Vốn vào BĐS với “bóng” tiêu dùng?

Quý I-2017, mặc dù tín dụng BĐS giảm tỷ trọng, nhưng số tuyệt đối lại tăng, song song đó cho vay cá nhân mua nhà để ở cũng tăng.

BĐS vẫn hút tín dụng

Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, năm 2016 cho vay BĐS tăng trưởng chậm lại so với năm 2015. Dư nợ BĐS khoảng 426.000 tỷ đồng, tăng 8,1% so với đầu năm, chiếm 8,7% tổng dư nợ; trong khi năm 2015 tăng 28%, chiếm 9,6% tổng dư nợ. Tỷ lệ nợ xấu cho vay BĐS theo báo cáo giảm từ 4,3% năm 2015 xuống 3,8% vào cuối năm 2016 và chỉ tập trung chủ yếu ở các NHTM đặc biệt yếu kém.

Diễn biến này xuất phát từ việc NHNN ban hành Thông tư 06 sửa đổi Thông tư 36, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn từ 60% xuống còn 50% từ năm 2017 và xuống 40% từ năm 2018 và tăng hệ số rủi ro các khoản vay kinh doanh BĐS lên 200% cùng hàng loạt cảnh báo rủi ro tín dụng BĐS được NHNN phát đi.

Tuy nhiên, bước sang năm 2017, tín dụng BĐS đang có dấu hiệu đảo chiều tăng trở lại. Tính đến cuối quý I-2017, tại TPHCM, dù tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ có giảm, từ 12-12,5% xuống còn 10%, nhưng con số tuyệt đối lại tăng lên, đạt khoảng 180.000 tỷ đồng, tăng hơn 5.000 tỷ đồng so với cuối năm 2016 và tăng 30.000 tỷ đồng so với năm 2015.

Tính chung toàn hệ thống, tín dụng đối với nền kinh tế trong quý I tăng 4,06% so với đầu năm, đây là mức tăng ấn tượng trong nhiều năm qua. Trong báo cáo kết quả điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động NH tháng 3-2017, NHNN cho biết hiện nay tín dụng tập trung chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, chiếm khoảng 80%. Nhưng bên cạnh đó, NHNN thông báo thời gian tới sẽ theo dõi sát tình hình cấp tín dụng đối với một số ngành, lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro trong lĩnh vực BĐS, các dự án BOT, BT giao thông…

Theo các chuyên gia, sở dĩ NHNN vẫn tiếp tục theo dõi sát diễn biến tín dụng BĐS bởi các số liệu công bố cho thấy tình hình cho vay rất khả quan, nhưng cơ cấu tín dụng đang có xu hướng thay đổi theo hướng dư nợ tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất tăng dần. Trong đó, mức tín dụng tăng trưởng tích cực trong quý I có sự đóng góp lớn của tín dụng BĐS, bao gồm cả cho vay đối với chủ đầu tư và cho vay mua nhà.

Vay tiêu dùng cũng để mua nhà

Theo NHNN chi nhánh TPHCM, thời gian gần đây cơ cấu tín dụng có xu hướng thay đổi, tín dụng vẫn tập trung chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, song tỷ trọng trong tổng dư nợ đã thấp hơn so với trước đây, trong khi dư nợ tín dụng cho lĩnh vực phi sản xuất như BĐS, tiêu dùng và chứng khoán tăng dần. Trên thị trường hiện nay, các hình thức ưu đãi cho vay tiêu dùng mua nhà để ở tại các NHTM cũng đang ngày càng sôi động.

Một số NH dành các gói tín dụng cho vay ưu đãi, trong đó lãi suất dành cho vay mua nhà trong 1-2 năm đầu từ 6-8%/năm tùy theo thời hạn ưu đãi. Đối với các dự án có liên kết, NH không chỉ ưu đãi lãi suất mà còn nâng hạn mức vay và thời gian vay. Như NCB ưu đãi cho khách hàng có nhu cầu vay vốn mua căn hộ tại dự án tổ hợp 317 Trường Chinh, Hà Nội với lãi suất vay chỉ từ 7%/năm, cho vay tới 80% giá trị tài sản đảm bảo, thời gian vay lên tới 25 năm và ân hạn gốc 1 năm đầu.

Mới đây, trong lễ mở bán căn hộ dự án Gamuda City tại Hà Nội, VietinBank đã triển khai quầy tư vấn và giới thiệu sản phẩm, dịch vụ cho vay bán lẻ, đặc biệt là gói sản phẩm cho vay mua nhà, sản phẩm, dịch vụ thẻ và NH điện tử.

Theo đó, khi đăng ký mua nhà và thanh toán bằng thẻ đồng thương hiệu VietinBank - Gamuda, khách hàng sẽ được nhận nhiều ưu đãi đặc biệt từ NH như được hoàn tiền 1,2% giá trị giao dịch ngay khi đặt cọc mua nhà và các giao dịch thanh toán khác tại Gamuda, chiết khấu tối đa đến 30% tại đơn vị kinh doanh hoặc đối tác của Gamuda và VietinBank.

Đối với khách hàng, khuyến mại VietinBank đưa ra rất hấp dẫn vì sự thiết thực. Điều này cho thấy đối với phân khúc cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở, các NH đang rất chú trọng đa dạng hóa hình thức ưu đãi để chạy đua thu hút khách hàng trong bối cảnh sức cầu vẫn còn lớn.

Đã có nhiều bài học kinh nghiệm liên quan đến thị trường BĐS từ năm 2008-2010, nên để hạn chế rủi ro từ tháng 7-2016, NHNN đã cảnh báo về cho vay BĐS, yêu cầu hạn chế tập trung cho vay đối với các dự án lớn, thời gian thu hồi nợ dài khi thấy thị trường BĐS có những diễn biến phục hồi và hút tín dụng NH.

Theo đó, đối với cho vay dự án, NH phải tập trung thẩm định dự án chặt chẽ, đảm bảo đúng quy định của pháp luật và chỉ cho vay đối với những chủ đầu tư có năng lực tài chính và năng lực triển khai dự án. Những cảnh báo này nhằm phát triển chặt chẽ hơn, đảm bảo phục vụ tốt cho phát triển thị trường BĐS cũng như đảm bảo chất lượng tín dụng của NH.

Hiện nay cho vay BĐS chủ yếu phục vụ nhu cầu cá nhân, cho vay BĐS tăng chủ yếu là tăng cho vay cá nhân mua nhà để ở, đây cũng là hoạt động bình thường, trong tầm kiểm soát. Về cho vay dự án, trước đây, các chủ đầu tư thường được giấy phép xong sẽ bán dự án trên giấy, song hiện nay tình trạng này không còn, do đó rủi ro BĐS cũng được kiểm soát kỹ hơn.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM