Nhà ở xã hội: Khi chính sách an sinh phải đi qua 'rừng thủ tục'

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, đến nay cả nước đang triển khai 737 dự án nhà ở xã hội (NOXH) với quy mô hơn 701.000 căn, tương đương khoảng 70% mục tiêu của Đề án phát triển 1 triệu căn. Trong đó, 196 dự án đã hoàn thành với hơn 170.000 căn, 220 dự án đang xây dựng với gần 215.000 căn, còn 321 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô hơn 315.000 căn.

Để đẩy nhanh tiến độ và hướng tới mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn NOXH vào năm 2028, sớm hơn 2 năm so với kế hoạch ban đầu, Bộ Xây dựng đang triển khai 9 nhóm giải pháp trọng tâm, trong đó có việc đưa các dự án NOXH vào "luồng xanh" thủ tục hành chính, cho phép thực hiện song song nhiều quy trình nhằm cắt giảm ít nhất 50% thời gian xử lý thủ tục.

Những động thái này cho thấy quyết tâm lớn của Chính phủ trong việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên, từ góc nhìn thực tiễn, nhiều chuyên gia bày tỏ sự băn khoăn khi rào cản lớn nhất hiện nay không nằm ở nhu cầu hay chủ trương chính sách, mà ở khâu triển khai.

Khi người dân, doanh nghiệp phải vượt "rừng thủ tục"

Một trong những vấn đề được nhắc đến nhiều tại Hội thảo "Nhà ở xã hội: Bứt tốc nguồn cung, đảm bảo công bằng thụ hưởng" do Bộ Xây dựng và Báo Tiền Phong tổ chức, là quy trình xét duyệt đối tượng mua nhà ở xã hội.

Đại tá Nguyễn Tiến Nam, Giám đốc Ban quản lý dự án 1 (Tổng Công ty 319) cho biết, hồ sơ mua NOXH hiện nay đòi hỏi người dân phải chứng minh nhiều tiêu chí khác nhau như thu nhập, tình trạng nhà ở và đối tượng thụ hưởng. Trong khi, dữ liệu liên quan lại chưa được kết nối đồng bộ, thủ tục xác nhận phải qua nhiều cơ quan khác nhau.

Điều này khiến quá trình xét duyệt hồ sơ kéo dài, người dân phải đi lại nhiều lần để hoàn thiện giấy tờ. Thậm chí, có những trường hợp hồ sơ bị trả lại hoặc chậm giải quyết nhưng người dân không được thông tin rõ ràng về nguyên nhân, dẫn đến tâm lý băn khoăn và thậm chí bỏ cuộc.

"Khó khăn của chủ đầu tư, xét cho cùng, cũng bắt nguồn từ khó khăn của người mua nhà", ông Nam nói.

Theo ông, chính những khoảng trống trong quy trình xét duyệt cũng có thể tạo ra kẽ hở cho môi giới hoặc trung gian trục lợi chính sách, làm méo mó mục tiêu an sinh ban đầu.

Không chỉ người mua nhà, doanh nghiệp phát triển NOXH cũng đang phải đối mặt với một hệ thống thủ tục phức tạp.

Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TP. Hà Nội) cho biết, nhiều dự án hiện nay phải điều chỉnh theo các thay đổi trong quy hoạch đô thị và quy hoạch tỉnh, khiến quá trình chuẩn bị kéo dài.

Từ đó, cần có cơ chế linh hoạt hơn đối với các dự án nhà ở xã hội, đặc biệt trong trường hợp dự án phù hợp với định hướng phát triển của địa phương.

"Nếu khu đất đã phù hợp quy hoạch chung thì có thể xem xét cho phép triển khai sớm, thay vì phải chờ hoàn tất toàn bộ quy trình điều chỉnh quy hoạch như hiện nay", ông Thành đề xuất.

Ngoài ra, thủ tục đất đai và giải phóng mặt bằng cũng là một trong những khâu mất nhiều thời gian nhất.

Trong khi đó, chi phí đầu tư xây dựng NOXH đang chịu áp lực lớn do giá vật liệu xây dựng biến động mạnh, khiến hiệu quả tài chính của dự án giảm đáng kể.

"Nếu không bảo đảm mức lợi nhuận hợp lý thì rất khó thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội", ông Thành cho hay.

Bài toán nguồn vốn

Một trong những điểm nghẽn quan trọng khác của chương trình NOXH là nguồn vốn. Hiện chương trình tín dụng dành cho NOXH có quy mô khoảng 145.000 tỷ đồng, song nhiều doanh nghiệp cho rằng việc tiếp cận nguồn vốn này vẫn chưa thực sự thuận lợi.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mặc dù Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ đầu tư dự án NOXH được vay vốn ưu đãi, nhưng trong quá trình triển khai vẫn còn sự thiếu thống nhất giữa các quy định, khiến doanh nghiệp gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn.

Bên cạnh đó, lãi suất cho người mua nhà cũng cần tiếp tục được điều chỉnh để phù hợp hơn với khả năng chi trả của người thu nhập thấp.

Hiện người mua NOXH có thể vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất khoảng 5,4%/năm, nhưng theo HoREA, mức này nên được giảm xuống khoảng 4,8%/năm để tăng khả năng tiếp cận.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) tính toán, mục tiêu phát triển 1 triệu căn NOXH có thể đòi hỏi tổng vốn đầu tư lên tới 1 triệu tỷ đồng.

Trong đó, nếu vốn vay ngân hàng chiếm 20-25%, hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế nguồn vốn vay tiếp cận được hiện chỉ khoảng 25.000 tỷ đồng, tương đương 10% nhu cầu.

Ngoài ra, nhiều ngân hàng thương mại cũng không quá mặn mà cho vay dự án NOXH do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.

Cần thay đổi cách tiếp cận và thay đổi tư duy chính sách

Một vấn đề khác được chuyên gia nhấn mạnh là cách phân bổ quỹ đất cho NOXH trong đô thị. GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, NOXH ở Việt Nam hiện nay thường bị bố trí ở khu vực xa trung tâm, trong khi đất trung tâm được ưu tiên cho dự án thương mại.

Theo ông, cách tiếp cận này chưa thực sự hợp lý. "Người thu nhập thấp là những người phải đi làm hàng ngày. Nếu họ sống quá xa trung tâm, chi phí đi lại và thời gian bị mất còn lớn hơn tiền thuê nhà," ông phân tích.

Trên thế giới, NOXH thường nằm trong cấu trúc đô thị, chứ không bị tách khỏi các khu dân cư. Do đó, ông Cường nhìn nhận, Việt Nam cần mạnh dạn dành những quỹ đất tốt hơn để phát triển nhà ở xã hội, đồng thời đầu tư hạ tầng đồng bộ để giảm chi phí dự án.

Một vấn đề được nhiều chuyên gia nhấn mạnh là cách tiếp cận đối với nhà ở xã hội. GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, mục tiêu của chính sách an sinh không nhất thiết phải là ai cũng sở hữu nhà, mà là bảo đảm chỗ ở ổn định cho người dân.

Với nhóm thu nhập thấp, mô hình nhà ở cho thuê dài hạn có thể là giải pháp phù hợp hơn. Nhà nước sẽ xác định đối tượng thụ hưởng, phân bổ nhà ở; doanh nghiệp đảm nhiệm vai trò xây dựng và vận hành theo tiêu chuẩn.

"Nếu coi NOXH là một sản phẩm thị trường để phân phối theo lợi nhuận thì sẽ rất khó giải quyết vấn đề. Nhưng nếu coi đây là chính sách phúc lợi và Nhà nước chủ động về đất, vốn và hạ tầng, thì bài toán hoàn toàn có thể được tháo gỡ," ông Cường nhận định.

Những chuyển động tích cực của chương trình NOXH cho thấy quyết tâm lớn về mặt chính sách. Song, thực tế triển khai cũng còn khoảng cách không nhỏ giữa chủ trương và thực thi.

Từ thủ tục xét duyệt người mua, quy trình đầu tư dự án, tiếp cận vốn tín dụng cho đến bài toán quỹ đất đô thị, tất cả đang tạo nên một "rừng thủ tục" mà cả người dân và doanh nghiệp đều phải tìm cách vượt qua.

Khi nào những điểm nghẽn này chưa được tháo gỡ triệt để, thì hành trình biến chính sách NOXH thành cơ hội an cư thực sự cho người thu nhập thấp vẫn còn nhiều thử thách phía trước.