TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng, ở các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines… không có quá trình cải cách ruộng đất, không chia ruộng cho nông dân nên diện tích ruộng phần lớn vẫn nằm trong tay các điền chủ. Chính phủ quy hoạch đất thành từng vùng như đất đô thị, đất thương mại dịch vụ và đất nông nghiệp. Tuy nhiên, nông dân không được chia ruộng, nên không tối đa hóa được sản lượng của nông nghiệp. Chính vì thế, nông dân không có sức mua hàng công nghiệp, cứ đi làm thuê, cứ nghèo mãi. 

Ngược lại, ông Nghĩa cho biết, ở các nước Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, nông dân được chia ruộng. Từ đó, đã tối đa hóa được sản lượng nông nghiệp, nâng cao rất nhanh thu nhập của nông dân, tạo ra sức mua rất lớn cho nông dân với hàng công nghiệp. Điều đó dẫn đến hình thành thị trường mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.

“Bất động sản nông nghiệp nghe trừu tượng nên chúng ta nói đơn giản là thị trường ruộng đất. Ở Việt Nam thị trường này liệu có thể phát triển được không? Chúng ta có thể học hỏi được kinh nghiệm từ một số nước”, ông Nghĩa nói.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, ở nước Mỹ, đất đai là tư hữu, không được tập trung như ở Đông Nam Á, mà chủ yếu là thuộc sở hữu của từng hộ gia đình. Ở quốc gia này, quy hoạch đất nông nghiệp cực kỳ chặt chẽ. Họ có luật bảo hiểm sở hữu tư nhân về đất đai. Tức là bảo hiểm quyền sở hữu đất của nông dân. 

Theo ông Nghĩa, bảo hiểm sở hữu này là công cụ cơ bản nhất để nông dân Mỹ có thể dùng đất nông nghiệp để thế chấp vay ngân hàng hoặc mua bán, chuyển đổi quyền sở hữu. Khi giao dịch, có các tổ chức về môi giới, tư vấn… Sau đó, lập báo cáo về thực trạng đất và bắt buộc chủ đất phải khắc phục những tồn tại, hoặc khắc phục đồng thời với quá trình giao dịch, thì giao dịch mới thành công.

Những kinh nghiệm từ nước ngoài

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Việt Nam cần nghiên cứu và học tập mô hình từ nước ngoài. Thứ nhất, quy hoạch đất nông nghiệp và các khu vực khác của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Nguyên nhân là do quá trình đô thị hóa cần rất nhiều đất cho công nghiệp, thương mại dịch vụ, đất làm nhà ở. Song cũng xuất phát câu chuyện: Cầu về nhà ở rất lớn, nên nảy sinh hiện tượng đầu cơ đất đai rất phổ biến. Ngoài ra, nhà ở trên đất nông nghiệp mọc lên tự phát và chính quyền cũng tìm cách hợp thức hóa.

Thứ hai, mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa. Do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch.

Thứ ba, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp. Khi mua bán một mảnh đất rất rắc rối về quyền sở hữu: Từ bố mẹ, con cái cho đến dòng họ, hàng xóm… Các nước có bảo hiểm nên việc mua bán rất rõ ràng, minh bạch, được tiến hành thuận lợi. 

Theo TS. Nghĩa, bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý. Người mua rất ngại, vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào.

Bài liên quan

TS.Lê Xuân Nghĩa: Năm 2020 thị trường bất động sản sẽ tích cực do kinh tế thế giới phục hồi

TS.Lê Xuân Nghĩa: “Không nên quy định hình thức giải ngân cho vay tiêu dùng”

PGS.TS Trần Đình Thiên: Bất động sản nông nghiệp ‘bất động’ do hạn chế quyền sở hữu ruộng đất

Thị trường bất động sản 2020: Kỳ vọng nguồn cung sớm khơi thông