Ngày 4/1, tại kỳ họp bất thường lần thứ nhất của Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Tư pháp Lê Thành Long thừa ủy quyền của Thủ tướng trình bày tóm tắt tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 8 luật: Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.

Qua nghiên cứu bản dự thảo Chính phủ trình, tôi cho rằng vẫn còn hai vấn đề cần xem xét, thảo luận kỹ và chỉnh lý tại nội dung sửa đổi Luật Đầu tư (Điều 3 dự thảo).

Thứ nhất, về nội dung tại khoản 2 Điều 3 dự thảo (sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư năm 2020)

Dự thảo sửa đổi theo hướng phân cấp thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư cho UBND cấp tỉnh gồm: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 300 ha và quy mô dân số dưới 50.000 người; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt; dự án thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt”.

Tinh thần đổi mới của dự thảo luật là phân cấp cho UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị theo tiêu chí quy mô đất (dưới 300ha), tiêu chí quy mô dân số (dưới 50.000 người). Theo đó, nếu dự án khu đô thị có diện tích đất trên 300ha hoặc dân số trên 50.000 người thì do Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư; nếu diện tích đất dưới 300ha và dân số dưới 50.000 người thì do UBND cấp tỉnh chấp thuận. Phạm vi phân cấp cho UBND cấp tỉnh là rộng hơn nhiều so với Luật Đầu tư hiện hành (UBND cấp tỉnh chỉ chấp thuận dự án dưới 50ha và dân số dưới 15.000 người tại đô thị; dự án dưới 100ha và dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là đô thị).

Ngoài ra, dự thảo luật còn phân cấp cho UBND cấp tỉnh thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư theo tiêu chí vị trí (thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt).

Với cách cơ cấu như dự thảo sẽ nảy sinh mâu thuẫn ngay trong nội bộ điểm b khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư (sau sửa đổi). Bởi ở vế đầu tiên, điều kiện tiên quyết để UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị là phải có diện tích dưới 300ha (bất kể vị trí nào). Nhưng ở vế thứ hai, với dự án thuộc khu vực bảo vệ II của di tích thì UBND cấp tỉnh lại được chấp thuận chủ trương đầu tư với bất kỳ quy mô nào!?

Dự thảo theo phương án này sẽ dẫn đến “xung đột pháp luật”, xuất hiện tình huống dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo tiêu chí này nhưng lại thuộc thẩm quyền của Thủ tướng theo tiêu chí khác. Ví dụ: Dự án A là dự án dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô 400ha, đề xuất thực hiện tại vị trí thuộc khu vực bảo vệ II của di tích quốc gia. Trường hợp này UBND cấp tỉnh hay Thủ tướng chấp thuận?

Tác giả bài viết kiến nghị hoàn chỉnh khoản 2 Điều 3 dự thảo như sau:

“b, Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 300ha và quy mô dân số dưới 50.000 người; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt (trừ dự án có quy mô sử dụng đất hoặc quy mô dân số thuộc điểm g khoản 1 Điều 31 Luật này); dự án thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt”.

Thứ hai, về nội dung tại khoản 4 Điều 3 dự thảo (sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 về sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014)

Dự thảo đề xuất sửa đổi theo hướng:

“c) Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 như sau: Có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật:

a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp;

b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở;

c) Có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất thuộc dự án đầu tư (nếu có) và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.”.

Về kỹ thuật lập pháp, có thể nhận thấy điều luật được trình bày quá dài (lưu ý rằng đây chỉ là sửa đổi một khoản tại một Điều trong Luật Nhà ở). Mặt khác, dự thảo sử dụng thuật ngữ “hợp pháp” trong “đất ở hợp pháp” có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau và cần phải giải thích khái niệm “đất ở hợp pháp” để đảm bảo mọi người đều hiểu thống nhất về khái niệm này.

Cần nhấn mạnh rằng Luật Đất đai hiện nay không có khái niệm “quyền sử dụng đất ở hợp pháp” mà chỉ có thuật ngữ “quyền sử dụng đất hợp pháp” và các giao dịch “chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp”, “chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp”. Cách thiết kế, cơ cấu theo khoản 4 Điều 3 dự thảo vô hình trung dẫn đến cách hiểu sai lệch: Chỉ với đất ở mới cần có quyền sử dụng hợp pháp còn các loại đất khác thì nhà đầu tư không bắt buộc phải có quyền sử dụng hợp pháp (hàm ý: nhà đầu tư có thể có được quyền sử dụng đất một cách bất hợp pháp!?)

Việc sử dụng thuật ngữ “hợp pháp” trong “đất ở hợp pháp” theo tôi là không cần thiết bởi nhà đầu tư phải thực hiện các công việc, thủ tục một cách hợp pháp; nếu bất hợp pháp, nhà đầu tư không những không thể được chấp thuận mà còn phải gánh chịu các trách nhiệm pháp lý theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, cách thiết kế điều luật theo hướng tách riêng “đất ở” về một vế, các loại “đất khác không phải là đất ở” về một vế đã tạo ra sự “phân biệt đối xử” không cần thiết, hàm ý “đất ở” được ứng xử với quy chế pháp lý riêng (lưu ý rằng tinh thần đổi mới của Luật sửa đổi 8 luật là tạo ra sự đối xử bình đẳng giữa các nhà đầu tư, và nhà đầu tư có quyền sử dụng đất không “dính” m2 đất ở nào cũng có thể được xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư).

Hơn nữa, 3 trường hợp “a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; c) Có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở” có thể tóm lược thành: “Có X và không có Y; Có X và có Y; Có Y và không có X”. Về mặt logic, 3 trường hợp này có thể khái quát hóa thành: Có X hoặc có Y. Như vậy, 3 trường hợp theo dự thảo có thể viết gọn (bước 1) thành: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc các loại đất khác không phải là đất ở. Và từ đây, lại có thể viết gọn (bước 2) thành: “Có quyền sử dụng đất”. Ví dụ: Thay vì nói “học sinh nam và học sinh không phải là nam có quyền ứng cử lớp trưởng”, chỉ cần ngắn gọn “học sinh có quyền ứng cử lớp trưởng”.

Tác giả nhận thấy, cơ quan soạn thảo Luật sửa đổi 8 luật vẫn bị tác động bởi quy định “gốc” tại Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 (các khoản 1, 4 quy định nhà đầu tư phải có đất ở hợp pháp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thì mới được chỉ định làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại). Tư duy “phải có đất ở mới được đầu tư xây dựng nhà ở” chính là nguyên nhân gây “ách tắc” thủ tục cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trong những năm qua và Luật sửa đổi 8 luật được kỳ vọng sẽ đổi mới căn bản tư duy này.

Tác giả kiến nghị hoàn chỉnh khoản 4 Điều 3 dự thảo như sau:

“c) Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 như sau: Có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật.

Sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất thuộc dự án đầu tư (nếu có) và nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định của pháp luật về đất đai.”.

Bài liên quan

'Luật sửa đổi 8 luật sẽ khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội'

[Gặp gỡ thứ Tư] Tổng thư ký Quốc hội: Kỳ họp bất thường giúp kinh tế phục hồi, phát triển nhanh hơn

Chính phủ báo cáo Quốc hội gì về vụ Công ty Việt Á trục lợi bán kit xét nghiệm COVID-19?

Chủ tịch Quốc hội: Tốc độ phục hồi kinh tế còn chậm