Chưa có chính sách đặc thù, TP.HCM đã 'tự níu chân mình'

Quyết định 678 của UBND TP.HCM về nhiệm vụ các cơ quan trong thực hiện các dự án có sử dụng đất chứa nhiều nội dung mâu thuẫn, xung đột, gây vướng mắc trong thực hiện.

Để tạo động lực giúp thành phố phát triển mạnh mẽ hơn, vừa qua, TP.HCM đã đề xuất xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù (thay thế Nghị quyết số 54/2017/QH14). Nghị quyết đã được Chính phủ chính thức trình Quốc hội tại Tờ trình số 236/TTr-CP ngày 17/5/2023, đã được các đại biểu Quốc hội thảo luận, cho ý kiến và dự kiến được Quốc hội biểu quyết thông qua vào ngày 24/6 tới.

"Quy trình chuẩn" chưa chuẩn

Tuy nhiên, khi chưa được Quốc hội thông qua những cơ chế, chính sách đặc thù mới mang tính chất đột phá về quản lý đầu tư, về tài chính ngân sách, về quản lý đô thị, tài nguyên môi trường... (cho phép áp dụng một số chính sách trái các luật hiện hành) thì TP.HCM lại đang "tự níu chân mình" bằng những quy định "đặc thù" khác (theo nghĩa không tích cực).

Cụ thể, ngày 03/3/2023 vừa qua, UBND TP.HCM ban hành Quyết định số 678/QĐ-UBND để quy định nhiệm vụ, quyền hạn của các cơ quan trong thực hiện các dự án có sử dụng đất trên địa bàn. Đây là nỗ lực đáng ghi nhận của thành phố nhằm tạo ra "bộ quy trình chuẩn" để các nhà đầu tư thực hiện thủ tục pháp lý các dự án đầu tư xây dựng, gồm dự án khu đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, các dự án bất động sản khác...

Trên thực tế, việc xây dựng "bộ quy trình chuẩn" này đã được các cơ quan của thành phố thực hiện trong suốt 3 năm (kể từ tháng 3/2020). Việc ban hành một bộ quy trình để thực hiện các thủ tục pháp lý dự án đầu tư xây dựng là vô cùng phức tạp do có sự đan xen, chồng chéo của nhiều đạo luật và liên quan đến chức năng, nhiệm vụ giải quyết hồ sơ của nhiều cơ quan, Sở, ngành...

Quyết định 678 của UBND TP.HCM đã đưa ra các quy định mà nếu được tuân thủ nghiêm ngặt sẽ có tác dụng thúc đẩy tiến độ giải quyết thủ tục hành chính cho các dự án. Chẳng hạn, tại Điều 4 Quyết định 678 đã đề ra nguyên tắc tiếp nhận hồ sơ, lấy ý kiến giữa các cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính, khắc phục tình trạng chậm trễ do "sợ trách nhiệm": a) Cơ quan lấy ý kiến phải nêu rõ các nội dung cần trả lời, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan được lấy ý kiến... b) Các cơ quan được lấy ý kiến có trách nhiệm trả lời rõ ràng, cụ thể, nêu rõ chính kiến về từng vấn đề được lấy ý kiến và chịu trách nhiệm về nội dung; đảm bảo đúng thời gian quy định (tối đa 15 ngày làm việc), nếu trả lời không rõ hoặc không đúng tiến độ, cơ quan lấy ý kiến tiếp tục thẩm định, báo cáo UBND thành phố chỉ đạo.

Tuy nhiên, bên cạnh những "điểm sáng" thì một số nội dung tại Quyết định 678 lại gây vướng mắc cho việc triển khai dự án, đặc biệt là tại Chương III quy định về quy hoạch chi tiết và thủ tục liên quan đến xây dựng. Cụ thể, tại Điều 15 quy định: Sau khi lựa chọn được nhà đầu tư dự án (thông qua một trong các hình thức: chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án) thì nhà đầu tư được lựa chọn phải tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Yêu cầu này là trái với quy định trong các văn bản pháp luật của trung ương ban hành bởi pháp luật hiện hành không bắt buộc mọi dự án phải lập quy hoạch chi tiết. Cụ thể, tại Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP và Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP của Chính phủ cho phép các dự án có quy mô nhỏ dưới 5ha (dưới 2ha đối với dự án nhà ở chung cư) không phải lập quy hoạch chi tiết mà thay bằng bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình (để rút gọn thủ tục hành chính cho chủ đầu tư).

Theo Quyết định 678 thì ngay cả các dự án có quy mô nhỏ dưới 5ha (dưới 2ha đối với dự án nhà ở chung cư) trên địa bàn TP.HCM cũng phải lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để trình cơ quan nhà nước thẩm định, phê duyệt. Điều đó sẽ dẫn đến "xung đột pháp luật" giữa văn bản của địa phương với văn bản quy phạm pháp luật của trung ương, làm gia tăng thời gian, thủ tục cho chủ đầu tư dự án bất động sản.

Ách tắc thủ tục theo "hiệu ứng domino"

Những nội dung tại Điều 15 Quyết định 678 làm phát sinh vướng mắc tiếp theo tại Điều 16, quy định về lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng: Sau khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (bao gồm thiết kế cơ sở) theo Điều 11 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng. Quy định này dẫn đến cách hiểu là nếu quy hoạch chi tiết chưa được phê duyệt (mới chỉ có bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình) thì các Sở quản lý công trình chuyên ngành (Sở Xây dựng, Sở Công thương...) phải từ chối thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Tại Điều 17 kế tiếp còn quy định: "Việc xác định cơ quan chủ trì tổ chức thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 16 Quy định này". Đây là nội dung băn khoăn bởi sẽ gây ra cách hiểu sai lệch: Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại Điều 16 tiếp tục có thẩm quyền thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở (thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công)!? Điều này tiếp tục gây "xung đột pháp luật" bởi Luật Xây dựng hiện hành cho phép chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công mà không cần trình cơ quan nhà nước thẩm định.

Ngoài ra, với đặc điểm một văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành kết hợp nhiều đạo luật, Quyết định 678 của TP.HCM còn chứa những quy định khác có thể gây lúng túng cho cơ quan nhà nước, công chức nhà nước giải quyết thủ tục.

Tại Điều 3 Quyết định 678 quy định: "Trình tự thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất gồm các bước lần lượt như sau: 1. Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư. 2. Thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500..." Quy định này dẫn đến việc bắt buộc các dự án đều phải được phê duyệt quy hoạch chi tiết (được cụ thể hóa tại Điều 15 như đã nêu trên). Ngoài ra, quy định này dẫn đến cách hiểu: Việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết bắt buộc phải thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư.

Trên thực tế, 2 bước trên có thể đảo thứ tự cho nhau (được phép phê duyệt quy hoạch chi tiết trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư). Luật Đầu tư năm 2020 cho phép chấp thuận chủ trương đầu tư dự án căn cứ quy hoạch chi tiết được phê duyệt. Mặt khác với dự án thực hiện theo hình thức đấu giá, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ TNMT và Bộ Tư pháp quy định ở bước chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất phải có "Thông tin về quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt".

Thông tư liên tịch 14 dẫn đến quy trình thực hiện dự án theo hình thức đấu giá phải bắt đầu từ bước lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư rồi mới đem đấu giá để lựa chọn nhà đầu tư. Do vậy, trình tự tại Điều 3 Quyết định 678 không thể áp dụng cho dự án đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, trình tự thực hiện dự án tại Điều 3 Quyết định 678 còn bỏ sót các thủ tục pháp lý quan trọng khác về bảo vệ môi trường, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy...

Về trách nhiệm lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của UBND TP.HCM, Điều 9 Quyết định 678 giao các Sở: Xây dựng, Nông nghiệp & phát triển nông thôn, Công thương lập hồ sơ với các dự án có quy mô vốn đầu tư từ 800 tỷ đồng trở lên; phân cấp cho UBND quận, huyện lập hồ sơ các dự án dưới 800 tỷ đồng. Quy định này sẽ gây ra bất cập dạng "con gà - quả trứng" bởi nếu chưa lập hồ sơ chủ trương đầu tư dự án thì chưa thể xác định được quy mô vốn đầu tư để biết thẩm quyền của cấp nào.

Một thiếu sót nữa của Quyết định 678 xảy ra tại Điều 10, quy định trách nhiệm lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ bởi đã không quy định cho chủ thể là các nhà đầu tư. Vậy các nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng (ví dụ dự án hạ tầng khu công nghiệp, dự án khu đô thị quy mô trên 300ha...) thì có được lập hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư hay không? Luật Đầu tư "mở cửa" cho nhà đầu tư được làm việc này nhưng Quyết định 678 thì bỏ ngỏ, không quy định!?

Bài liên quan

TP.HCM bàn giải pháp phát triển du lịch y tế

Loạt nhà hàng hạng sang ở TP.HCM về tay chủ mới

Sáng nay (18/6), TP.HCM khởi công đường Vành đai 3

Vì sao hai khách sạn quốc tế ở TP.HCM được chuyển nhượng?