Đằng sau việc ông Trump dọa cấm các đại công ty đầu cơ nhà ở

Tổng thống Donald Trump mới ra thông báo rằng chính quyền Mỹ sắp cấm các công ty lớn mua nhà ở riêng lẻ trong một nỗ lực nhằm giảm giá nhà ở trong bối cảnh cuộc bầu cử Quốc hội giữa kỳ diễn ra vào cuối năm nay.

Trong một bài đăng trên mạng xã hội Truth Social ngày 7/1, ông Trump cho biết ông sẽ "ngay lập tức thực hiện các bước để cấm các nhà đầu tư tổ chức lớn mua thêm nhà ở riêng lẻ". Ông cũng sẽ đề nghị Quốc hội ban hành luật thực thi lệnh cấm, nhưng không cho biết thêm các bước tiếp theo là gì.

Theo bài viết, từ rất lâu nay, "việc mua và sở hữu một ngôi nhà được coi là đỉnh cao của Giấc mơ Mỹ" và lạm phát đã khiến giấc mơ đó nằm ngoài tầm với của nhiều người Mỹ. Ông đổ lỗi cho người tiền nhiệm Joe Biden và phe Dân chủ ở Quốc hội gây ra lạm phát cao.

"Người dân sống trong nhà, chứ không phải trong các tập đoàn", bài viết có đoạn.

Hiện chưa rõ ông Trump sẽ dựa vào thẩm quyền nào để áp đặt lệnh cấm. Ông dự kiến sẽ thông báo các đề xuất liên quan đến nhà ở tại Diễn đàn Kinh tế Thế giới (WEF) ở Davos (Thụy Sỹ) trong 2 tuần nữa.

Một loạt cổ phiếu liên quan bị bán tháo

Thông báo của ông Trump đã gây ra đợt bán tháo ngay lập tức đối với các công ty có nhiều hoạt động trong thị trường cho thuê nhà ở đơn lẻ.

Cổ phiếu của Invitation Homes Inc, công ty sở hữu nhiều nhà cho thuê đơn lẻ nhất nước, giảm 6,1%. American Homes 4 Rent cũng giảm 6,3%, giảm xuống mức thấp nhất trong gần ba năm và bị tạm ngừng giao dịch trước khi được kết nối trở lại.

Các ông lớn tài chính đi tiên phong trong việc "tài chính hóa" thị trường nhà ở cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Blackstone Inc, công ty sáng lập Invitation Homes và gần đây đã tái gia nhập lĩnh vực này với thương vụ mua lại AIR Communities trị giá 10 tỷ USD, giảm 5,1%, chạm đáy 1 tháng.

Cổ phiếu của BlackRock Inc và JPMorgan, vốn thường xuyên bị chỉ trích bởi phe dân túy về ảnh hưởng của họ đối với thị trường nhà ở, lần lượt giảm 2,6% và 2,2%.

Nhờ bài đăng của ông Trump, ngành công nghiệp thế chấp lại có một tia hy vọng hiếm hoi. Nhiều ý kiến cho rằng nếu các nhà đầu tư quy mô lớn bị loại khỏi cuộc chơi, khoảng trống này có thể sẽ được lấp đầy bởi những người mua nhà cá nhân, từ đó dẫn đến việc các khoản vay thế chấp truyền thống tăng mạnh.

Nhờ đó, cổ phiếu Loandepot Inc tăng 7,2%, còn Rocket Companies Inc tăng 2,7%.

Giới đầu tư cổ phiếu đang đặt cược rằng việc "san phẳng sân chơi" sẽ buộc tồn kho nhà ở quay trở lại tay các gia đình mà cần vay mượn, thay vì các lời mời trả hoàn toàn bằng tiền mặt do các công ty vốn tư nhân triển khai.

Các ông lớn Phố Wall bị coi là "tội đồ" khiến nguồn cung nhà ở giảm

Động thái nói trên của đảng Cộng hòa nhắm vào các công ty cho thuê nhà trùng với quan điểm của đảng Dân chủ, những người trong nhiều năm qua đã chỉ trích việc các tập đoàn mua nhà và cho rằng điều đó đã khiến giá nhà bị đẩy lên cao. Phe Dân chủ đã không thành công trong việc thúc đẩy các dự luật nhằm siết chặt xu hướng này.

Các tổ chức lớn ở Phố Wall như Blackstone, American Homes 4 Rent và Progress Residential đã mua vào hàng nghìn ngôi nhà đơn lẻ (chỉ đủ cho một gia đình ở) kể từ khi cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 khiến nhiều nhà bị bán giải chấp.

Một nghiên cứu năm 2024 của Văn phòng Trách nhiệm Giải trình Chính phủ (GAO) cho thấy, tính đến tháng 6/2022, các nhà đầu tư tổ chức sở hữu khoảng 450.000 ngôi nhà, tương đương khoảng 3%, tổng số nhà cho thuê đơn lẻ trên toàn nước Mỹ.

Reuters dẫn lời người phát ngôn của Blackstone cho biết việc sở hữu những ngôi nhà như vậy chỉ chiếm một phần nhỏ trong toàn bộ hoạt động kinh doanh của họ, và công ty này bán ròng nhà trong thập kỷ trước đó.

Các công ty cho thuê có trụ sở ở Phố Wall phản bác lý lẽ cho rằng các khoản đầu tư của họ đã gây ra lạm phát. Trong một báo cáo nghiên cứu tháng 1/2025, Blackstone cho biết việc mua nhà của các tổ chức đã giảm 90% kể từ năm 2022 và giá nhà tăng là do tình trạng thiếu nguồn cung.

Theo nghiên cứu của GAO, tác động của việc các tổ chức mua nhà đối với cơ hội sở hữu nhà là không rõ ràng, một phần do thiếu dữ liệu.

Động thái nhằm lấy lòng cử tri?

Việc đe dọa "trấn áp" với giới doanh nghiệp mua gom nhà ở riêng lẻ có thể là một động thái đầy toan tính của ông Trump. Vị tổng thống Mỹ thường bác bỏ những lo ngại về giá cả và đổ lỗi cho người tiền nhiệm Biden đã gây ra lạm phát.

Kể từ khi chính quyền Trump công bố thuế nhập khẩu cao đối với nhiều loại hàng hóa hồi tháng 4, giá cả thực phẩm và các hàng tiêu dùng khác tăng mạnh. Những lo ngại của người dân Mỹ về tình hình kinh tế phần nào khiến tỷ lệ ủng hộ của ông Trump giảm sút đáng kể từ khi nhậm chức đến nay.

Ông Trump vì thế đang chịu áp lực ngày càng tăng để giải quyết nỗi lo lắng của cử tri về chi phí sinh hoạt trước khi cuộc bầu cử giữa nhiệm kỳ Quốc hội diễn ra vào tháng 11.

Kể từ đầu nhiệm kỳ thứ nhất của ông Trump, giá nhà ở Mỹ đã tăng 75%, gấp hơn 2 lần mức tăng giá tiêu dùng nói chung.

Tuy nhiên, tốc độ tăng giá bán nhà đã giảm đáng kể trong năm qua. Tuần trước, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang báo cáo rằng giá bán nhà trên toàn quốc chỉ tăng 1,7% trong tháng 10/2025 so với cùng kỳ năm trước, mức thấp nhất trong hơn 13 năm. Tốc độ tăng giá nhà hiện tại thấp hơn một nửa so với thời điểm ông Trump nhậm chức hồi tháng 1/2025 và chỉ bằng một phần nhỏ so với mức tăng đỉnh điểm gần 20% trong giai đoạn 2021-2022.

Theo dữ liệu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Mỹ, một yếu tố lớn khiến giá nhà tăng mạnh là tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà để bán, mặc dù tình hình này cũng đang dần được cải thiện trong khoảng một năm trở lại đây.