Mặt bằng nhà phố, shophouse tiếp tục rơi vào trạng thái 'khủng khoảng'

'Mỏi mắt' tìm khách thuê

Tính tới thời điểm hiện tại, mặt bằng nhà phố thương mại đã đóng cửa nhiều, các trung tâm thương mại phải chấp nhận câu chuyện giảm giá thuê, shophouse ở khu vực trung tâm và các trục đường chính cũng đối mặt với tình trạng đóng cửa hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh. Giá thuê mặt bằng tiếp tục được điều chỉnh.

Theo Savill, Việt Nam vẫn ghi nhận nguồn cầu về mặt bằng từ các nhãn hàng xa xỉ muốn mở rộng và tham gia vào thị trường trong nước. Tuy nhiên, đối chiếu so với tình hình thực tế tại TP.HCM, Hà Nội, dưới tác động của dịch COVID-19 thì mặt bằng cho thuê nhà phố đang dư thừa rất nhiều. Nguyên nhân là do giá thuê quá cao nên các doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu trung tâm.

Ghi nhận của phóng viên nhadautu.vn, tại một số tuyến đường trên địa bàn TP.HCM như Võ Thị Sáu (quận 3); Thủ Khoa Huân, Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng (quận 1); Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh)… cho thấy, chi chít biển mời gọi cho thuê đủ các loại mặt bằng. Nhiều nhà cho thuê ở mặt tiền đường, khu vực trung tâm từ 1-3 lầu, thích hợp mở quán cà phê, quán cơm văn phòng hoặc làm văn phòng cho thuê… cũng trong tình trạnh 'ế ẩm'.

Trên thực tế, tốc độ giảm giá thuê bán lẻ tại các trung tâm thương mại chậm hơn so với nhà phố do tiềm lực tài chính của khách thuê tốt hơn.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại Savills cho biết, thời điểm trước dịch, yếu tố vị trí thuận tiện và trung tâm đã giúp các chủ cửa hàng mặt phố dễ dàng hút khách. Nhờ đó có được mức kinh doanh và tăng trưởng ổn định. Giai đoạn trong dịch COVID-19, các đợt giãn cách xã hội đã thúc đẩy quá trình tham gia vào thương mại điện tử của nhiều chủ kinh doanh. Do đó, nhu cầu thuê mặt bằng giảm đi đáng kể.

Trước đây, thời điểm dịch mới bùng phát, nhiều chủ mặt bằng không giảm giá thuê hoặc chỉ giảm rất ít rồi cuối cùng cũng phải chấp nhận xuống giá 20 - 30%, thậm chí 50% nhưng vẫn “mỏi mắt” tìm khách thuê. Với tình hình dịch đang diễn biến phức tạp, thị trường mặt bằng nhà phố sẽ tiếp tục rơi vào trạng thái khủng khoảng khi không có khách thuê.

Đánh giá về biện pháp thích ứng với dịch bệnh qua các giai đoạn khác nhau, bà Minh cho rằng, các chủ mặt bằng bán lẻ (shophouse, các bên cho thuê trung tâm thương mại, các sàn khối đế của chung cư, tòa nhà thương mại) cần có những điều chỉnh linh động và thực tế.

Với shophouse và các cửa hàng bán lẻ mặt phố, các chủ mặt bằng nên điều chỉnh lại mức giá cho thuê và tiến độ thanh toán hợp lý, thay vì cho thuê “một mình một giá và một tiến độ thanh toán”. Thường có những trường hợp tiến độ thanh toán lên đến 6 tháng/ lần hay 1 năm/lần do nhu cầu của khách thuê theo các mặt bằng bán lẻ khá cao.

Tuy nhiên, với tình hình kinh doanh hiện nay của các hãng bán lẻ, việc tồn đọng vốn do chi trả cho thuê mặt bằng quá dài cũng là một trong những yếu tố khiến khách thuê không thể chi trả, duy trì được mức giá cũ và cũng không theo được tiến độ chi trả như trong điều kiện trước đây.

Với các tòa nhà, mức thanh toán cọc và mức thanh toán tiền thuê đang hợp lý hơn rất nhiều. Các doanh nghiệp bất động sản vận hành trung tâm thương mại đã và đang có nhiều chính sách hỗ trợ, căn cứ vào tình hình kinh doanh của khách thuê ở từng thời điểm. Do đó, khả năng thích nghi và phục hồi của trung tâm thương mại sẽ nhanh hơn.

Cần điều chỉnh giá phù hợp

Theo bà Minh, dưới ảnh hưởng của dịch bệnh trong giai đoạn bùng phát mới, nhiều nhà hàng và quán ăn phải đóng cửa do kết quả kinh doanh không bù đắp nổi chi phí mặt bằng. Đây là ảnh hưởng đáng kể nhất đối với các hạng mục bán lẻ thương mại của thị trường Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, việc hồi phục và triển vọng của lĩnh vực bán lẻ thương mại vẫn phụ thuộc vào một số yếu chính.

Thứ nhất, thị trường cần phải điều chỉnh lại, doanh thu của các hãng bán lẻ là yếu tố quan trọng để điều chỉnh lại giá cho thuê mặt bằng của các cửa hàng bán lẻ trở về đúng giá trị cũng như khả năng kinh doanh của các hãng.

Đơn cử như các chuỗi cửa hàng, nhà hàng. Trên thế giới, trong vòng 5 năm trở lại đây, khi phát triển thương mại điện tử, các hãng bán lẻ từ cà phê, nhà hàng ăn uống, thời trang trung, cao cấp… phải đóng cửa là rất nhiều.

Ở Việt Nam trong giai đoạn này, thị trường cho thuê đã bắt đầu điều chỉnh lại về giá trị thực tế của các chuỗi bán lẻ. Theo đó, mặt bằng không còn là “át chủ bài” của bán lẻ mà các doanh nghiệp kinh doanh sẽ phải suy tính kỹ hơn các chiến lược kinh doanh để giảm chi phí, gia tăng hiệu quả.

Tại Hà Nội, Hoàn Kiếm là khu vực đang đạt giá thuê bán lẻ cao nhất, đặc biệt là các vị trí nhà phố thì giá thuê mặt bằng có thể lên đến 80 - 100 USD/m2, thậm chí lên đến 200 - 250 USD/m2. Sau khi chịu tác động của dịch bệnh, thị trường bắt đầu cân bằng lại, các nhãn hàng có mức độ tăng trưởng ổn định vẫn có thể đảm bảo được giá thuê cũ. Còn giá thuê trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội trong thời gian tới sẽ duy trì ở mức 40 - 50USD/m2 đối với các mặt bằng tầng 1, tương tự với mức giá tại TP.HCM

Thứ hai, yếu tố nguồn cầu từ các nhãn hàng nước ngoài chưa từng có mặt bằng tại Hà Nội hay TP.HCM. Các nhãn hàng này đang có một nhu cầu thuê lớn hơn so với các doanh nghiệp nội địa. Đây cũng là cơ hội để các nhãn hàng kinh doanh có thể cân nhắc lựa chọn thuê mặt bằng tại đây ở thời điểm giá thuê được điều chỉnh gần hơn với giá trị thực.

Nhận định của các chuyên gia Savills, bán lẻ cao cấp tại Việt Nam là một trong những thị trường có hoạt động tốt nhất trên thế giới. Hiện có không ít các thương hiệu xa xỉ muốn mở rộng và gia nhập thị trường Việt Nam. Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam tương đối thấp so với các thị trường khác trong khu vực như Singapore, Hong Kong hoặc Tokyo.

“Chúng ta có thể thấy khả năng đi lên rõ rệt của lĩnh vực bán lẻ thương mại. Các thương hiệu bán lẻ đang thu hút một lượng lớn các khách hàng từ các phân khúc khác nhau của thị trường, thay vì chỉ nhắm vào một phân khúc đơn lẻ. Những cửa hàng rộng lớn đáp ứng nhu cầu thời trang của trẻ em, người lớn đang hoạt động tốt ở Việt Nam. Thêm vào đó, với các loại hình giải trí, F&B và E-Sport tại các trung tâm thương mại, bán lẻ cũng đang đón nhận mô hình phát triển mới tương tự với các nước trên thế giới”, ông ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho hay.

Bài liên quan

Thị trường mặt bằng cho thuê TP.HCM: Sự dịch chuyển từ trung tâm về vùng ven

Mặt bằng nhà phố cho thuê tại TP.HCM gặp nhiều thách thức lớn

Thị trường bán lẻ tại TP.HCM quý I/2021: Điểm sáng từ thương hiệu ngoại và thương mại điện tử

Nhà phố cho thuê ảm đạm, thương mại điện tử lên ngôi