Tháo gỡ điểm nghẽn về thể chế pháp luật cho thị trường bất động sản trong năm 2021

Liên quan đến việc tháo gỡ một số vướng mắc trong thực thi pháp luật để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản nước ta nhìn chung vẫn chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, ổn định, lành mạnh và bền vững. Bởi, nguyên nhân do điểm nghẽn thể chế pháp luật và đã được chỉ ra tại các kỳ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XI, XII và XIII.

Trong đó, hoàn thiện đồng bộ thể chế phát triển, trước hết là thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; tập trung ưu tiên hoàn thiện đồng bộ, có chất lượng và tổ chức thực hiện tốt hệ thống luật pháp, cơ chế, chính sách nhằm tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, lành mạnh, công bằng; huy động, quản lý và sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển, nhất là đất đai, tài chính; thực hiện phân cấp, phân quyền hợp lý, hiệu quả, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực.

Theo ông Châu, trong 5 năm qua, đặc biệt là năm 2020, đã đánh dấu bước chuyển biến, tiến bộ trong công tác xây dựng pháp luật, nhưng vẫn còn một số mặt hạn chế, yếu kém, nhất là trong hoạt động thực thi pháp luật ở một số Bộ, ngành, địa phương.

Do đó, để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển theo hướng minh bạch, công bằng, lành mạnh và bền vững, Hiệp hội cũng đưa ra một số kiến nghị giúp tháo gỡ các vướng mắc trong công tác thực thi pháp luật tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung.

Cụ thể, về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, Chủ tịch HoREA cho biết, chỉ riêng năm 2020, Sở Xây dựng TP.HCM đã chuyển 61 dự án sang Sở Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) để thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án, nhưng không có dự án nào được Sở KH&ĐT trình UBND thành phố để ban hành quyết định chủ trương đầu tư dự án, do vướng mắc về dự án đầu tư, dự án bất động sản, nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẽ các thửa đất do Nhà nước quản lý trong dự án).

Bên cạnh đó, có dự án dù không vướng đất công, nhưng nhà đầu tư được Sở KH&ĐT yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần, đến nay Sở vẫn chưa trình UBND TP.HCM để ban hành quyết định chủ trương đầu tư dự án, làm cho doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

“Hiện nay, các vướng mắc này đã được Luật Đầu tư 2020, nghị định 148/2020/NĐ-CP xử lý. Do vậy, Hiệp hội đã đề nghị Sở KH&ĐT sớm giải quyết các hồ sơ dự án đã được Sở Xây dựng chuyển đến để thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư dự án”, ông Lê Hoàng Châu cho hay.

Về quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, ông Châu lý giải, do Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng (sửa đổi) 2020, nghị định 148/2020/NĐ-CP đã có hiệu lực và đã có cơ chế xử lý, giải quyết được các vướng mắc về nhà đầu tư, chủ đầu tư; về dự án đầu tư có quỹ đất hỗn hợp; về cơ chế xử lý các thửa đất thuộc nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư; về quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước trước khi bán sản phẩm hoặc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Do đó, Hiệp hội đã đề nghị UBND TP.HCM xem xét, sớm ban hành “Quy trình đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại”, gồm 4 bước:

Bước 1: Lập thủ tục văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư 2020.

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình, theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính gồm: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở; cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình; đồng thời lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính và chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4: Lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư; Cấp sổ hồng cho khách hàng mua nhà trong dự án nhà ở thương mại.

Sớm cấp sổ hồng cho dự án nhà ở

Để sớm cấp sổ hồng cho các dự án nhà ở, HoREA đã đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM chủ động phối hợp với Sở Tài chính, Hội đồng thẩm định giá đất thành phố và các cơ quan có thẩm quyền khẩn trương thực hiện xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở, để sớm giải quyết cấp sổ hồng cho hơn 30.402 căn nhà trong 63 dự án của 17 doanh nghiệp mà Hiệp hội đã báo cáo và hơn 100 dự án nhà ở đang còn tồn ở Sở TN&MT.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị UBND TP.HCM xem xét, chỉ đạo ưu tiên giải quyết cấp sổ hồng trước cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì là bên ngay tình, vô can, để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và triệt tiêu các điểm nóng tiềm ẩn. Đối với các sai phạm về đầu tư, xây dựng, kinh doanh của chủ đầu tư (nếu có) thì tách riêng để xử lý.

Đồng thời, đề nghị UBND thành phố xem xét chỉ đạo Sở TN&MT cấp sổ hồng cho toàn bộ diện tích tầng hầm, bao gồm cả phần diện tích tầng hầm nằm ngoài ranh diện tích xây dựng khối đế tòa nhà chung cư, đối với các trường hợp dự án nhà chung cư đã được Ủy ban nhân dân thành phố quyết định về duyệt phương án xác định giá đất cụ thể và chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.

Mặt khác, để giảm tải cho Ban Giám đốc Sở TN&MT các thành phố trực thuộc Trung ương, nhất là Hà Nội và TP.HCM (có thời điểm, Ban Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM phải ký hàng trăm sổ hồng mỗi ngày), HoREA đề nghị phân cấp cho UBND cấp huyện cấp sổ hồng (cấp mới, cấp đổi) cho tổ chức, cá nhân, phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương, khi xem xét sửa đổi Luật Đất đai.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị UBND thành phố chỉ đạo xây dựng hoàn thiện quy trình công tác xác định giá đất, thẩm định giá đất của Sở TN&MT và Sở Tài chính, nhất là công tác điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu.

Cũng như xem xét chỉ đạo các Sở, ngành khẩn trương xem xét, kết luận các trường hợp dự án có điều chỉnh quy hoạch xây dựng, có (hay không có) phát sinh nghĩa vụ tài chính (bổ sung) và phải sớm giải quyết các vướng mắc cụ thể của từng dự án và phải kịp thời trả lời cho các chủ đầu tư, không để tình trạng tiếp tục “treo” các dự án, gây bức xúc cho các chủ đầu tư và người mua nhà…

Bài liên quan

HoREA đề xuất 6 vấn đề với doanh nghiệp bất động sản

Bất động sản 2021 đón cửa sáng với loạt chính sách quan trọng

Nhận diện xung lực của thị trường bất động sản 2021

5 xu hướng định hình thị trường bất động sản 2021