Chiến sự thách thức danh tiếng 'thiên đường bất động sản' của Dubai

Là trung tâm du lịch-thương mại lớn nhất ở Trung Đông và có một trong những trạm trung chuyển sầm uất nhất thế giới, nền kinh tế Dubai không tránh khỏi tác động của chiến sự.

Ngay sau đêm 28/2, rạng sáng ngày 1/3, nhiều cơ sở hạ tầng ở Dubai trúng hỏa lực hoặc mảnh văng từ tên lửa đánh chặn như sân bay quốc tế Dubai, Palm Jumeirah, Burj Al Arab và khu vực Jebel Ali. Cảng Jebel Ali và khu tự do thương mại gần đó đóng góp đến 36% GDP của Dubai và xử lý khoảng 10% lưu lượng container toàn cầu.

Với một nền kinh tế mà bất động sản gắn chặt với logistics, du lịch, tài chính và dòng người quốc tế như Dubai, chiến sự tác động trực diện thành phố này, trong đó có bất động sản.

"Thiên đường không rủi ro" không còn miễn nhiễm với chiến sự

Sau ngày 28/2, khi tên lửa và bom làm rung chuyển nhiều thành phố của Iran, thị trường bất động sản Dubai – thành phố đông dân nhất của Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE), giới đầu tư bắt đầu định giá lại rủi ro của thị trường này.

Theo đó, từ một nơi được coi là "thiên đường không rủi ro", là biểu tượng của Trung Đông thịnh vượng, nơi giới nhà giầu khắp nơi trên thế giới đổ xô đến, là trung tâm tài chính sầm uất kết nối ba châu lục Âu-Á-Phi, vị thế này của Dubai bị thách thức khi sân bay và khách sạn trúng bom dù UAE không phải là bên tham chiến.

Trong những ngày qua, Dubai chứng kiến những rung lắc mạnh trước hết ở cổ phiếu địa ốc, trái phiếu nhà phát triển và sự dao động của tâm lý của dòng tiền ngoại.

Phản ứng nhanh nhất xuất hiện trên thị trường chứng khoán. Sau khi các sàn Dubai và Abu Dhabi mở cửa trở lại sau hai ngày tạm dừng, nhà chức trách phải áp mức giảm tối đa tạm thời 5% để hãm biến động.

Ngày 5/3, chỉ số chứng khoán chính của Dubai đóng cửa giảm 1,3% sau khi rớt 4,2% trong phiên. Sang ngày 6/3, chỉ số Dubai giảm 3,2% trong ngày và khép lại tuần tệ nhất gần sáu năm, mất khoảng 9%, trong khi chỉ số Abu Dhabi cũng đi xuống.

Đến 9/3, chỉ số Dubai lại giảm 2,8% và đã mất hơn 11% chỉ trong bốn phiên. Đà giảm kéo dài sang ngày 13/3, đưa chỉ số này có tuần giảm mạnh thứ hai trong sáu năm. Nhịp bật lại 2% ngày 10/3 chỉ cho thấy thị trường giao dịch theo tin chiến sự từng ngày, chứ chưa phản ánh niềm tin đã hồi phục.

Tác động lập tức đến thị trường bất động sản thể hiện qua thị trường chứng khoán. Ngay từ ngày 5/3, trái phiếu của các nhà phát triển lớn đã bị bán mạnh. Cổ phiếu hai công ty phát triển bất động sản Emaar Properties (thế lực đứng sau khu trung tâm Dubai và tháp Burj Khalifa) và Aldar Properties (nhà phát triển niêm yết lớn nhất của Abu Dhabi) cùng giảm khoảng 5%.

Thị trường trái phiếu, một kênh tài trợ quan trọng cho các chủ đầu tư UAE, gần như không ghi nhận phát hành mới.

Reuters dẫn lời một chuyên gia ngân hàng bất động sản cho biết công ty của ông đã tạm dừng kế hoạch huy động vốn bất động sản tại UAE. "Các nhà đầu tư hiện chưa nghĩ đến việc đầu tư vào khu vực này", ông nói, bổ sung rằng phí rủi ro đối với bất động sản UAE đã trở nên "cao hơn nhiều".

Các nhà cho vay quốc tế sẽ phải chịu áp lực giảm bớt các khoản vay mới, có khả năng buộc phải bán tài sản nếu xung đột kéo dài, ông chia sẻ.

Cú sốc dư cung nhà

Nếu chỉ có chiến sự, thị trường bất động sản Dubai chưa hẳn đã tác động mạnh. Vấn đề là cú sốc đến đúng lúc thị trường đã tăng nóng.

Theo Fitch, giá nhà ở Dubai đã tăng khoảng 60% từ năm 2022 đến quý I/2025. Đến quý IV/2025, CBRE ghi nhận giá nhà ở Dubai tiếp tục tăng gần 13% so với cùng kỳ, còn giá nhà tại Abu Dhabi tăng gần 32%.

Knight Frank cũng cho biết năm 2025, Dubai lập kỷ lục 205.400 giao dịch, tăng 18% so với năm 2024. Do phân khúc hạng sang và siêu sang chiếm ưu thế, tổng giá trị giao dịch tăng mạnh hơn, ở mức 25%, lên 544,2 tỷ dirham (tương đương 148 tỷ USD), trong đó có 500 giao dịch nhà trên 10 triệu USD.

Sự tăng trưởng nóng đó lại làm rủi ro lớn hơn. Theo Betterhomes, có đến 65% giao dịch nhà ở Dubai năm 2025 là giao dịch nhà chưa xây xong (off-plan). Đây là loại giao dịch phụ thuộc gần như hoàn toàn vào niềm tin về tương lai: khu vực sẽ ổn định, người mua sau vẫn còn, và chi phí vốn không tăng sốc. Bởi vậy, khi niềm tin vào "nơi trú ẩn an toàn" của Dubai bị xói mòn, off-plan là phân khúc bị tác động sớm nhất.

Trong khi đó, nguồn cung bất động sản tăng mạnh hơn nhiều tốc độ tăng của dân số Dubai. Theo JPMorgan, tốc độ tăng dân số Dubai khó hấp thụ 300.000-400.000 căn mới dự kiến ra thị trường đến năm 2028. Knight Frank còn cho biết riêng năm 2026 có thể có hơn 160.000 căn gia nhập thị trường và 85% nguồn cung tương lai là căn hộ. Nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng từ nửa cuối năm nay và duy trì ở mức cao trong hai năm tới.

Bởi vậy, nhu cầu từ nước ngoài được kỳ vọng hấp thụ nguồn cung. "Sự quan tâm của người nước ngoài đối với việc mua bất động sản sau xung đột sẽ rất quan trọng", các nhà kinh tế của Ngân hàng Thương mại Abu Dhabi nhận định. Người nước ngoài ở đây là những người sống và làm việc (expat) cũng như không cư trú ở Dubai.

"Đầu tư bất động sản thường dựa vào sự ổn định, khả năng đoán định được và niềm tin bền vững của nhà đầu tư. Tất cả những yếu tố này đều có xu hướng suy yếu trong thời kỳ bất ổn địa chính trị kéo dài", Ryan Lemand, đồng sáng lập và Giám đốc điều hành của Neovision Wealth Management tại Abu Dhabi, cho biết.

Dòng tiền rời Dubai?

Dòng vốn trên thị trường bất động sản gắn với ngành hàng không, ngân hàng và dòng vốn quốc tế. Chiến sự khiến kết nối hàng không đứt gãy và tác động lan sang các ngành khác.

Đầu tháng 3, hơn 21.300 chuyến bay đã bị hủy tại bảy sân bay lớn trong khu vực, gồm Dubai, Doha và Abu Dhabi. Ngày 11/3, hãng hàng không Hà Lan KLM hủy toàn bộ các chuyến bay tới Dubai đến ngày 28/3.

Với Dubai, nơi thị trường cho thuê ngắn hạn, căn hộ dịch vụ, ngôi nhà thứ hai (để nghỉ dưỡng, ở tạm hoặc đầu tư) và nhu cầu của chuyên gia quốc tế phụ thuộc mạnh vào kết nối hàng không, cú sốc vận tải này làm lợi suất thuê tương lai trở nên kém chắc chắn hơn, và hệ quả dây chuyền là định giá bất động sản sẽ bị kéo giảm theo.

Tâm lý của giới tài chính cũng đổi rất nhanh. Ông lớn ngân hàng Citibank đóng hầu hết chi nhánh tại UAE đến ngày 14/3, chuyển nhân sự ở UAE sang làm việc từ xa và sơ tán khỏi một số văn phòng tại Dubai.

Trong khi đó, một số người giàu châu Á đã bắt đầu tìm cách chuyển bớt tài sản từ Dubai sang Singapore hoặc Hồng Kông. Reuters dẫn lời một luật sư quản lý tài sản tại Singapore cho hay, đã có 6-7 trong số 20 khách hàng tại Dubai liên hệ trong tuần, trong đó 3 người muốn chuyển tài sản ngay.

"Dubai luôn có tiếng là đem lại lợi ích lớn về thuế, nhưng giờ tôi cho rằng các lợi ích thuế có thể không còn là ưu tiên hàng đầu của những người giàu", Iris Xu, một quản lý tại Anderson Global nói.

Điều này không đồng nghĩa với một làn sóng tháo chạy quy mô lớn, nhưng nó cho thấy trạng thái của dòng vốn đã chuyển sang đánh giá lại rủi ro. Điều này có thể tác động tiêu cực tới thanh khoản của thị trường bất động sản.