Nhiều ý kiến góp ý hoàn thiện Quỹ Nhà ở quốc gia

Hiện tại, Việt Nam chưa có quỹ chuyên biệt để hỗ trợ phát triển nhà ở cấp quốc gia. Tại cấp địa phương, Bộ Xây dựng cho biết một số quỹ đầu tư phát triển địa phương có triển khai đầu tư xây dựng, cho vay phát triển nhà ở xã hội như Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM và có 4 quỹ có hoạt động đầu tư trực tiếp nhà ở xã hội (Lào Cai, Thái Bình, Hà Tĩnh, Đắk Lắk), nhưng còn gặp nhiều khó khăn do không được bổ sung vốn.

Dù vậy, các chính sách này được đánh giá là thiếu tính liên tục, bền vững, kết quả chương trình hỗ trợ còn hạn chế trong việc phát triển các dự án nhà ở xã hội. Có thể thấy tổng số tiền giải ngân của gói tín dụng 145 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội (NOXH) đến hết quý I/2025 mới chỉ đạt 3.400 tỷ đồng, tương đương 2,3% quy mô gói; kết quả thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030: hết quý I/2025, mới đạt 6,2% kế hoạch.

Thiếu quỹ chuyên biệt cũng là một nguyên nhân khiến nguồn cung NOXH còn rất hạn chế (ngoài những nguyên nhân như quy trình, thủ tục, giá nhà ở tăng cao…)

Do đó, việc đưa Quỹ Nhà ở quốc gia vào Nghị quyết thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ trở thành cú hích trong việc phát triển các dự án NOXH.

Phát biểu tại Hội thảo "Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới" do Tạp chí Nhà Đầu tư tổ chức, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết ban đầu Quỹ Nhà ở quốc gia thiên nhiều về chính sách tài chính. “Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu từ Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng, chúng tôi cho rằng quỹ này không đơn thuần làm nhiệm vụ cho vay, hỗ trợ vốn, hình thành nguồn tài chính… cho công tác đầu tư và mua NOXH. Nếu theo hướng này thì sẽ trùng lặp các chính sách hỗ trợ tài chính trong Luật Nhà ở hiện hành. Một nguyên tắc trong việc sử dụng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước là không trùng lặp nhiệm vụ chi”, bà nói.

Bà Hạnh cũng cho biết thêm nguồn lực đóng góp cho quỹ sẽ đến từ sách Nhà nước và nguồn đóng góp tự nguyện từ tổ chức, cá nhân liên quan trong việc tạo nguồn lực quỹ này.

“Những đóng góp không chỉ đến từ nguồn lực tài chính, mà có thể là huy động chính từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đóng góp vào Quỹ Nhà ở quốc gia các căn nhà được xây ở trong nhà ở thương mại, hoặc đóng góp nguyên vật liệu, công nghệ khi Nhà nước thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng nguồn vốn ngân sách Nhà nước”, bà Tống Thị Hạnh nói.

Doanh nghiệp "mong" Quỹ Nhà ở quốc gia

Ông Trần Công Tưởng – Tổng giám đốc Tập đoàn Capital House rất kỳ vọng trước những điểm mới trong Nghị quyết thí điểm các cơ chế đặc thù NOXH.

"Chúng tôi mong muốn các chính sách nhanh chóng được triển khai để hoạt động đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội của các doanh nghiệp được đẩy nhanh, tạo thêm sản phẩm đưa đến tay người thụ hưởng từ chính sách NOXH", ông Trần Công Tưởng nói.

Đối với việc phát triển Quỹ Nhà ở quốc gia, ông Tưởng góp ý có thể tối ưu hóa nguồn lực xã hội thông qua sử dụng những dự án nhà ở tái định cư hoặc loại hình khác nhưng chưa triển khai, chưa hiệu quả, để làm NOXH.

Bên cạnh đó, với cơ chế điều kiện xét duyệt đối tượng thụ hưởng NOXH, CEO Capital House mong muốn các địa phương sẽ đồng nhất về quan điểm, cũng như quy trình phối hợp trong việc hoàn thiện hồ sơ đăng ký mua, thuê mua cụ thể hơn.

"Đặc biệt với đối tượng 5 (Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp -PV), việc xác nhận thu nhập tại các địa phương có một số bất cập, chúng tôi mong muốn những điều này được tháo gỡ để người dân được tiếp cận NOXH”, ông Tưởng nói.

Theo TS. Cấn Văn Lực, nên xem xét giao Quỹ Nhà ở quốc gia cho một Bộ chủ trì việc quản lý và sử dụng quỹ (có thể là Bộ Tài chính hoặc Bộ Xây dựng) và Chính phủ đóng vai trò giám sát, kiểm tra hoạt động quỹ hoặc ủy thác cho 1 cơ quan có tính độc lập tương đối.

Ông kiến nghị cách thức hoạt động của quỹ nên theo mô hình "có thu - có chi", không vì lợi nhuận nhưng đảm bảo thu hồi vốn, bù đắp chi phí (tương tự như Hàn Quốc). Ngoài ra, cấu trúc nguồn vốn có thể là 30-35% từ NSNN và từ hoạt động của quỹ, 40% từ đóng góp của người thụ hưởng và doanh nghiệp, 20% từ thu tiền giá trị tương đương quỹ đất NOXH, 5-10% từ các nguồn khác (bán tài sản công,…)

Về đối tượng hỗ trợ, có thể sử dụng quỹ để hỗ trợ chi phí GPMB, xây dựng hạ tầng để đấu nối với dự án (nếu địa phương không đủ chi phí) và sau đó, địa phương sẽ giao lại quỹ đất sạch cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, ông Lực cho rằng nên cấp bù lãi suất cho các ngân hàng được lựa chọn cho vay, bảo lãnh doanh nghiệp bất động sản, người dân có nhu cầu vay vốn (có thể thu phí); cho vay trực tiếp; đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng các dự án NOXH, nhà ở thu nhập thấp…

Ở góc nhìn của mình, PGS.TS. Trần Việt Dũng, Viện trưởng Viện NCKH Ngân hàng, Học viện Ngân hàng kiến nghị Quỹ phát triển NOXH Quốc gia có thể học theo mô hình Housing Australia và CMHC (Canada), với cơ chế tự chủ, minh bạch, huy động vốn từ trái phiếu Chính phủ, thuế sử dụng đất, ODA, và vốn tư nhân.

Quỹ này sẽ cung cấp các sản phẩm tín dụng đa dạng, bao gồm vay ưu đãi lãi suất cố định 10-15 năm, kỳ hạn 20-25 năm, không yêu cầu thế chấp khắt khe. Bên cạnh đó, khuyến khích ngân hàng thương mại tham gia giảm dự trữ bắt buộc và ưu đãi thuế. Cùng với đó, phát triển quỹ tiết kiệm nhà ở (Đức, Hàn Quốc) và trái phiếu NOXH để tạo nguồn vốn bền vững, đồng thời lồng ghép tín dụng xanh cho các dự án đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng.