Trong phát biểu đề dẫn khai mạc hội thảo, Tiến sĩ Nguyễn Anh Tuấn, Tổng biên tập tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn cho biết: Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng và có ảnh hưởng mạnh mẽ tới sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, liên quan đến hơn 40 ngành nghề, thu hút hàng triệu lao động và đóng góp lớn cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2022 đến nay, do tác động của suy thoái kinh tế toàn cầu, hậu quả của đại dịch COVID-19, cùng những khó khăn nội tại đã khiến cho thị trường BĐS Việt Nam rơi vào trạng thái trầm lắng; nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn, lớn nhất là về nguồn vốn, thanh khoản và thủ tục pháp lý…

Trước tình hình trên, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách nhằm phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có thị trường BĐS. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các Nghị quyết, Quyết định, Chỉ thị nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Đặc biệt, cùng với việc nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai, theo phân công của Chính phủ, Bộ Xây dựng đã soạn thảo, lấy ý kiến cho việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Các dự án luật này đã được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XV trong tháng 6 vừa qua và dự kiến sẽ xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khoá XV vào tháng 10/2023 tới đây.

"Hội thảo hôm nay được tổ chức nhằm đánh giá thực trạng, tiềm năng và triển vọng phát triển thị trường BĐS Việt Nam gắn với việc Quốc hội đang xem xét sửa đổi, bổ sung các đạo luật quan trọng nói trên", T.S Nguyễn Anh Tuấn nói.

Tại hội thảo, đại diện Bộ Xây dựng giới thiệu về những nội dung mới của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi); tác động của việc sửa đổi các Luật đối với thị trường BĐS.

Các chuyên gia và các doanh nghiệp cũng trình bày các tham luận về thực trạng và triển vọng thị trường BĐS Việt Nam; kinh nghiệm quốc tế về phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.

Các chuyên gia, đại biểu cũng trao đổi, thảo luận về các vấn đề sau:

Một là, đánh giá đúng vai trò, ảnh hưởng của thị trường BĐS đối với sự phục hồi và phát triển bền vững của nền kinh tế, để từ đó có các cơ chế, chính sách và giải pháp phù hợp cho lĩnh vực đầu tư - kinh doanh BĐS.

Hai là, đánh giá thực trạng của thị trường BĐS Việt Nam, những rào cản, thách thức đối với các doanh nghiệp, người tiêu dùng và các giải pháp tháo gỡ.

Ba là, phân tích và góp ý về những nội dung mới của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), đánh giá tác động của các chính sách mới này đối với thị trường.

Bốn là, tập trung đánh giá tiềm năng, cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong tình hình mới, gắn với việc sửa đổi các luật, triển vọng phục hồi của nền kinh tế, tác động của các chính sách được ban hành gần đây nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Năm là, chia sẻ kinh nghiệm của các nước trong việc phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, nhất là bất động sản xanh, khu công nghiệp sinh thái, đô thị thông minh…

"Cuối cùng, Ban tổ chức cũng kỳ vọng hội thảo hôm nay sẽ chỉ ra các cơ hội hợp tác đầu tư giữa các doanh nghiệp BĐS trong và ngoài nước", T.S Nguyễn Anh Tuấn nhấn mạnh.

Đồng hành cùng doanh nghiệp, nhà đầu tư thúc đẩy phát triển bền vững thị trường BĐS

Thay mặt lãnh đạo Bộ Xây dựng phát biểu khai mạc, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn nhận định, đây là một sự kiện quan trọng, với sự tham gia của các diễn giả, đại biểu trong nước và quốc tế, tạo cơ hội để chúng ta cùng nhau tìm hiểu về tiềm năng và cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam, đồng thời cùng chia sẻ kinh nghiệm trong nước và quốc tế, đánh giá tình hình hiện tại và đề xuất các chính sách, giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam hồi phục, phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, lĩnh vực bất động sản đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia.

Tại Việt Nam, cùng với công cuộc Đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, chủ động hội nhập quốc tế, thị trường bất động sản đã có những bước phát triển mạnh mẽ.

Tính trung bình, đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách (trong đó ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%).

Đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản đã không ngừng gia tăng và đóng góp quan trọng vào sự phát triển của thị trường. Lũy kế đến nay, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt 66,4 tỷ USD, chiếm 15,1% tổng vốn FDI vào Việt Nam.

Bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút FDI, chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo. Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, thách thức và nảy sinh nhiều vấn đề cần phải giải quyết.

Xác định rõ vai trò, tầm quan trọng của ngành bất động sản trong nền kinh tế, ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết 18 về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, trong đó xác định rõ mục tiêu, nhiệm vụ quan trọng là hoàn thiện thể chế, chính sách về đất đai, thị trường bất động sản theo hướng đồng bộ, khơi dậy tiềm năng và đảm báo tính hợp lý, công bằng và hiệu quả.

Cụ thể hoá quan điểm của chỉ đạo của Trung ương Đảng, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều Nghị quyết, chỉ thị giải quyết những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản. Đồng thời chỉ đạo các Bộ, ngành liên quan khẩn trương đề xuất sửa đổi các đạo luật có tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản, như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong phạm vi thẩm quyền và trách nhiệm của mình, Bộ Xây dựng đã chủ trì soạn thảo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hai dự án Luật đã trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV diễn ra từ ngày 22/5 - 23/6/2023, đang tiếp tục hoàn thiện và dự kiến thông qua vào Kỳ thứ 6, Quốc hội khóa XV vào tháng 11/2023. Đây là hai đạo Luật có ý nghĩa quan trọng, thu hút sự quan tâm của người dân và cộng đồng doanh nghiệp trong nước và quốc tế.

Việc sửa đổi, hoàn thiện hai đạo Luật lần này sẽ có tác động tích cực đến thị trường nhà ở và bất động sản, cải thiện mạnh mẽ niềm tin vào môi trường đầu tư, tạo sự minh bạch và ổn định cho thị trường nhà ở và bất động sản tại Việt Nam. Điều này đặc biệt cần thiết cho việc phục hồi và phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Các chính sách mới khi được thông qua cũng sẽ giúp thị trường bất động sản của Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam và các nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Nguyễn Tường Văn cũng cho rằng hội thảo quốc tế về “Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam” tổ chức hôm nay là diễn đàn quan trọng để giới thiệu những nội dung mới trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.

"Đây là cơ hội quý báu để các cơ quan hoạch định chính sách của Việt Nam trực tiếp trao đổi, thảo luận với các chuyên gia, doanh nghiệp trong nước và quốc tế nhằm hoàn thiện dự thảo hai đạo Luật và xây dựng các văn bản hướng dẫn trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để sớm đưa Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đi vào thực tiễn cuộc sống.

Đồng thời, tôi cũng hy vọng các nhà đầu tư trong và ngoài nước có thêm kênh thông tin để nhìn nhận, đánh giá về tiềm năng, xu hướng thị trường bất động sản cũng như cơ hội đầu tư trong thời gian tới", Thứ trưởng Nguyễn Tường Văn nói.

“Bộ Xây dựng cam kết đồng hành cùng các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và quốc tế trong việc thúc đẩy phát triển bền vững thị trường bất động sản tại Việt Nam. Tôi đánh giá cao sự kiện quan trọng này và coi đây là một trong những hoạt động thiết thực để trao đổi kinh nghiệm quốc tế nhằm hoàn thiện chính sách về nhà ở và thị trường bất động sản tại Việt Nam, tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần tích cực thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

PHẦN I - THAM LUẬN

Sửa đổi Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS tạo động lực mới cho thị trường BĐS

Phát biểu tại hội thảo, T.S Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết: Đối với dự thảo Luật Nhà ở, về quy định sở hữu nhà chung cư: Chính phủ tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội nên không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo luật.

Tuy nhiên có bổ sung, làm rõ các nội dung về thời hạn sử dụng, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, làm rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để có cơ sở xử lý, giải quyết tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay.

Về sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam: Bộ Xây dựng đề nghị Chính phủ cho phép giữ nguyên như dự thảo Luật về việc cá nhân nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bao gồm cả nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư), đồng thời Bộ Xây dựng tiếp thu ý kiến của UBTVQH bỏ quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thuê.

Về hình thức sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại: Bộ Xây dựng chỉnh lý lại dự thảo luật đảm bảo thống nhất với dự thảo luật theo hướng quy định các loại đất nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Về chính sách nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân, nhà ở cho lực lượng vũ trang, dự thảo luật sửa đổi, bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Bổ sung quy định về đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Trong đó, trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng đồng thời các điều kiện về nhà ở và thu nhập (bỏ điều kiện về cư trú); trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không bắt buộc phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập như mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, bổ sung quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội; sửa đổi, bổ sung quy định về xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng.

So với Luật Nhà ở năm 2014 thì điểm mới nổi bật trong dự thảo luật lần này là bổ sung mới 2 mục quy định về chính sách phát triển nhà lưu trú công nhân và nhà ở cho lực lượng vũ trang.

Bộ Xây dựng đề xuất đối với nhóm chính sách về phát triển nhà ở xã hội quy định tại Chương VI sẽ có hiệu lực sau 45 ngày kể từ ngày Luật Nhà ở (sửa đổi) được Quốc hội thông qua; các nội dung khác sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024.

Đối với dự thảo Luật Kinh doanh BĐS có một số nội dung mới như: Thống nhất quy định các giao dịch kinh doanh nhà ở trong Luật Kinh doanh BĐS không còn quy định trong Luật Nhà ở để tránh giao thoa, chồng chéo.

Bổ sung quy định cụ thể về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án BĐS; bổ sung quy định về việc đặt cọc khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, chỉ được nhận tiền đặt cọc hoặc các khoản tiền khác từ khách hàng nhằm mục đích bán, cho thuê mua nhà ở khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo đúng quy định của Luật này.

Sửa đổi, bổ sung quy định về giao dịch qua sàn giao dịch BĐS, trong đó đề xuất phương án yêu cầu thực hiện qua sàn đối với các BĐS để tăng cường công khai, minh bạch và quản lý hoạt động giao dịch.

Sửa đổi, bổ sung quy định xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; Bổ sung quy định về điều tiết thị trường BĐS bao gồm nguyên tắc điều tiết, các trường hợp cần thiết điều tiết và thực hiện điều tiết để làm cơ sở Chính phủ chỉ đạo thực hiện điều tiết thị trường BĐS khi cần thiết.

Chính phủ trong thẩm quyền được giao quyết định điều tiết thị trường BĐS thông qua điều hành thực hiện các chính sách về: đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh BĐS, thuế, tín dụng, tài chính, các chính sách thích hợp khác trong từng thời kỳ nhất định.

Ngoài ra, dự thảo luật sửa đổi bổ sung một số nội dung khác nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư…và đảm bảo kiểm soát hoạt động kinh doanh BĐS công khai, minh bạch đảm bảo phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững.

Việc sửa đổi Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở đảm bảo cân đối cung - cầu, đa dạng hóa nguồn cung, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng, bất thường, gây lạm phát kinh tế.

Tạo cơ hội cho đa số người dân đặc biệt là người có thu nhập thấp, trung bình tại khu vực đô thị có khả năng tiếp cận nhà ở một cách đa dạng thông qua việc mua, thuê, thuê mua nhà ở phù hợp với khả năng tài chính.

Đồng thời, tạo động lực mới cho thị trường BĐS phát triển minh bạch, hiệu quả, bền vững; kéo theo các ngành nghề khác phát triển; đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Các xu hướng phát triển thị trường BĐS

TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội trong bài phát biểu của mình, cho biết: Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, đến năm 2025, tỷ trọng bất động sản / tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 21,2% (462,7 tỷ USD/ 2.183,09 tỷ USD) và đến năm 2030 là 22,0% (1.232,29 tỷ USD/ 5.601,31 tỷ USD).

Thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều mảng thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.

Bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước. Nhiều phân khúc thị trường đầu tư còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng chưa được khai thác một cách tối ưu.

Bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy thấp. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn, trong tình trạng thanh khoản kém và nguồn cung rất hạn chế; chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và nhìn chung, một số vấn đề “căn cơ” của thị trường chưa được giải quyết (pháp lý, nguồn cung khan hiếm, mất cân đối cung cầu…).

Có 3 vướng mắc cơ bản: Pháp lý, nguồn vốn tài chính, tổ chức thực hiện. Vì vậy, cùng với nền kinh tế chung của thế giới, lạm phát cao, tổng cầu cũng thấp… do đó ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Từ cuối năm 2022 gặp nhiều khó khăn, thanh khoản kém, hàng ngàn dự án dở dang…. Các dự án mới mở ra ít, giao dịch môi giới bất động sản ít, doanh nghiệp thành lập mới BĐS có 30,4%, giảm 60,4% so với năm 2022….

Ở phân khúc bất động sản nhà ở, mới hoàn thành 25 dự án với khoảng 10.000 căn, đạt khoảng 50% so với 6 tháng cuối 2022.

Hiện đang triển khai xây dựng 659 dự án (đạt khoảng 60,4% so với 06 tháng cuối 2022); và được cấp phép mới khoảng 23 dự án (đạt khoảng 29,41% so với 6 tháng cuối 2022); có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai (số lượng dự án bằng khoảng 37,5% so với 06 tháng cuối năm 2022).

Về nhà ở xã hội, theo báo cáo của các địa phương về Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (giai đoạn 2021-2030), tính đến ngày 18/6/2023, cả nước đã hoàn thành 41 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng 19.516 căn; đang tiếp tục triển khai 294 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 288.499 căn.

Tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, số lượng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đã được khởi công là 9 dự án với tổng số khoảng 18.768 căn, trong đó, nhà ở xã hội 06 dự án quy mô 7.730 căn; nhà ở công nhân 03 dự án quy mô 11.038 căn. Theo báo cáo của Ngân hàng Chính sách, đến nay trên cả nước đã thực hiện giải ngân được trên 6.200 tỷ đồng cho khoảng 15.000 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.

Về tổng lượng giao dịch, có khoảng 187.000 giao dịch thành công, đạt 36,13% so với 06 tháng cuối năm 2022. Lượng giao dịch giảm chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền. Lượng giao dịch đối với nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm, chỉ bằng 40,69% so với 06 tháng cuối năm 2022. Giá chung cư tại các địa phương giảm từ 3-7% so với kỳ trước, nhà ở riêng lẻ giảm từ 7-10%so với kỳ trước, đất nền tại các dự án giảm khoảng từ 9-12%.

Với phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dự án du lịch nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành 8 dự án với 3.385 căn, bằng 133,33% so với quý IV/2022 gồm: 2.458 căn hộ du lịch, 680 căn biệt thự du lịch và 247 căn văn phòng kết hợp lưu trú. Đang triển khai 56 dự án với 25.368 căn, gồm: 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú, số lượng dự án đang triển khai chỉ bằng 44,4% Quý IV/2022; Được cấp phép mới 01 dự án, bằng khoảng 25% so với Quý IV/2022. Nguồn cung và lượng tiêu thụ của phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/shophouse tiếp tục giảm, chủ yếu do áp lực tăng lãi suất.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản bán lẻ và văn phòng ghi nhận nguồn cung văn phòng cho thuê, mặt bằng thương mại từ các dự án mới khá hạn chế, chủ yếu vẫn đến từ phần diện tích cho thuê của các tòa nhà hỗn hợp. Về nhu cầu, trong bối cảnh chung của nền kinh tế, nhu cầu thuê văn phòng, mặt bằng thương mại và công suất cho thuê đều có dấu hiệu suy giảm. Với giá cho thuê, giá cho thuê văn phòng và mặt bằng thương mại bình quân toàn thị trường trong 6 tháng đầu năm 2023 có xu hướng giảm nhẹ khoảng 4-5%.

Cuối cùng là phân khúc bất động sản khu công nghiệp, nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2023 có thêm nhiều dự án đầu tư KCN được chấp thuận. Xuất hiện đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang, Đồng Nai... Giá cho thuê đất tại các khu công nghiệp trong 6 tháng đầu năm 2023 tăng nhẹ khoảng 3% so với cuối năm 2022.

Ngoài ra, còn có một số vấn đề khác về tín dụng bất động sản, phát hành trái phiếu doanh nghiệp (bất động sản là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất, với 37,6% tổng giá trị đáo hạn trái phiếu riêng lẻ trong năm, tương đương 102.570 tỷ đồng, tăng 76,0% so với cùng kỳ); nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (trong 3 tháng đầu năm 2023 ước đạt 228,4 triệu USD, chiếm 5,3% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam là 4,32 tỷ USD); và tồn kho bất động sản tại thời điểm quý I/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết lên đến 290.000 tỷ đồng, tăng nhẹ so với thời điểm cuối năm 2022.

Đối với những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản, những khó khăn từ chính sách, pháp lý đến từ nguyên nhân liên quan đến pháp luật về đất đai, về quy hoạch, về đầu tư…

Đặc biệt về dòng vốn, việc tiếp cận nguồn vốn vay của doanh nghiệp bất động sản vẫn không dễ dàng, chủ yếu do ba vấn đề là mức lãi suất cao, pháp lý dự án và niềm tin thanh khoản thị trường ( lãi suất 11-12%/năm).

Việc hạ, giảm lãi suất 0,5-2% trong thời gian qua là một nỗ lực rất lớn của Chính phủ và hệ thống ngân hàng. Động thái này đang có hiệu ứng tích cực mạnh mẽ lên nền kinh tế và các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, nếu rút ngắn thời gian dự án 1 năm có thể giúp doanh nghiệp tiết kiệm khoản lãi suất lên tới 12-15% chi phí vốn. Đó là chưa kể tiết kiệm chi phí tiền lương, máy móc thiết bị,… cho cả năm.

Thứ nhất, các Bộ, ngành đang hoàn chỉnh sửa đổi 03 luật (Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản) để Chính phủ trình Quốc hội ban hành.

Thứ hai, quy định chặt chẽ về kiểm soát rủi ro đối với tín dụng bất động sản giúp lành mạnh hóa thị trường, đi sát hơn với nhu cầu thực tế, tránh tình trạng thổi giá bong bóng. Tuy nhiên, hiện nay năng lực tài chính của đại đa số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản còn hạn chế, vốn chủ sở hữu thấp, hoạt động chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng dẫn đến khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Thứ ba, lãi suất vay theo gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội quá cao ( doanh nghiệp 8,7%, người mua nhà 8,2%/năm) nên chủ đầu tư và người mua nhà khó khăn.

Xu hướng phát triển thị trường, dự báo thị trường bất động sản Việt Nam hết năm 2023 còn trầm lắng, chỉ có thể phục hồi, phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn và chuẩn mực hơn từ quý II hoặc quý III năm 2024 nhờ những bước tiến về môi trường pháp lý; triển vọng tăng trưởng kinh tế khả quan; sự phát triển hạ tầng đồng bộ, hiện đại; xu hướng chuyển đổi số và ứng dụng công nghệ của CMCN 4.0; sự đa dạng của các nguồn lực tài chính...

Bên cạnh các phân khúc truyền thống (nhà ở, khu công nghiệp, nghỉ dưỡng, văn phòng…), dự báo sản phẩm trên thị trường bất động sản sẽ ngày càng đa dạng hơn, nhất là nguồn cung nhà ở sẽ gia tăng mạnh nếu như Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được tổ chức thực hiện tốt.

Từ quý IV/2023 việc thực hiện có hiệu quả, nhanh hơn các nội dung của Chính phủ với các quyết sách: Nghị định 08 ngày 05/3/2023 về tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp; Nghị quyết 33 ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững; Đề án 338 ngày 03/4/2023 về đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến năm 2030…

Về Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là phân mảng đón đầu nhiều cơ hội phát triển từ tăng trưởng du lịch, đặc biệt trong bối cảnh Trung Quốc (quốc gia chiếm khoảng 30% khách du lịch quốc tế của Việt Nam thời điểm trước đại dịch) mở của trở lại, dù tiềm ẩn nhiều thách thức.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng và biệt thự nghỉ dưỡng đặc biệt là các biệt thự ven biển sẽ tăng trưởng khả quan trong giai đoạn 2023-2025.

Phân khúc căn hộ du lịch (condotel): Sự hoàn thiện pháp lý đối với Condotel như đăng ký, chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng hợp đồng mua bán Condotel; vấn đề sở hữu, đầu tư, giao dịch của nhà đầu tư nước ngoài… sẽ tạo bước đột phá cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này cũng sẽ có sự tăng trưởng trong giai đoạn 2023-2025.

Phân khúc homestay: Là phân khúc hồi phục chậm nhất trong các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hậu Covid-19. Dự báo là sẽ có triển vọng tích cực trong trung và dài hạn cùng với xu hướng du lịch trải nghiệm, sống xanh an toàn, bảo tồn cảnh quan thiên nhiên, bảo vệ môi trường sinh thái.

Với phân khúc bất động sản mặt bằng bán lẻ, văn phòng, sau những tác động bất lợi của dịch Covid-19 thì sự phát triển trung tâm thương mại nội địa có xu hướng chuyển đổi từ mô hình cho thuê truyền thống sang mô hình chia sẻ doanh thu, chia sẻ rủi ro, tăng cường mối quan hệ giữa chủ cho thuê và khách thuê.

Căn hộ dịch vụ và văn phòng khách sạn (officetel): phù hợp với xu hướng phát triển mới của thị trường, tạo điều kiện để người làm việc phát huy tối đa năng suất, giảm thời gian và chi phí đầu tư, đạt hiệu quả cao trong công việc.

Về căn hộ dịch vụ, tỷ lệ lấp đầy căn hộ dịch vụ tại Việt Nam cũng khá cao, lên tới 90 - 95%, vượt trội so với tỷ lệ lấp đầy của khách sạn (70%). Hơn nữa, căn hộ dịch vụ ổn định khách thuê, thời gian thuê thường kéo dài, tăng trưởng trung bình từ 8 - 10% và sẽ là thị trường hấp dẫn.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản khu công nghiệp, dự báo trong giai đoạn 2023-2025 sẽ phát triển, nhất là khu công nghiệp quy mô lớn, chất lượng cao như mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp đô thị dịch vụ sẽ là những xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản khu công nghiệp, góp phần nâng cao tính hiệu quả trong việc thu hút đầu tư và phát triển bền vững trong dài hạn.

Tuy nhiên cần đầu tư hạ tầng bên ngoài kết nối đồng bộ với bên trong khu công nghiệp. Hoàn thiện pháp lý, quy hoạch đồng bộ và đẩy nhanh giải phóng mặt bằng.

Ông Khôi cho biết hiện nay có hàng ngàn dự án phải dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ…về tổ chức thực hiện ở các cấp, các ngành và doanh nghiệp; điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu.

Do đó, chính quyền địa phương chủ động giải quyết theo thẩm quyền và phối hợp các Bộ, ngành, giải quyết phần công việc liên quan và đề xuất báo chính phủ.

Ngoài ra, ông Khôi đề xuất mức lãi suất cho vay nhà ở thương mại phù hợp với thu nhập, kiến nghị dưới 7%/năm; nhà ở xã hội: với doanh nghiệp, kiến nghị dưới 6%/năm; với người mua nhà dưới 4,5%/năm; bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, kiến nghị dưới 9%/năm; bất động sản nhà ở cao cấp, kiến nghị từ 9-10%/năm.

Bên cạnh đó, kiến nghị khơi thông dòng vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, tạo điều kiện hỗ trợ doanh nghiệp và hướng dẫn doanh nghiệp chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nhiệp đúng quy định pháp luật; Giãn nợ cho doanh nghiệp những khoản nợ đến kỳ hạn trả nợ; Điều chỉnh kịp thời định mức, đơn giá xây dựng do biến động giá nguyên vật liệu; Rút gọn quy trình thủ tục đầu tư, nhất là với dự án nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ...

Về giải pháp trong dài hạn, kiến nghị sớm ban hành sửa đổi luật đất đai, luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản đồng bộ, tránh chồng chéo; các cơ chế chính sách đủ hấp dẫn với chủ đầu tư và nhà đầu tư, khách hàng mua bất động sản...

Đối với doanh nghiệp, kiến nghị cơ cấu lại sản phẩm, ưu tiên vào phân khúc phù hợp nhu cầu đại đa số người dân; quản trị lại doanh nghiệp, xác định lại giá thành để hạ giá bán hợp lý trên thị trường; đàm phán với nhà đầu tư về các phương án giãn hoãn nợ, hàng đổi hàng…

Tóm lại, thị trường bất động sản hiện đang trầm lắng ở nhiều phân khúc, tăng nhẹ ở phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp. Nếu tập trung giải quyết các nhóm khó khăn, vướng mắc nêu trên và giảm mức lãi suất, thì đầu năm 2024, thị trường bất động sản sẽ dấu hiệu phục hồi rõ hơn, nhiều sản phẩm bất động sản ra thị trường.

Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, cho người lao động khu công nghiệp và và nhà ở giá trung bình là hướng chủ đạo của thị trường bất động sản từ năm 2024. Hàng tồn kho nhà ở cao cấp sẽ giải quyết ra thị trường.

Tiềm năng phát triển bất động sản công nghiệp vẫn tiếp tục ổn định và phát triển. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ phục hồi từ năm 2024 và tiếp tục phát triển khi các quy định pháp lý được hoàn thiện, cơ chế thu hút khách du lịch tăng.

5 giải pháp thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản

Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Cục trưởng, Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và đầu tư (KH&ĐT), bất động sản là một trong các lĩnh vực thu hút được nhiều nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Lũy kế đến nay, cả nước đã thu hút được hơn 37.500 dự án với tổng vốn đầu tư đạt gần 450 tỷ USD, trong đó đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có 1.100 dự án với tổng vốn đầu tư đạt 66,4 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn đầu tư. Bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về thu hút đầu tư, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo.

Trong đó, đã có 48 quốc gia/vùng lãnh thổ đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản, dẫn đầu tư là Singapore, tiếp theo là Hàn Quốc, British VirginIslands và Nhật Bản.

Về địa phương đã có 45 tỉnh/thành phố có đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản, trong đó TP.HCM dẫn đầu cả nước với tổng vốn đầu tư đăng ký đạt trên 16 tỷ USD, chiếm 24,7% tổng vốn đầu tư, tiếp theo là Hà Nội, Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu.

Về quy mô dự án, phần lớn doanh nghiệp FDI tham gia vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam là doanh nghiệp có quy mô lớn, với hình thức ngày càng đa dạng và chất lượng hơn.

Nhiều dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có quy mô lên đến hàng tỷ USD như dự án: công ty TNHH Hồ Tràm tại Bà Rịa-Vũng Tàu; thành phố thông minh tại Hà Nội; Khu đô thị Nam Thăng Long tại Hà Nội, Công ty TNHH phát triển Nam Hội An tại Quảng Nam...

Việt Nam có nhiều lợi thế so với các quốc gia trong khu vực để thu hút đầu tư như: Chính trị ổn định, an toàn; Tăng trưởng kinh tế cao; chi phí sản xuất cạnh tranh; nguồn nhân lực dồi dào; thị trường tiềm năng; vị trí địa lý thuận lợi, nằm ở trung tâm của khu vực, dễ dàng kết nối với các nền kinh tế lớn.

Bên cạnh đó, Việt Nam là quốc gia có đường bờ biển dài thuận lợi cho xây dựng các bất động sản nghỉ dưỡng. Hệ thống luật pháp, chính sách và môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng, minh bạch và đang tiếp tục được hoàn thiện.

Hệ thống cơ sở hạ tầng tiếp tục được chú trọng đầu tư, hoàn thiện. Hiện nay, Chính phủ đang triển khai quyết liệt kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 – 2025 và kế hoạch đầu tư phục vụ phục hồi phát triển kinh tế xã hội, trong đó sẽ tập trung đầu tư phát triển nhiều công trình hạ tầng quan trọng như: đường cao tốc, các trục ven biển, sân bay, cảng biển, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển ngành bất động sản.

Việc thu hút nhiều dự án FDI trong lĩnh vực bất động sản giúp đa dạng hóa các loại hình bất động sản tại Việt Nam. Trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp, nhà ở và chung cư cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản chăm sóc sức khỏe... đã tăng lên rõ rệt bên cạnh loại hình truyền thống như bất động sản nhà ở.

Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi đó, một số dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài vẫn còn tình trạng kém hiệu quả, dự án quy mô đất lớn nhưng chậm triển khai cũng như nảy sinh các vấn đề liên quan đến trật tự xã hội. Bên cạnh đó, hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng và còn phức tạp, sửa đổi không kịp thời; Thủ tục hành chính liên quan đến đầu tư, xây dựng, đấu thầu, đặc biệt là đất đai vô cùng phức tạp, dẫn đến việc thực hiện dự án đầu tư bị kéo dài; Tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang bị kiểm soát chặt chẽ.

Tất cả các yếu tố đó sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới.

Để bắt kịp xu hướng của thời đại, tiến tới chọn lọc các nhà đầu tư FDI chất lượng vào lĩnh vực kinh doanh BĐS, Việt Nam cần tập trung giải quyết một số vấn đề như sau:

Thứ nhất, tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định về pháp lý về thị trường bất động sản, đặc biệt là loại hình bất động sản mới (thành phố thông minh, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản kết hợp với chăm sóc sức khỏe, condotel, officetel...) phù hợp với thông lệ quốc tế.

Thứ hai, chủ động thu hút đầu tư có chọn lọc, hướng đến các nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, có giải pháp gắn với mô hình chuyển đổi kinh tế xanh, bền vững; đồng thời đề cao trách nhiệm của nhà đầu tư đối với môi trường, xã hội trong quá trình đầu tư tại Việt Nam.

Thứ ba, khẩn trương điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, đáp ứng nhu cầu dòng vốn tín dụng phục vụ phát triển thị trường bất động sản. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ thị trường bất động sản.

Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng nói chung và cơ sở hạ tầng giao thông nói riêng để tạo nền tảng cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thứ năm, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh hấp dẫn, cạnh tranh, thông thoáng, kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc về chính sách để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư, đặc biệt là đối với các dự án sử dụng đất lớn nhưng chậm triển khai.

Ông Hwang Sung Kwan, Chuyên gia Tổng công ty đất đai và nhà ở Hàn Quốc chia sẻ tại hội thảo: Theo kinh nghiệm của Hàn Quốc, đồng hành phát triển đô thị là phát triển kinh tế.

Đề xuất của chúng tôi là một hệ thống trong tiếp cận hạ tầng. Với một dự án khoảng 7.000 ha, có đủ các tiện ích từ nhà ở, văn phòng, trường học, bệnh viện, hạ tầng....

Nói tới nhà ở xã hội cần phải quan tâm tới cả hệ thống, kết nối đồng bộ các thành phần trong đó và vấn đề không chỉ là nguồn vốn mà còn là công nghệ, thông minh, kết nối hệ thống phục vụ người dân, cần có sự kết nối người dân và doanh nghiệp.

Ngoài hệ thống, có một khái niệm mới với Việt Nam là nền tảng UGPP, là chương trình đô thị hoá của Hàn Quốc.

Tôi đề xuất một chương trình hợp tác song phương giữa Hàn Quốc và Việt Nam.

Thu nhập trong nền kinh tế đang gia tăng, sự kết hợp kinh nghiệm, công nghệ Hàn Quốc để hỗ trợ Việt Nam - nhiều tiềm năng lớn với phát triển bất động sản là phù hợp.

Trong quá trình đó cần sự đồng hành của chính quyền địa phương như phát triển hạ tầng, phát triển công nghệ, cũng như cung cấp ngân sách cho các nhà phát triển chủ đạo.

Chúng tôi cũng có các chương trình ODA để phục vụ phát triển hạ tầng giao thông, công nghệ...

Sau các nhà phát triển bất động là các nhà phát triển thứ cấp. Các công ty Hàn Quốc đang băn khoăn nên tiếp cận ra sao?

Chúng ta có thể tiếp cận, giúp họ đưa ra mục tiêu. Với việc đưa ra định hướng cụ thể nhà đầu tư sẽ có cách nhìn rõ ràng hơn và dự án phát triển được cần chi tiết tính giá từng thời điểm.

Các nhà phát triển sẽ phân ra theo các hạng mục, công trình, khu vực đô thị thông minh. UGPP là đô thị bao trùm, vì con người, vì phát triển xã hội, mọi người dân được tiếp cận các dịch vụ phức hợp trong khu đô thị, kết nối thuận tiện.

"Chúng tôi đang nỗ lực hết mình với đối tác Việt Nam để giải quyết các vấn đề nhà ở xã hội", ông Hwang Sung Kwan nói.

Còn theo ông Joseph Low, Chủ tịch Bộ phận Bất động sản Tập đoàn Keppel tại Việt Nam, lĩnh vực bất động sản đóng vai trò quan trọng đầu tiên trong hành trình hướng tới môi trường bền vững vì lĩnh vực này tạo ra khoảng 40% tổng lượng phát thải toàn cầu.

Trong đó, carbon hoạt động, tức là carbon được phát thải từ một tòa nhà đang được sử dụng, chiếm gần 70% tổng lượng phát thải carbon mà lĩnh vực bất động sản tạo ra; 30% còn lại của lượng phát thải carbon trong ngành bất động sản đến từ khí thải carbon ngầm mà tòa nhà thải ra trong quá trình xây dựng và hủy bỏ.

Bước tiếp theo trong hành trình hướng tới một ngành bất động sản bền vững cho Việt Nam là giải quyết đủ nhu cầu thị trường, xuất phát từ quá trình đô thị hóa nhanh chóng và tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng tại Việt Nam.

Hiện nay, nguồn cung nhà ở bị hạn chế bởi các thách thức đa dạng như vấn đề thanh khoản, thủ tục phê duyệt dự án không rõ ràng và phức tạp. Nếu không giải quyết, các vấn đề này sẽ làm tăng sự không ổn định trên thị trường, dẫn đến tăng chi phí xây dựng và cuối cùng là giá nhà cao hơn cho người dân Việt Nam.

Chúng tôi nhận thấy rằng Chính phủ đang cố gắng tinh gọn và tăng tốc quy trình phê duyệt, nhưng điều quan trọng là đảm bảo những nỗ lực này sẽ giúp giảm khoảng cách giữa nhu cầu và nguồn cung nhà ở.

Ngoài việc đưa nguồn cung vào thị trường một cách kịp thời, việc đảm bảo rằng các tòa nhà cũ vẫn phù hợp với thị trường cũng không kém phần quan trọng.

Tại Hà Nội và TP.HCM, không khó để nhận thấy sự hiện diện của vô số tòa nhà cũ, xuống cấp và không được sử dụng đúng mục đích trong các khu vực trung tâm. Những hình ảnh này là sự lãng phí cho những nỗ lực chúng ta trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế mà Việt Nam đã trải qua trong những thập kỷ qua.

Mặc dù Luật Bất động sản hiện tại ở Việt Nam cho phép bán chung hoặc tái phát triển các khu đất cũ sau khi nhận được sự đồng thuận từ ít nhất 75% chủ sở hữu, tuy nhiên, các quy định và yêu cầu quản lý hiện tại khá phức tạp.

Hơn nữa, quá trình này yêu cầu sự cộng tác chặt chẽ giữa nhiều cơ quan và đơn vị hành chính. Những yếu tố này, cùng với khoản bồi thường cho mục đích tái định cư, không tạo một môi trường thuận lợi cho chủ đầu tư tiến hành công việc khổng lồ như vậy.

Nếu Chính phủ có thể tiến hành một nghiên cứu để xem xét quy trình tái phát triển và đưa ra các chính sách khuyến khích, ví dụ như tặng một phần diện tích trong các khu đất cũ, điều này sẽ khuyến khích các chủ đầu tư cải tạo những tòa nhà cũ. 

Qua đó, tất cả những nỗ lực này có thể giúp Chính phủ tối ưu hóa việc sử dụng đất ở khu vực trung tâm, cung cấp đủ quỹ đất để đáp ứng nhu cầu thị trường, duy trì các tiêu chuẩn và kiểm soát về đất đai, và đồng thời nâng cao chất lượng cảnh quan của thành phố.

Đây là hai vấn đề chính tại Việt Nam mà Chính phủ có thể cân nhắc thúc đẩy cùng với các nhà đầu tư trong ngành bất động sản, để đạt được sự cân bằng giữa mục tiêu phát triển của quốc gia và bảo vệ môi trường.

PHẦN II - THẢO LUẬN

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Trong phiên I, Hội thảo đã được nghe 5 tham luận, các diễn giả đã cung cấp rất nhiều thông tin thiết thực đi thẳng vào chủ đề hội thảo đặt ra. Đặc biệt, thực trạng của thị trường bất động sản thời gian qua đã được nêu rất rõ qua các trình bày của lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Cục Đầu tư nước ngoài, Hiệp hội Bất động sản. Hội thảo sẽ bắt đầu phiên 2 bằng việc bàn về một vấn đề rất quan trọng để thị trường có thể vận hành thông thoáng minh bạch, đó là hoàn thiện luật pháp chính sách. Trước hết, tham dự có đại diện Bộ KH&ĐT, tôi rất muốn được lắng nghe các chính sách mới liên quan tới nhà ở công nhân trong các khu công nghiệp, xin mời ý kiến bà Vương Thị Minh Hiếu, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế (Bộ KH&ĐT).

Đề xuất bổ sung đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội

Bà Vương Thị Minh Hiếu: Thời gian vừa qua Chính phủ đã có nhiều Nghị quyết, Chỉ thị liên quan tới phát triển nhà ở cho người lao động. Đây là một trong những trọng tâm thời gian tới để phát triển hệ sinh thái, đảm bảo phát triển bất động sản, công nghiệp bền vững.

Theo quan sát của chúng tôi, hiện nay ngoài các chính sách chung, các doanh nghiệp (DN), tập đoàn lớn đã có những nỗ lực riêng để phát triển đồng bộ hạ tầng cho người lao động, như: Becamex đã thiết kế khu nhà ở cho 64.000 người lao động; khu công nghiệp (KCN) Liên Trạch, Đồng Nai hay Samsung Thái Nguyên cũng đang thực hiện các dự án nhà ở cho công nhân.

Việc hoàn thiện cơ chế chính sách gắn với phát triển KCN và nhà ở cho người lao động đang được đặt ra bức thiết hơn bao giờ hết. Theo đó, Nghị định 35 đã có những quy định rõ về cơ chế, chính sách mới, tháo gỡ khó khăn quỹ đất, quá trình xây dựng để tạo sự phát triển đồng bộ tiện nghi, tiện ích cho người lao động. Phát triển KCN trên địa bàn phải dành tối thiểu 2% quỹ đất KCN để phát triển nhà ở cho người lao động, diện tích này phải được lồng ghép vào quy hoạch KCN trong quy hoạch tỉnh.

Cùng với đó, Nghị định 35 cũng đã có những quy định về việc phát triển nhà ở lưu trú không gắn với hình thành đơn vị ở. Phát triển nhà ở cho người lao động cũng là điều kiện để chấp thuận chủ trương đầu tư KCN mới và mở rộng. Nghị định 35 cũng quy định rõ các đối tượng là người lao động, DN thuê mua nhà ở cho người lao động.

Sau khi Nghị định 35 được ban hành cũng có những vướng mắc trong các quy định khác, vì vậy trong quá trình Bộ Xây dựng xây dựng Luật Nhà ở, Vụ Quản lý KKT cũng đã có đề xuất bổ sung đối tượng thụ hưởng nhà ở là công nhân, người lao động, chuyên gia; DN phát triển KCN, các đối tượng được xem xét, có chính sách riêng để cho DN phát triển cả hạ tầng và khu nhà ở cho người lao động, tạo điều kiện cho họ mua, thuê mua nhà ở cho người lao động.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn ý kiến của lãnh đạo Vụ Quản lý các KKT, Bộ KH&ĐT. Về đề xuất của bà Vương Thị Minh Hiếu, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS có phản hồi gì thêm?

Ông Vương Duy Dũng: Những đề xuất là phù hợp, trong đó đã có nội dung quy định tại Nghị định 35, có một số đề xuất để đồng bộ hệ thống pháp luật với Nghị định 35 và dự thảo luật sửa đổi mới đây. Các nội dung này được Bộ xây dựng nghiên cứu, tiếp thu.

Báo cáo thêm, giai đoạn này, cơ quan chủ trì soạn thảo, cùng các Ủy ban Quốc hội đang rà soát, hoàn thiện, chỉnh sửa, tiếp thu, giải trình các ý kiến của đại biểu Quốc hội, để hoàn thiện lại các dự thảo.

Đây cũng là giai đoạn gấp rút, sẽ có sự điều chỉnh. Cơ quan chủ trì soạn thảo, các Ủy ban Quốc hội sẽ nghiên cứu xem xét để tiếp thu, hoàn thiện Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản cho phù hợp.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn ý kiến ông Vương Duy Dũng, tôi xin có tiếp một câu hỏi với đại diện Vụ Quản lý KKT, trong trình bày ở tham luận, đại diện Keppel Land có đề xuất một số tiêu chí liên quan tới phát triển BĐS xanh, với tư cách đơn vị tham mưu của Bộ KH&ĐT về vấn đề này, bà đánh giá thế nào về đề xuất của phía nhà đầu tư, và có thể chia sẻ thêm về các chính sách, tiêu chí ưu đãi trong việc phát triển BĐS xanh, BĐS sinh thái, quá trình chuẩn bị của Chính phủ trong việc ban hành các chính sách khuyến khích phát triển mô hình này đến đâu, bao giờ các nhà đầu tư được áp dụng?

Doanh nghiệp sản xuất trong KCN phải hình thành một mạng lưới cộng sinh

Bà Vương Thị Minh Hiếu: Liên quan định hướng phát triển KCN xanh, đảm bảo hệ sinh thái đồng bộ cho người lao động, Bộ KH&ĐT phối hợp với nhiều nhà tài trợ thực hiện sáng kiến mô hình KCN sinh thái từ năm 2014.

Hiện, chúng tôi đang hỗ trợ các KCN ở các địa phương thí điểm chuyển đổi từ KCN thông thường sang KCN sinh thái tại 5 địa phương và tại 7 KCN. Những quy định về KCN sinh thái, KCN đô thị dịch vụ được Chính phủ đưa vào Nghị định 83/2018 và hiện đã được sửa đổi bổ sung tại Nghị định 35.

Theo đó, Chính phủ định hướng phát triển KCN sinh thái, KCN đô thị dịch vụ là KCN mới gắn với phát triển xanh. Những sáng kiến KCN sinh thái, Chính phủ quy định rõ cơ chế chính sách hỗ trợ phát triển KCN sinh thái cũng như định hướng.

Ví dụ các KCN được ưu đãi về tài chính, đất đai, tiếp cận nguồn vốn, tiếp xúc đầu tư... mà Bộ KH&ĐT đang xây dựng. Các KCN sinh thái mới đề xuất chủ trường đầu tư hạ tầng KCN thì không phải áp dụng tỷ lệ lấp đầy 60%. Đây là điểm cộng cho các địa phương muốn phát triển theo mô hình mới.

Đối với KCN đô thị dịch vụ, xuất phát từ mô hình gắn với tiện nghi, tiện ích thì Chính phủ cũng theo hướng đồng bộ, gắn phát triển xanh, khu công nghiệp thông minh. Các tiêu chí xác định KCN sinh thái, quy trình hỗ trợ xác nhận KCN sinh thái thì UBND cấp tỉnh xác nhận KCN đạt KCN sinh thái, BQL các KCN xác nhận doanh nghiệp sinh thái.

Ví dụ có 3 nhóm tiêu chí đối với doanh nghiệp trong KCN. Trong đó, doanh nghiệp phát triển hạ tầng KCN phải đáp ứng quy định pháp luật, xây dựng cơ chế giám sát đầu ra đầu vào, kết nối doanh nghiệp trong KCN để tái sử dụng tài nguyên. Doanh nghiệp sản xuất trong KCN thì phải hình thành một mạng lưới cộng sinh công nghiệp giữa các doanh nghiệp sản xuất. Hiệu quả kinh tế môi trường được đánh giá độc lập bởi cơ quan chức năng địa phương và Trung ương giám sát, theo dõi.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn thông tin bà Vương Thị Minh Hiếu cung cấp. Ý kiến đầu tiên phiên 2 của đại diện Bộ KH&ĐT đã bàn đến nhà ở người lao động trong KCN. Tham dự với chúng ta có GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS có góp ý gì về 2 dự thảo luật Bộ Xây dựng đang soạn thảo trình Quốc hội?

Học tập kinh nghiệm của các làm nhà ở cho công nhân

GS-TSKH. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng đây là một lựa chọn của Luật Nhà ở, mà trong phần nhà ở xã hội lấy phần nhà ở cho công nhân làm việc tại các KCN tập trung là một trọng tâm, điều này hoàn toàn chính xác.

Trước đây, Chính phủ đã lựa chọn 4 đối tượng là sinh viên, học sinh học tập tại các trường cao đẳng, đại học; công nhân làm việc tại các khu tâm công nghiệp tập trung; người có thu nhập thấp tại đô thị. Trong đó, sinh viên, học sinh có thể nói là giải quyết xong rồi bằng nguồn vốn trái Chính phủ. Còn đối tượng thứ 2 mà lần này chúng ta tiếp tục tập trung vào việc giải quyết là nhà ở cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung.

Câu chuyện này chúng ta hoàn toàn có thể xử lý được. Trong dự thảo Luật Nhà ở, niềm tin cậy đặt rất lớn vào Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam. Tuy nhiên, tôi cho rằng không nên đặt nhiệm vụ vào một chỗ mà chúng ta nên học tập kinh nghiệm của các nước khác. Trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp là việc doanh nghiệp có trách nhiệm khi thuê lao động, xây dựng nhà ở cho công nhân tại doanh nghiệp.

Chúng ta cần cần xem xét thêm các khả năng tài chính của doanh nghiệp để tạo thuận lợi tăng thu nhập cho công nhân nhiều hơn. Nếu chúng ta làm tốt thì sẽ giải quyết tốt nhà ở xã hội cho công nhân.

Chúng tôi rất ủng hộ chế độ tiếp cận nhà ở của người nước ngoài làm việc tại Việt Nam. Sự thật là một số người chỉ nghĩ đến câu chuyện điều này giúp thị trường bất động sản ở Việt Nam sẽ mở rộng hơn. Nhưng tôi thì lại quan tâm đến chuyện Việt Nam bây giờ rất cần một khối lượng nhân sự có trình độ cao mà một trong những nguồn phù hợp là những người nước ngoài vào làm việc tại Việt Nam, để đạt được điều đó, họ phải có một cuộc sống ở đây tốt đẹp, tức là họ phải được mua nhà.

Lần này tôi cho rằng Luật Nhà ở đã đưa ra một khung pháp luật rộng hơn trước nhưng dự thảo gần đây nhất thì lại không cho người nước ngoài được tiếp cận. Quyền sử dụng đất ở tức là được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hay nói cách khác là bán ở cho người nước ngoài là chỉ bán cái xác nhà thôi.

Giống như báo cáo của Bộ Xây dựng sáng nay, người nước ngoài mua chủ yếu là nhà chung cư chứ còn nhà nhà riêng lẻ là không. Bởi vì từ trước đến nay, Luật Đất đai 2013 là đã không phù hợp với Luật Nhà ở về chuyện bán nhà ở cho người nước ngoài. Đến bây giờ, dự thảo Luật Đất đai mới nhất cũng không có, thậm chí là chỉ cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là được tiếp cận nhà ở Việt Nam, chứ còn người nước ngoài là không được. Điều này dẫn đến người nước ngoài họ không muốn mua.

Cái gốc của vấn đề là trong các luật liên quan đến bất động sản, trong đó có đất đai, nhà ở, lâm nghiệp, luật quản lý và sử dụng tài sản công, cùng các nghị định của chính phủ về quản lý khu kinh tế, khu công nghiệp. Điều quan trọng nhất chúng ta phải nói rằng quản lý là quy định của luật đất đai, Luật Đất đai không quy định về sử dụng, còn tất cả những luật về sử dụng đất làm việc gì đó, ví dụ như xây dựng nhà ở thì quy định ở tất cả các luật khác. Chứ nếu theo kiểu không rõ đâu là sử dụng, đâu là quản lý thì nó "chập" nhau là điều chắc chắn.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Tôi muốn nghe ý kiến ban soạn thảo phản hồi lại các ý kiến chuyên gia đã nêu. Mời ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS.

Bổ sung thêm đối tượng để mở rộng nguồn cung

Ông Hoàng Hải: Xây dựng luật để có tổ đón đại bàng. Chủ trương nhà ở cho người lao động KCN là việc Bộ Xây dựng phải làm và đang làm tiếp. Liên quan tới đối tượng được mua nhà ở xã hội, luật đã có quy định và cũng đang bổ sung, sửa đổi để bổ sung thêm đối tượng được làm việc này và để mở rộng nguồn cung.

Liên quan Luật Đất đai, Luật Nhà ở, mỗi luật điều chỉnh 1 phạm vi, tất nhiên, người mua nhà luôn mong muốn sở hữu nhà đi kèm với đất nhưng phạm vi sở hữu, sử dụng được quy định trong Luật Đất đai. Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được quyền mua nhưng Luật Đất đai thì lại quy định người nước ngoài chỉ có quyền sử dụng còn sở hữu lại là vấn đề khác. Tinh thần xây dựng luật là cũng mong muốn để người nước ngoài thuận lợi hơn trong mua nhà ở tại Việt Nam.

Bộ Xây dựng cũng quy định chặt chẽ phạm vi nào người nước ngoài được mua và tỷ lệ được mua, đã có quy định. Mong muốn sắp tới có thể tháo gỡ vấn đề này. Hiện nay đã có hơn 3.000 người nước ngoài đã có nhà ở tại Việt Nam và tiềm năng có khoảng 4 triệu người nước ngoài có nhu cầu mua, sở hữu nhà ở Việt Nam, gồm người nước ngoài, người Việt ở nước ngoài muốn về ở Việt Nam.

Bản thân các cơ quan quản lý cũng mong muốn đối tượng có trình độ cao, các chuyên gia nước ngoài và người nước ngoài gốc Việt về Việt Nam sinh sống, làm việc, giống như muốn đón đại bàng về làm tổ nhưng hiện chưa thiết kế được tổ.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Về vấn đề nhà ở cho người nước ngoài có thể thấy tiềm năng là rất lớn, đây có thể coi là một cầu khiến thị trường phục hồi và sôi động, giải pháp như nào tôi tin Bộ Xây dựng sẽ tính toán để có chính sách phù hợp hấp dẫn hơn người lao động, chuyên gia nước ngoài hay Việt kiều về nước định cư.

Tham gia cùng chúng ta có đại diện một số nhà đầu tư nước ngoài, liên quan nhà ở xã hội, nhà ở người thu nhập thấp, xin mời ông Joseph Low, Chủ tịch Keppel Land Việt Nam, ông nhìn thấy giải pháp nào đối với vấn đề này tại Việt Nam nhìn từ kinh nghiệm của Singapore?

Ông Nguyễn Trung Thành, Vụ trưởng Vụ Hợp tác quốc tế Bộ Xây dựng: Tôi có thêm 1 câu hỏi với đại diện Keppel Land, liên quan đên công trình xanh, công trình sinh thái, đây là mô hình ngày càng phổ biến trên thế giới và tại Việt Nam, ông có thể chia sẻ gì về lợi thế từ thiết kế công trình tới việc tối ưu hóa ưu điểm của mô hình này.

Ông Joseph Low: Tôi nghĩ rằng, mục tiêu phát triển thị trường bất động sản xanh là bền vững. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, nếu chưa thể có một hệ thống hạ tầng mới, đồng bộ thì có thể cải tạo các sản phẩm cũ theo tiêu chí mới hiện có để hướng tới phát triển bền vững, đưa ra mục tiêu để cải tiến thiết bị năng lượng ít tiêu thụ năng lượng hơn.

Với Keppel chúng tôi cũng đưa mục tiêu sử dụng hiệu quả về năng lượng với một cách tiếp cận mới. Khó khăn với công trình cũ là khó áp dụng công nghệ mới nhưng phải cố gắng để hướng tới đạt hiệu quả về sử dụng năng lượng.

Chúng tôi đề ra mục tiêu phải tích hợp tất cả để giảm thiểu việc thất thoát năng lượng và đảm bảo làm mát, giảm sử dụng năng lượng. Đó là cách tiếp cận để có công trình xanh hơn. Điều này rất cần sự phối hợp với các cơ quan chức năng và các đối tác. Sự hỗ trợ từ Chính quyền địa phương là cần thiết để kết hợp đưa ra tiêu chuẩn mới, bền vững cho các toà nhà thương mại của Việt Nam.

Chúng tôi cần sự đồng hành của chính quyền, cần có tiêu chí rõ ràng được đưa ra từ cơ quan quản lý. Mong rằng các sáng kiến từ chúng tôi sẽ được xem xét thông qua, giúp mở rộng cơ hội của nhà đầu tư. Mong rằng, thời gian vận hành sẽ được kéo dài hơn để nhà đầu tư tư nhân hoàn vốn. Với các dự án hợp tác công tư kỳ vọng sẽ có tương lai bền vững.

Ông Nguyễn Trung Thành: Trong phần tham luận, chúng ta cũng đã được nghe ý kiến chuyên gia đến từ Tập đoàn LH - một Tổng công ty Nhà nước của Hàn Quốc về phát triển đất đai. Với việc phát triển hơn 2 triệu căn nhà ở xã hội, ông có thể chia sẻ kinh nghiệm đối với Việt Nam Tôi cũng được biết Tập đoàn LH đã và đang dự định phát triển hàng loạt dự án tại Việt Nam, trong quá trình này ông nhận thấy có thuận lợi và khó khăn gì?

Ông Hwang Sung Kwan: Chúng tôi tiếp cận ở một khái niệm mở rộng trong sự tham gia của tất cả các nhân tố, hệ sinh thái cho người dân không chỉ tập trung duy nhất nhà ở mà là cả hạ tầng, các tiện ích phục vụ cho đời sống người dân.

Thực tế, không nên khuôn lại ở vấn đề nhà ở cho người lao động vì họ cũng là người dân ở trong KCN đó. Vì vậy, kinh nghiệm của Hàn Quốc là tiếp cận theo hướng NOXH cho dân cư ở khu vực đó.

Nói về thuận lợi, khó khăn thì có yếu tố văn hoá tương đồng giữa Việt Nam và Hàn Quốc khi xu hướng của người dân là đổ ra đô thị, lao động trẻ và nhu cầu nhà ở lớn. Chúng ta cố gắng phát triển khả năng chi trả nhà ở phù hợp cho người dân khác nhau, khuyến khích nhà ở công trình công cộng ở địa phương.

Cùng với đó, các nhà phát triển không thể đơn độc, phải có các đối tác là ngân hàng, chuyên gia, thậm chí hợp tác giữa các quốc gia, điều đó sẽ kết hợp được tất cả các nguồn lực.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn ý kiến từ đại diện Tập đoàn LH, trong phần trình bày ông Hwang Sung Kwan đã đề cập tới 1 mô hình khá mới mẻ với Việt Nam, tôi biết ở đâu đó trong các văn bản hiện hành đã có đề cập tới mô hình khu đô thị kết nối, khu đô thị vì con người. Với các đề xuất từ phía 2 nhà đầu tư nước ngoài vừa rồi, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS có bình luận gì? Mời ông Vương Duy Dũng.

Ông Vương Duy Dũng:  Chúng tôi từng được nghe, cũng như được tham quan, tiếp cận trực tiếp với các kinh nghiệm, việc thực hiện dự án từ Hàn Quốc. Đó là những kinh nghiệm đáng quý, phù hợp, đặc biệt là phần phát triển nhà ở xã hội.

Như từng đề cập, trong bối cảnh chúng ta đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẹ, công nghiệp hóa, thu hút người và nhu cầu nhà ở tăng nhanh, những kinh nghiệm và đề xuất từ Hàn Quốc là rất phù hợp.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Qua các ý kiến chúng ta đều thấy phải thể chế hóa một số quy định liên quan tới mô hình khu đô thị mới nêu trên, quy định pháp luật cần phải cụ thể hơn, vấn đề này còn liên quan tới quy hoạch kiến trúc, quy hoạch đô thị. Tôi được biết Bộ Xây dựng đang chuẩn bị tổ chức hội thảo liên quan tới việc quy hoạch, tại đó có thể các chuyên gia sẽ bàn cụ thể thêm, nhưng ban soạn thảo cũng cần lưu ý quan tâm tới vấn đề này trong quy hoạch.

Chủ đề tiếp theo sau xu hướng hoàn thiện pháp luật, giải pháp phục hồi và phát triển thị trường BĐS, chúng ta sẽ bàn tới triển vọng tiềm năng thị trường tới đây. Như các diễn giả đã trình bày, chúng ta thấy Việt Nam hiện có nhiều tiềm năng, thứ nhất là tốc độ trăng trưởng kinh tế khá nhanh; thứ hai là dân số tương đối lớn, cơ cấu trẻ, tầng lớp trung lưu tăng nhanh; thứ ba là vị trí địa lý rất gần các nền kinh tế lớn trong khu vực; thứ tư là đang hoàn thiện luật pháp chính sách, đặc biệt là các luật liên quan thị trường BĐS; thứ năm là Việt Nam đang có chỗ đưng trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.

Tiếp theo mạch này, tôi muốn mời GS-TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch VAFIE, GS nhận định thế nào về triển vọng dòng vốn FDI thời gian tới đây nói chung và dòng vốn FDI vào BĐS nói riêng, và làm gì để có thể thu hút một cách có chất lượng dòng vốn này.

Tạo môi trường thuận lợi cho nhà đầu tư, các chuyên gia sinh sống

GS-TSKH. Nguyễn Mại: Chúng ta đang sửa nhiều luật trong điều kiện nền kinh tế chưa bao giờ khó khăn như hiện nay. Từ thị trường trái phiếu, room tín dụng và một vài sai lầm của một số tập đoàn để rồi chúng ta siết chặt dòng vốn tín dụng đối với doanh nghiệp BĐS. Tăng trưởng quý III/2022 tăng trưởng 13,02% - mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm trở lại đây. Nhưng kể từ quý IV/2022 lại giảm kinh khủng, bình quân chỉ tăng 8,02% và lan rộng cho đến 6 tháng đầu năm 2023. Do đó, đề nghị các bộ ngành nên phân tích kỹ hơn về thực thi pháp luật

Chúng ta cũng cần tiếp cận một cách thực tế. Ví dụ như nhà ở bán cho người nước ngoài, chúng ta tiếp cận rất cô lập. Một người nước ngoài đầu tư 500 triệu USD xây dựng khách sạn cho thuê, sau đó có quyền chuyển nhượng và khi xây dựng Chính phủ cấp đất cho họ, khách sạn tồn tại 50 năm thì đất đai được sử dụng 50 năm. Và khi họ chuyển cho ai đó thì chuyển luôn cả quyền sử dụng đất. Trong khi, một ngôi nhà chỉ vài trăm nghìn USD lại phải bàn lên bàn xuống là có cho sử dụng đất hay không.

Chúng tôi đã nói nhiều lần rằng không thể có môi trường đầu tư thuận lợi mà chỉ có chính sách ưu đãi. Môi trường đầu tư thuận lợi chính là tạo môi trường cho nhà đầu tư, các chuyên gia... của họ sinh sống.

Đối với tiếp cận cho nhà ở xã hội, tất cả chiến lược là vì con người, không phân biệt giàu nghèo, không để ai ở lại phía sau. Nhưng chúng ta cũng cần xem xét lại. Chúng ta có mô hình rất tốt, doanh nghiệp tư nhân trong nước coi trọng người lao động. Tuy nhiên, luật chúng ta ta chuyển hướng không kịp.

Về FDI, chúng ta nghe nhà đầu tư ca ngợi thì rất mừng nhưng cũng cần đánh giá môi trường đầu tư hiện tại. Hiện có 3 vấn đề, những nhà đầu tư "đại bàng" là đối tượng bị đánh thuế tối thiểu toàn cầu rất lo lắng, liệu rằng Việt Nam thực thi ra sao và có đưa ra được những quy định, điều kiện thuận lợi hay không.

Hiện Tổng Cục thuế, Bộ Tài chính đã hoàn sẽ trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10 để Quốc hội có nghị quyết giao cho Chính phủ ban hành nghị định ban hành vào năm 2024. Tuy nhiên, còn 2 vấn đề chưa làm được là lo ngại về FDI do tình trạng phá sản rất nhiều của doanh nghiệp trong nước. Do đó, chúng ta phải tăng trưởng nhanh doanh nghiệp trong nước cao hơn doanh nghiệp đầu tư nước ngoài.

Tôi kiến nghị đây không phải lúc quy định chung chung cho các doanh nghiệp mà cần có quy định cụ thể cho từng nhóm doanh nghiệp. Những doanh nghiệp ngành nghề khác nhau thì có khó khăn khác nhau. Bởi hiện nay, đang rất thiếu quy định chi tiết như vậy. Vấn đề nữa là không ngủ quên trong thắng lợi trong suốt 35 năm qua và xem FDI là động lực tăng trưởng quan trọng. Câu chuyện hiện nay đã khác, tính cạnh tranh rất cao. 

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn ý kiến GS-TSKH. Nguyễn Mại. GS đã nêu lợi thế tiềm năng thu hút FDI nói chung và FDI vào thị trường BĐS nói riêng, bên cạnh đó cũng là các tồn tại, hạn chế, và đặc biệt đáng lưu ý là sự cạnh tranh gay gắt từ Ấn Độ, Indonesia. Theo GS đã phát biểu, luật pháp đang hoàn thiện, Chính phủ cũng đưa ra hàng loạt quyết sách tháo gỡ, vậy triển vọng FDI thời gian tới có lạc quan?

GS-TSKH. Nguyễn Mại: Trong khu vực, Ấn độ và Indonesia đang có ưu thế hơn nhiều so với Việt Nam. Ấn Độ công nghệ cao hơn, nhân lực dồi dào... hơn Việt Nam. Còn Indonesia có GDP gấp 3 lần Việt Nam, lao động cũng dồi dao hơn.

Do đó, tôi mong Nhà nước cần lưu ý đến tính cạnh tranh và xem trọng Chính phủ số Về triển vọng FDI vào Việt Nam, chúng ta cần quan tâm đến việc làm gì để các nhà đầu lớn như Mỹ vào Việt Nam bởi quy định hiện nay đang chung chung, chưa đáp ứng được các nhà đầu tư lớn trong 4 vấn đề.

Họ không bao giờ đầu tư vào các nước có tình trạng tham nhũng lan rộng; tình trạng buôn lậu, hàng nhái, sỡ hữu trí tuệ không được tôn trọng và cam kết quyền sỡ hữu trí tuệ, thương hiệu...; hệ thống pháp luật cần quan tâm đến sự ổn định, nhất là luật thuế; thủ tục phiền hà.

Mặc dù vậy, tôi tin rằng, Việt Nam vẫn có cơ hội, trong đó cần tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư. Thực tế, các nhà đầu tư lớn tiềm năng đã có cam kết đầu tư vào Việt Nam.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn GS-TSKH. Nguyễn Mại: Rõ ràng cần nỗ lực hơn nữa để cải thiện môi trường kinh doanh và chính sách hợp lý để dòng vốn FDI tiếp tục chảy vào Việt Nam. Như đại diện Cục Đầu tư nước ngoài đã nêu, FDI vào Việt Nam kéo theo rất nhiều yếu tố thuận lợi cho thị trường như văn phòng cho thuê, nhà ở, nhà xưởng khu công nghiệp..., hay cũng có thể chảy trực tiếp vào BĐS với vai trò chủ thể phát triển dự án, mang tới nhiều mô hình hay, nhiều kinh nghiệm quý giá của quốc tế. Tiếp theo mạch này, về dự báo thị trường, tiềm năng cơ hội, xin mời ý kiến từ chuyên gia BĐS Nguyễn Văn Đỉnh, ông đánh giá thế nào về tiềm năng thị trường thời gian tới đây.

Bất động sản là ngành nghề đầu tư nhiều rủi ro, đòi hỏi tay chơi chuyên nghiệp

Ông Nguyễn Văn Đỉnh: Cơ quan soạn thảo Bộ Xây dựng được giao chủ trì sọa thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Một số chuyên gia nói đây là cơ hội trăm năm có một để sửa nhiều luật một cách đồng bộ (đó là Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai).

Khi các phương án sửa đổi được cụ thể, tinh thần Nghị định 18 thể hiện rõ qua việc tiến hành giao đất thông qua đấu giá có sử dụng đất, đấu giá có sử dụng đất, cơ chế công khai minh bạch, thay vì giao đất trực tiếp không qua đấu giá đấu thầu. Đây là thực tế ở nhiều dự án tại địa phương, nhiều dự án giao chỉ định, đối tượng nhận dự án là doanh nghiệp thân hữu, sân sau, năng lực triển khai của họ là chưa tốt, do đó nhiều dự án đã bỏ hoang.

Theo phướng án sửa dổi, tiến tới giao đất qua dấu giá đấu thầu, các tiêu chí đấu giá rõ, quy mô rất rõ. Quy mô áp dụng dự án đấu thầu đề xuất các khu đô thị từ 5ha trở lên và 10ha trở lên với khu vực nông thôn. Đây là cách tiếp cận đúng hướng, cá dự án cần quy mô đủ lớn, thì động lực tạo ra mới lan tỏa, nếu khu dân cư nhỏ 1-2 ha, thì hiệu ứng lan tỏa không thực sự cao, tính chất lợi ích kinh tế, quốc gia công cộng chưa thực sự đảm bảo.

Do đó, tôi nhất trí cao khi các dự thảo luật theo hướng giao qua đấu giá, đấu thầu hình thành các doanh nghiệp quy mô chuyên nghiệp, các doanh nghiệp nhỏ muốn tham gia phải liên kết. Từ đó, sẽ tạo ra cơ hội mới, thách thức mới. Suy cho cùng, bất động sản là ngành nghề đầu tư nhiều rủi ro, đòi hỏi tay chơi chuyên nghiệp.

Đây cũng là cơ hội lớn với bối cảnh này, các dự án đấu giá đấu thầu hút nhiều nhà đầu tư lớn. Các câu chuyện giao đất cho nhà đầu tư nước ngoài, các tập đoàn trong trong nước với hệ thống pháp luật công khai minh bạch, sẽ dẫn đến các dự án triển khai nhiều hơn, nguồn cung lớn hơn.

Cán cân cung cầu hài hòa, giá bất động sản sẽ có xu hướng ổn định, hạn chế tình trạng đầu cơ. Về nhà ở xã hội (NOXH), chúng ta ủng hộ quan điểm cơ quan chủ trì soạn thảo, trao quyền với trách nhiệm của địa phương, nghĩa là địa phương bố trí đất, giải phóng mặt bằng, kết nối hạ tầng để mời gọi nhà dầu tư. Khi đã chọn phân cấp địa phương, nên chăng xu hướng phân cấp cần triệt để hơn nữa các địa phương được quyền lựa chọn hình thức NOXH.

Hiện tại dự thảo quy định cứng NOXH là NH chung cư, bỏ nhà ở thấp tầng, liền kề, nên chăng xem xét do người dân ở một số địa phương không có xu hướng ở chung cư. Tiếp theo, báo cáo Bộ Xây dựng cho biết phát triển NOXH mới đạt 36% mục tiêu, rất thấp so với với đề án 1 triệu NOXH, trung bình 1 năm cần 150 nghìn căn.

Chúng ta đang dùng nhiều ưu đãi Luật Nhà ở 2014, Nghị định 49, Nghị định 100, Nghị định 35. Luật Nhà ở 2014 cùng Nghị định 100 có nhiều ưu đãi hấp dẫn, ngoài miễn tiền sử dụng đất, còn có dành 20% đất để kinh doanh nhà ở thương mại. nhưng dự thảo mới thì ưu đãi 20% này giảm đi, lợi nhuận định mức thì vẫn 10%. Có vẻ ưu đãi luật mới không hấp dẫn như luật cũ, chúng ta đặt câu hỏi sự phát triển NOXH giai doạn tới có đột phá được không khi cơ chế ưu đãi chưa thực sự hấp dẫn.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn ý kiến chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh. Như vậy có lo ngại tính hấp dẫn trong việc thu hút đầu tư nhà ở xã hội với mục tiêu rất lớn là 1 triệu căn, về lo ngại này Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS có phản hồi gì không? Xin mời ông Hoàng Hải?

Ông Hoàng Hải: Luật Nhà ở 2014 có đề cập tới nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư làm NOXH và sẽ có điều chỉnh trong luật mới. Về cơ bản sẽ tiếp tục có những ưu đãi và tăng ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên, các ưu đãi sẽ ở những dạng thức khác nhau. Ví dụ như trong dự thảo luật mới, sẽ hỗ trợ cho đầu tư khu chung cư có thể kinh doanh và cho thuê các khu dịch vụ thương mại.

Cộng lại các ưu đãi vẫn sẽ để chủ đầu tư có thể đạt khoảng 10% lợi nhuận và được hạch toán chung trong hoạt động của chủ đầu tư. Tuy nhiên, đây vẫn đang là dự thảo và rất mong tiếp tục nhận được các ý kiến đóng góp của chuyên gia, doanh nghiệp.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Xin cảm ơn ý kiến phản hồi từ phía lãnh đạo Cục Quản lý nhà ở và thị trường BĐS. Tôi muốn nghe ý kiến cuối cùng từ đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam, sáng nay trong phiên tham luận ông Nguyễn Văn Khôi đã dự báo thị trường sẽ phục hồi vào đầu năm 2024. Xin mời ý kiến ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông có thể chia sẻ cụ thể hơn về khả năng phục hồi của thị trường thời gian tới đây?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Theo dõi thị trường bất động sản qua 3 thời kỳ với những biến động như phát triển rực rỡ và đi xuống. Tôi nghĩ là thị trường này có tính chu kỳ. Thị trường bất động sản Việt Nam cũng như các nước khác, người ta cũng đã đánh giá, rút ra kết luận về tính chu kỳ của nó.

Đến năm 2022, thị trường bất động sản đi xuống, Chính phủ đã có nhiều chính sách, và hỗ trợ từ ngân hàng, tôi thấy rằng thời gian phục hồi có thể được rút ngắn hơn so với những năm trước, song đến năm 2024 mới có thể phục hồi được.

Ngoài những nguyên nhân đã nêu về cơ chế chính sách, thể chế thì còn có vấn đề về nguồn vốn của thị trường. Chúng ta thấy thị trường bất động sản gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay. Thế nhưng rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ 2 nguồn tín dụng và trái phiếu là không bền vững.

Chúng tôi thấy rằng trong chính sách lần này, nhất là vấn đề thị trường về luật nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai, chúng ta cũng chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. Chúng tôi cũng thấy rằng đợt này chưa có định hướng mạnh mẽ trong vấn đề nguồn vốn từ thị trường. Chính vì vậy, đây là một trong những vấn đề mà chúng tôi thấy rằng nếu như không có giải pháp mạnh mẽ hơn thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai.

TS. Nguyễn Anh Tuấn: Qua các tham luận được trình bày và gửi tới hội thảo, chúng ta đã có thể hiểu rõ thêm về bức tranh thị trường BĐS hiện nay, những khó khăn mà doanh nghiệp đang gặp phải. Các chuyên gia cũng đề xuất các giải pháp chính sách nhằm phục hồi và phát triển thị trường. 

Nhiều ý kiến khẳng định rằng, nếu như việc khắc phục các rào cản, điểm nghẽn được thực thi sớm, thị trường hoàn toàn có thể phục hồi sớm hơn một số dự báo được đưa ra trước đó, đó là vào đầu năm 2024. Qua thảo luận, các diễn giả cũng đã chỉ ra các yếu tố tác động thị trường. Trong đó FDI có thể xem là một mảng lớn đáng quan tâm để đưa thị trường thoát ra khỏi khó khăn.

Hội thảo cũng đã được nghe các ý kiến phản hồi từ đại diện Bộ Xây dựng, phát biểu khẳng định rất rõ vai trò quan trọng của thị trường BĐS của Thứ trưởng Nguyễn Tường Văn, cũng như chia sẻ những công việc Bộ đang rốt ráo triển khai nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Đại diện phía Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cũng đã điểm những nội dung mới, chính yếu liên quan tới 2 dự thảo luật đang được Bộ Xây dựng (Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh BĐS).

Với sự tham gia đông đảo từ các cơ quan báo chí, Ban tổ chức tin tưởng các doanh nghiệp, nhà đầu tư, lãnh đạo Trung ương và địa phương sẽ nắm rõ hơn những yếu tố mới của 2 dự thảo luật, tác động từ việc sửa 2 luật này tới thị trường. Các ý kiến đóng góp cho dự thảo, góp ý thêm nhằm nâng cao chất lượng 2 luật được cho là rất cần thiết. Như Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Tường Văn trong phát biểu của mình đã khẳng định, luật ban hành muốn nhanh đi vào cuộc sống phải phù hợp với thực tiễn.

Hội thảo cũng đã được lắng nghe những kinh nghiệm hết sức quý báu từ những nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Singapore trong việc phát triển dự án, phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là cần có chính sách để có thể phát triển một số mô hình mới hay lưu ý yếu tố xanh để đảm bảo mục tiêu Việt Nam đã cam kết tại COP26.

Một lần nữa, thay mặt Ban tổ chức, tôi xin được cảm ơn các chuyên gia, nhà đầu tư, đại biểu đã tham dự ngày hôm nay!

***

Sáng 13/7 tại khách sạn Mélia, Hà Nội, diễn ra Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam".

Sự kiện do lãnh đạo Bộ Xây dựng chủ trì; Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, Vụ Hợp tác quốc tế - Bộ Xây dựng, và Tạp chí Nhà đầu tư (Nhadautu.vn/Theinvetor.vn) là đơn vị tổ chức thực hiện.

Hội thảo có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư, nhà doanh nghiệp trong nước và quốc tế, các chuyên gia, các Đại biểu Quốc hội, đại diện lãnh đạo các cơ quan quản lý Nhà nước T.Ư và địa phương cùng nhiều đơn vị liên quan.

Tại hội thảo này, Bộ Xây dựng cung cấp thông tin về các nội dung mới tại hai dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi và một số đánh giá về tiềm năng, cơ hội thị trường, gắn liền với tác động của hai dự án luật sau khi được Quốc hội thông qua vào cuối năm nay.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và các chuyên gia đưa ra các thông tin mới nhất và thảo luận về tình hình cũng như các xu hướng phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.

Đồng thời, các doanh nghiệp, tập đoàn, định chế tài chính hàng đầu đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore… sẽ chia sẻ các kinh nghiệm, bài học của mình trong phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, cũng như đề xuất các cơ chế hợp tác tại Việt Nam.

Hội thảo quốc tế thiết kế 3 phiên thảo luận mở để các nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển bất động sản trong và ngoài nước, các chuyên gia, đại biểu Quốc hội và đại diện các cơ quản quản lý Nhà nước, nhà hoạch định chính sách... trao đổi ý kiến về các chủ đề:

(1) nhận diện thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam, những "nút thắt" và các giải pháp tháo gỡ có tính khả thi; 

(2) đánh giá tiềm năng cơ hội đầu tư trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong tình hình mới, gắn liền với triển vọng phục hồi của nền kinh tế trong nước và quốc tế và tác động của hai đạo luật Nhà ở (sửa đổi), Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau khi được thông qua; 

(3) kinh nghiệm quốc tế  trong việc phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, các khuyến nghị chính sách và đề xuất các mô hình, khuôn khổ hợp tác và đầu tư.

Ban tổ chức kỳ vọng hội thảo không chỉ là kênh thông tin, truyền thông chính sách mà còn là diễn đàn góp ý xây dựng, hoàn thiện môi trường đầu tư, đồng thời là dịp quảng bá tiềm năng thị trường bất động sản Việt Nam đến các nhà đầu tư quốc tế, và kết nối, thúc đẩy hợp tác giữa nhà đầu tư, doanh nghiệp trong và nước ngoài, góp phần kiến tạo thêm các chiều kích, dư địa phục hồi và phát triển thị trường.

Hội thảo quốc tế được tường thuật trực tiếp trên tạp chí Nhà đầu tư qua hai ấn bản tiếng Việt và tiếng Anh là Nhadautu.vn và Theinvestor.vn. Ngoài ra nội dung hội thảo cũng sẽ được truyền thông rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng khác.

Hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam"

Thời gian: 8h-12h,  thứ Năm, ngày 13/7/2023.

Địa điểm:  Ball room 1, Khách sạn Mélia, 44B Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, TP. Hà Nội.