Những gam màu sáng

Từ đầu năm đến nay, thông tin tích cực liên quan đến CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt xuất hiện đều đặn trên thị trường, từ việc thanh toán trái phiếu đúng tiến độ, đến việc mở bán dự án mới ở Bình Dương (trong kỳ phát sinh thêm khoản trả trước 260 tỷ đồng cho CTCP Xây dựng Central – tổng thầu dự án nhà ở Bình Dương).

Đồng thời PDR vẫn đang thực hiện mở rộng quỹ đất, đầu tư dự án nghìn tỷ đồng. Chẳng hạn như rót hơn 2.300 tỷ đồng vào dự án Bắc Hà Thanh; góp vốn thành lập công ty con là Công ty CP Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt với vốn điều lệ ban đầu là 680 tỷ đồng để lấn sân sang mảng bất động sản khu công nghiệp… Tại thời điểm 30/6/2020, PDR cũng có khoản trả trước cho cá nhân Phạm Thanh Điền 180 tỷ đồng – là khoản tạm ứng ứng mua 99% tỷ lệ sở hữu trong công ty cổ phần Bến Thành – Long Hải – có dự án hiện tại là Khu nghỉ dưỡng Wyndham Tropicana Long Hai với diện tích 12,64 ha. Vào ngày kết thúc báo cáo, các thủ tục đang được thực hiện.

Bên cạnh đó, trong bức tranh chung của thị trường địa ốc trong quý II, PDR cũng là gương mặt nổi bật với mức lãi tăng 27% nhờ bàn giao đất nền, đạt 121 tỷ đồng. Trên báo cáo tài chính, PDR đang có “của để dành” là khoản người mua trả tiền trước hơn 1.566 tỷ đồng, chủ yếu đến từ dự án Khu Đô thị sinh thái Nhơn Hội (1.498 tỷ đồng) với sản phẩm chủ đạo là đất nền.

Ghi nhận thông tin trên thị trường, giới đầu tư đang đánh giá cao tiến độ bán hàng của PDR tại dự án này, giúp doanh nghiệp có dòng tiền nhanh và tốt hơn trước. Đây cũng là chiến lược của PDR trong việc đa dạng hóa thị trường, đa dạng hóa sản phẩm với thời gian hoàn thiện pháp lý, hạ tầng chỉ trong 7-12 tháng để đảm bảo quay vòng vốn nhanh.

Bài liên quan

Cổ phiếu PDR và cơ hội 'hóa rồng'

Có lẽ đây là một trong những cơ sở để PDR tự tin vẫn sẽ hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm 2020 với doanh thu 3.789 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.200 tỷ đồng. Dù cho nửa đầu năm, PDR mới thực hiện được 31% kế hoạch doanh thu và 23% kế hoạch lợi nhuận.

Thị trường chứng khoán phản ánh sự kỳ vọng của nhà đầu tư, diễn biến tăng giá cổ phiếu PDR có thể đến từ những chuyển động tích cực trên, hoặc có thể một bộ phận nhà đầu tư nhạy tin nắm được những thông tin tốt nhưng chưa được công bố đã mua trước đón đầu cơ hội.

Cổ phiếu tăng cao, ai vui?

Đà tăng của PDR mang tới không ít sự phấn khích cho cổ đông Phát Đạt, mà hơn ai cả, là đội ngũ lãnh đạo hiện nay của tập đoàn này, khi biết hàng, nhiều chục triệu cổ phiếu PDR hiện đang là tài sản đảm bảo cho các đợt phát hành trái phiếu, với lãi suất không mấy "dễ thở". 

Ngày 21/8/2020 vừa qua, HĐQT PDR thông qua phương án phát hành thêm gần 26 triệu cổ phiếu để trả cổ tức đợt 1 năm 2020 cho cổ đông, với tỷ lệ thực hiện 7% (cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu sẽ được nhận thêm 7 cổ phiếu mới). Thời gian thực hiện trong nửa cuối năm 2020. Trước đó, vào cuối tháng 5, PDR cũng đã hoàn thành việc phát hành 42,6 triệu cổ phiếu để trả cổ tức năm 2019 với tỷ lệ 13%.

Với diễn biến tăng giá nhanh, cổ phiếu PDR mang đến niềm vui nhà đầu tư ngắn hạn, bắt trúng sóng tăng của cổ phiếu này. Nhưng có lẽ quan trọng hơn, là giúp PDR tránh được rủi ro suy giảm giá trị tài sản đảm bảo khi cổ phiếu PDR có thể bị điều chỉnh kỹ thuật vào ngày giao dịch không hưởng quyền. Bởi lẽ, trong nhiều đợt trái phiếu đã phát hành, tài sản đảm bảo chính là cổ phiếu PDR.

Phó Tổng Giám đốc một CTCK cho biết, muốn vay ngân hàng thì bắt buộc phải có tài sản thế chấp và dòng tiền trả nợ tốt. Trong khi đó, nguồn vốn từ ngân hàng chảy vào lĩnh vực bất động sản đang có sự chọn lọc cao hơn, buộc nhiều doanh nghiệp phải tìm đến kênh huy động trái phiếu doanh nghiệp. Vì yêu cầu vốn lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro, nên lãi suất trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản cũng thuộc nhóm cao nhất. Trong trường hợp, các tổ chức phát hành sử dụng tài sản đảm bảo là cổ phiếu, thì việc ‘giữ giá” cổ phiếu là điều thường thấy. Giá cổ phiếu tăng cũng giúp các tổ chức phát hành tạo ra tài sản lớn và làm tài sản đảm bảo cho các đợt phát hành tiếp theo (nếu có).

Tại thời điểm cuối tháng 6/2020, tổng nợ vay của PDR là 2.213 tỷ đồng, trong đó vay ngắn hạn là 1.718 tỷ đồng và dài hạn 495 tỷ đồng, tập trung chủ yếu là vay trái phiếu hơn 1.190 tỷ đồng.

Báo cáo tài chính của công ty cho thấy, PDR đã có 7 đợt phát hành trái phiếu, lãi suất từ 9,5%-13,5%/năm, đa phần đáo hạn trong năm 2020, chỉ có trái phiếu đợt 7 đáo hạn trong tháng 6/2021. Công ty còn vay từ Vietnam New Urban LP 524 tỷ đồng, với lãi suất cao ngất ngưởng 15%/năm. Toàn bộ nguồn vốn huy động để tài trợ cho dự án Nhơn Hội – Bình Định là chính.

Trong đó, tài sản đảm bảo, ngoài quyền sử dụng đất và toàn quyền tài sản tại dự án Nhơn Hội – Bình Định, quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Nam thuộc Công ty An Điền (đối tác kinh doanh của PDR), thì chủ yếu các đợt phát hành có tài sản đảm bảo là cổ phiếu PDR sở hữu bởi cổ đông, tổng cộng 58,12 triệu cổ phiếu PDR, tương ứng 15,7% số lượng cổ phiếu đang lưu hành.

Trong tháng 7 vừa qua, PDR vừa công bố phát hành thành công 110 tỷ đồng trái phiếu đợt 3 trong năm 2020, trong đó, 100 tỷ đồng được mua bởi tổ chức nước ngoài. Kỳ hạn 1 năm và lãi suất thực tế 13%/năm, với tài sản đảm bảo là 10,1 triếu PDR do bên thứ 3 sở hữu.

Theo kế hoạch, PDR sẽ tiếp tục phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu trong quý 3-4/2020 để tài trợ cho dự án KĐT du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định) và cấp vốn cho công ty con thực hiện Dự án Trung tâm Thương mại và Dịch vụ Căn hộ cao cấp Bình Dương, tỉnh Bình Dương.

Có thể thấy, đa phần trái phiếu có kỳ hạn 1 năm. Để đảm bảo dòng tiền thanh toán, chiến lược hiện nay của PDR là phù hợp (tốc độ ra hàng nhanh trong vòng 7-12 tháng), nhưng cũng đòi hỏi tiến độ bán hàng của PDR cũng phải rất tốt.

BCTC kiểm toán của PDR cho thấy, nửa đầu năm, PDR đã thực hiện trả hơn 522 tỷ đồng nợ gốc vay, và tiền lãi vay đã trả là 191,5 tỷ đồng. Chiến lược sử dụng đòn bẩy tài chính, bên cạnh mang về dòng tiền trong ngắn hạn để triển khai các dự án, tất nhiên sẽ mang tới sức ép trả nợ, lãi không nhỏ. 

Bài liên quan

Ba lần đổi chủ của bộ đôi dự án The EverRich

Chưa "chốt" xong bộ đôi The EverRich

Tổng nợ phải trả cuối quý 2/2020 của Phát Đạt hơn 10.083 tỷ đồng. Trong đó, phải trả dài hạn khác chiếm hơn một nửa với 5.547 tỷ đồng - chủ yếu là khoản tiền góp vốn với đối tác thực hiện hai dự án The EverRich 2 và 3.

Thuyết minh báo cáo tài chính của PDR cho biết, 2 dự án cùng các quyền tài sản phát sinh từ dự án này đã được thế chấp cho Ngân hàng cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng để bảo lãnh cho các khoản vay của công ty. Hiện nhóm công ty đang trong quá trình thực hiện các yêu cầu theo quy định của Nhà nước để đủ điều kiện chuyển nhượng phần còn lại của các dự án này theo HĐHTDT đã ký với Công ty TNHH Đầu tư Big Gain và Công ty TNHH Dynamic Innovation.

Cùng với đó, PDR cũng có chi phí bồi thường dự án The Everich 2 là 924 tỷ đồng, là khoản bồi thường cho CTCP Tư vấn CRE&AGI và Phú Hưng khi thanh lý các hợp đồng hợp tác kinh doanh liên quan đến xây dựng dự án The Everich 2. Các hợp đồng này được thanh lý để công ty chuyển nhượng dự án này cho Big Gain.

Vào ngày 26/12/2017, nhóm công ty đã ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh có thời hạn 5 năm với Big Gain liên quan đến việc phát triển một phần dự án Everich 2 và Dynamic liên quan đến việc phát triển một phần dự án Everich 3. Khi điều kiện pháp lý dự án được đáp ứng, nhóm công ty có quyền chuyển nhượng phần dự án hợp tác này cho đối tác khác với điều kiện phải hoàn trả đầy đủ các khoản đóng góp của Big Gain và Dynamic cộng với một khoản tiền lãi do các bên thỏa thuận.

Tại ngày kết thúc kỳ kế toán, số tiền nhóm công ty nhận được từ Big Gain và Dynamic lần lượt là 4.557 tỷ đồng và 990 tỷ đồng.

Đây là các khoản treo trên BCTC của PDR nhiều năm nay và được cổ đông chất vấn tại các kỳ ĐHCĐ. Tại ĐHCD năm 2020, Ban chủ tọa PDR cho biết đang rất nỗ lực để hoàn tất các vấn đề liên quan đến 2 dự án này.

Hàng trăm tỷ đồng phải thu bên liên quan

Doanh thu và lợi nhuận của PDR tăng trưởng hàng năm, nhưng tăng mạnh là giai đoạn 2017 đến nay, đi kèm theo đó là khoản phải thu và hàng tồn kho phình to.

Nhìn từ năm 2010 đến nay, tài sản PDR phình to qua các năm, đến cuối tháng 6/2020, theo báo cáo đã kiểm toán, tổng tài sản của Phát Đạt xấp xỉ 14.319 tỷ đồng, nhích nhẹ gần 360 tỷ đồng so với đầu kỳ. Trong đó, chiếm phần lớn tài sản là 7.638 tỷ đồng hàng tồn kho, riêng hai dự án The EverRich 2 và 3 chiếm gần 4.500 tỷ đồng hàng tồn kho.

Chiếm tỷ trọng lớn tiếp theo là Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội 2.380 tỷ đồng, dự án nhà ở Bình Dương 606 tỷ đồng, phát sinh thêm dự án cải tạo chung cư 14/2a Kỳ Đồng, trong khi dự án Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng chưa có “nhúc nhích”, vẫn đang ghi nhận ở mức 75 tỷ đồng,…

Bên cạnh đó, công ty còn hơn 1.337 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang, tập trung ở dự án tòa nhà văn phòng gần 407 tỷ đồng (quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được thế chấp bảo lãnh cho các khoản vay); dự án Cụm công nghiệp Hàm Ninh và KDC Làng Nghề và trung tâm xã Hàm Ninh, huyện Phú Quốc gần 399 tỷ đồng; dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu cổ đại quận 9 là 335 tỷ đồng.

Tổng các khoản phải thu của công ty cũng gần 3.900 tỷ đồng (ngắn hạn 2.457,7 tỷ đồng và dài hạn 1.442 tỷ đồng), tương đương 27% tổng giá trị tài sản. Phát Đạt không còn ghi nhận 158 tỷ đồng phải thu từ CTCP Đầu tư Danh Khôi Holdings như đầu kỳ. Đáng chú ý, PDR có các khoản phải thu các bên liên quan lớn.

Cụ thể, PDR phải thu các bên liên quan tổng cộng 199,5 tỷ đồng.

Đồng thời, trong khoản mục phải thu khác, ghi nhận phải thu bên liên quan ngắn và dài hạn khác là hơn 310 tỷ đồng.

Theo thuyết minh, hầu hết các khoản phải thu này liên quan đến Chủ tịch HĐQT là ông Nguyễn Văn Đạt

Tại ĐHCĐ 2020, Ban chủ tọa đã chia sẻ, khoản phải thu ngắn hạn hàng kỳ cao do đây là các khoản đầu tư phát triển dự án mà công ty đang trực tiếp triển khai hoặc công ty đang cùng với đối tác triển khai. Nếu công ty quyết toán được khối lượng với nhà thầu, quyết toán được công nợ với đối tác, khách hàng thì các khoản phải thu này sẽ giảm tương ứng.

Tiến độ thu hồi công nợ của ban lãnh đạo Phát Đát, do vậy, sẽ tác động không nhỏ tới giá cổ phiếu PDR trong thời gian tới. 

Bài liên quan

Phát Đạt được xếp hạng là công ty kinh doanh hiệu quả nhất Việt Nam 2019

Được 'gỡ khó' dự án BT, Phát Đạt có thể nhận thêm 3 ha đất Trường đua Phú Thọ

Phát Đạt khẳng định chiến lược đón đầu thị trường bất động sản

Phát Đạt được vinh danh Top 10 giải thưởng Báo cáo thường niên tốt nhất năm 2019