Phân khúc căn hộ hạng C có còn chỗ đứng trên thị trường bất động TP.HCM?

Căn hộ hạng C “vắng bóng”

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam về thị trường bất động sản căn hộ tại TP.HCM trong quý I/2021 ghi nhận khoảng 5 dự án mở bán (2 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó) với khoảng 2.539 căn, bằng 35% so với quý IV/2020 (7.233 căn) nhưng gấp 1.6 lần so với cùng kỳ năm trước (1.547 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 77% (1.960 căn) trên nguồn cung mới, bằng 34% quý trước (5,848 căn), gấp 1.7 lần so với cùng kỳ năm trước (1.146 căn).

Trong đó, nguồn cung mới phân bổ không đồng đều giữa các khu vực, phần lớn chỉ tập trung ở khu Đông, chiếm đến 89% tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Giá bán căn hộ ở một số quận cũ tại khu Đông tăng mạnh và xác lập mặt bằng giá mới, nhiều dự án chạm ngưỡng hạng sang.

Đáng chú ý, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở căn hộ hạng A và tăng đáng kể trong quý I/2021. Trong khi đó, thị trường tiếp tục thiếu vắng sản phẩm căn hộ hạng C.

Nhìn nhận thực tế có thể thấy, hiện nay, tại TP.HCM với tình trạng quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, đi cùng đó là giá trị đất ngày càng tăng cao, điều này đã làm cho các chủ đầu tư buộc phải tăng giá trị căn hộ, đầu tư chủ yếu vào các phân khúc căn hộ cao cấp, cận cao cấp, tức hạng A, hạng B và cả B+ trong khi đó, phân khúc hạng C đã không còn xuất hiện trên thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian gần đây.

Lý giải về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, các phân khúc nhà ở tại TP.HCM thời gian qua đã có sự sát lập mặt bằng giá mới, nếu tính từ thời điểm năm 2017 trở về trước căn hộ hạng B và hạng C là phân khúc dẫn dắt thị trường khi chiếm tới 70-80% tổng nguồn cung căn hộ thì từ năm 2018 – 2019, nguồn cung căn hộ hạng C đã khan hiếm và từ đầu năm 2020 đến nay, phân khúc căn hộ bình dân dường như đã “vắng bóng” trên thị trường bất động sản TP.HCM.

Theo ông Châu, với việc thị trường bất động sản tại TP.HCM sụt giảm mạnh về nguồn cung, đặc biệt là căn hộ hạng C đã khiến cho một bộ phận người thu nhập trung bình, thu nhập thấp tại đô thị và người nhập cư gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, mà nguyên nhân chủ yếu là cơ chế, chính sách chưa phù hợp.

“Nhiều dự án bất động sản bị vướng pháp lý, thủ tục hành chính cũng kéo dài, có dự án phải mất từ 3-5 năm để hoàn thiện, chi phí lãi vay bị đội lên rất lớn, dẫn đến doanh nghiệp không mấy “mặn mà” với các dự án thuộc phân khúc này” Chủ tịch HoREA nhận định.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land cho rằng, hiện nay, để đầu tư vào 1 dự án thuộc phân khúc căn hộ hạng C, các doanh nghiệp bất động sản phải cân nhắc rất nhiều về câu chuyện hiệu quả kinh doanh, bởi chi phí đầu vào rất cao, đặc biệt là các quỹ đất tại TP.HCM đã tăng lên nhiều so với trước đây. Mặt khác, thủ tục, pháp lý để thực hiện các dự án nhà ở thuộc phân khúc này cũng gặp nhiều trở ngại, thời gian giải quyết kéo dài mà đến nay, các cơ quan chức năng vẫn chưa có cơ chế phù hợp để giải quyết, hỗ trợ cho doanh nghiệp bất động sản.

“Chi phí đầu vào quá cao, thủ tục pháp lý chưa thật sự cởi mở là hai yếu tố bất cập dẫn đến các sản phẩm hạng C không còn được nhà đầu tư quan tâm. Do đó, để phát triển được phân khúc này trong thời gian tới, cơ quan quản lý nhà nước cần có những cơ chế, chính sách đặc thù để hỗ trợ cho doanh nghiệp, cũng như bố trí các quỹ đất phù hợp đáp ứng yêu tố đầu vào thì khi đó mới thu hút được các nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc này”, Tổng giám đốc Đại Phúc Land chia sẻ.

Nhu cầu nhà ở cho giới trẻ tăng

Hiện nay, việc tách hộ và giới trẻ ra riêng đang có xu hướng tăng cao và sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Do đó, nhu cầu về nhà ở cũng theo đó tăng lên. Tuy nhiên, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở đảm bảo các yếu tố tiện nghi nhưng mức giá phù hợp cho các gia đình nhỏ và giới trẻ hiện nay đang là một bài toán chưa thể giải quyết.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, lượng căn hộ đang chào bán trên thị trường có giá trị từ 2 tỷ đồng trở xuống đang chiếm khoảng 10% của tổng lượng đang chào bán trên thị trường. Nguồn cung cho mức giá này hiện đang rất hạn chế với hầu hết những căn hộ có diện tích khá nhỏ, từ 50-60m2.

Mặt khác, các chủ đầu tư đang theo xu hướng giảm diện tích để vừa với nhu cầu của các gia đình nhỏ và làm cho giá trị vẫn thích hợp cho người mua. Qua đó cho thấy lượng căn hộ dưới 2 tỷ đang rất hạn chế và hiện trạng này sẽ tiếp tục trong tương lai.

Giải thích về hiện trạng này, bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên Cứu Savills TP.HCM cho biết, nếu nhìn nhận khái quát thì quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp và giá trị đất ngày càng tăng cao, điều này làm cho các chủ đầu tư buộc phải tăng giá trị căn hộ, ngoài ra, giá nguyên vật liệu xây dựng cũng đang tăng mạnh, cùng với kỳ vọng về lợi nhuận của các doanh nghiệp đã làm cho giá trị của căn hộ tăng lên. Tuy nhiên, phải nhìn nhận là các chủ đầu tư đang tập trung cải thiện chất lượng dự án để mang lại môi trường đáng sống để cho người dân không chỉ là một nơi ở mà còn để hưởng thụ.

Để giải quyết hiện trạng này, bà Trang cho rằng, cần có sự hành động từ hai phía. Đối với các cơ quan chức năng, cần có những chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp làm cho các thủ tục hành chính nhanh hơn. Bởi, thời gian qua, các doanh nghiệp phải mất từ 3-5 năm để bắt đầu phát triển dự án. Trong thời gian đó, doanh nghiệp phải chi trả rất nhiều chi phí dẫn đến khi có dự án thật sự thì giá trị căn hộ tăng lên. Việc tinh gọn quy trình sẽ giúp tiến độ nhanh và thuận lợi hơn rất nhiều.

Còn về phía các doanh nghiệp, phải tận dụng được sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước để tạo ra các sản phẩm có lợi và đúng với nhu cầu thật của người dân hiện nay.

Bên cạnh đó, nhận định về việc sở hữu bất động sản nhà ở với điều kiện tài chính ở mức 2 tỷ đồng, đại diện Savills Việt Nam cho rằng, nếu đứng từ khía cạnh của người mua thì chúng ta phải lựa chọn sản phẩm đúng nhu cầu. Hiện tại, đối với các bạn trẻ, độc thân hoặc mới lập gia đình, điều mà họ tìm kiếm trong một căn hộ là diện tích vừa phải không cần quá lớn, để khi năng lực tài chính tăng lên, họ có thể nâng cấp từ 1 phòng ngủ lên 2 phòng ngủ hoặc hơn. Vì thế, tùy vào mức thu nhập mà chúng ta định hướng mua loại sản phẩm như thế nào.

“Ngoài ra, một yếu tố nữa nên được cân nhắc là việc thời gian qua, các chủ đầu tư và ngân hàng đã hợp tác rất tốt với nhau để hỗ trợ tài chính cho người mua nên đây sẽ là một dòng tiền mà người mua tiềm năng có thể tận dụng để sở hữu cho mình bất động sản ưng ý trong thời gian tới”, bà Trang nhận định.

Bài liên quan

Tiếp tục cho phép xây căn hộ chung cư 25m2

Siết thu thuế condotel, căn hộ cho thuê

Cung căn hộ đang theo 'hình tháp ngược'

Căn hộ ở TP.HCM bước vào ‘siêu chu kỳ’ tăng giá