Vỡ mộng làm giàu khi đầu tư bất động sản cho thuê - Bài cuối: Đầu tư sao cho sinh lời?

Theo số liệu từ DKRA Vietnam, trong quý 2 của năm 2021, thị trường căn hộ tại TP.HCM ghi nhận có 9 dự án mở bán (2 dự án mới và 7 giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán trước đó) với khoảng 3,072 căn, tăng 21% so với quý 1/2021 (2,539 căn) và tăng 27% so với cùng kỳ năm trước (2,425 căn). Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 79% (2,431 căn) trên nguồn cung mới, tăng 24% so với quý trước (1,960 căn), gấp 1.4 lần so với cùng kỳ năm trước (1,765 căn). Đặc biệt là việc giá nhà chỉ tăng từ 3-5% chứ không quá 5% như các quý trước đó.

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự trong đó có cả sản phẩm Shophouse thì theo ghi nhận của bộ phận R&D – DKRA Vietnam, trong quý 2/2021 thị trường đón nhận 273 căn mở bán đến từ 11 dự án (bao gồm 8 dự án mới và 3 dự án thuộc giai đoạn tiếp theo), bằng 79% so với quý trước và bằng 37% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 66% (tương đương 180 căn), bằng 91% so với quý 1/2021 và bằng 35% so với cùng kỳ năm 2020.

Bên cạnh đó, dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, nhà phố, Shophouse biển từ Đà Nẵng vào Phú Quốc đã bắt đầu hồi sinh. Cụ thể, Phân khúc nhà phố/shophouse biển trong khu phức hợp ghi nhận 10 dự án mở bán (bao gồm 5 dự án mới và 5 dự ánthuộc giai đoạn tiếp theo), cung cấp ra thị trường 1,114 căn, gấp 5 lần so với quý trước và gấp 7 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 71% (khoảng 786 căn), gấp 4,8 lần so với quý 1/2021 và gấp 9,2 lần so với cùng kỳ năm 2020.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D – DKRA Vietnam cho rằng 6 tháng cuối năm, thị trường sẽ dần hồi phục, đặc biệt là ở quý 4 khi mà dịch bệnh được kiểm soát, tỷ lệ tiêm Vaccine của Việt Nam cũng được thực hiện rộng khắp. Bên cạnh đó, khi dịch bệnh được kiểm soát thì cũng là lúc kinh tế hồi phục và nhu cầu du lịch sau dịch bệnh của người dân cũng như nhu cầu đầu tư và nhà ở tăng trở lại sẽ giúp cho thị trường đầu tư nhà ở cho thuê cũng như Shouphouse hồi phục.

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Công ty Hà Đô Sài Gòn, không phải địa chỉ đầu tư nào cũng là "cỗ máy in tiền" cho các nhà đầu tư.

Theo ông Tuấn, từ năm 2019 tới nay, thị trường căn hộ chung cư, căn hộ nghỉ dưỡng biển và cả Shophouse cho thuê đều gặp khó khăn bởi lượng hàng quá lớn, trong khi đó nhu cầu thuê lại giảm. Tuy nhiên, không phải vì vậy mà thị trường này không có cơ hội cho những nhà đầu tư thứ cấp tiếp tục đổ tiền vào đây để kiếm lời.

Cũng theo ông Tuấn, việc đầu tư vào thị trường này thực tế vẫn còn nhiều “cửa sáng” tuy nhiên không còn dễ dàng như trước đây mà cần nhà đầu tư phải lựa chọn thông minh hơn khi bỏ tiền vào đầu tư.

Đưa ra những lời khuyên đầu tư, đầu tiên ông Tuấn đưa ra nguyên tắc là khi quyết định đầu tư là phải giải được bài toán tài chính gồm 3 yếu tố: Mức giá và khả năng chi trả thực tế, chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư và khả năng trả nợ (với khách hàng dùng đòn bẩy tài chính).

Giá cả và khả năng tài chính phụ thuộc vào hoàn cảnh mỗi người nhưng ông Tuấn đặc biệt nhấn mạnh, bởi theo ông Tuấn thì không nên chọn sản phẩm có mức giá quá cao, khi đầu tư lợi nhuận thu về sẽ rất lâu mới hoàn vốn và khó cho thuê. Bên cạnh đó chú ý tới những chính sách thanh toán từ chủ đầu tư, chính sách thanh toán mua nhà tốt thì khách hàng sẽ dễ thở trong việc xoay dòng tiền đóng tiền mua nhà và nếu tận dụng được tốt, đó sẽ là khoản lời không nhỏ cho khách.

“Ngoài ra, nhà đầu tư không nên chạy theo đám đông. Thấy dự án nào có quá nhiều sản phẩm thì không nên mua bởi khi dự án nhiều sản phẩm nghĩa là sẽ có nhiều nhà đầu tư tới đầu tư cho thuê, và từ đây sẽ có sự cạnh tranh rất lớn. Nên chọn những dự án mới, số lượng căn hộ ít, như vậy khi đầu tư sẽ ít phải cạnh tranh với các nhà đầu tư khác”, ông Tuấn nói.

Ngoài ra, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Quản lý kinh doanh khu công nghiệp và văn phòng cho thuê CBRE cho rằng, thị trường cho thuê đang đối diện với một thử thách lớn chưa từng có, khi chủ thuê không còn là người quyết định và cần có những biện pháp chuyển mình để sinh tồn, thích ứng với tình trạng “bình thường mới”.

Cụ thể, điều chỉnh giảm giá thuê sẽ là biện pháp trong ngắn và trung hạn để kích cầu. Điều quan trọng là chủ thuê cần chủ động hơn trong việc tìm hiểu những ngành nghề, lĩnh vực có khả năng ít bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19. Nhờ đó, chủ thuê có thể tiếp cận và tìm kiếm khách thuê phù hợp, hạn chế rủi ro từ thị trường, kể cả trong thời điểm bùng phát dịch. Đồng thời, chủ thuê nên cân nhắc điều chỉnh các điều khoản cho thuê theo hướng hợp lý hơn, nhất là các điều khoản về tiến độ thanh toán. Chi phí mặt bằng sẽ là áp lực lớn với nhiều khách thuê trong bối cảnh tình hình kinh doanh hiện tại đều khá trì trệ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Hậu, người chuyên cho thuê văn phòng tại TP.HCM chia sẻ, để ứng phó với tình hình dịch bệnh các chủ thuê nên giảm giá từ 30 - 50% để hỗ trợ khách thuê. Nhưng cũng ở thời điểm này, khoảng 10 - 20% lượng người lại đang đi tìm địa điểm thuê bởi họ tính toán thời điểm sau dịch sẽ có sức bật nhất định để thị trường quay trở lại.

Bên cạnh đó, với những người có bất động sản cho thuê thì nên miễn phí cho khách thuê từ 1 - 2 tháng cho cho khách chuẩn bị, hoàn thiện mặt bằng. Rồi sau đó, khi tình hình dịch ổn định, chắc chắn thị trường sẽ quay lại nhịp sôi động.

“Việc kiểm soát dịch cũng như vaccine là rất quan trọng để mọi người ổn định trong trạng thái bình thường mới. Giai đoạn này hiểu nôm na như chiếc lò xo đang bị nén lại, khi mọi thứ được kiểm soát thì thị trường sẽ phát triển hơn nữa. Do đó, chính sách hỗ trợ từ các chủ thuê là cần thiết để cùng khách thuê vượt qua thời điểm khó khăn này”, ông Hậu nói.

Bài liên quan

Đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM 'méo mặt' vì ôm hàng

Mặt bằng cho thuê tại TP.HCM tiếp tục ‘điêu đứng' vì đợt dịch COVID thứ 4

Thị trường nhà phố cho thuê tại TP.HCM: Khách hàng chiếm thế thượng phong

Siết thu thuế cho thuê căn hộ: Cân nhắc ngưỡng doanh thu chịu thuế phù hợp