Sau rất nhiều mong đợi của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ("Nghị định 10") đã được ban hành. Đây được coi là giải pháp để tháo gỡ các vướng mắc trước mắt trong thi hành pháp luật đất đai, trước khi tiến tới giải pháp tổng thể là ban hành Luật Đất đai sửa đổi, dự kiến tháng 11/2023.

Nghị định 10 đã tháo gỡ một số vướng mắc pháp lý nảy sinh trong thực tiễn khi thi hành pháp luật về đất đai, trong đó sự chờ đợi lớn nhất là quy định mới bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ("sổ đỏ") cho người mua công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch (là các dự án condotel, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng...)

Quy định mới này được kỳ vọng sẽ gỡ vướng cho hơn 80.000 căn condotel trong cả nước đang "xếp hàng" chờ cấp chứng nhận quyền sở hữu.

"Sổ đỏ" cấp cho ai?

Về mặt nội dung, Nghị định 10 đã bổ sung khoản 5 vào Điều 32 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ("Nghị định 43") quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; quy định đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch trên đất thương mại, dịch vụ, nếu đáp ứng đủ điều kiện theo pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ (sở hữu có thời hạn không quá 50 năm; đối với một số địa bàn có điều kiện khó khăn thì không quá 70 năm).

Về thủ tục, Nghị định 10 đã sửa đổi Điều 72 Nghị định 43, quy định bổ sung về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp "sổ đỏ" cho người mua công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản. Trước Nghị định 10 thì Điều 72 Nghị định 43 hiện hành chỉ áp dụng để cấp "sổ đỏ" cho người mua bất động sản trong các dự án phát triển nhà ở nên chưa có quy chế để cấp chứng nhận sở hữu cho dự án condotel đơn thuần.

Như vậy về mặt nguyên tắc, người mua sản phẩm condotel, biệt thự du lịch có thể được cấp chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn theo quy trình tại Điều 72 Nghị định 43 (đã sửa đổi bởi Nghị định 10). Nghị định 10 quy định trình tự, thủ tục, thời gian giải quyết thủ tục hành chính, cơ quan giải quyết... việc cấp "sổ đỏ" cho condotel và biệt thự du lịch giống như căn hộ chung cư hay nhà ở riêng lẻ thông thường.

Những ngày qua, dư luận đã xôn xao về các quy định mới của Nghị định 10 dù phải đến ngày 20/5/2023 mới có hiệu lực. Liệu việc cấp "sổ đỏ" cho hơn 80.000 căn condotel trong cả nước sẽ được tháo gỡ triệt để.

Tôi cho rằng Nghị định 10 vẫn chưa trả lời được trọn vẹn 2 câu hỏi lớn nhất liên quan đến cấp chứng nhận quyền sở hữu condotel: Cấp cho ai và cấp cho tài sản nào?

Câu hỏi lớn thứ nhất: Việc cấp "sổ đỏ" cho các "căn hộ condotel" là cấp cho chủ đầu tư dự án hay cấp cho khách hàng mua sản phẩm (thuật ngữ "căn hộ" được lấy theo Tiêu chuẩn TCVN 12873:2020 về căn hộ lưu trú; Tiêu chuẩn TCVN 7798:2014 về căn hộ du lịch và lưu ý rằng thuật ngữ này không đồng nhất với “căn hộ chung cư” theo Luật Nhà ở)?

Nếu căn cứ theo Điều 72 Nghị định 43 đã sửa đổi bởi Nghị định 10 (điều quy định về trình tự, thủ tục) thì cơ quan nhà nước có thể cấp "sổ đỏ" cho người mua "căn hộ condotel" trong các dự án kinh doanh bất động sản, tức là cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

Nhưng sự băn khoăn của tôi đến từ quy định tại Điều 32 Nghị định 43 đã sửa đổi bởi Nghị định 10 và trước đó là Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP (điều quy định về mặt nội dung). Bởi thể thức trình bày tại Điều 32, phía sau tên điều "Chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở" đã ghi rõ "Chủ sở hữu công trình xây dựngkhông phải là nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây" trước khi đi đến các khoản 1, 2, 3, 4, 5.

Kỹ thuật trình bày ấy dẫn đến cách hiểu rằng tất cả các quy định tại Điều 32 Nghị định 43 (đã sửa đổi) được áp dụng để cấp "sổ đỏ" cho "Chủ sở hữu công trình xây dựng", trong khi Luật Xây dựng định nghĩa "Công trình xây dựng là sản phẩm được xây dựng theo thiết kế, tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước".

Như vậy, toàn bộ khối nhà condotel (gồm nhiều "căn hộ condotel") là một "công trình xây dựng". Mỗi "căn hộ condotel" không liên kết định vị với đất và không phải là một "công trình xây dựng" riêng rẽ. Vậy quy định tại Điều 32 Nghị định 43 (đã sửa đổi) có thể áp dụng để cấp "sổ đỏ" cho từng "căn hộ condotel" hay không? 

Mặc dù Nghị định số 01/2017/NĐ-CP đã bổ sung khoản 4 vào Điều 32 Nghị định 43, quy định đối với dự án có nhiều hạng mục công trình, nếu chủ đầu tư có nhu cầu và có đủ điều kiện thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình nhưng vẫn là quy định áp dụng cho chủ đầu tư, không phải cho khách hàng. Quy định này không được sửa đổi bởi Nghị định 10.

Một cách tổng quát, nếu như không cần phải bàn cãi về Điều 72 Nghị định 43 (đã sửa đổi) đã đề ra trình tự, thủ tục để cấp "sổ đỏ" cho từng "căn hộ condotel" thì Điều 32 lại chưa hoàn toàn tháo gỡ được những vướng mắc bởi mỗi khách hàng mua 01 "căn hộ condotel" không thể được coi là "Chủ sở hữu công trình xây dựng". Đó là lý do khiến tôi khẳng định Nghị định 10 chưa trả lời được trọn vẹn câu hỏi thứ nhất: Việc cấp "sổ đỏ" cho các "căn hộ condotel" là cấp cho chủ đầu tư dự án hay cấp cho nhà đầu tư thứ cấp.

"Sổ đỏ" cấp cho cái gì?

Câu hỏi lớn thứ nhất: Việc cấp "sổ đỏ" là cấp cho toàn công trình hay cấp cho từng "căn hộ condotel"?

Về mặt nguyên tắc, khoản 4 vào Điều 32 Nghị định 43 (bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP) quy định có thể cấp Giấy chứng nhận cho từng hạng mục công trình hoặc từng phần diện tích của hạng mục công trình.

Mỗi "căn hộ condotel" là một phần diện tích của công trình xây dựng (tòa nhà condotel) nên có thể được cấp "sổ đỏ" riêng.

Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Bộ Tài nguyên & Môi trường đã ban hành Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT (Thông tư 33/2017) để sửa đổi, bổ sung Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Thông tư 23/2014). Theo đó, Thông tư 33/2017 đã bổ sung Điều 7a vào Thông tư 23/2014, quy định rõ các nội dung thể hiện trên Giấy chứng nhận cấp cho từng phần diện tích của hạng mục công trình.

Điều 7a Thông tư 23/2014 quy định: "Trường hợp chủ đầu tư dự án chuyển nhượng [...] từng phần diện tích của hạng mục công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung và sử dụng riêng của [...] từng phần diện tích của hạng mục công trình [...] để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng. Khi cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng chung đối với phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của người sử dụng đất".

Quy định trên là rất cụ thể để giải quyết cả hai câu hỏi: Cấp cho ai (có thể cấp cho khách hàng nhận chuyển nhượng) và cấp cho tài sản nào (có thể cấp cho riêng từng phần diện tích của hạng mục công trình)? Nhưng quy định này mới dừng lại ở cấp độ thông tư và có nội dung "xung đột" với Nghị định 43 như đã phân tích. Theo nguyên tắc áp dụng pháp luật, Nghị định 43 có hiệu lực cao hơn và được ưu tiên áp dụng trong trường hợp có mâu thuẫn với Thông tư 33/2017.

Dự án nào được cấp "sổ đỏ" condotel

Như đã nêu, Nghị định 10 đã sửa đổi Điều 72 Nghị định 43, quy định cấp "sổ đỏ" cho người mua công trình xây dựng trong các "dự án kinh doanh bất động sản".

Đây là vấn đề cần bàn luận với Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn đều không có giải nghĩa chính thức thế nào là "dự án kinh doanh bất động sản".

Thuật ngữ "dự án kinh doanh bất động sản" chỉ xuất hiện trong pháp luật về đầu tư (tại Điều 48 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư) nhưng cũng không có giải thích chính thức cho thuật ngữ này.

Vậy cần hiểu thế nào là "dự án kinh doanh bất động sản" để có cách áp dụng thống nhất? Tôi cho rằng có thể sử dụng biện pháp xâu chuỗi khái niệm "dự án bất động sản" theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản: "Dự án bất động sản là dự án đầu tư xây dựng công trình...", kết hợp với các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản (gồm nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc hình thành trong tương lai; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại).

Như vậy, có thể hiểu "dự án kinh doanh bất động sản" là: dự án đầu tư xây dựng công trình, trong đó chủ đầu tư được phép kinh doanh công trình đó dưới hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua.

Như vậy, ngoài các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai và điều kiện mua bán công trình xây dựng theo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư còn phải đáp ứng quy định theo pháp luật đầu tư.

Cụ thể, theo Điều 42 Luật Đầu tư: "Nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, lao động, phòng cháy và chữa cháy, quy định khác của pháp luật có liên quan, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có)..."

Như vậy, dự án condotel phải là dự án kinh doanh bất động sản và mục tiêu dự án ghi trong quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư phải có nội dung ghi nhận chủ đầu tư được phép kinh doanh bất động sản (bán công trình trong dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì chủ đầu tư mới được bán condotel và người mua mới đáp ứng điều kiện cần để được cấp "sổ đỏ".

Ngược lại, nếu trong quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không ghi nhận chủ đầu tư được phép kinh doanh bất động sản (ví dụ chủ trương đầu tư chỉ ghi nhận chủ đầu tư được đầu tư công trình khách sạn để kinh doanh dịch vụ lưu trú) thì chủ đầu tư không được phép bán condotel (các "căn hộ khách sạn"), dẫn đến giao dịch bán condotel không phù hợp với mục tiêu dự án và người mua không được cấp "sổ đỏ".

Trường hợp này, chủ đầu tư phải làm thủ tục điều chỉnh chủ trương đầu tư để bổ sung mục tiêu kinh doanh bất động sản nếu muốn bán condotel và cấp "sổ đỏ" cho khách hàng.

Bài liên quan   

Có thêm 47.000 phòng khách sạn và condotel trong 3 năm tới

Hàng loạt căn hộ condotel chờ 'cởi trói'

Bất động sản Bình Định 'hạ nhiệt', giá condotel giảm khoảng 20%

Thanh khoản ‘lẹt đẹt’ nhưng giá condotel vẫn tăng cao