Tranh chấp chung cư thời… Facebook, Zalo

Tranh chấp toàn diện

Tranh chấp chung cư đang là một trong những vấn đề nóng nhất của thị trường bất động sản, không chỉ bởi số lượng vụ rất lớn mà còn bởi sự kéo dài của thời gian xử lý, sự phức tạp trong việc giải quyết, tính liên đới nhiều cơ quan công quyền và nhất là sự đa dạng trong nội dung tranh chấp.

Nhìn bao quát, có thể nhận thấy, tranh chấp chung cư diễn ra ở mọi bình diện: từ việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, việc bầu ban quản trị, quản lý và sử dụng diện tích chung – riêng đến việc chia diện tích căn hộ, làm sổ đỏ, phí dịch vụ, phí bảo trì…

Ở mỗi bình diện, tranh chấp chung cư lại mang một màu sắc khác nhau, một cấp độ khác nhau. Từ khiếu nại đến tố cáo, từ căng băng rôn phản đối đến gửi đơn ra tòa. Mỗi sự việc lại liên quan nhiều cơ quan khác nhau, từ UBND các cấp đến Sở Xây dựng, Bộ Xây dựng, tòa án và các đơn vị truyền thông.

Vụ việc nhanh cũng xử lý mất vài tháng, vụ việc phức tạp có thể kéo dài 1 năm, 3 năm, 5 năm hay thậm chí không biết khi nào mới chấm dứt. Chính tính đa dạng và phức tạp đó đã khiến tranh chấp chung cư trở thành một vấn đề nhức nhối của quản lý đô thị và tác động không nhỏ đến sự phát triển thị trường bất động sản.

Nóng chuyện phí bảo trì, ban quản trị

Điểm qua các nội dung tranh chấp chung cư hiện nay, có thể nói, phổ biến nhất là tranh chấp quanh việc quản lý và sử dụng quỹ bảo trì. Theo quy định của Luật Nhà ở, chủ đầu tư phải trích 2% tổng giá trị căn hộ hoặc diện tích nhà bán để lập quỹ bảo trì. Khoản tiền này được tính vào giá bán cho mỗi khách hàng khi mua căn hộ.

Đối với phần diện tích không bán thì chủ đầu tư sẽ tự đóng khoản 2% này. Sau khi thu phí, chủ đầu tư có trách nhiệm tạm lập tài khoản để quản lý quỹ bảo trì. Khoản tiền này sau đó sẽ được giao lại cho ban quản trị (được thành lập bởi Hội nghị nhà chung cư) quản lý và sử dụng.

Quy định rõ ràng là vậy nhưng trên thực tế, không nhiều chủ đầu tư giao lại quỹ bảo trì cho cư dân. Không những thế, việc chi tiêu quỹ bảo trì (trong thời gian chủ đầu tư tạm quản lý) cũng không được công khai minh bạch.

Một số trường hợp như Khu dân cư The Era Town (phường Phú Mỹ, quận 7, TP. HCM), chủ đầu tư đã “tiêu sạch” số quỹ này của cư dân mà không có cách nào hoàn trả. Điều này khiến khiếu nại và kiện tụng bùng lên. Song với cơ chế như hiện tại, việc khiếu kiện thường không mang lại kết quả như ý. Không hiếm vụ tranh chấp quỹ bảo trì kéo dài nhiều năm trời như chung cư Keangnam, Rainbow Văn Quán, D11 Trần Thái Tông…

Liên quan mật thiết với quỹ bảo trì là việc thành lập ban quản trị. Đây cũng là nội dung nổi cộm trong tranh chấp chung cư hiện nay. Với quyền được quản lý – sử dụng quỹ bảo trì (có giá trị nhiều tỷ đồng), việc thành lập ban quản trị ở nhiều chung cư thực sự là một cuộc chiến giữa cư dân và chủ đầu tư.

Không ít chung cư nhiều năm không bầu được ban quản trị do bất đồng từ cả hai phía. Thậm chí, ngay cả khi bầu được ban quản trị rồi thì cuộc chiến “phế lập” vẫn tiếp diễn. Sự căng thẳng lớn đến nỗi ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng giám đốc Địa ốc Đất Lành từng phải thốt lên rằng “việc bầu ban quản trị gay cấn còn hơn cả bầu tổng thống Mỹ”.

Bên cạnh 2 nội dung trên, tranh chấp diện tích chung - riêng cũng là một hiện tượng rất phổ biến tại các chung cư. Ở Hà Nội, vụ việc điển hình có thể kể đến là tranh chấp tại dự án Licogi 13 (đường Khuất Duy Tiến, quận Thanh Xuân).

Tại đây, hầu hết diện tích sàn tầng 1 (nơi cư dân cho rằng đó là diện tích chung), đã được chủ đầu tư ngăn vách, chia nhỏ thành các văn phòng cho doanh nghiệp thuê, làm quán cà phê, nhà hàng... Tranh chấp này dai dẳng từ 2008 tới nay mà vẫn chưa được giải quyết.

Mức thu phí dịch vụ cũng là một điển hình khác của tranh chấp chung cư. Đa phần loại tranh chấp này xảy ra khi cư dân cho rằng chủ đầu tư thu phí quá cao, không tương xứng với chất lượng dịch vụ, hoặc thu những khoản vô lý. Chẳng hạn như tại chung cư Him Lam Thạch Bàn 2 (quận Long Biên, Hà Nội), mỗi m3 nước từng có giá bán lên tới 14.000 đồng (chưa bao gồm VAT, phí môi trường) lại còn cộng thêm cả chi phí xử lý nước thải.

Cư dân cho rằng đã đóng phí môi trường lại phải chịu phí xử lý nước thải, như vậy là phí chồng phí. Hay tại dự án Home City (Cầu Giấy, Hà Nội), khi ký dịch vụ truyền hình VTVCab, cư dân mất phí gần 500.000 đồng (thông qua công ty quản lý tòa nhà), trong khi bảng giá quy định của VTVCab chỉ là 110.000 đồng đối với hộ cá thể.

Facebook "trợ chiến" tranh chấp

Hiện nay, hồ sơ về các vụ tranh chấp chung cư đang một dày lên, bởi thị trường càng phát triển, số dự án càng nhiều lên thì tranh chấp cũng theo đó mà gia tăng. Tuy nhiên, khác với các tranh chấp trong những giai đoạn trước đó, tranh chấp chung cư trong giai đoạn hiện nay đang chứng kiến sự tham gia và vai trò ngày một lớn hơn của mạng xã hội, tiêu biểu là Facebook.

Với sự thông dụng của mạng xã hội này, hầu như cộng đồng cư dân nào cũng có một hội – nhóm (group) trên Facebook. Tại đây, họ trao đổi thông tin và thảo luận với nhau về các nội dung trong quản lý, vận hành nhà chung cư và tất nhiên, cả những nội dung tranh chấp. Nhờ các ưu điểm trong kết nối, chia sẻ thông tin, tương tác và đặc biệt là khả năng lan tòa rộng rãi, hình thành dư luận xã hội, Facebook đã và đang trở thành một vũ khí lợi hại trợ giúp cho cư dân trong các cuộc tranh chấp tại chung cư.

Thực tế cho thấy khá nhiều vụ tranh chấp được dư luận biết đến và quan tâm nhờ Facebook. Và cũng không hiếm vụ tranh chấp nhờ sức ép từ mạng xã hội này mà đạt được những thành quả trong giải quyết. Sự vụ điển hình được ghi nhận gần đây nhất là tranh chấp tại dự án New Horizon City 87 Lĩnh Nam do Công ty Cổ phần Xây dựng và Kỹ thuật Việt Nam (Vinaenco) làm chủ đầu tư.

Xuất phát từ việc một số cá nhân đăng tải vào nhóm “Cộng đồng cư dân New Horizon City 87 Lĩnh Nam” những hình ảnh ghi lại màu sơn dự án hiện tại khác với nội dung quảng cáo trước đó, một chiến dịch tranh chấp đã được cư dân khởi động.

Từ việc viết kiến nghị, tổ chức gặp mặt chủ đầu tư đến căng băng rôn phản đối tại dự án và mời các đơn vị truyền thông vào cuộc… tất cả đều được cư dân bàn luận, thống nhất trên Facebook. Và cũng thông qua Facebook, cư dân đã chia sẻ các thông tin về tranh chấp tại dự án, hình thành nên dư luận xã hội.

Hiện tại, những hoạt động này đang tạo nên sức ép rất lớn lên chủ đầu tư khiến họ đang phải cân nhắc lại các phương án lựa chọn màu sơn, bởi không ai có thể lường hết được hệ quả nếu sự việc ngày một “lớn chuyện”.

Như vậy, có thể thấy, Facebook nói riêng, mạng xã hội nói chung đã và đang thể hiện sức ảnh hưởng của mình trong các vụ tranh chấp chung cư. Không chỉ là một công cụ, mạng xã hội còn tiềm ẩn khả năng thay đổi cả “cách chơi” của chủ đầu tư dự án. Thời đại công nghệ số, tranh chấp cũng trở nên khó lường.

Tạp chí Nhà Đầu tư số 93