Sáng nay (24/9), Tạp chí Nhà đầu tư đã tổ chức hội thảo "Sức bật từ các đại đô thị" với sự tham gia của đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT, Bộ GTVT, các chuyên gia kinh tế và đại diện lãnh đạo hơn 100 doanh nghiệp. 

Đóng góp tham luận tại hội thảo, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết, lâu nay chúng ta có nhận thức hơi lệch lạc về vai trò của thị trường bất động sản nên việc nhìn nhận lại vai trò của thị trường bất động sản là rất cần thiết.

Theo tính toán, kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 4,5% GDP và có tính lan toả tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan. Bốn lĩnh vực luên quan trực tiếp, có tính lan toả lớn từ kinh doanh bất động sản là xây dựng (đóng góp 5,8% GDP), 2 là du lịch (đóng góp 9,2% GDP), lưu trú và ăn uống (đóng góp 4,2% GDP), tài chính ngân hàng với tỷ lệ dư nợ cho vay lớn, tài sản thế chấp 65% là bất động sản.

Có thể thấy vai trò của bất động sản là rất lớn trong thu hút nguồn lực, nguồn vốn. Trong thu hút đầu tư nước ngoài, luỹ kế đến thời điểm hiện tại đã thu hút 5,8 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản, chiếm 15% vốn FDI đăng ký và liên tục ở mức 10% vốn FDI đổ vào bất động sản hàng năm.

Ông Lực cho rằng, so với các quốc gia đi nước, lĩnh vực bất động sản và xây dựng có tiềm năng phát triển rất lớn, còn nhiều dư địa phát triển khu vực bất động sản.

"Về Đại đô thị tại Việt Nam, lấy làm tiếc vì cho tới thời điểm hiện tại vẫn chưa có khải niệm nào cụ thể về “Đại đô thị”, mới có một vài khái niệm như khu đô thị, đô thị mới…", ông Lực nói.

Theo đó, muốn phát triển Đại đô thị cần có 5 điều kiện: 1 là quy hoạch, gắn với quỹ đất đai. Thông thường một khu vực đại đô thị phải có quỹ đất từ 4-8 trăm ha. 3 là vị trí thuận lợi. 4 là đầy đủ cơ sở hạ tầng (gần như một thế giới riêng) và 5 là năng lực chủ đầu tư đủ uy tín.

Tuy nhiên, theo ông Lực, đại đô thị ở Việt Nam có một số đặc điểm vẫn chưa thể đạt tới như thiếu đồng bộ, nơi thì chỉ có nhà ở mà thiếu trường học, cơ sở y tế, hoặc chỉ có một vài tiện ích. Tiếp theo là tình trạng quá tải, có thể bản thân khu đô thị không quá tải nhưng xung quanh quá tải; 3 là chất lượng hạ tầng bên trong chưa đúng với mong muốn của người dân. "Đơn giản như xử lý rác thải vẫn rất thủ công, không phải là hướng đi của tương lai, ngay cả việc phân loại rác thải thì cũng chưa đâu làm tử tế".

Có thể thấy khu đô thị là mô hình rất tiềm năng để phát triển. Chúng ta có tiềm lực kinh tế tăng trưởng tốt, dự kiến đến 2030 thu nhập/đầu người của Việt Nam là 4.500 USD/người. Khi thu nhập tăng, nhu cầu cuộc sống cũng sẽ thay đổi về không gian xanh, khép kín, đẳng cấp… đặc biệt quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng là những điều kiện thuận lợi cho khu đô thị phát triển.

Ông Lực cho rằng, dịch COVID-19 đang ảnh hưởng nhiều tới hành vi, nhu cầu của người dân, của chính quyền về khu đô thị. Cái lợi là mong muốn xanh hơn, an toàn hơn nhưng lại không muốn những nơi quá đông người, nhà quá cao tầng nên cũng cần phải tính toán lại trong khâu thiết kế, quy hoạch sắp tới.

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản không hề nhỏ, khoảng 19,3% tổng dư nợ toàn nền kinh tế khoảng 1,6 triệu tỷ, 37% là kinh doanh bất động sản, còn lại là vay sửa nhà, hiện có mức tăng trưởng từ 1,5-2%/năm. Ngoài ra còn những dòng vốn khác. Trong 8 tháng vừa qua các doanh nghiệp bất động sản cũng đã phát hành trái phiếu rất lớn, với hơn 80.000 tỷ đồng phát hành thành công, tương đương khoảng 30% tổng lượng phát hành. Đây là kênh huy động vốn quan trọng trong trung, dài hạn. 

Một trong những khảo sát rất đáng chú ý gần đây cho biết, 38% nhà đầu tư muốn rót tiền vào bất động sản, sau đó mới tới vàng, USD.

Tuy nhiên, ông Lực cũng cho rằng, muốn phát triển thị trường bất động sản, đại đô thị thể chế chính sách về khâu quy hoạch rất quan trọng, cần sớm sửa Luật Đất đai đang được cho là tạo rào cản cho sự phát triển kinh tế xã hội, sửa Luật Bất động sản, Luật Quy hoạch, rồi đánh thuế tài sản thứ nhất, thứ 2 như thế nào?

Hiện nay chúng ta vẫn rất lúng túng trong phân loại bất động sản, tạo rủi ro cho ngân hàng khi cho vay, khi định giá tài sản bảo đảm. Ngân hàng Nhà nước nhiều lần nói Bộ Xây dựng chưa muốn đưa ra phân loại bất động sản theo 4 phân khúc như thông lệ quốc tế.

"Việt Nam cũng đang rất thiếu dữ liệu về bất động sản, cấp phép chưa tính toán đầy đủ nên gây tình trạng quá tải. Có hiện tượng cấp phép rồi không sát sao trong quản lý khiến nhà mọc lên rồi lại cắt bớt đi 1-2 tầng, tình trạng rất nan giải và đau đớn", ông Lực nói.

Để phát triển thị trường bất động sản, ông Lực đề xuất năm nay thành lập quỹ tín thác bất động sản chuyên nghiệp. Luật Chứng khoán 2019 đã có phép thành lập quỹ này và hứa hẹn sẽ trở thành kênh đầu tư, kênh huy động vốn hiệu quả cho doanh nghiệp.

"Cuối cùng là phát triển kinh tế ban đêm và du lịch là rất quan trọng. Nó thiết thực và cần thiết. Kinh tế ban đêm ở các nước đóng góp từ 5-8% GDP, vấn đề ở nước ta chỉ là làm sao quản lý lành mạnh", ông Lực nhấn mạnh.

Bài liên quan

[Trực tiếp] Hội thảo 'Sức bật từ các đại đô thị': Cần sửa một loạt luật mâu thuẫn, chồng chéo

Sắp diễn ra hội thảo 'Sức bật từ các đại đô thị'

Hạ tầng thêm sức bật cho đại đô thị sinh thái thông minh phía Đông

Vào thủ phủ các đại đô thị biển phía Nam