Lọc tìm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp sáng giá

Cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp đã tăng 17,7% trong năm 2024, vượt trội so với mức tăng của chỉ số VN-Index (12,1%).

Nhận định về triển vọng cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN) trong năm 2025, SSI Research cho rằng động lực chính cho ngành này đến từ nguồn cung các khu công nghiệp mới.

Cụ thể, theo nhóm phân tích này, trong năm 2024, đã có 8 khu công nghiệp mới bắt đầu hoạt động, với tổng diện tích 3.029 ha, tăng 3,3% so với tổng diện tích các khu công nghiệp đang hoạt động. Hơn nữa, đã có 27 dự án đầu tư cho các KCN trên toàn quốc được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng diện tích là 8.886 ha, nâng tổng diện tích các KCN cả nước lên 18.800 ha (tăng 9% so với cùng kỳ).

Các KCN mới dự kiến sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2025. Tuy nhiên, có sự chuyển dịch đáng kể từ các KCN ở các vùng trọng điểm 1 sang các KCN ở các vùng trọng điểm 2, khi phần lớn các dự án mới đều nằm ở các tỉnh như Bắc Giang, Hà Nam, Bình Phước, Bà Rịa Vũng Tàu và Tây Ninh.

Bên cạnh đó, quá trình cấp phép thành lập các KCN mới dự kiến sẽ tăng tốc vào năm 2025. Vào tháng 11/2024, Quốc hội đã thông qua luật sửa đổi và bổ sung 4 luật khác nhau (quy hoạch, đầu tư, PPP, đấu thầu). Đáng chú ý, luật sửa đổi Luật Đầu tư quy định chuyển quyền phê duyệt dự án đầu tư KCN cho Ủy ban Nhân dân Tỉnh thay vì Thủ tướng, giúp đẩy nhanh việc thành lập các KCN mới, đặc biệt có lợi cho các công ty có sở hữu diện tích đất lớn như các doanh nghiệp trồng cây cao su.

Trong khi đó, Chứng khoán MBS cho rằng thị trường bất động sản KCN sẽ tiếp tục là điểm sáng trong 2025 nhờ dòng vốn FDI chảy vào mạnh mẽ.

Nhóm phân tích này kỳ vọng rằng Việt Nam vẫn là điểm đến hàng đầu cho các doanh nghiệp nước ngoài đang dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra khỏi Trung Quốc nhờ: Việt Nam luôn khẳng định vị thế của mình trong thương mại toàn cầu thông qua hình thành nhiều liên minh và hiệp định FTA như EVFTA, CPTPP, v.v... Bên cạnh đó, Việt Nam có lợi thế cạnh tranh về năng suất lao động và chi phí năng lượng cho sản xuất: Năng suất lao động tại Việt Nam ngày càng được cải thiện, cao hơn nhiều so với các nước lân cận. Trong khi đó, giá điện cho sản xuất thấp hơn các nước khác nhờ nguồn thủy năng lớn, giá rẻ.

MBS nhận định thị trường phía Bắc sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút vốn FDI so với thị trường phía Nam do thị trường phía Bắc có vị trí thuận lợi giáp với Trung Quốc, thuận tiện cho việc lưu thông hàng hóa nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng được phát triển đồng bộ. Tại thị trường phía Nam, MBS kỳ vọng nguồn cung đất mới sẽ được bổ sung sau khi bốn tỉnh công nghiệp (Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa-Vũng Tàu) có quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030 và từ việc chuyển đổi đất cao su sang đất KCN.

Lợi nhuận phân hóa

SSI Research dự báo lợi nhuận của các chủ đầu tư KCN niêm yết sẽ có sự phân hóa trong năm 2025.

Cụ thể, theo nhóm phân tích này, lợi nhuận sau thuế (LNST) của các doanh nghiệp bất động sản KCN niêm yết trong năm 2025 sẽ tăng 21% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, một số công ty dự báo sẽ ghi nhận LNST vượt trội so với mức tăng trưởng trung bình của ngành, như: NTC, với LNST dự kiến đạt 479 tỷ đồng (tăng 77% so với cùng kỳ) do KCN Nam Tân Uyên giai đoạn 2 mở rộng bắt đầu đi vào hoạt động vào năm 2025 với diện tích cho thuê dự kiến là 30 ha; và SZC với dự báo LNST đạt 416 tỷ đồng trong năm 2025.

Trong khi đó, MBS đánh giá tích cực về triển vọng của các cổ phiếu lớn trong ngành như KBC (Đô thị Kinh Bắc) và BCM (Becamex IDC).

Với BCM, MBS dự báo tăng trưởng lợi nhuận ròng của doanh nghiệp dự kiến đạt 29%-33% nhờ dòng vốn FDI tích cực chảy vào Việt Nam sau khi Việt Nam nâng cấp quan hệ ngoại giao với Mỹ, Nhật Bản và Hàn Quốc. Bên cạnh đó, BCM còn lên kế hoạch phát hành 300 triệu cổ phiếu mới trong giai đoạn 2024-2025 để huy động vốn cho các dự án.

Còn KBC được nhóm phân tích này dự phóng lợi nhuận ròng sẽ giảm 42% trong năm 2024 nhưng sẽ tăng 26%-33% trong giai đoạn 2025-2026 nhờ mảng KCN hưởng lợi từ dòng vốn FDI.

Với triển vọng tích cực của ngành bất động sản KCN trong giai đoạn 2025-2026, VPBankS cho rằng, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất cho thuê hiện hữu lớn, nằm tại các vị trí đắc địa để đón dòng vốn FDI cùng với định giá đã ở vùng hấp dẫn sẽ là lựa chọn phù hợp đầu tư trung và dài hạn, điển hình là: KBC, BCM và IDC.

Theo đó, VPBankS kỳ vọng cổ phiếu KBC của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc sẽ tăng giá lên 35.900 đồng/CP nhờ định giá hấp dẫn và tiềm năng tăng trưởng kết quả kinh doanh năm 2025. Hiện cổ phiếu này đang giao dịch quanh mức 28.500 đồng/CP.

Với IDC của Tổng Công ty IDICO, VPBankS kỳ vọng cổ phiếu này sẽ tăng lên 65.200 đồng/CP nhờ tăng trưởng lợi nhuận và hoạt động mở bán của 2 dự án KCN mới – Tân Phước 1 (Tiền Giang) và Mỹ Xuân B1 mở rộng (Bà Rịa – Vũng Tàu), đã hoàn thiện pháp lý năm 2024, sẽ đảm bảo tăng trưởng doanh số bàn giao đất KCN năm 2025. Hiện cổ phiếu này đang giao dịch quanh mức 54.600 đồng/CP.

Về phần mình, cổ phiếu BCM của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp được kỳ vọng sẽ hồi phục sau mức nền thấp của năm 2024 nhờ nền tảng dự án mới – KCN Cây Trường. Đây là dự án sẽ sớm được phê duyệt chủ trương đầu tư trong năm 2025 tới, do thị trường KCN miền Nam đối mặt khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu thuê vẫn tăng cao. Giá mục tiêu của BCM trong năm 2025 là 82.100 đồng/CP. Hiện cổ phiếu này đang giao dịch quanh mức 71.500 đồng/CP.