Dữ liệu của Hội môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS) cho thấy, ở phân khúc nhà ở xã hội (NOXH), trong giai đoạn 2021-2025 nhu cầu cần 1,24 triệu căn NOXH, kế hoạch thực hiện 428.000 căn; giai đoạn 2025-2030 nhu cầu 1,16 triệu căn, kế hoạch thực hiện 634.200 căn.

Tuy nhiên, tính đến hết quý I/2024 cả nước mới hoàn thành 37.868 căn, đạt 8,9% kế hoạch giai đoạn 2021-2025, tăng 4,3% so với cuối năm 2023; 127 dự án đã khởi công, quy mô 107.896 căn và 301 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư mới, quy mô 265.486 căn.

Có thể thấy, việc phải hoàn thành 428.000 trong khoảng thời gian ngắn là rất áp lực và khó khả thi. Đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho NOXH cũng chỉ mới giải ngân được 646 tỷ đồng là rất thấp.

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho biết, tốc độ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ là quá chậm và quá ít nên phải "quên" gói tín dụng này. Ông lý giải, đây là gói tín dụng do các ngân hàng thương mại đề xuất hỗ trợ thị trường BĐS nói chung, trong đó có hỗ trợ xây dựng NOXH chứ ngân hàng không có trách nhiệm cung cấp vốn cho thị trường.

Đồng quan điểm, chia sẻ với Nhadautu.vn, chuyên gia BĐS Nguyễn Hoàng đánh giá, gói 120.000 tỷ đồng ra đời 1 năm nay nhưng chưa hiệu quả. Đó là tỷ lệ giải ngân quá thấp, nguồn cung mới NOXH vẫn quá ít ỏi, các chủ đầu tư không mặn mà với loại hình này vốn có nhiều ràng buộc mà lợi nhuận bị giới hạn, chưa có quỹ đất được Quốc hội phù hợp để rành riêng cho NOXH. Quy trình thủ tục pháp lý cũng chưa được thuận tiện cho cả chủ đầu tư và người mua.

"Đặc biệt, lãi suất cho vay cũng chưa thực sự hấp dẫn vì hiện nay không thấp hơn đáng kể so với vay mua nhà thương mại. Đáng lẽ lãi suất cho vay mua NOXH chỉ nên thấp hơn hoặc cùng lắm là bằng lãi suất tiết kiệm. Nếu không có những giải pháp mạnh và nhanh chóng để thúc đẩy thì ngay cả mục tiêu đến năm 2025 khó mà thực hiện được", ông Hoàng nhấn mạnh.

Với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, đáng lẽ lãi suất cho vay mua NOXH chỉ nên thấp hơn hoặc cùng lắm là bằng lãi suất tiết kiệm.

Chuyên gia Nguyễn Hoàng

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, gói 120.000 tỷ đồng về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi NOXH, mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay thông thường. Nếu là gói tín dụng ưu đãi NOXH thì phải đảm bảo tiêu chí lãi suất thấp và thời gian ưu đãi dài hạn.

"Thời gian ưu đãi của gói tín dụng đối với người mua nhà NOXH chỉ trong 5 năm là quá ngắn. Đối với chủ đầu tư là 3 năm chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn", ông Châu cho hay.

Vị Chủ tịch HoREA nhìn nhận, người mua NOXH, nhà ở công nhân chưa mặn mà vay gói tín dụng là do lãi suất quá cao, quá sức chịu đựng. Do đó, đề nghị xem xét, điều chỉnh quy định của gói tín dụng này để người mua, chủ đầu tư dễ tiếp cận hơn.

Chính phủ cần có chiến lược tài chính nhà ở toàn diện

Theo TS Lê Xuân Nghĩa, thời gian qua giá BĐS ở Việt Nam tăng rất nóng. Dẫn chứng từ giá vàng, ông cho biết, từ năm 1990 đến nay, giá vàng ở Việt Nam tăng 30 lần và thế giới cũng tăng 30 lần. Giá BĐS ở Mỹ qua khảo sát tăng 100 lần, còn ở Việt Nam, giá BĐS tăng từ 100-400 lần.

Có thể thấy, thị trường BĐS Việt Nam là một trong những thị trường có tốc độ tăng trưởng nóng nhất và ngày càng nóng. Về giá trị sử dụng, 1 miếng đất 10 m2, từ năm 1990 đến nay cũng chỉ 10 m2, nhưng tiền "đổ" vào là rất lớn.

"Tôi nhớ, tôi mua 1 căn nhà 100 m2 nhà liền kề năm 1990 với giá 56 triệu đồng bạc, đến nay, có người hỏi mua với giá 20 tỷ đồng mà bà xã chưa muốn bán. Nói như vậy để thấy, tốc độ tăng giá BĐS là quá khủng khiếp", TS Nghĩa nói.

Bàn về giải pháp vốn cho thị trường BĐS, TS Nghĩa cho rằng, Chính phủ nên thiết kế một chiến lược tài chính nhà ở toàn diện, chứ không phải chỉ dành riêng cho nhà ở xã hội hay bất cứ phân khúc nào.

"Chính phủ có thể tham khảo cách làm của nhiều nước trên thế giới. Trong đó, thực hiện chính sách hỗ trợ vốn cho thị trường thông qua các ngân hàng thương mại nhưng lãi suất Chính phủ là người đứng ra chịu trách nhiệm", TS Nghĩa gợi ý.

Theo vị chuyên gia này, Chính phủ có thể tham khảo cách làm của các quốc gia trên thế giới. Đơn cử như ở Singapore, đã là công dân Singapore đều có quyền mua nhà ở. Trong đó, tiền mua, vay mua sẽ được ngân hàng hỗ trợ với lãi suất cứng là 2,5%, kỳ hạn đủ hấp dẫn từ 30-36 năm. Người mua chỉ phải chịu lãi suất 2,5% còn chênh lệch lãi suất thì Chính phủ sẽ đứng ra tài trợ.

"Ở nước ta thì đang làm ngược lại, lấy lãi suất thị trường trừ đi 2% thì rất mơ hồ. Tiếp theo, khi hết niên hạn vay ưu đãi thì lãi suất bị thả nổi. Đồng thời, thời hạn cho vay ưu đãi lại quá ngắn. Từ đó, kéo theo những người thu nhập thấp làm sao mua nổi nhà?", TS Nghĩa phân tích và hy vọng, sắp tới, lãi suất cho vay sẽ giảm dù lãi suất tiền gửi đang rục rịch tăng lên.

Bài liên quan

Nhiều dự án nhà ở xã hội bị 'ế' vì chọn sai vị trí

Hà Nội và TP.HCM đăng ký dự án nhà ở xã hội hoàn thành ở mức thấp

Thủ tướng: Ngân hàng xem xét hạ lãi suất gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội

Phó Chủ tịch Vingroup: Thủ tục làm nhà ở xã hội còn nhiều hơn nhà thương mại