[Café cuối tuần] 'Giải cứu' bất động sản bắt đầu từ đâu?

Không phải vốn mà vướng mắc pháp lý mới là vấn đề lớn nhất cần ưu tiên tháo gỡ để khơi thông thị trường.

Vài năm trước, khi còn là lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản phụ trách mảng pháp lý dự án, tôi từng nghe một đồng nghiệp chia sẻ câu chuyện khi đến làm việc với cơ quan nhà nước để thực hiện một thủ tục về đất đai. "Chị rất muốn giúp em, nhưng thời điểm này chị muốn được bình an", chị cán bộ của Sở Tài nguyên & Môi trường giải thích lý do không ký vào phiếu trình giải quyết công việc.

"Khoan hãy làm"

Câu chuyện của người đồng nghiệp cũ khiến tôi suy nghĩ mãi. Cho đến Hội nghị toàn quốc tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản do Thủ tướng Chính phủ chủ trì, vấn đề càng lộ rõ. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nhận định có 2 vướng mắc lớn nhất góp phần khiến hơn 1.200 doanh nghiệp bất động sản giải thể, phá sản trong năm 2022 trong đó vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn, tiếp đến mới là về tiếp cận nguồn vốn.

Tỷ lệ 70% khó khăn do vướng mắc pháp lý gây ra cho thị trường bất động sản cũng nhận được sự tán thành của ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia.

Hay như ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Novaland cũng tha thiết kêu gọi: "Chúng tôi chỉ mong được hỗ trợ về cơ chế. Doanh nghiệp kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo tháo gỡ pháp lý tận gốc cho các dự án của các doanh nghiệp trên cả nước. Sự ách tắc này đã kéo dài rất nhiều năm nhưng chưa được giải quyết".

Vậy tại sao vướng mắc về pháp lý lại gây ra nhiều phiền lụy đến vậy cho thị trường?

Để trả lời câu hỏi ấy, tôi xin mượn lời nửa đùa, nửa thật của một người bạn đang là lãnh đạo cấp phòng tại một Sở thuộc "thành phố đáng sống nhất Việt Nam": "Thời buổi này đọc, hiểu và làm đúng pháp luật thì rất khó và có thể gặp vướng mắc khi thực thi pháp luật. Muốn làm được phải vận dụng. Muốn không sai thì... tạm thời chưa làm".

Đó là bối cảnh của Đà Nẵng hiện nay, sau khi 2 cựu chủ tịch cùng dàn lãnh đạo Sở nhất loạt vướng vòng lao lý. Hiện nay, Đà Nẵng quy định chủ đầu tư muốn cấp giấy phép xây dựng thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Đây là quy định "đặc thù" bởi pháp luật không quy định việc nộp tiền sử dụng đất là điều kiện để cấp phép xây dựng. Thêm vào đó, doanh nghiệp muốn sớm nộp tiền đất để được cấp phép cũng không thể bởi quy trình định giá đất của thành phố thường kéo dài.

Nhìn rộng ra, đó không chỉ là câu chuyện của một địa phương trong quản lý đất đai. Đã thành thông lệ, quy trình định giá đất một dự án khu đô thị thường kéo dài 2-3 năm, cá biệt có dự án phải 3-4 năm đã ảnh hưởng rất nặng nề đến kế hoạch kinh doanh của chủ đầu tư khi giá đất là tham số đầu vào quan trọng để xác định giá bán phù hợp chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Chủ đầu tư biết bán hàng với giá nào khi không biết số tiền sử dụng đất sẽ phải nộp?

Có thể nói, công tác định giá đất luôn phức tạp, nhạy cảm và tiềm ẩn nhiều tiêu cực. Liên tục những vụ khởi tố, bắt bớ vì sai phạm trong định giá đất khắp cả nước đã dẫn đến tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm trong bộ máy cán bộ, công chức.

Pháp luật đất đai quy định 4 phương pháp định giá đất cụ thể (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư) nhưng địa phương kêu trời vì áp dụng mỗi phương pháp lại cho một kết quả… khác nhau. Vậy thì ai dám ký phê duyệt giá đất bởi lo ngại một ngày cơ quan hậu kiểm đặt dấu hỏi: sao không phải giá này mà lại là giá kia?

Hệ quả là gần đây, một địa phương nảy ra sáng kiến thuê đơn vị kiểm toán quốc tế thuộc "Big 4" để kiểm toán lại kết quả của tư vấn định giá đất, thậm chí còn xin ý kiến Bộ Tài chính, Bộ TNMT, các cơ quan thanh tra, kiểm toán về kết quả xác định giá đất. Các cơ quan hậu kiểm lại được huy động để tiền kiểm nhằm giúp cán bộ yên tâm ký duyệt giá đất.

Chúng ta đã nói nhiều đến yêu cầu của một hệ thống pháp luật thống nhất, khả thi, tiết kiệm, hiệu quả, kịp thời, dễ tiếp cận, dễ thực hiện cho người dân để tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh cạnh tranh, lành mạnh. Nhưng sự thật là ta đang có một hệ thống pháp luật thiếu thống nhất, kém đồng bộ dẫn đến 3 chiều hướng xấu trong thực thi: Chiều hướng 1: Cố tình tận dụng “kẽ hở” của luật để trục lợi; Chiều hướng 2: Vô tình làm sai do nhận thức không đầy đủ; Chiều hướng 3: Cán bộ sợ sai, sợ trách nhiệm nên nảy sinh tâm lý “phòng thủ”, khoan hãy làm.

Điều đáng lo ngại là Chiều hướng 3 đang diễn ra ngày càng phổ biến tại nhiều địa phương, trực tiếp dẫn đến “tắc nghẽn” thủ tục pháp lý, dự án bị đình trệ không thể triển khai, gây khan hiếm nguồn cung, đẩy giá bất động sản leo thang.

Tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai của cán bộ trở thành hiện tượng phổ biến. Ngay cả những vấn đề đã sáng rõ nhưng địa phương vẫn cần hướng dẫn của các cơ quan trung ương cho từng tình huống cá biệt mới dám quyết định.

Bởi vậy, tôi hoàn toàn đồng ý với nhận định của các doanh nghiệp, giới chuyên gia rằng tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản phải bắt đầu từ vấn đề pháp lý. Vì pháp lý là nguyên nhân của mọi nguyên nhân và cần phải tháo gỡ ngay những xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo giữa các đạo luật.

Chẳng hạn vấn đề cho phép doanh nghiệp sử dụng đất thuê chuyển mục đích sử dụng đất thì Luật Đất đai hiện hành chưa rõ ràng, thậm chí có xung đột giữa điều luật này với điều luật khác. Cụ thể là Điều 59 cho phép UBND cấp tỉnh quyết định cho phép tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất nhưng Điều 118 lại quy định chặt các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất.

Vậy trường hợp nào doanh nghiệp đang sử dụng đất được chuyển mục đích, trường hợp nào phải đấu giá? Quy định không rõ ràng này đã gây cản trở việc di dời các nhà máy gây ô nhiễm khỏi đô thị bởi thế tiến thoái lưỡng nan (không thuộc trường hợp thu hồi đất mà cũng không được chuyển mục đích sử dụng đất).

Hay như một vấn đề nổi cộm khác là việc quy hoạch có thời hạn chỉ 10-15 năm và nhanh chóng lạc hậu do hạn chế về dự báo, tầm nhìn khi lập quy hoạch nhưng thời hạn dự án và thời hạn giao đất lại rất dài, lên đến 50-70 năm. Điều đó dẫn đến các tình huống doanh nghiệp mới thuê đất xây dựng nhà máy và vận hành được 10-20 năm đã nơm nớp lo âu vì… không còn phù hợp quy hoạch.

Như vậy, sự tháo gỡ phải xuất phát từ khâu lập pháp bởi một hệ thống pháp luật không rõ ràng, tồn tại nhiều mâu thuẫn, chồng chéo sẽ là “thách thức” rất lớn cho cán bộ, công chức khi thực thi pháp luật. Về nguyên tắc thì doanh nghiệp, người dân được làm mọi điều pháp luật không cấm nhưng cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức khi thi hành công vụ chỉ được làm theo những điều pháp luật quy định. Sự “sáng tạo” trong thực thi pháp luật phải là “sáng tạo” trong khuôn khổ, tránh lạm quyền, cảm tính hoặc tiêu cực.

Cơ chế nào bảo vệ cán bộ sáng tạo

Muốn làm đúng thì không thể nhanh, muốn làm nhanh thì phải chấp nhận có ít nhiều sai sót. Đó là bối cảnh thực thi pháp luật suốt những năm qua và cần thay đổi để tháo gỡ điểm nghẽn, khơi thông nguồn lực.

Văn kiện Đại hội XIII của Đảng đã đề ra mục tiêu: "Có chính sách khuyến khích và cơ chế phù hợp bảo vệ những cán bộ, đảng viên có ý chí chiến đấu cao, gương mẫu thực hiện nguyên tắc của Đảng và pháp luật của Nhà nước, dám nghĩ, dám nói, dám làm, dám chịu trách nhiệm, dám đổi mới sáng tạo, dám đương đầu với khó khăn, thử thách và quyết liệt trong hành động vì lợi ích chung".

Trên cơ sở Văn kiện của Đảng, Bộ Chính trị ban hành Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 về chủ trương khuyến khích và bảo vệ cán bộ năng động, sáng tạo vì lợi ích chung: "Khuyến khích cán bộ có tư duy sáng tạo, cách làm đột phá, tháo gỡ, giải quyết những điểm nghẽn, nút thắt trong cơ chế, chính sách. Khi cán bộ thực hiện thí điểm mà kết quả không đạt hoặc chỉ đạt được một phần mục tiêu đề ra hoặc gặp rủi ro, xảy ra thiệt hại thì cấp có thẩm quyền phải kịp thời xác định rõ nguyên nhân khách quan, chủ quan, đánh giá công tâm để xem xét, xử lý phù hợp, nếu thực hiện đúng chủ trương, có động cơ trong sáng, vì lợi ích chung thì được xem xét miễn hoặc giảm nhẹ trách nhiệm".

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021-2030 của Đảng cũng xác định quan điểm phát triển: "Đẩy nhanh hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách bảo đảm đồng bộ, minh bạch các yếu tố thị trường để có khả năng vốn hóa các nguồn lực tài nguyên, phân bổ hợp lý và sử dụng có hiệu quả".

Như vậy, một mặt cần có cơ chế bảo vệ cán bộ; một mặt phải tháo gỡ từ việc sửa đổi, hoàn thiện pháp luật. Tôi cho rằng khi đã có được một hệ thống pháp luật rõ ràng, minh bạch, thống nhất, đồng bộ thì cán bộ, công chức muốn trì hoãn thủ tục cũng không thể vì hành vi trì hoãn, chậm thực hiện thủ tục sẽ trở thành hành vi hành chính bị kiện theo Luật Tố tụng hành chính.

Xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, minh bạch sẽ khơi thông thị trường, tạo nguồn cung sản phẩm dồi dào, giúp giảm giá bất động sản và kéo theo sự hồi phục, phát triển của cả nền kinh tế.

Bài liên quan

'Liều thuốc' phục hồi thị trường bất động sản

Novaland kiến nghị tháo gỡ pháp lý để các doanh nghiệp bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn

Thủ tướng: Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình

Chủ tịch Vinhomes: Nếu không có giải pháp kịp thời, doanh nghiệp bất động sản sẽ phá sản