khi đó, với loại nhà tiêu chuẩn, loại hình đang được các doanh nghiệp Nhật đẩy mạnh. Nhờ sử dụng các mẫu thiết kế được chuẩn hóa và sản xuất hàng loạt, chi phí xây dựng chỉ còn khoảng 600.000-800.000 yên/tsubo (111-134 triệu đồng/3,3 m2), thời gian thi công rút ngắn xuống 2-3 tháng.

"Nút thắt" lớn nhất vẫn là giá đất

Chia sẻ với Nhadautu.vn, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định mức giá khoảng 1,2 tỷ đồng/căn sẽ khả thi nếu chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn từ trước với chi phí thấp. Còn với quỹ đất mới ở thời điểm hiện tại, sẽ khó khả thi. Vì nhà ở thương mại nghĩa là mua bán theo quy luật của thị trường.

Ông Châu cho biết Nam Long từng làm dự án nhà ở vừa túi tiền, đã thực hiện 8 dự án trên địa bàn TP.HCM, hơn 6.000 căn. Hiệp hội đánh giá cao mô hình mà Nam Long làm.

Theo các hiệp hội bất động sản, để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, điều quan trọng nhất là chính sách tín dụng.

Hiện nay, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng chủ yếu dành cho nhà ở xã hội và cải tạo nhà ở chung cư cũ.

"Nếu tính đến hết quý I, gói này được cam kết 20.500 tỷ đồng nhưng thực chất mới giải ngân được gần 7.000 tỷ đồng. Nên tiền còn lại còn khá lớn", ông Châu nói.

Hiệp hội đang kiến nghị mở rộng đối tượng tiếp cận gói tín dụng này sang nhà ở thương mại giá phù hợp, bao gồm cả chủ đầu tư và người mua nhà. Đề xuất được đưa ra là: lãi suất khoảng 6-7%/năm; thời hạn vay 10-12 năm;

Theo tính toán, với mức lãi suất như vậy, khoản thanh toán hàng tháng có thể tương đương tiền thuê nhà khoảng 8 triệu 1 tháng, giúp tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Nếu người vay mua căn nhỏ hơn thì tiền chi trả hàng tháng thấp hơn và căn lớn hơn thì mức trả hàng tháng sẽ cao hơn.

Ông Châu cho rằng thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM hiện vẫn lệch mạnh về phân khúc cao cấp. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất lại nằm ở phân khúc nhà ở giá phù hợp.

Vị chuyên gia này đánh giá các ngân hàng thương mại sẽ hưởng ứng vì phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp có độ rủi ro thấp, đáp ứng nhu cầu thực của, thanh khoản cao. Hiệp hội cũng đề xuất phần cho vay nhà thương mại giá phù hợp không tính vào trần cho vay của ngân hàng, tách biệt so với tổng trần để tạo điều kiện cho cả bên vay và cho vay.