Thiếu nguồn cung, giá thuê mặt bằng tăng cao

Theo đại diện JLL Việt Nam, giá thuê trung tâm thương mại (TTTM) tại TP.HCM ở quý II năm nay tăng mạnh lên 82,6 USD/m2/tháng, đánh dấu một sự tăng trưởng 2% so với quý trước. 

"Giá tăng là do tỉ lệ bỏ trống mặt bằng thấp tại các TTTM trọng điểm. Trong khi, giá thuê thuần tại ngoài trung tâm tăng nhẹ 0,9% theo quý ở mức 36 USD/m2/tháng, được thúc đẩy do một số TTTM có hiệu suất hoạt động tốt tăng giá thuê", đại diện JLL Việt Nam lý giải.

Theo bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, nhu cầu tại khu vực trung tâm duy trì ổn định với mức hấp thụ thuần 100 m2 khiến tỷ lệ trống tiếp tục đẩy xuống mức thấp 0,9% trong quý II.

Ở khu vực ngoài trung tâm, thị trường tiếp tục ghi nhận nhu cầu tốt, với mức hấp thụ thuần tổng cộng 8.039 m2. Các giao dịch thuê bởi các khách thuê chủ chốt (anchor tenant) như Uniqlo tại Aeon Celadon Tân Phú (1.680 m2) và Giga Mall (1.721 m2), trong khi Galaxy Cinema lấp đầy 2.440 m2 tại TTTM Thiso Mall là các hoạt động thuê mới nổi bật.

Bên cạnh sự mở rộng mặt bằng của các khách thuê chủ chốt kể trên, các nhà bán lẻ như siêu thị Aeon vẫn tích cực tìm kiếm không gian bán lẻ ở các TTTM ở vùng ven, dự kiến thúc đẩy hấp thụ thuần trong thời gian tới.

Một số TTTM trọng điểm khu trung tâm như Vincom Center, TTTM Sài Gòn Centre và TTTM Diamond Plaza, có tổng diện tích trống cho thuê rất hạn chế, chỉ khoảng 725 m2. Còn khu vực ngoại ô ghi nhận có 10 TTTM trọng điểm với tổng diện tích trống vào khoảng 20.000 m2 trong quý II, tạo nhiều cơ hội cho khách thuê mở rộng mặt bằng ở khu vực này ô hơn.

"Trong quý II, không có nguồn cung mới được ghi nhận. Xu hướng các chủ đầu tư lớn đầu tư vào việc cải tạo các trung tâm mua sắm hiện hữu vẫn tiếp tục, trong đó nổi bật nhất là TTTM Hùng Vương Plaza đang cải tạo sau khi lấy lại mặt bằng từ Parkson Việt Nam và dự kiến đi vào hoạt động vào cuối năm 2023", bà Trang Lê cho biết.

Theo bà Trang Lê, triển vọng 12 tháng Vincom Megamall Grand Park tại TP. Thủ Đức tiến hành xây dựng đúng tiến độ và dự định mở cửa vào quý IV. Ngoài ra, Hung Vuong Plaza đang trong giai đoạn cải tạo và dự kiến sẽ bổ sung thêm khoảng 28.000 m2 diện tích thuê thuần vào không gian bán lẻ của TP.HCM vào cuối năm 2023.

Trong khi đó, đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường bán lẻ TP.HCM quý II năm nay tiếp tục không có nguồn cung mới. Tỷ lệ lấp đầy tiếp tục ổn định so với quý trước nhưng vẫn còn thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giảm này đến từ xu hướng cải tạo mặt bằng, cùng với tỷ lệ trống cao ở một số dự án xa khu dân cư hoặc chưa được quản lý tốt. 

Dù vậy, thị trường bán lẻ Việt Nam trong quý II vẫn chứng tỏ đươc sức hấp dẫn với các nhà đầu tư ngoại. Điển hình, cửa hàng Maison de Bijoux đầu tiên khai trương vào tháng 4 trên đường Thi Sách, Quận 1. Cửa hàng Watches of Switzerland cũng mở cửa tại TTTM Thiso Mall, TP. Thủ Đức, trong tháng 5. Thương hiệu đồng hồ xa xỉ Hublot khai trương hai cửa hàng trong tháng 6 tại Union Square (TP.HCM) và Tràng Tiền Plaza (Hà Nội). Nhãn hàng thời trang nữ của Tory Burch cũng chính thức có mặt tại Union Square, Quận 1 trong tháng 5.

Các chủ thương hiệu bán lẻ đều rất chú trọng việc thiết kế không gian vị nhân sinh và tích hợp công nghệ vào vận hành. Không gian chưa cho thuê được trang bị thêm một số tiện nghi nhằm nâng cao trải nghiệm và sự thoải mái của khách hàng như ghế ngồi nghỉ chân, khu vui chơi trẻ em. Việc tích hợp công nghệ đang dần được phổ biến nhằm cải thiện hiệu suất vận hành và nâng cao trải nghiệm khách hàng như hệ thống tủ giữ đồ như mã QR ở AEON Mall và tủ đồ nhận diện khuôn mặt FaceID ở Thiso Mall.

C&W cũng dự báo triển vọng trong năm 2023 sẽ có hai dự án được kì vọng gia nhập thị trường, Hùng Vương Plaza, Quận 5) và Park Hills Palace, Quận Gò Vấp. Ngoài ra, một số dự án khác như Emart 2 Phan Huy Ích và Vincom Megamall Grand Park cũng dự kiến chào sân vào cuối 2023-2024.

Nên kết nối, có định hướng cho từng ngành

Ông Nguyễn Anh Đức, Tổng Giám đốc Saigon Co.op, Chủ tịch Hiệp hội bán lẻ Việt Nam cho biết, giá thuê mặt bằng không giảm ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bán lẻ bởi áp lực chi phí và sức ép cạnh tranh cũng như những vấn đề liên quan khiến các nhà bán lẻ phải loay hoay tìm giải pháp phù hợp.

"Mọi người hay nói đến câu chuyện giá nhà, giá bất động sản. Ai cũng thấy hiện nay mặt bằng trống rất nhiều nhưng thực tế giá thuê không giảm nên mạng lưới thị trường bán lẻ không thúc đẩy được", ông Đức nhận định.

Theo ông Đức, thị trường bán lẻ Việt chịu tác động nhiều khi các nền kinh tế lớn trên thế giới đang đi vào giai đoạn suy thoái. 

Trong khi đó, nếu như mức tăng trưởng của ngành bán lẻ năm 2022 là 22% thì năm 2023 theo dự báo của Bộ KH&ĐT chỉ 17,5% nhưng thực tế những tháng đầu năm con số này còn thấp hơn. Thống kê của Hiệp hội bán lẻ Việt Nam cũng cho thấy không có nhà bán lẻ nào trong quý I tăng trưởng dương.

"Một trong những áp lực cạnh tranh đáng chú ý là bản thân các doanh nghiệp trong nước trước đây phát triển ở thị trường nước ngoài, nay gặp khó khăn cũng quay lại phát triển thị trường trong nước, tạo ra sự cạnh tranh lớn với các doanh nghiệp nội địa. Cùng với đó, các hiệp hội kinh tế nước ngoài, tham tán thương mại các nước cũng giới thiệu doanh nghiệp, sản phẩm vào Việt Nam tạo nên nhiều sự cạnh tranh ngày càng lớn. Dù vậy, việc này cũng làm thị trường đa dạng, phong phú hơn, giúp người tiêu dùng có nhiều sự lựa chọn", ông Đức phân tích.

Và khi có sự mất cân đối, một số nước bắt đầu có tình trạng tăng trữ lượng các mặt hàng tiêu dùng thông thường trong dự trữ quốc gia. TP.HCM và cả nước cũng cần chuẩn bị cho những giai đoạn khó khăn chưa dừng lại, cần tính toán để có giải pháp bình ổn thị trường cả nước…

Người đứng đầu Hiệp hội bán lẻ Việt Nam cũng cho rằng, các kênh bán hàng vật lý không phát triển bằng các kênh thương mại điện tử (một phần ảnh hưởng từ giá mặt bằng tăng cao). Theo dự báo các công ty nghiên cứu thị trường, Việt Nam đứng tốp đầu về thương mại điện tử. Tuy nhiên, các nền tảng E-commerse chưa đồng bộ.

Ông Đức cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, giải pháp chính yếu nhất là hỗ trợ trực tiếp đối với người tiêu dùng, áp dụng giảm VAT.

"Hiện nay, có thực trạng là các doanh nghiệp đang không có sự kết nối mạnh mẽ trong kích cầu. Mỗi ngành đang kích cầu riêng. Mỗi ngành mỗi làm, nên kết nối tất cả lại và xác định rõ khía cạnh nào nên đi và phải đi như kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn. Thay vì cứ làm tất cả, nên có định hướng kinh tế xanh cho từng ngành nghề", ông Đức nhấn mạnh.

CCI trước COVID-19 bao giờ Việt Nam cũng ở mức cao và người tiêu dùng TP.HCM luôn đóng góp mức lạc quan. Nhưng vừa qua, lần đầu tiên chỉ số này ở mức thấp nhất trong khu vực Đông Nam Á.

Đồng thời, hiện nay trên thế giới đang có những dấu hiệu mất cân đối cung cầu nên thành phố cần có sự chuẩn bị ứng phó, như dấu hiệu của khủng hoảng thừa tức các doanh nghiệp không đồng ý bán với giá thấp hơn sản xuất, khi đó thành phố cần phải có sự vận động để doanh nghiệp thấu hiểu, chấp nhận bán giá rẻ tránh khủng hoảng thừa.

Bài liên quan

VESS: Cần cho phép doanh nghiệp bán lẻ nhập xăng dầu từ nhiều nguồn

Cổ phiếu ngành bán lẻ hồi phục?

Xử phạt nhiều cửa hàng bán lẻ xăng dầu vi phạm

Bao giờ người dân được lựa chọn đơn vị bán lẻ điện?