Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp: Cơ hội và thách thức

Trong báo cáo phân tích mới đây, VNDirect cho biết hầu hết các công ty bất động sản khu công nghiệp (KCN) niêm yết đều sở hữu hợp đồng ghi nhớ (MOU) cho thuê đất tương đối lớn, tuy nhiên không phải toàn bộ đều đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để bàn giao đất cho khách hàng trong nửa đầu năm 2023. Điều này dẫn đến kết quả kinh doanh trái chiều trong quý 2 của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực KCN.

Cụ thể, KBC tiếp tục ghi nhận KQKD ấn tượng trong quý 2 với doanh thu tăng 421% so với cùng kỳ, đạt 2.051 tỷ đồng và lợi nhuận ròng ghi nhận 711 tỷ đồng, chủ yếu tới từ việc bàn giao đất tại dự án Nam Sơn Hạp Lĩnh cho Goertek, khoảng 62,7ha. Lũy kế diện tích đất KCN đã bàn giao trong nửa đầu năm đạt khoảng 128ha.

SZC cũng ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ trong quý 2 với doanh thu và lãi ròng tăng lần lượt 9,7%, 56,9% so với cùng kỳ. Diện tích đất KCN cho thuê trong quý 2 của công ty này ước đạt 30ha nhờ thúc đẩy tiến độ GPMB và bàn giao đất. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2023, SZC đã bàn giao được 32ha, đạt khoảng 50% hợp đồng ghi nhớ cho thuê đất cả năm 2023.

PHR ghi nhận doanh thu giảm 17,4% so với quý 2/2022, chỉ đạt 201 tỷ đồng, chủ yếu do suy giảm mảng cao su tới từ hoạt động xuất khẩu sang Trung Quốc phục hồi chậm hơn so với kì vọng. Tuy nhiên, lãi ròng bất ngờ tăng 136,5% lên mức 122 tỷ đồng nhờ ghi nhận doanh thu khác từ 74 tỷ đồng thanh lý vườn cây cao su và cổ tức từ NTC khoảng 16 tỷ đồng.

Trong khi đó, BCM tiếp tục thể hiện kết quả giảm sút trong quý 2 với doanh thu cùng lợi nhuận sau thuế lần lượt giảm 33,2% và 85,4% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân là do chậm giải phóng mặt bằng (GPMB) và bàn giao đất cùng với đó là sự gia tăng của các chi phí đã bào mòn hiệu quả kinh doanh. Tương tự, IDC cũng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận quý 2 giảm lần lượt 27,2% và 62,6% so với quý 2/2022 do GPMB chậm hơn kì vọng và phần diện tích đất chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu.

2 xu hướng dịch chuyển

VNDirect nhận định các yếu tố tích cực hỗ trợ BĐS khu công nghiệp đang dần mờ nhạt do nhiều thách thức dần xuất hiện như thị trường BĐS khu công nghiệp sẽ bước vào giai đoạn khan hiếm nguồn cung mới từ nửa sau năm 2023 do thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý, khả năng cạnh tranh trong thu hút vốn FDI của Việt Nam đang dần suy yếu trong khu vực và thời điểm áp dụng Thuế tổi thiểu toàn cầu (GMT) đang ngày càng tới gần, sẽ làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư. Nhà đầu tư sẽ chuyển hướng đầu tư sang các quốc gia khác có cơ chế chia sẻ lợi ích liên quan đến quy định thuế mới này.

Để thích ứng với GMT, trong khi một số quốc gia trong khu vực đang dần áp dụng Thuế tối thiểu bổ sung nội địa đạt chuẩn, Việt Nam vẫn chưa đưa ra biện pháp cụ thể để nâng cao năng lực cạnh tranh và phải chờ tới kỳ họp Quốc hội tiếp theo trong tháng 10/2023.

Trong bối cảnh khó khăn đó, nhóm phân tích này cho rằng thị trường BĐS khu công nghiệp sẽ được định hình lại bởi 2 xu hướng chuyển dịch. Một là các nhà đầu tư dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 khi quỹ đất thị trường cấp 1 hạn chế, hai là, sự gia tăng của các kho nhiều tầng đa dụng sẽ thay thế cho các kho đơn giản.

VNDirect lưu ý đến 2 mã cổ phiếu KBC, SZC cho đầu tư dài hạn với tiềm năng tăng trưởng kết quả kinh doanh và tiềm năng triển khai các dự án mới.

Cùng chung quan điểm, Agriseco Research cũng nhận định triển vọng kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản KCN nhìn chung sẽ khó khăn hơn trong năm 2023. Hầu hết các doanh nghiệp đều đặt lợi nhuận giảm hoặc tăng thấp, ngoại trừ KBC, BCM, SZC, TIP. Kết quả kinh doanh cũng có sự phân hóa, trong đó, triển vọng sẽ khởi sắc ở nhóm các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và đã ký hợp đồng ghi nhớ từ trước.

Theo Agriseco, mặt bằng định giá nhóm khu công nghiệp đang thấp mức trung bình 5 năm. Sau nhịp giảm điểm mạnh từ giữa năm 2022, nhiều cổ phiếu nhóm này đã về mức định giá khá hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng của doanh nghiệp nói riêng và thị trường bất động sản khu công nghiệp nói chung trong các năm tới.

Bài liên quan

Hé lộ chủ mới Chứng khoán Saigonbank Berjaya

Khó khăn 'bủa vây' ngân hàng Việt

Điểm mặt 10 công ty niêm yết lãi ròng nghìn tỷ trong quý 2

Cựu CEO EVN Finance làm Phó TGĐ thường trực Eximbank