Bất động sản Huế sau một năm lên Trung ương: Khởi sắc nhưng chưa bứt phá

Năm bản lề của bất động sản Huế

Năm 2025 là một năm bản lề đối với thị trường bất động sản TP. Huế khi địa phương này chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Do đó, có rất nhiều dự án quy mô lớn đã và đang được khởi công nhằm hoàn thiện diện mạo đô thị.

Ở nhóm dự án đô thị, thương mại – dịch vụ, Huế ghi nhận sự hiện diện của các dự án như Khách sạn cao cấp tại Khu phức hợp Thủy Vân do Cotana Capital làm chủ đầu tư (quy mô 25 tầng, vốn hơn 600 tỷ đồng) hay dự án thương mại – dịch vụ tại số 2 Hà Nội với tổng vốn đầu tư gần 400 tỷ đồng.

Trong năm, thành phố cũng khởi công 4 dự án nhà ở xã hội, cung cấp hơn 2.000 căn hộ tại các khu vực như phía Đông Thủy Dương – Thuận An và Chân Mây – Lăng Cô, cho thấy nỗ lực cân bằng lại cơ cấu sản phẩm, vốn lâu nay nghiêng nhiều về phân khúc trung – cao cấp.

Theo ông Lê Toàn Thắng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Huế, thị trường bất động sản trong quý IV/2025 đã có tín hiệu khởi sắc hơn so với các quý trước. Lượng giao dịch nhà thấp tầng và căn hộ chung cư tăng lên, tập trung chủ yếu ở các dự án có hạ tầng tương đối hoàn chỉnh và hồ sơ pháp lý rõ ràng.

Giá tăng nhưng phân hóa rõ rệt

Sau giai đoạn “chờ đợi” kéo dài, bất động sản Huế bước sang đầu năm 2026 với tâm thế thận trọng hơn, tập trung vào giá trị thực. Điều này thể hiện rõ trong bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, khi giá đất tăng nhưng không đồng loạt, mà phân hóa mạnh theo vị trí.

Tại khu vực trung tâm như Lê Lợi, Hùng Vương, Bà Triệu, giá đất đã tiệm cận mốc 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, các khu vực như Vỹ Dạ, An Cựu ghi nhận mức giá 52–58 triệu đồng/m². Với khu đô thị mới An Vân Dương – khu vực được xem là “túi tiền” của nhà đầu tư – giá căn hộ cao cấp dao động 28–35 triệu đồng/m².

Theo đánh giá của giới đầu tư, biên độ tăng giá tại An Vân Dương trong trung hạn vẫn còn, song mức tăng 20–30% trong vài năm tới phụ thuộc lớn vào tiến độ hạ tầng, khả năng hấp thụ thực và việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án lớn.

Năm 2026, thị trường bất động sản Huế được kỳ vọng tiếp tục “được tiếp nhiên liệu” từ hàng loạt công trình hạ tầng trọng điểm. Cầu Nguyễn Hoàng, cầu vượt cửa biển Thuận An được kỳ vọng mở rộng không gian đô thị về hướng biển và phía Tây. Aeon Mall Huế tiếp tục đóng vai trò “thỏi nam châm”, kéo giá trị bất động sản khu vực An Vân Dương.

Bên cạnh đó, việc chuẩn bị hạ tầng tái định cư phục vụ dự án đường sắt tốc độ cao cũng đang tạo ra những điểm nóng giao dịch mới tại khu vực Chân Mây – Lăng Cô. Tuy nhiên, các yếu tố này mới dừng ở mức tạo nền, chưa đủ để hình thành làn sóng tăng giá diện rộng như tại các thị trường lớn.

Nút thắt pháp lý vẫn là lực cản lớn

Dù có những tín hiệu tích cực, bất động sản Huế vẫn đối mặt với nhiều điểm nghẽn. Một số phân khúc như bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền gần như “trắng” dự án mới; nhà ở xã hội chưa tiếp cận được gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Theo Sở Xây dựng TP. Huế, nhiều dự án còn vướng mắc kéo dài về bồi thường giải phóng mặt bằng, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các dự án như khu đô thị Phú Mỹ An, Khu phức hợp Thủy Vân giai đoạn 1, Khu nhà ở An Đông… đều chịu tác động của độ trễ pháp lý do được lựa chọn nhà đầu tư từ thời Luật Đất đai 2003, kéo dài qua nhiều giai đoạn chuyển tiếp.

UBND TP. Huế cho biết đã rà soát và báo cáo các dự án vướng mắc lên Bộ Tài chính, Thanh tra Chính phủ và Ban chỉ đạo 751 để thống nhất phương án tháo gỡ. Gần đây, thành phố cũng chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho 4 dự án đô thị lớn tại An Vân Dương, Dương Nỗ – Mỹ Thượng, Hương An – Kim Trà… với tổng vốn đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng.

Nhìn tổng thể, sau một năm lên thành phố trực thuộc Trung ương, bất động sản Huế đã rời khỏi trạng thái “đóng băng”, song vẫn đang ở giai đoạn khởi động có kiểm soát. Thị trường chưa xuất hiện cơn sốt, mà đi theo hướng phân hóa, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng thực chất và nhu cầu ở thực.

Năm 2026 được kỳ vọng là năm “tháo nút” cho nhiều dự án tồn đọng. Tuy nhiên, để hình thành một chu kỳ tăng trưởng bền vững, Huế vẫn cần thời gian để đồng bộ hạ tầng, xử lý dứt điểm vướng mắc pháp lý và tái cân bằng nguồn cung. Trong bối cảnh đó, bất động sản Huế hấp dẫn hơn với nhà đầu tư trung – dài hạn, thay vì những kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn như ở các thị trường đã phát triển nóng.