Thách thức của bất động sản khu công nghiệp giai đoạn 2023-2024

VNDirect nhìn nhận những thách thức với bất động sản (BĐS) khu công nghiệp sẽ dần xuất hiện khi nguồn cung mới giảm do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý.

Theo số liệu từ CTCP Chứng khoán VNDirect, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại thị trường miền Nam trong năm 2022 tăng 9,2% so với cùng kỳ lên 41.950ha, trong đó 66,6% là diện tích cho thuê, khoảng 27.950ha (tăng 8,2%).

Thị trường miền Bắc chứng kiến nguồn cung mới tăng mạnh trong quý IV/2022, khoảng 590ha diện tích cho thuê (đa phần đến từ khu vực ngoại ô), giúp cho diện tích cho thuê tăng 7,9% lên 11.923 ha.

Tổng diện tích năm 2022 tăng 8,1% đạt 16.915ha, trong khi tỷ lệ lấp đầy giảm 1% so với quý trước và 0,2% so với cùng kỳ xuống còn 79%. Mặc dù vậy, VNDirect nhận thấy miền Nam và miền Bắc đều được hưởng lợi từ xu hướng tăng giá thuê, với mức tăng lần lượt 10,5% và 7,5%.

Đánh giá triển vọng mảng bất động sản khu công nghiệp giai đoạn 2023-2024, VNDirect nhìn nhận những thách thức dần xuất hiện khi nguồn cung mới giảm do quá trình phê duyệt bị hoãn vì các thủ tục pháp lý.

Kể từ quý I/2022, đã không có thêm bất kỳ đề xuất mới thành lập khu công nghiệp nào ở cả miền Nam và miền Bắc. Ngoài ra, có rất ít khu công nghiệp mới được đưa vào quy hoạch tổng thể phát triển khu công nghiệp quốc gia.

Điều này được các chuyên gia VNDirect lý giải xuất phát từ thực trạng việc quy hoạch phát triển khu công nghiệp còn dàn trải, chủ yếu do địa phương quyết định. Vậy nên, việc thay đổi lãnh đạo cấp cao của nhiều địa phương trong năm qua đã làm chậm quy trình phê duyệt của nhiều dự án. Do đó, đã dẫn đến tình trạng giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến và chồng chéo về quy hoạch hoặc hạ tầng bên ngoài khu công nghiệp.

VNDirect nhìn nhận thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ đối mặt tình trạng khan hiếm nguồn cung mới từ nay cho đến cuối năm 2023.

Theo đó, với thị trường miền Nam, sau khi bùng nổ nguồn cung trong nửa đầu năm 2022, đã không có nguồn cung mới nào được đưa vào hoạt động trong nửa sau năm 2022. VNDirect cho rằng thị trường miền Nam sẽ trải qua giai đoạn khó khăn để triển khai dự án mới trong năm 2023. Sau đó, nguồn cung mới cho giai đoạn 2024-27 cũng khá hạn chế (khoảng 1.134ha).

Với thị trường miền Bắc, VNDirect nhận thấy các tỉnh miền Bắc bắt đầu phát triển khu công nghiệp muộn hơn miền Nam nên quỹ đất hiện hữu tại một số tỉnh vẫn còn khá dồi dào với mức giá cho thuê hợp lý. Mặc dù có nhiều dự án đang chờ được phê duyệt, VNDirect cho rằng tình trạng thiếu nguồn cung mới tại thị trường miền Bắc sẽ kéo dài ít nhất cho tới hết năm 2023, sau đó khoảng 3.757ha đất khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2024-2026, với nguồn cung lớn nhất đến từ Hải Phòng, Vĩnh Phúc và Bắc Ninh.

Lợi thế về ưu đãi thuế dần biến mất, các nhà phát triển KCN ở Việt Nam nên có động thái gì?

“Thuế tối thiểu toàn cầu” do Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) khởi xướng, nhằm giải quyết các rủi ro tiềm ẩn về thuế phát sinh từ quá trình số hóa nền kinh tế, là một phần của chương trình Chống xói mòn cơ sở tính thuế và chuyển dịch lợi nhuận (BEPS).

Chính sách này xuất phát từ các nước phát triển - nơi xuất xứ của nguồn vốn đầu tư lớn và đã được 141 quốc gia, vùng lãnh thổ, bao gồm Việt Nam thông qua. Bắt đầu từ năm 2024, một số quốc gia sẽ áp dụng mức thuế suất tối thiểu toàn cầu 15% với các công ty lớn có doanh thu từ 750 tr EUR trở lên.

VNDirect cho rằng việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu sẽ tạo ra một số thách thức đối với việc thu hút FDI.

Theo đó, nếu áp dụng chính sách này quá sớm, Việt Nam sẽ mất lợi thế về ưu đãi thuế quan. Khi áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu, các doanh nghiệp FDI sẽ phải nộp phần thuế chênh lệch cho quốc gia đặt trụ sở chính, khiến ưu đãi thuế quan không còn tác dụng.

Còn trong trường hợp nếu Việt Nam áp dụng chính sách này muộn hơn so với quốc gia mà doanh nghiệp FDI đặt trụ sở chính thì sẽ dẫn tới: Việt Nam sẽ không thu được phần thuế chênh lệch. Với hơn 100 doanh nghiệp FDI, mỗi năm ngân sách quốc gia sẽ thất thu vài tỷ USD. Ngoài ra, môi trường đầu tư bị ảnh hưởng, do các nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này. Bất kỳ quốc gia nào áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu đều phải đàm phán với các doanh nghiệp FDI để thực hiện cơ chế chia sẻ lợi ích.

Trong bối cảnh thời điểm áp dụng mức thuế tối thiểu toàn cầu ngày càng cận kề, VNDirect cho rằng các dự án khu công nghiệp sở hữu vị trí chiến lược, gần khu vực giao thông trọng điểm, có hạ tầng chất lượng cao theo hướng đồng bộ, hiện đại và mang lại nhiều tiện ích nhất cho nhà đầu tư sẽ càng trở nên hấp dẫn hơn.

Bài liên quan

Biến động sở hữu ngân hàng và câu chuyện làm mới cơ cấu cổ đông

Chứng khoán Nhất Việt sẽ tăng vốn gấp 3 lần

VNBA kiến nghị ngân hàng không phải báo cáo tình hình sử dụng vốn trái phiếu

NCB thông qua tăng vốn lên 11.800 tỷ