Khu dân cư tự phát mọc như nấm

Tránh việc tạo lập những khu dân cư trái với qui hoạch (còn gọi là KDC từ phát), ảnh hưởng đến mỹ quan và trật tự đô thị, ngày 03/5/2011, Chủ tịch UBND thành phố Cần Thơ khi đó là ông Nguyễn Thanh Sơn đã ký ban hành công văn số 196, nghiêm cấm phân lô bán nền, tạo lập khu dân cư tự phát trên địa bàn thành phố Cần Thơ.

Tuy vậy, trước làn sóng tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng tại các quận trung tâm của thành phố Cần Thơ, nhu cầu nhà ở của người dân gia tăng – đặc biệt là các đối tượng có thu nhập thấp rất lớn, nhưng lại không có các dự án nền giá rẻ để đáp ứng. Tại các dự án khu dân cư thương mại ở quận Ninh Kiều, Bình Thủy và khu đô thị Nam Cần Thơ thuộc quận Cái Răng, sản phẩm chủ yếu là nền và nhà xây thô dành cho đối tượng thu nhập trên mức trung bình, giá thị trường hiện nay từ trên 2 tỷ đến gần 4 tỷ nền 2x20m và 5x28 nền. Với những lô nền trị giá tiền tỷ này chủ yếu thuộc diện đầu tư để dành (của để dành) hoặc khi có chênh lệch cao (tăng giá cao) bán lại kiếm lời rồi lại đầu tư ở dự án khác nên không ít lô nền vẫn chủ yếu là đất trống, phát sinh cỏ dại cỏ có thể làm nơi nuôi bò và trú ngụ của muỗi ….

Đáp ứng nhu cầu nhà ở của giới bình dân và quản lý đất đai còn nhiều bất cập, đến cuối năm 2018 trên địa bàn 3 quận trung tâm thành phố là Ninh Kiều, Bình Thủy và Cái Răng có 113 khu dân cư (KDC) tự phát, với tổng diện tích hơn 800.000 m2. Do tự phân lô trên đất nông nghiệp và được tách thửa để chuyển mục đích sử dụng thành đất ở, nhờ giá bán hấp dẫn chỉ từ 500-700 triệu/nền 60-80m2. Nên dù cơ sở hạ tầng thấp kém, thiếu kết nối hạ tầng kỹ thuật  đồng bộ với không gian đô thị  và các trục đường giao thông chính, nhưng vẫn được nhiều người dân mua xây dựng nhà kết cấu tạm và thấp tầng để ở. Do tính chất  giá mềm , nên việc phân lô và táchch thửa đến đâu bán hết đến đây, ai có nhu cầu chuyển sang đất ở còn được bao nhưng phải chở một thời gain. Với những người chưa gấp xây nhà để ở còn thủ thẳng chuyển mục đích sử dụng, vẫn giữ nguyên tình trạng là đất ruộng hoặc đất vườn phân lô, nhưng mỗi khi thị trường biến động, cũng “hót giá” nếu bán lại đều có tiền chênh khá cao (từ vài chục triệu đến cả trăm triệu), tùy theo hướng và vị trí.

Qua số liệu thống kê của ngành chức năng, trên địa bàn quận Cái Răng qua rà soát 33 KDC, đất đã được phân lô, tách thửa  có tổng diện tích hơn 61.000 m2. Trong đó có 105  lô nền đã được xây dựng, có 49 công trình có phép và 56 công trình không phép. Tại quận Bình Thủy, qua rà soát 88 KDC tự phát, với tổng diện tích trên 708.655 m2, việc  xác định công trình có phép và sai phép vẫn đang tiếp tục, nhưng nhà cửa thì đều đã giống nhưng nhưng những khu dân cư đông người.

Dân âu lo khi chính quyền đình chỉ xây dựng

Trước thực trạng có quá nhiều khu dân cư tự phát, từ  giữa năm 2018 đến nay, trên địa bàn 3 quận Bình Thủy, Ninh Kiều, Cái Răng, cấp Chính quyền đã thực hiện nghiêm việc tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã phân lô thành đất ở, tạm đình chỉ hoạt động xây dựng đối với các lô đất  trong KDC tự phát dù đất nền trước đó đã được chuyển sang đất ở. Việc làm này nhằm siết lại công tác quản lý, sử dụng đất đai bấy lâu bị buông lỏng, đồng thời tìm kiếm giải pháp xử lý các KDC tự phát. Tuy là được việc cho chính quyền nhưng lại đẩy người dân có nhà và đất vào trong tình trạng  lo âu, Bà Nguyễn Thị Chi (ngụ phường Lê Bình quận Cái Răng, TP Cần Thơ) cho biết, gia đình tôi có hơn 1.000 m2 đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, xung quanh cũng đã hoàn thiện các hạ tầng đường, điện, nước và phòng cháy chữa cháy,... một số hộ trước đó lại được chuyển mục đích sử dụng, đồng thời đã xây nhà ở. Còn gia đình tôi đã chuẩn đầy đủ hồ sơ để xin chuyển mục đích sử dụng  sang đất ở thì lại không được chấp thuận. Lý do được giải thích là đang rà soát khu dân cư tự phát để chờ xin ý kiến UBND thành phố.

Tương tự, trường hợp của anh Nguyễn Minh Tấn, (ngụ phường Long Tuyền, quận Bình Thủy, TP Cần Thơ) cho biết, tôi có 150 m2 đất cây lâu năm, phù hợp quy hoạch, cặp lộ 4m, thế nhưng đến khi làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng thì không được vì vướn vào “vạ lây” với KDC tự phát.

Ông Kiệt và Ông Minh trong KDC Sơn Thủy ( KV Bình Phó A) phường Long Tuyền bức xúc nói,  KDC này có hàng trăm lô nền đã được tách thửa, hồ sơ tách thửa có thổ cư và chưa có thổ cư (đất ở) đều do Sở Tài Nguyên và Môi trường phê duyệt và cấp GCNQSD đất. Việc mua đất này để ở là do vừa túi tiền và các cấp chính quyền không cấm, nay không cho chúng tôi xây dựng thì nhà đâu mà ở. Một hộ dân tron KDC Sơn Thủy xin được dấu tên cho biết, nôi đây có nhiều ngôi nhà khá khang trang được xây dựng 3,4 năm nay. Khi xây dựng không ai đến kiểm tra, nay nói thực hiện việc rà soát rồi lập biển bản vi phạm xây dựng không phép và sai phép, thật chẳng biết đâu mà lần?.

Theo người dân, với cách làm “tiền hậu bất nhất này” nguy cơ hơn 800.000m2 đất đã phân lô bán nền tại 3 quận trung tâm TP Cần Thơ đang ở trạng thái “đóng băng” ở phương diện giao dịch mua bán, còn treo cả quyền xây nhà ở đối với các trường hợp đất đã có thổ cư (đất ở) và hạ tầng có nơi cũng khá hoàn chỉnh, làm người dân đứng ngồi không yên.

Một cán bộ trong ngành quản lý đất đai của Cần Thơ đã nghỉ hưu xin được không nêu tên nói: Nếu cứ tư duy theo kiểu “quản không được thì cấm”, sẽ gây ra sự lãng phí rất lớn nguồn tài nguyên đất và chính điều này đang tác động  đến việc tăng giá đất nền bất thường  tại các khu dân cư thương mại trên địa bàn thành phố Cần Thơ trong những ngày gần đây. Theo đó, giá đất nền 5x20m; 25x25m tại các dự án của quận Ninh Kiều và Khu đô thị Nam Cần Thơ như: Hưng Phú, Nam Long, Hồng Loan, Phú An… đã tăng từ trên dưới 2 tỷ lên đến trên dưới 3 tỷ đồng/nền so với thời điểm cuối năm 2018 (trước Tết Kỷ Hợi 2019), do vào thời điểm này các dự án bán nền thương mại mới đang triển khai đầu tư chưa xong hạ tầng nên chưa thể có sản phẩm để mở bán.

Là địa bàn có nhiều phức tạp về việc phân lô trên đất nông nghiệp và có nhiều khu dân cư tự phát nhất thành phố Cần Thơ, ông Nguyễn Văn Tuấn, Phó Chủ tịch UBND quận Bình Thủy cho biết, thực hiện chỉ đạo của thành phố, quận đã rà soát và thống nhất chia thành 4 dạng để có hướng xử lý. Theo đó, Dạng 1 thuộc trường hợp đã tách thửa, chưa xây dựng cơ sở hạ tầng (22 khu, 107.329 m2); Dạng 2 phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết (6 khu, 20.716 m2), Dạng 3 không phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (37 khu, 295.278 m2), Dạng 4 một phần đất ở, một phần cây lâu năm, chưa có quy hoạch xây dựng (24 khu, 310.615m2). Từ kết quả rà soát, phân loại các KDC tự phát, quận đã thống nhất đề xuất lên UBND thành phố theo 2 hướng chính. Thứ nhất, đối với các khu chỉ mới tách thửa (Dạng 1) và các khu không phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Dạng 3) sẽ không thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và không cấp phép xây dựng. Thứ hai, đối với các khu Dạng 2 và Dạng 4, hiện nay người dân đã sinh sống ổn định lâu dài từ trước khi thành lập quận thì sẽ đề xuất xem xét cho phép áp dụng Luật Đất đai 2013 và Luật Xây dựng 2014, ông Tuấn cho hay.

Ông Đặng Văn Ngọt, Chánh Thanh tra quận Cái Răng cho biết, quá trình thanh tra rà soát số KDC tự phát, quận Cái Răng chỉ có 16 khu không phải 33 khu như  thông tin ban đầu. Do đó, để đảm bảo nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng cao, quận đã đề xuất đối với những KDC phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất chính đáng, sẽ tiến hành xem xét cho phép người dân chuyển mục đích sử dụng.

Trước đó các giao dịch mua bán đất đai ở các KDC được cho là tự phát diễn ra rất rầm rộ; nhưng từ khi TP Cần Thơ có chủ trương tạm thời “đóng băng” các KDC này thì thị trường BĐS chuyển mạnh dần sang đất nền dự án, tạo ra cơn sốt đất nền ở thành phố Cần Thơ.

Hiện nay, các đề xuất hướng xử lý các KDC tự phát trên địa bàn TP Cần Thơ vẫn đang trong trạng thái “chờ” và đứng trước nguy cơ trì trệ, kéo dài. Đồng thời ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân, khiến cơ hội sở hữu nhà của những người có thu nhập thấp càng thêm mong manh hơn bao giờ hết.