Đầu tư bất động sản tại nước ngoài - không dễ như quảng cáo

Nở rộ tư vấn đầu tư nước ngoài

Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, không khó để tìm kiếm một hội thảo tư vấn đầu tư bất động sản tới các quốc gia như EU, Singapore, Mỹ và đặc biệt là Úc. Các hội thảo này được tổ chức tại các khách sạn lớn, được đầu tư kỹ lưỡng, mang tính chất hạn chế theo hình thức vé mời, nhưng trên thực tế, chỉ bằng hình thức đăng ký, bất kể ai cũng sẽ nhận được vé mời nếu có nhu cầu.

Thử để lại "dấu vết" quan tâm đến hội thảo về đầu tư bất động sản tại châu Âu, chỉ sau 3 - 4 giờ, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã nhận được cuộc gọi tư vấn và mời tham gia sự kiện từ phía USIS Group với nhiều thông tin hấp dẫn, như cơ hội cấp thẻ xanh, được nhập tịch, trở thành cư dân châu Âu, cùng những khuyến mại hấp dẫn về thuế giá trị gia tăng… Đặc biệt, nhà đầu tư có thể không cần chứng minh nguồn gốc tiền, không cần chứng minh sức khỏe và thậm chí không cần có mặt, nhà đầu tư chỉ việc bỏ tiền và phía công ty sẽ lo toàn bộ các việc còn lại.

Tuy nhiên, theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Tùng, giám đốc một công ty môi giới bất động tại Úc, hầu hết các công ty đều nắm trong tay danh sách khách hàng có sẵn với tên tuổi, địa vị và có cả thông tin về tài khoản ngân hàng, tiền gửi tiết kiệm, dù số lượng không nhiều. Đây đều là các khách hàng giàu có, đang giữ vị trí quan trọng tại doanh nghiệp lớn, có địa vị xã hội và đặc biệt có con cái đang hoặc sắp sửa đi du học nước ngoài.

Theo ông Tùng, công đoạn còn lại chỉ là gọi điện chăm sóc, gửi thư mời và kết thúc bằng một buổi hội thảo tư vấn trực tiếp là có thể chốt được khách hàng. Qua các mối quan hệ, kết nối với các công ty môi giới, số lượng khách hàng tiềm năng hiện nay qua trực tiếp đơn vị ông môi giới ngày càng nhiều.

“Nhiều gia đình có con du học sau đó ở lại, không về nước, nên tìm cách mua nhà định cư. Một số người khác thì mua để đầu tư, có người lại mua theo dạng căn nhà thứ hai, song song với nhà tại Việt Nam", ông Tùng cho biết thêm.

Thời điểm cuối năm 2017, dư luận xôn xao với dữ liệu do Hiệp hội Quốc gia chuyên viên địa ốc Mỹ (NAR) công bố trong báo cáo Hồ sơ hoạt động quốc tế về bất động sản tại Mỹ năm 2017. Theo đó, người Việt đã bỏ ra 3 tỷ USD để mua nhà ở Mỹ, đứng thứ 6 trong số các quốc gia có nhiều người mua nhà tại Mỹ.

NAR là một trong những hiệp hội kinh doanh lớn nhất ở Mỹ với 1,2 triệu thành viên là các nhà môi giới, cố vấn, nhân viên bán hàng, quản lý tài sản… Báo cáo của NAR dựa trên cuộc khảo sát của các thành viên.

Dù con số trên chưa thể kiểm chứng, nhưng theo đánh giá của ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cengroup, điều đó cũng đủ cho thấy xu hướng người Việt mua nhà ở Mỹ và ở nước ngoài ngày càng tăng lên.

Cũng theo ông Hưng, hiện nay, chuyện di cư kèm đó là mua và sở hữu nhà ở nước ngoài nổi lên như một làn sóng thứ 3.

Nhưng không dễ

Theo các quy định hiện hành, luật pháp Việt Nam không cấm người dân mua tài sản ở nước ngoài, nhưng khi mua nhà ở nước ngoài thì gặp phải hạn chế nhất định khi chuyển tiền ra nước ngoài.

Cụ thể, Quy định tại Nghị định số 70/2014/NĐ-CP ngày 17/7/2014, Pháp lệnh Ngoại hối và Luật Đầu tư 2015 không cho phép chuyển tiền, mang ngoại tệ ra nước ngoài mua tài sản phục vụ mục đích cá nhân, ngoại trừ các mục đích sau: Học tập, chữa bệnh ở nước ngoài; Đi công tác, du lịch, thăm viếng ở nước ngoài; Trả các loại phí, lệ phí cho nước ngoài; Trợ cấp cho thân nhân đang ở nước ngoài; Chuyển tiền thừa kế cho người hưởng thừa kế ở nước ngoài; Chuyển tiền trong trường hợp định cư ở nước ngoài; Chuyển tiền một chiều cho các nhu cầu hợp pháp khác.

Còn theo Thông tư số 15/2011/TT-NHNN ngày 12/8/2011 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành, cá nhân xuất nhập cảnh qua những cửa khẩu quốc tế ở Việt Nam bằng hộ chiếu mà mang theo ngoại tệ tiền mặt trên 5.000 USD hoặc ngoại tệ khác tương đương, hoặc trên 15 triệu đồng Việt Nam thì phải khai báo Hải quan cửa khẩu.

Trong khi đó, trong một khuyến cáo về việc các nhà đầu tư mua bất động sản để lấy thẻ xanh cư trú, đại diện Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết: “Chúng tôi không tiếp nhận hồ sơ và không cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài cho mục tiêu đầu tư mua nhà để nhận “thẻ xanh”. Theo quy định, việc cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài là để thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh. Các tổ chức, cá nhân phải có hồ sơ hợp lệ, có mục tiêu đầu tư, kinh doanh rõ ràng và phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Cơ quan cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư sẽ căn cứ vào tính hợp lệ và các điều kiện theo quy định, nếu đáp ứng mới cấp”.

Với những hạn chế như trên, việc mua nhà tại nước ngoài qua con đường chính thức là không dễ dàng. Do đó, nhiều người thực hiện việc đầu tư mua nhà tại nước ngoài theo các hình thức phi chính thức.

Tuy nhiên, theo chia sẻ của luật sư Phạm Kiều Hưng, Công ty Luật TNHH Famik, dù áp dụng bằng cách nào cũng có thể rủi ro. Cụ thể, việc có được định cư hay không chỉ là viễn cảnh và hứa hẹn của công ty trung gian, không có xác nhận chính thức của nước xin định cư. Do vậy, có nhiều rủi ro về tài chính nếu hồ sơ nhập cư không được nước sở tại chấp thuận, chưa kể đến rủi ro về đạo đức kinh doanh của không ít đơn vị trung gian.

Ngoại ra, dự án đầu tư thường chỉ là dự án ảo, không có thực, lập ra để hợp lý hóa việc chuyển tiền ra nước ngoài và do vậy, có thể rủi ro khi bị cơ quan nhà nước Việt Nam hoặc nước ngoài phát hiện, thu hồi giấy phép và xử phạt theo quy định.

Các đơn vị tư vấn đều cam kết hoàn trả các khoản phí trong trường hợp không xin được thẻ xanh, quốc tịch hoặc giấy phép đầu tư. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, việc “lật kèo” khi hợp tác không được xuôi chèo mát mái là hoàn toàn có khả năng xảy ra. Và khi đó, các nhà đầu tư sẽ lâm vào tình trạng thả gà ra đuổi.

Do việc giao dịch mua bất động sản ở nước ngoài khá phức tạp, nên nhiều chuyên gia khuyên người mua cần sử dụng luật sư riêng, các nhà tư vấn và môi giới chuyên nghiệp để đảm bảo việc giao dịch thành công. Luật sư sẽ bảo vệ quyền lợi và thông báo mọi việc cho khách hàng. Tuy vậy, mức phí dịch vụ đối với những trường hợp này là rất cao và có thể vượt kỳ vọng lợi nhuận như mong muốn nếu có.

(Theo Đầu tư Bất động sản)