Mỹ, Trung Quốc chống đầu cơ nhà ở: Đánh gián tiếp và ra đòn trực diện

Bất động sản là ngành kinh tế xương sống ở các quốc gia và không phải lúc nào cũng hoạt động trơn tru. Hai nền kinh tế lớn nhất thế giới có những cách tiếp cận khác nhau để giải quyết các trục trặc của thị trường, trong đó có nạn đầu cơ.

Cách Mỹ đánh vào động cơ đầu cơ

Vấn nạn đầu cơ bất động sản nhà ở không phải là mới ở Mỹ và chính quyền liên bang và bang có nhiều biện pháp để xử lý.

Ở cấp độ liên bang, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) năm 2022 đã công bố tăng phí trả trước đối với khoản vay mua nhà thứ hai và một số nhóm rủi ro khác. Mục đích là làm cho chi phí vay đối với phân khúc "không phải ở chính" đắt hơn, từ đó đánh vào nhu cầu đầu cơ.

Ngoài ra, Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), thuộc Bộ Phát triển Nhà ở và Đô thị, đã ban hành quy định hạn chế "lướt sóng" đối với các giao dịch bán lại nhà trong vòng 90 ngày, trong đó người mua không đủ điều kiện để thế chấp nhà với bảo đảm của FHA.

Ở cấp độ thành phố và bang, Washington D.C. và Oakland đánh thuế với nhà bỏ trống hoặc xuống cấp với các mức thuế suất cao hơn so với nhà ở bình thường nhằm buộc người sở hữu phải sử dụng hoặc sửa chữa.

Trong khi đó, nhiều thành phố, trong đó có New York, siết quản lý thị trường cho thuê nhà ở ngắn hạn như hình thức Airbnb nhằm giảm tình trạng đầu cơ nhà để chuyển đổi sang lưu trú. Một số biện pháp bao gồm yêu cầu đăng ký bất động sản cho thuê ngắn hạn, giới hạn số ngày cho thuê hoặc phạt nặng các vi phạm để giảm động cơ mua nhà chỉ để cho thuê ngắn hạn.

Ở một góc độ khác, Cục chống Tội phạm tài chính (FinCEN), Bộ Tài chính có các biện pháp nhằm giảm giao dịch tiền mặt hoặc ẩn danh trong lĩnh vực bất động sản nhằm chống rửa tiền và gián tiếp chống đầu cơ. Tháng 10/2025, FinCEN gia hạn các Lệnh Mục tiêu Địa lý (GTO) yêu cầu các công ty bảo hiểm quyền sở hữu bất động sản của Mỹ phải xác định các cá nhân đứng sau các công ty ảo được sử dụng trong các giao dịch mua bán bất động sản nhà ở không được tài trợ.

Đầu tuần này, Tổng thống Mỹ Donald Trump thông báo rằng chính quyền của ông sắp cấm các nhà đầu tư tổ chức lớn mua nhà ở riêng lẻ trong một nỗ lực nhằm giảm giá nhà và đưa "Giấc mơ Mỹ" gần hơn với người dân.

Dù các bước tiếp theo chưa được công bố, nhưng động thái này diễn ra khi giá nhà đất ở Mỹ đã tăng cao hơn nhiều so với giá cả tiêu dùng chung trong những năm gần đây và được nhìn nhận là một động thái nhằm giành phiếu của cử tri trước khi bầu cử Quốc hội giữa kỳ diễn ra vào cuối năm nay.

Trong thực tế, Quốc hội Mỹ đang nghiên cứu một số đạo luật nhằm hạn chế các nhà đầu tư tổ chức lớn đầu cơ. Một dự luật được đưa ra Quốc hội vào tháng 12/2023, trong đó áp thuế tiêu thụ đặc biệt nếu các quỹ phòng hộ sở hữu nhiều hơn số nhà quy định.

Ngoài ra, tháng 2/2025, Thượng viện xem xét một dự luật có tên viết tắt HOPE với mục tiêu đánh thuế để buộc các quỹ đầu tư kiểu "Phố Wall" mua gom nhà ở riêng lẻ hạn chế mua gom nhà hoặc quy định trần sở hữu nhà ở.

Trung Quốc chủ động "giảm nhiệt" thị trường bất động sản

Trước hiện tượng giá nhà tăng mạnh và khiến nhà ở trở nên quá đắt đỏ ở các thành phố lớn, chính phủ Trung Quốc áp dụng một bộ công cụ để kiềm chế đầu cơ nhà đất, bao gồm siết vay nợ đối với nhà phát triển, hạn chế mua bán và kiểm soát dòng vốn đi vòng.

Tháng 8/2020, ngân hàng trung ương Trung Quốc (PBoC) ban hành chính sách “Ba lằn ranh đỏ” nổi tiếng: Tỷ lệ nợ phải trả trên tài sản dưới 70%; tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu dưới 100%; và tiền mặt phải lớn hơn hoặc bằng với nợ ngắn hạn. Các công ty không đáp ứng được những yêu cầu này sẽ phải đối mặt với những hạn chế trong việc vay vốn từ ngân hàng.

Chính sách này đã khiến tập đoàn bất động sản hàng đầu Hằng Đại (Evergrande) không thể tiếp tục kéo dài các khoản nợ của mình, giảm giá các căn hộ chung cư để bán nhanh hơn, thu về tiền mặt và tạm dừng các dự án để bảo toàn tiền mặt. Cuối năm 2021, Evergrande bị hãng xếp hạng tín nhiệm Mỹ Fitch Rating tuyên bố "vỡ nợ giới hạn" khi không thanh toán được một số lô trái phiếu đến hạn, đồng nghĩa với việc doanh nghiệp đã vỡ nợ nhưng chưa nộp đơn phá sản, xin thanh lý tài sản. Những công ty khác cũng rơi vào cảnh tương tự bao gồm Kaisa Group Holdings và Sunac China Holdings.

Bên cạnh đó, PBoC cũng đề ra trần tỷ trọng tín dụng bất động sản cho ngành ngân hàng, trong đó có tỷ lệ cho vay bất động sản và cho vay thế chấp cá nhân trong tổng dư nợ, cùng với lộ trình chuyển tiếp 2-4 năm. Cùng với đó, cơ quan giám sát ngân hàng kiểm soát các khoản vay kinh doanh cá nhân giả với mục đích mua nhà.

Ở các thành phố lớn, một biện pháp trực diện hơn là đặt hàng rào đối với những người mua mang tính đầu cơ thông qua hạn chế mua dựa trên hộ khẩu, số năm đóng thuế, số căn đang sở hữu, quy định giới hạn khu vực được mua…

Ngoài ra, tình trạng mua đi bán lại với mục đích "lướt sóng" cũng được đưa vào tầm ngắm thông qua quy định về thời gian nắm giữ tối thiểu. Nước này cũng có chính sách riêng đối với nhà ở đầu tiên và các bất động sản tiếp theo.

Ở khía cạnh tài khóa, cuối năm 2021, Quốc hội cho phép Chính phủ thí điểm cải cách thuế bất động sản trong vòng 5 năm tại một số địa phương nhằm thúc đẩy tiêu dùng nhà ở hợp lý và thị trường ổn định.

Cuối năm 2022, chính sách chuyển dần từ hạ nhiệt đầu cơ sang ngăn đổ vỡ dây chuyền, tiêu biểu là gói hỗ trợ tài chính 16 điểm để tránh khủng hoảng thanh khoản lan rộng.

Trong giai đoạn 2023–2025, Trung Quốc chuyển trọng tâm sang ổn định thị trường và nới điều kiện giao dịch và tín dụng để kích cầu và xử lý lượng tồn kho bất động sản lớn, đồng thời có các biện pháp nhằm hạn chế tái bùng phát đầu cơ theo chu kỳ.

Như vậy, dựa trên đặc trưng thị trường và thể chế ở mỗi nước, Mỹ và Trung Quốc chống đầu cơ nhà ở theo hai triết lý khác nhau. Nếu Mỹ sử dụng cách can thiệp gián tiếp, dựa nhiều vào thuế và quy tắc tín dụng và mỗi địa phương có cách làm riêng, thì Trung Quốc can thiệp trực diện hơn bằng hành chính mạnh và kiểm soát đòn bẩy chu kỳ của thị trường.