Doanh nghiệp bất động sản ‘ôm tiền’ săn quỹ đất vùng ven: Rủi may, may rủi

Vốn là những chủ đầu tư “nằm vùng” ở thị trường TP.HCM, nhưng trong khoảng thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có sự dịch chuyển theo hướng “ôm tiền” rời thành phố, đổ về các tỉnh vùng ven săn quỹ đất làm dự án.

Đầu tháng 5/2021, Công ty CP Địa ốc Phú Đông Group đã thành công với việc thâu tóm một quỹ đất rộng 5.500m2 tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, việc thâu tóm quỹ đất này là một điều may mắn bởi với doanh nghiệp địa ốc hiện nay, việc mua được quỹ đất để thực hiện dự án là hết sức khó khăn.

Điều khó khăn mà ông Phúc nói đến đó là câu chuyện của thị trường bất động sản hiện nay tại phía Nam. Còn nhớ những năm 2010 tới 2017, khi đó tâm điểm thị trường địa ốc phía Nam là TP.HCM. Mỗi năm TP.HCM xuất hiện hàng chục ngàn sản phẩm nhà ở đến từ các phân khúc như nhà phố, biệt thư, đất nền, chung cư.

Còn ở các thị trường tỉnh phụ cận vẫn đang loay hoay tập trung ở phân khúc đất nền phân lô, thậm chí ngay tại tỉnh Bình Dương, sau khi phát triển dự án khu đô thị TP Mới ở khu hành chính tỉnh tại TP Mới có diện tích 1.000ha với hàng trăm ngàn sản phẩm để rồi không bóng người và nơi đây nhanh chóng rơi vào quên lãng. Hay như tại tỉnh Đồng Nai, trước khi có thông tin về việc phát triển xây dựng xây bay Long Thành thì thị trường này không có một điểm nổi bật nào cũng như các dự án cũng chỉ nhỏ lẻ với sản phẩn đất nền phân lô. Tại Long An cũng chung cảnh ngộ như các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương…

Tuy nhiên, tất cả đã xoay trục thay đổi khi mà từ năm 2019 TP.HCM đã cạn kiệt quỹ đất phát triển dự án bất động sản, nhất là phân khúc đất nền phân lô và nhà phố. Riêng phân khúc chung cư, dù quỹ đất được các doanh nghiệp địa ốc lớn nắm trong tay rất nhiều, thế nhưng việc cấp phép pháp lý là điểm nghẽn lớn nhất. Cụ thể, theo số liệu từ Sở Xây dựng TP.HCM, năm 2019 thành phố chỉ có 18 dự án bất động sản được cấp phép. Tới năm 2020, toàn TP.HCM chỉ có 45 dự án được cấp phép.

Cũng chính bởi điều này mà cục diện thị trường địa ốc phía Nam thay đổi hoàn toàn. Các doanh nghiệp địa ốc bắt đầu đổ bộ về các tỉnh vùng phụ cận TP.HCM để thâu tóm quỹ đất phát triển dự án.

Ông Ngô Quang Phúc chia sẻ, đoán biết thị trường TP.HCM sẽ gặp khó khăn, năm 2018, doanh nghiệp ông đi trước với việc mua được một quỹ đất rộng 6.000m2 tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương và xây dựng dự án chung cư 2 Block với hơn 600 căn hộ. Tới năm 2019 doanh nghiệp ông lại mua được quỹ đất rộng 5.000m2 tại TP. Dĩ An và đang dự kiến triển khai mở bán dự án chung cư tại đây vào tháng 7 này. Tuy nhiên, hiện để mua được quỹ đất đang ngày càng khó khăn.

Ngay câu chuyện của ông Lê Văn Nam, Tổng giám đốc Công ty CP bất động sản Sao Vàng cũng là một ví dụ. Năm 2019, khi đó tỉnh Bình Dương tổ chức bán đấu giá một quỹ đất ngay mặt tiền đường Phạm Văn Đồng với diện tích gần 1ha. Khi đó có tới hàng chục doanh nghiệp tham gia đấu giá và cuối cùng quỹ đất này vào tay Tập đoàn Đất Xanh Group với giá thắng hơn 150 tỷ đồng, nhưng sau đó doanh nghiệp trúng thầu đất lại chào bán với mức giá 300 tỷ đồng cho quỹ đất đã trúng thầu này.

Tập đoàn Hưng Thịnh được cho là doanh nghiệp nhiệt tình nhất trong việc thâu tóm quỹ đất phía Nam. Mới đây nhất là việc doanh nghiệp này thâu tóm thành công quỹ đất tại TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương. Dự án có diện tích hơn 23.508m2, sau khi thâu tóm được quỹ đất này, Hưng Thịnh Corp đã phát triển 4 Block chung cư và khu nhà phố… Được biết, đây là quỹ đất mà Tập đoàn Hưng Thịnh đã M&A từ Công ty C-Holdings của doanh nhân Cường “đô-la”.

Trước đó, vào cuối năm 2020, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã M&A một quỹ đất tại TP. Biên Hòa tỉnh Đồng Nai từ tay Công ty CP Địa ốc Him Lam Land. Dự án có diện tích 29.308m2, sau khi thâu tóm được quỹ đất này, Tập đoàn Hưng Thịnh đã xây dựng 7 Block chung cư. Ngoài ra, doanh nghiệp này năm 2019 và 2020 cũng thau tóm cho mình chàng chục quỹ đất lớn tại TP. Vũng Tàu từ tay ông lớn DIC, và quỹ đất tại TP. Biên Hòa.

Một cuộc M&A quỹ đất lớn nhất tại phía Nam được ghi nhận vào năm 2020 của Tập Đoàn Novaland khi đã thâu tóm quỹ đất lên tới gần 1.000ha với số tiền bỏ ra lên tới gần 1 tỷ USD tại khu đô thị mới Long Hưng của tỉnh Đồng Nai. Ngay sau khi thâu tóm dự án này, Novaland đã phát triển ngay 300ha cho dự án mang tên Aqua City.

Tập đoàn Đất Xanh cũng là cái tên doanh nghiệp nhiệt tình thâu tóm quỹ đất vùng ven TP.HCM. Cụ thể, theo dữ liệu của Nhadautu.vn, đến năm 2020, doanh nghiệp đã thâu tóm hai quỹ đất tại khu vực Thuận An với tổng diện tích gần 700.000 m2 sàn xây dựng. Hai quỹ đất mới đã nâng tổng số dự án do tập đoàn này triển khai tại Bình Dương lên 5 dự án Dĩ An, Thuận An và Thủ Dầu Một.

Đại hội cổ đông mới đây, đại diện của Công ty bất động sản An Gia cho biết doanh nghiệp này sẽ không bỏ qua cơ hội thực hiện M&A để mở rộng quỹ đất. Cụ thể, trong năm 2020 An Gia đã mua khoảng 3ha tại Bình Dương với quy mô khoảng 3.000 sản phẩm và trong quá trình hoàn tất đàm phán mua thêm 30-50 ha quy hoạch thấp tầng. Đồng thời, lần lượt ra mắt các dự án Westgate (Bình Chánh) và dự án The Standard (Bình Dương) là đất được mua trong quý 3 và quý 4-2019.

Ông Nguyễn Trung Tín, Phó Chủ tịch HĐQT An Gia cho hay, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu 3.600 tỷ đồng trong năm 2021, trong đó sẽ chi khoảng 3.000 - 5.000 tỷ đồng để tìm kiếm quỹ đất làm dự án trong 3 năm tới.

Cũng trong xu hướng đầu tư quỹ đất ngoài TP.HCM, ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Phát Đạt cho biết, việc dịch chuyển các dự án ra đô thị ven TP.HCM là chiến lược của doanh nghiệp để tồn tại, thích ứng linh hoạt trong thời kỳ khó khăn. Ở đâu có quỹ đất, nhu cầu thì doanh nghiệp sẽ đầu tư.

Ngoài ra, những thương hiệu như Nam Long, Hà Đô, Him Lam, VinGroup… cũng đang góp mặt trong cuộc chiến săn quỹ đất vùng ven TP.HCM.

Không chỉ có những tay “thợ săn” lớn sành sỏi, cuộc săn quỹ đất vùng ven còn có sự góp mặt của những doanh nghiệp địc ốc vừa và nhỏ. Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh Group cho biết doanh nghiệp mình vừa thâu tóm được một quỹ đất tại TP. Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Ông Vinh kể để săn được quỹ đất này ông đã mất một thời gian khá dài tìm kiếm, thương thảo mới có thể M&A được quỹ đất rộng vài héc ta này. Theo ông Vinh, đây là lần đầu tiên doanh nghiệp ông tiến đến thị trường Bà Rịa – Vũng Tàu. Với quỹ đất này, ông sẽ phát triển 100 sản phẩn biệt thự nhà vườn để bán.

Ngoài thị trường các tỉnh lân cận TP.HCM, nhiều doanh nghiệp còn đổ bộ về tận các tỉnh vốn trước nay chưa có trong bản đồ thị trường bất động sản như tỉnh Bình Phước. Công ty CP Bất động sản Asian Holding mới cho biết vừa “tậu” được thêm một quỹ đất rộng hơn 10ha tại TP. Đồng Xoài. Trước đó vào năm 2020 doanh nghiệp này thâu tóm được quỹ đất dưới 10ha tại TP. Đồng Xoài vào phát triển thành công dự án tại đây.

Bà Mỹ Lệ, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản MapleLand cho biết, từ cuối năm 2020 tới nay, bà đã cho đội quân dự án đổ bộ về các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu săn quỹ đất để làm dự án. Tiêu chí mà bà đề ra là các quỹ đất có diện tích dưới 10ha, có pháp lý rõ ràng, không vướng việc giải phóng mặt bằng và giá cả phù hợp. “Tôi ưu tiên các dự án có pháp lý như 1/500, các dự án này có thể triển khai ngay đự án được sau khi M&A", bà Lệ nói.

Hay mới đây, đầu năm 2021, thị trường bất động sản Long An xuất hiện một dự án mang tên The Sol City tại huyện Cần Giuộc. Dự án rộng gần 130ha với dòng sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự do Công ty CP Tập đoàn bất động sản Thắng Lợi triển khai. Đây là quỹ đất mà năm 2020 doanh nghiệp này đã M&A được từ một doanh nghiệp khác.

Tại Long An, năm 2020 thị trường thâu tóm quỹ đất dự án được cho là khá sôi động với những cái tên như Cát Tường Group, Phúc Land, Trần Anh Group… đã liên tục tạo cho mình quỹ đất lớn nhờ vào việc M&A quỹ đất từ các doanh nghiệp có quỹ đất nhưng không thể triển khai…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng nguyên nhân trực tiếp khiến các doanh nghiệp địa ốc lớn, nhỏ TP.HCM đổ bộ về các tỉnh vùng ven thâu tóm quỹ đất là pháp lý dự án tại TP.HCM triển khai chậm. Họ buộc phải xa thị trường truyền thống, về phát triển những thị trường mới để có thể tồn tại và chờ đợi trong thời gian chờ đợi hoàn thiện pháp lý dự án ở địa bàn chủ lực là TP.HCM để tạo sản phẩm lấy ngắn nuôi dài.

Thế nhưng ông Châu cũng cho rằng, có khá nhiều nguyên nhân gián tiếp đằng sau chính là tảng băng chìm, dẫn đến cuộc đua bành trướng quỹ đất ra vùng ven có quy mô lớn lên đến tỷ USD như hiện nay. Thứ nhất, biên lợi nhuận của bất động sản vùng ven khá lý tưởng nếu nhìn nhận khách quan là lãi rất cao so với TP.HCM, có thể đạt đến ngưỡng siêu lợi nhuận.

Thứ hai, chi phí vốn đầu vào phát triển dự án (cụ thể là chi phí mua quỹ đất) tại vùng ven thấp.

Thứ ba, xét về quy mô, quỹ đất vùng ven dồi dào phù hợp phát triển đại đô thị và bất động sản sinh thái hơn Sài Gòn.

Thứ tư, các doanh nghiệp TP.HCM cũng cần phải làm mới và đa dạng sản phẩm để phục vụ nhu cầu thay đổi khẩu vị đầu tư của khách hàng.

"Không phải bỗng dưng các địa phương sốt đất. Cuộc đua bành trướng quỹ đất, đua công bố dự án quá rầm rộ về các tỉnh có hạ tầng sắp triển khai của các ông lớn bất động sản đã góp thêm sóng gió cho các cơn sốt này", ông Châu nói.

Còn bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, nhận định xu hướng mở rộng ra bất động sản vùng ven là xu thế tất yếu khi quỹ đất khu vực nội thành ngày càng hạn hẹp và giá cả ngày càng đắt đỏ. Tuy nhiên, theo bà Hương, cuộc đua này không phải ai cũng thắng, đằng sau làn sóng bành trướng quỹ đất cũng có cả mặt tích cực lẫn tiêu cực.

Bà Hương phân tích, yếu tố tích cực gồm có chi phí đất thấp, hiệu quả cao, quy mô lớn có thể lên đến vài chục hoặc hàng trăm ha thay vì chỉ một vài ha như khu vực nội thành TP.HCM. Quỹ đất lớn ở vùng ven cho phép quy hoạch đồng bộ và có thể phát triển các mô hình nhà ở đa dạng, thủ tục pháp lý thuận lợi hơn về pháp lý dự án và tỷ suất lợi nhuận cũng cao hơn TP.HCM.

(Còn tiếp)

Bài liên quan

Sức hút đất nền vùng ven giảm mạnh

Bất động sản vùng ven ‘lên ngôi’

Thị trường mặt bằng cho thuê TP.HCM: Sự dịch chuyển từ trung tâm về vùng ven

Phân khúc căn hộ, đất nền tại TP.HCM và vùng ven sụt giảm mạnh về nguồn cung