'Vỡ mộng' làm giàu khi đầu tư bất động sản cho thuê - Bài 1: Đầu tư nhà cho thuê 'vỡ mộng'

GIA HUY - NGUYÊN VŨ
06:50 10/07/2021

Những năm 2013 tới năm 2017, nhiều nhà đầu tư tại TP.HCM đổ xô đi mua căn hộ chung cư để cho thuê kiếm lời hàng tháng. Xu hướng này lên ngôi mạnh mẽ khi số liệu từ các chủ đầu tư cho thấy mỗi dự án luôn có tỷ lệ trên 30% khách hàng mua để cho thuê.

25

30

Năm 2018, anh Nguyễn Long ngụ Bà Rịa – Vũng Tàu mua 2 căn hộ chung cư tại một dự án mang tên HLPA tại quận 9 (nay là TP. Thủ Đức) TP.HCM với giá mỗi căn 2,1 tỷ đồng để cho thuê. Anh kể, trước đó anh đã từng đầu tư 3 căn hộ cho thuê tại một dự án quận 7 và một dự án tại Bình Thạnh. Căn hộ quận 7 với diện tích hơn 70m2, gồm 2 phòng ngủ mỗi tháng anh cho thuê được 11 triệu đồng. 2 căn hộ mỗi căn 1 phòng ngủ tại Bình Thạnh anh mua với giá hơn 3 tỷ đồng và mỗi tháng cho thuê được 7 triệu đồng.

Thấy kênh đầu tư này sinh lời tốt, năm 2018 anh quyết định vay ngân hàng 2,2 tỷ đồng với thời hạn vay 15 năm để mua hai căn hộ với diện tích 70m2, mỗi căn 2 phòng ngủ để cho thuê.

“Sau khi nhận nhà, mỗi căn hộ tôi chi thêm 150 triệu để trang bị nội thất cơ bản như giường, ghế, tủ lạnh, tivi, điều hòa… để cho thuê giá cao hơn bởi quy tắc cho thuê là nhà có nội thất giá sẽ cao hơn nhiều với nhà không nội thất”, anh Long kể.

Thế nhưng, đời không như mơ. Sau khi mua 2 căn hộ chung cư HLPA, năm đầu tiên anh Long cho thuê được giá 11 triệu/căn/tháng, tới cuối năm 2019, khách hàng trả nhà. Sau 2 tháng không có người thuê, cộng thêm tình hình dịch bệnh COVID-19, anh Long quyết định giảm giá nhà xuống còn 10 triệu/tháng, nhưng cũng không ai thuê, tiếp tục giảm xuống còn 9 triệu nhưng căn nhà anh Long đầu tư tại đây vẫn bỏ trống. Ngoài ra, hàng tháng anh vẫn phải mất thêm 700 ngàn tiền phí quản lý vận hành căn hộ chung cư.

“Vừa rồi tôi quyết định bán đi 1 căn để trả tiền nợ ngân hàng bởi mỗi tháng tiền lãi và gốc ngân hàng quá lớn, ngay cả căn hộ tại Bình Thạnh của tôi giờ cũng không có người thuê”, anh Long kể.

31

Cũng chung tâm trạng với anh Long, chị Mỹ Hạnh, chủ nhân 2 căn hộ cho thuê tại một dự án tại quận Bình Thạnh cho biết, năm 2016 chị mua hai căn hộ tại dự án này để cho thuê. Trước đó, chị thấy bạn bè mình từ Hà Nội vào mua căn hộ tại TP.HCM cho thuê hàng tháng biên độ lợi nhuận ổn định và tăng hàng năm. Tiện còn 3 tỷ đồng gửi ngân hàng, quyết định vay thêm 2 tỷ đồng để đổ vào việc mua căn hộ cho thuê kiếm lời.

“Theo phân tích của bạn tôi, khi mua 2 căn hộ trên với việc vay ngân hàng, hàng tháng tiền cho thuê sẽ trả lãi ngân hàng, sau một thời gian cho thuê và trả được lãi và gốc ngân hàng thì 2 căn hộ kia sẽ thuộc về mình. Đây là kênh đầu tư lời đơn lời kép nên tôi thấy hợp lý và đã quyết định đầu tư mua nhà cho thuê. Thế nhưng, 2 năm đầu thì có khách thuê, nhưng từ những năm 2019 tới nay, việc cho thuê khó khăn, khách tới thuê rồi trả nhà liên tục, tính ra mỗi năm tôi chỉ có thể cho thuê được 6 tháng, còn lại nhà phải bỏ hoang và lãi ngân hàng phải trả cộng với phí vận hành mỗi căn cả triệu đồng/tháng”, chị Hạnh nói.

Để có thể gỡ gạc tình trạng ế ẩm trong cho thuê, chị Hạnh được bạn bè tư vấn cho cách thay vì cho thuê căn hộ theo tháng thì chuyển sang cho thuê theo ngày hoặc theo tuần. Theo chị Hạnh, việc cho thuê theo ngày giá căn 2 phòng ngủ sẽ là 1,5 triệu/ngày nhưng chủ nhà chịu tiền điện, nước, ga, tiền vệ sinh nhà cửa… như một khách sạn. Lúc đầu, khách tới thuê ngày và tuần khá ổn, đa phần là khách đến từ các tỉnh công tác theo đoàn thuê.

Tuy nhiên, sau khi dịch bùng phát thì lượng khách hàng cũng đã không còn, giờ đây chị Hạnh tính tới phương án bán bớt một căn hộ để trả tiền vay ngân hàng.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện TP.HCM có hơn 1.500 nhà chung cư, với hơn 160.000 căn hộ. Trong đó, các dự án chung cư xuất hiện chủ yếu từ năm 2010 tới nay.

Còn các doanh nghiệp bất động sản thì đưa ra số liệu cho thấy mỗi dự án bất động sản chung cư khi mở bán, lượng khách hàng cho thuê luôn chiếm khá cao. Cụ thể như Công ty CP Địa ốc Him Lam Land khi bán dự án Chung cư Him Lam tại quận 9 cho biết có tới 40% khách hàng mua nhà tại đây để cho thuê.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding cho rằng hiện nay thị trường bất động sản phân khúc chung cư luôn chia ra 3 dạng khách hàng, thứ nhất là khách hàng mua để ở luôn chiếm khoảng 50% số lượng khách hàng, tiếp đó là mua để đầu tư cho thuê chiếm từ 30 đến 40% và số còn lại là mua để đầu tư lướt sóng kiếm lời.

33

Trao đổi với Nhadautu.vn, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Quản lý kinh doanh khu công nghiệp và văn phòng cho thuê CBRE nhận định, nhu cầu đối với bất động sản cho thuê trong ngắn hạn vẫn sẽ không có nhiều cải thiện do hầu hết mọi người đều mang tâm lý thận trọng hơn.

Còn ông Nguyễn Văn Hậu thì cho rằng thị trường căn hộ cho thuê hiện nay không còn là một miếng bánh ngon và là một xu hướng đầu tư sinh lời như những năm 2010 tới 2017. Lý do được ông Hậu đưa ra đó là những năm trước số lượng căn hộ chung cư tại TP.HCM ít, nên việc mua nhà rất khó, nhiều người chọn phương án thuê nhà chung cư để sống.

Tới những năm 2017 - 2019, số lượng căn hộ tại TP.HCM tăng mạnh, giá nhà thời điểm đó còn rẻ ở mức trung bình dưới 2 tỷ đồng/căn nên khách hàng chọn phương án mua nhà để ở, đây là lý do mà những năm 2019 tới nay khách hàng dần không chọn nhà chung cư để thuê. Và một tác động cuối cho việc thoái trào phân khúc căn hộ cho thuê đó là từ năm 2020 tới nay, giá nhà tại TP.HCM đã tăng quá cao, cộng thêm việc số lượng căn hộ chung cư mới không nhiều nên đã làm giảm thêm sức nóng của phân khúc này.

34

Đồng quan điểm với ông Hậu, CBRE Việt Nam cho rằng thị trường căn hộ cho thuê đang giảm lợi tức bởi sức ép cạnh tranh từ các dự án mới hoàn thiện. Trong năm 2020 TP.HCM có khoảng 40.000 căn hộ bàn giao, trong đó có nhiều căn hộ cao cấp cho thuê. Chính vì biên lợi nhuận giảm nên kênh đầu tư cho thuê không còn hấp dẫn với nhà đầu tư.

Cũng CBRE Viet Nam, kịch bản này đã được dự báo trước và xu hướng giá bán căn hộ không ngừng leo thang đang khiến cho thị trường đầu tư căn hộ cho thuê chịu sức ép cạnh tranh khốc liệt về giá. Hệ quả của việc giá chào bán tăng nhanh hơn giá chào thuê là có thể kéo lợi nhuận cho thuê sụt giảm ở nhiều quận trên địa bàn thành phố.

Theo dự báo của các chuyên gia bất động sản, thị trường cho thuê căn hộ vẫn kém hấp dẫn trong năm 2021 và 2022 vì sẽ có một lượng lớn căn hộ hoàn thiện được bàn giao trong năm. Chưa kể, còn một lượng căn hộ cho thuê trong năm vừa qua chưa được hấp thụ tốt, vì thế, giá cả sẽ cạnh tranh khốc liệt và một tác động lớn nữa đến từ tình hình kinh tế khó khăn trong dịch bệnh COVID-19 đã làm cho người có nhu cầu thuê nhà thay đổi ý định thuê căn hộ nguyên căn mà chuyển qua thuê nhà nhỏ giá rẻ. Để thoát lỗ, CBRE cho rằng các nhà đầu tư có căn hộ cho thuê phải chấp nhận giảm giá để có khách thuê. Và biên lợi nhuận dự báo chỉ dao động ở mức trên dưới 5%, để đạt mức 6% cũng rất khó đối với nhà đầu tư có căn hộ cho thuê.

(Còn tiếp)

  • Cùng chuyên mục
Hanoi Melody Residences chính thức cất nóc tòa căn hộ đầu tiên

Hanoi Melody Residences chính thức cất nóc tòa căn hộ đầu tiên

Sáng ngày 11/8, dự án Hanoi Melody Residences tại Tây Nam Linh Đàm đã tổ chức lễ cất nóc tòa căn hộ NO4 – đánh dấu cột mốc quan trọng trong tiến trình thi công, đưa tổ ấm an cư đến gần hơn với cư dân tương lai.

Bất động sản - 12/08/2025 14:00

Tổng Bí thư Tô Lâm và Thủ tướng Hàn Quốc chứng kiến Lễ trao các thỏa thuận hợp tác

Tổng Bí thư Tô Lâm và Thủ tướng Hàn Quốc chứng kiến Lễ trao các thỏa thuận hợp tác

Tổng Bí thư Tô Lâm và Thủ tướng Hàn Quốc Kim Min Seok, cùng đại biểu cấp cao hai nước đã chứng kiến Lễ trao các thỏa thuận hợp tác giữa Việt Nam-Hàn Quốc.

Đầu tư - 12/08/2025 13:46

Tái khởi động dự án khai thác vàng ở Nghệ An

Tái khởi động dự án khai thác vàng ở Nghệ An

Báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) dự án Đầu tư khai thác vàng gốc tại khu Tà Sỏi, xã Qùy Châu (Nghệ An) của CTCP Đô Linh đang được tham vấn và chờ cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đầu tư - 12/08/2025 13:36

Chuyển biến mới tại các khu kinh tế cửa khẩu ở Quảng Trị

Chuyển biến mới tại các khu kinh tế cửa khẩu ở Quảng Trị

Giá trị cũng như số lượng hàng hóa, kim ngạch xuất nhập khẩu qua các cửa khẩu quốc tế tại Quảng Trị đều tăng trong tháng 7 và 7 tháng đầu năm.

Đầu tư - 11/08/2025 13:57

Những lĩnh vực Việt Nam 'trải thảm đỏ' đón nhà đầu tư Hàn Quốc

Những lĩnh vực Việt Nam 'trải thảm đỏ' đón nhà đầu tư Hàn Quốc

Bộ Công Thương đang đẩy mạnh thu hút doanh nghiệp Hàn Quốc đầu tư vào Việt Nam trong các lĩnh vực tiềm năng như năng lượng như điện khí, kho cảng LNG, điện hạt nhân - lò phản ứng mô đun nhỏ, liên doanh đầu tư sản xuất lắp ráp ô tô, sản xuất pin năng lượng dùng cho ô tô, xe máy điện...

Đầu tư - 11/08/2025 11:04

Tăng tốc hai dự án 'mũi nhọn' giao thông, động lực tăng trưởng cho Gia Lai

Tăng tốc hai dự án 'mũi nhọn' giao thông, động lực tăng trưởng cho Gia Lai

Cao tốc Quy Nhơn - Pleiku và đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam đoạn qua địa bàn tỉnh Gia Lai là hai dự án trọng điểm quốc gia. Sau khi hoàn thành, hai dự án này sẽ mở ra cơ hội mới cho phát triển kinh tế - xã hội cho địa phương.

Đầu tư - 11/08/2025 06:40

Đà Nẵng sắp đón sóng đầu tư bất động sản công nghiệp?

Đà Nẵng sắp đón sóng đầu tư bất động sản công nghiệp?

Với cú hích từ Khu Thương mại tự do và Trung tâm Tài chính quốc tế, Đà Nẵng được kỳ vọng sẽ đón làn sóng đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.

Đầu tư - 11/08/2025 06:30

Giá căn hộ vẫn 'neo' ở mức cao

Giá căn hộ vẫn 'neo' ở mức cao

Dù không còn tăng nóng như trước đây, nhưng giá nhà ở thương mại đang neo ở mức cao, khiến người lao động tại đô thị lớn "mệt mỏi" cho giấc mơ an cư, lạc nghiệp.

Đầu tư - 10/08/2025 18:56

Quảng Ninh trao giấy chứng nhận đầu tư cho 2 dự án gần 1.200 tỷ đồng

Quảng Ninh trao giấy chứng nhận đầu tư cho 2 dự án gần 1.200 tỷ đồng

Ban Quản lý Khu kinh tế Quảng Ninh vừa trao giấy chứng nhận đầu tư cho 2 dự án đầu tư trên địa bàn phường Móng Cái 3 với tổng vốn gần 1.200 tỷ đồng.

Đầu tư - 10/08/2025 14:04

Trạm dừng nghỉ 340 tỷ trên cao tốc Nghi Sơn - Diễn Châu đang vướng mặt bằng

Trạm dừng nghỉ 340 tỷ trên cao tốc Nghi Sơn - Diễn Châu đang vướng mặt bằng

UBND tỉnh Nghệ An yêu cầu các sở, ngành phối hợp với chính quyền địa phương, nhà đầu tư sớm giải quyết những vướng mắc trong GPMB trạm dừng nghỉ trên cao tốc Nghi Sơn – Diễn Châu.

Đầu tư - 10/08/2025 06:14

FPT 'bắt tay' công ty công nghệ của tập đoàn hàng không lớn nhất Nhật Bản

FPT 'bắt tay' công ty công nghệ của tập đoàn hàng không lớn nhất Nhật Bản

FPT vừa ký kết thỏa thuận hợp tác chiến lược toàn diện với ANA Systems – công ty CNTT trực thuộc ANA Group, tập đoàn hàng không lớn nhất Nhật Bản – nhằm thúc đẩy đổi mới sáng tạo và tối ưu hóa hiệu quả vận hành cho ngành hàng không.

Công nghệ - 09/08/2025 14:01

TP.HCM mới thu hút 6,19 tỷ USD vốn FDI

TP.HCM mới thu hút 6,19 tỷ USD vốn FDI

Vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đổ vào TP.HCM mới tăng mạnh, với hơn 6,19 tỷ USD. Điều này được lý giải khi TP.HCM sáp nhập với các địa phương vốn có thể mạnh về thu hút FDI là Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương.

Đầu tư - 09/08/2025 12:59

Làn sóng đầu tư trở lại, đất nền ở Đà Nẵng thiết lập giá mới

Làn sóng đầu tư trở lại, đất nền ở Đà Nẵng thiết lập giá mới

Bất động sản Đà Nẵng đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của các nhà đầu tư từ phía Bắc và Nam, đặc biệt nhiều khu vực đã thiết lập mức giá mới.

Đầu tư - 09/08/2025 08:46

Một tiêu chí quan trọng ít được doanh nghiệp niêm yết chú ý

Một tiêu chí quan trọng ít được doanh nghiệp niêm yết chú ý

Thúc đẩy ESG trên thị trường chứng khoán là một phần quan trọng trong công cuộc nâng hạng và thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia thị trường chứng khoán Việt Nam.

Đầu tư - 08/08/2025 08:55

‘Thị trường Halal đang mở ra nhiều cơ hội cho doanh nghiệp Việt Nam’

‘Thị trường Halal đang mở ra nhiều cơ hội cho doanh nghiệp Việt Nam’

Bà Shariza binti Abdul Rasheed, Giám đốc sản phẩm Halal, Maybank Malaysia cho biết thị trường Halal toàn cầu được dự báo đạt 5 nghìn tỷ USD vào năm 2030, riêng Malaysia là 113,2 nghìn tỷ USD.

Đầu tư - 08/08/2025 08:51

CPI 7 tháng năm 2025 tăng 3,26% so với cùng kỳ

CPI 7 tháng năm 2025 tăng 3,26% so với cùng kỳ

Đóng góp chủ yếu vào mức tăng 3,26% CPI 7 tháng năm 2025 bao gồm nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống; nhóm nhà ở, điện nước, chất đốt và vật liệu xây dựng; nhóm thuốc và dịch vụ y tế.

Đầu tư - 08/08/2025 08:50