Hồi nhẹ khi gần chạm đáy thuế quan, cổ phiếu địa ốc qua ‘cơn bĩ cực’?

Từ tháng 10/2025 đến nay, thị trường chứng kiến sự lao dốc mạnh của cổ phiếu bất động sản bất chấp nhiều nhóm cổ phiếu thay phiên nhau bứt phá dẫn dắt VN-Index chinh phục đỉnh cao mới. Nhiều cổ phiếu đã giảm 40% - 50% và thậm chí gần tiệm cận vùng giá diễn ra cú sốc “thiên nga đen” – Tổng thống Mỹ công bố chính sách thuế quan đối ứng gây sốc (hồi tháng 4/2025).

Tuy nhiên, trong vài phiên giao dịch gần đây, hàng loạt cổ phiếu bất động sản đang vận động tích cực hơn.

DXG của Tập đoàn Đất Xanh sau khi chạm mức giá 13.000 đồng/cp vào thứ 2 tuần trước (9/3), chỉ còn cách vùng đáy thuế quan tháng 4/2025 có 1.000 đồng, đang phục hồi lên trên 14.000 đồng/cp. Mã chứng khoán NLG của CTCP Đầu tư Nam Long hồi từ 26.000 đồng/cp lên 28.000 đồng/cp trong 1 tuần qua. Vùng đáy thuế quan của cổ phiếu này là 25.000 đồng/cp.

Hay DIG của Tập đoàn DIC tăng từ 12.600 đồng/cp lên 13.750 đồng/cp, PDR của Phát triển Bất động sản (mã: PDR) hồi từ 14.200 đồng/cp lên 15.400 đồng/cp, HDG của Tập đoàn Hà Đô tăng từ 25.500 đồng/cp lên 28.450 đồng/cp. Đáng chú ý nhất là cổ phiếu của Novaland (mã: NVL) có 3 phiên tăng trần liên tiếp gần đây, giá phục hồi từ 10.400 đồng/cp (sát đáy thuế quan 9.000 đồng/cp) lên 13.500 đồng/cp.

Hỗ trợ cho cổ phiếu NVL là thông tin hợp tác toàn diện giữa tập đoàn với LPBank. Trong khuôn khổ hợp tác, LPBank sẽ nghiên cứu và xem xét cung cấp các giải pháp tài chính tổng thể, bao gồm hỗ trợ vốn, tái cấu trúc tài chính và quản trị dòng tiền cho Novaland. Trong bối cảnh chính sách điều hành của Ngân hàng Nhà nước là hạn chế tín dụng chảy vào các lĩnh vực rủi ro, đặc biệt là bất động sản thì thỏa thuận hợp tác giữa LPBank và Novaland như một tín hiệu của sự cơi nới cho dòng vốn với thị trường bất động sản.

Trong khi đó, một vài mã khác nhận được hỗ trợ từ thông tin lãnh đạo mua vào cổ phiếu hoặc chính doanh nghiệp có chủ trương mua lại cổ phiếu. Như ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT đăng ký mua vào 3 triệu cổ phiếu PDR từ 16/3 đến 9/4.

Bà Nguyễn Thị Thu Hà, vợ ông Nguyễn Trọng Thông – nhà sáng lập Tập đoàn Hà Đô đăng ký mua 5 triệu cổ phiếu HDG từ 16/3 đến 14/4.

Trong khi đó, Tập đoàn DIC có chủ trương mua lại khoảng 40 triệu cổ phiếu để giảm vốn điều lệ, gia tăng giá trị cho cổ đông. Số tiền ban lãnh đạo và doanh nghiệp dự chi để giao dịch từ vài trăm tỷ đến nghìn tỷ đồng.

Về mặt lý thuyết, việc nhóm chủ và doanh nghiệp quyết định mua vào cổ phiếu cho giới đầu tư thấy giá cổ phiếu đã đủ hấp dẫn để mua.

Định giá hấp dẫn nhưng nên chọn lọc kỹ

Về mặt định giá, tại thời điểm đầu tháng 3, nhiều cổ phiếu bất động sản được các đơn vị phân tích cho biết đã về mức hấp dẫn, P/B thấp hơn trung bình 5 năm.

Báo cáo ra ngày 10/3 của MBS Research khuyến nghị khả quan với cổ phiếu VHM với giá mục tiêu 123.200 đồng/cp do giá cổ phiếu đã giảm về vùng hấp dẫn, P/B thấp hơn trung bình 5 năm.

Tại mức giá 26.000 đồng/cp ngày 13/3, SSI Research đánh giá cổ phiếu KDH được giao dịch ở P/B trượt là 1,5x, thấp hơn mức trung bình 5 năm 1,7x, cho thấy định giá hấp dẫn.

Hay báo cáo ngày 9/3 của Vietcap nhận xét cổ phiếu NLG của Đầu tư Nam Long giao dịch ở mức P/B dự phóng năm 2026 là 0,9x, thấp hơn ngưỡng -2 độ lệch chuẩn là 1,1x so với mức trung bình 5 năm của công ty. Đợt điều chỉnh giá cổ phiếu (khoảng 34% trong bốn tháng qua) đã tạo ra điểm mua hấp dẫn đối với NLG, xét đến triển vọng lợi nhuận cốt lõi rõ ràng, bảng cân đối kế toán lành mạnh và danh mục dự án vững chắc. Song, rủi ro đầu tư đến từ tiến độ doanh số bán bất động sản tại các dự án trọng điểm chậm hơn kỳ vọng; căng thẳng địa chính trị kéo dài có thể gây áp lực lên việc điều hành chính sách của Ngân hàng Nhà nước.

Như vậy, việc cổ phiếu bất động sản hồi phục lại có thể xuất phát từ định giá hấp dẫn trong khi những khó khăn ngắn hạn vẫn còn. Lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh từ cuối năm ngoái đến nay vẫn chưa hạ nhiệt. Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dòng vốn tín dụng có vai trò quan trọng trong việc định hình nhịp vận động của thị trường bất động sản. Khi lãi suất tăng, thị trường phải trải qua giai đoạn “thử sức chịu đựng”, đồng thời tạo ra quá trình sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.

S&I Ratings cho rằng áp lực thanh toán trái phiếu doanh nghiệp được dự báo sẽ tăng mạnh vào quý II và quý IV, với nhóm bất động sản chiếm phần lớn giá trị đáo hạn. Trong khi đó, khả năng huy động vốn mới — từ kênh phát hành trái phiếu đến tín dụng ngân hàng — nhiều khả năng tiếp tục bị siết chặt hơn cả về tiêu chí xét duyệt lẫn chi phí vốn, trong đó tất cả các đợt phát hành trái phiếu ra công chúng đều phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm. Mức lãi suất phát hành trái phiếu trong quý I/2025 của doanh nghiệp bất động sản đã đạt mức 13,5%.

Do vậy, S&I Ratings cũng cảnh báo về quá trình thanh lọc tự nhiên đối với các chủ đầu tư, khả năng tiếp cận vốn của ngành bất động sản kém thuận lợi hơn năm 2025 có thể khiến những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, mức độ đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ chịu rủi ro lớn hơn trong việc xoay vòng nguồn vốn.

Trong ngắn hạn, VNDirect đánh giá việc siết tín dụng, cùng với mặt bằng lãi suất gia tăng và nguồn cung thị trường mở rộng sẽ gây áp lực lên nhu cầu bất động sản trong ngắn hạn. Việc này kéo theo kế hoạch mở bán cũng như khả năng hấp thụ dự án của công ty bất động sản có thể chậm hơn dự kiến. Đồng thời, các chủ đầu tư tập trung vào phân khúc bất động sản thấp tầng và căn hộ cao cấp – đặc biệt là những dự án có kết nối hạ tầng chưa thực sự thuận lợi – có thể chịu áp lực lớn hơn so với các dự án thuộc phân khúc vừa túi tiền đến trung cấp, vốn được hỗ trợ nhiều hơn bởi nhu cầu ở thực.

Tuy nhiên, về dài hạn, các biện pháp này sẽ giúp hình thành một chu kỳ phát triển lành mạnh và bền vững hơn cho thị trường bất động sản, khi dòng tín dụng được định hướng vào các dự án chất lượng, có pháp lý đầy đủ và phục vụ nhu cầu ở thực. VNDirect kỳ vọng áp lực lãi suất và thanh khoản thắt chặt hơn có thể kéo dài trong nửa đầu năm, trước khi dần cải thiện trong nửa sau 2026.