Doanh nghiệp khổ vì nhiều quy định đất đai bất cập

Hàng loạt vướng mắc

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long, cho rằng hiện quy định đấu thầu, đấu giá dự án phải có quy hoạch 1/500 do nhà nước lập đang gây bất lợi, lãng phí cho doanh nghiệp (DN). Bởi đa số DN khi trúng đấu giá sẽ mất rất nhiều thời gian, tiền của để điều chỉnh lại quy hoạch 1/500 cho đúng ý tưởng cũng như phù hợp với chủ trương phát triển dự án của DN. Ngoài ra, trong lần điều chỉnh này, cần nhìn nhận tổng quan, đánh giá xem luật Đất đai có xung đột với các luật khác hay không, nếu có thì cần điều chỉnh cho phù hợp.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh, chỉ rõ một số điều của luật Đất đai đang mâu thuẫn với luật Đầu tư, luật Kinh doanh bất động sản (BĐS)… Điển hình như việc chuyển nhượng dự án, luật Kinh doanh BĐS quy định chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính là được chuyển nhượng; trong khi luật Đất đai quy định phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng.

Tương tự, quy trình thủ tục cấp sổ đỏ cho căn hộ condotel, officetel, BĐS du lịch... dù đã có nghị định hướng dẫn nhưng do đây chưa phải là luật nên các địa phương không dám cấp sổ đỏ cho khách hàng. DN đề nghị cần sửa luật Đất đai hoặc ban hành nghị định sớm để cấp được sổ đỏ cho các loại hình BĐS này.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), đồng tình quy định bỏ khung giá đất và cần đưa bảng giá đất về sát giá thị trường. Từ đó DN tính được tiền sử dụng đất (SDĐ), tính được chi phí đầu tư ngay từ đầu chứ không phải tù mù như bây giờ khi nhiều dự án trước đây tạm đóng tiền SDĐ 1 đồng, DN cộng vào giá bán cho khách hàng. Nhưng đến nay khi DN đã hoàn thành, người dân vào ở nhiều năm, nhà nước mới đưa ra số tiền thực tế DN phải đóng cao hơn dự kiến ban đầu rất nhiều. Việc này dẫn đến có nhiều DN thậm chí bán hết dự án cũng không đủ đóng tiền SDĐ. Đáng nói, hiện rất nhiều DN đang mắc kẹt, không đóng tiền SDĐ được.

"Nếu đưa ra được bảng giá đất sát giá thị trường và tính tiền SDĐ được nhanh chóng, không chỉ DN lợi mà nhà nước cũng có lợi vì thu được tiền SDĐ. Ngoài ra, phân lô bán nền là nhu cầu có thật của người dân và DN, nhưng do chưa có quy định cụ thể nên mỗi địa phương làm mỗi cách, thậm chí đa số địa phương đều bắt ngưng. Sửa luật lần này cần phải đưa vào luật, quy định cụ thể trường hợp nào được phân lô bán nền và hạ tầng ra sao. Từ đó quản lý được vấn đề này trên cả nước chứ không phải như hiện nay mỗi tỉnh làm mỗi kiểu. Đối với căn hộ condotel, officetel cũng cần quy định rõ là đất nào được làm loại hình căn hộ này và cấp sổ ra sao", ông Nghĩa đề xuất.

Nếu đưa ra được bảng giá đất sát giá thị trường và tính tiền sử dụng đất được nhanh chóng, không chỉ DN lợi mà nhà nước cũng có lợi - ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, chia sẻ rằng các DN thường né không dám phát biểu trái ý của Bộ nên "nhường" cho HoREA phát biểu. Đây là lý do vì sao ông hay nói dài và gay gắt. Nhưng thực tế luật Đất đai và nhiều luật khác đang có nhiều bất cập. Điển hình như việc xác định tiền SDĐ. Một dự án cùng một công ty định giá đất, nhưng nếu dùng 2 phương pháp xác định giá đất sẽ ra 2 con số khác nhau, với chênh lệch gần 20%. Hay cùng một dự án mà 2 công ty định giá sẽ ra 2 mức giá khác nhau, với chênh lệch cũng gần 20%. Hiện nay mỗi phương pháp xác định giá đất đều đưa ra một con số khác nhau, gây “nguy hiểm” cho cán bộ.

Chính vì vậy nhiều địa phương không thuê được công ty định giá, cán bộ cũng không dám đề xuất tiền SDĐ để UBND tỉnh ra thông báo cho DN. Đối với đất xen kẽ trong một dự án nên cho hoán đổi đất sạch theo một tỷ lệ nào đó, nhà nước lấy đất đó đem đấu giá. Điều này sẽ giúp gỡ ách tắc về đất xen cài trong các dự án bấy lâu nay (chỉ riêng TP.HCM đang vướng hàng trăm dự án không triển khai được).

Đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ quá lớn

Làm việc với Bộ TN&MT, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đề xuất thí điểm nhiều cơ chế, chính sách mới dự kiến đưa vào nghị quyết thay thế Nghị quyết số 54/2017/QH14 của Quốc hội. Cụ thể, UBND TP.HCM mong được thí điểm xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền SDĐ cho các dự án. Cho TP áp dụng việc bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi theo tỷ lệ phần trăm; tách riêng việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án đầu tư công độc lập đối với dự án nhóm B; bỏ kế hoạch SDĐ hằng năm cấp huyện…

Một điểm nghẽn khác là việc chuyển mục đích SDĐ của các tổ chức, cá nhân trên khu đất phù hợp quy hoạch là quyền của họ, nhưng pháp luật đất đai trước đây thiếu khái niệm về chuyển mục đích SDĐ và chưa quy định chuyển mục đích SDĐ cũng là một quyền của người dân nên nhiều trường hợp không thể thực hiện được.

Liên quan đến cổ phần hóa DN nhà nước, ông Mãi nhìn nhận việc yêu cầu DN sau cổ phần hóa phải thực hiện đúng phương án SDĐ đã được phê duyệt trong phương án cổ phần hóa DN là gần như không thể thực hiện được. TP.HCM kiến nghị không lập lại phương án SDĐ đối với DN nhà nước đã cổ phần hóa nhưng không có phương án sử dụng đất. Đồng thời, giải quyết các thủ tục đất đai như ký hợp đồng thuê đất, cấp sổ đỏ, cho phép chuyển mục đích SDĐ hoặc thu hồi đất theo quy định pháp luật đất đai.

Ông Đào Trung Chính, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), cho rằng câu chuyện đấu giá, đấu thầu phải có quy hoạch 1/500 là do nhà nước phải căn cứ vào đó mà đưa ra mức giá. Ngoài ra, nếu không có quy hoạch 1/500, DN lại “đảo” đi xin điều chỉnh quy hoạch, rất phức tạp. Sửa đổi luật lần này sẽ tiến tới xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường, hy vọng sẽ đơn giản thủ tục cho địa phương. Vấn đề quy đổi diện tích đất công xen kẹt trong dự án để lấy đất “thịt” của nhà nước đem đấu giá cũng sẽ được xem xét để rút ngắn thủ tục hành chính, hỗ trợ DN sớm đưa đất vào khai thác.

Ông Lê Thanh Khuyến, Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, cũng cho rằng khi tổng kết luật Đất đai đã thấy có sự chưa thống nhất, đồng bộ với các bộ luật khác, nên khi áp dụng vào thực tiễn đã phát sinh vướng mắc khiến các bên gặp nhiều khó khăn. Nên lần sửa đổi này làm sao luật Đất đai tương thích với các luật Đấu thầu, Đấu giá, Nhà ở. Luật Đất đai giải quyết nhiều vấn đề về kinh tế, xã hội, chứ không riêng gì BĐS nên phải đặt trong một tổng thể. Luật tác động đến nhiều đối tượng nên phải đánh giá được tác động của nó như thế nào, phải viết luật cho đúng, để ai cũng hiểu đúng và làm đúng.

Ông Trần Hồng Hà, Bộ trưởng Bộ TN-MT, đánh giá các vấn đề mà TP.HCM đề xuất có chất lượng, có trách nhiệm và có cơ sở. Nhiều cơ chế mà TP.HCM đề xuất thí điểm đã được quy định bởi các nghị quyết của Bộ Chính trị và nghị định của Chính phủ. Đối với một số vấn đề mới, TP.HCM cần đánh giá toàn diện tính khả thi, tác động của chính sách, tính đồng bộ về phân cấp, thẩm quyền. Bộ trưởng Bộ TN-MT đánh giá tỷ lệ đất nông nghiệp của TP.HCM hiện chiếm 53,4% là quá lớn, đồng thời đề nghị cần tính toán phương án SDĐ nông nghiệp đa mục đích, tăng hiệu quả đất đai và giúp người SDĐ khai thác hợp lý hơn.

(Theo Thanh Niên)

"Không đơn thuần xem đất nông nghiệp là kinh tế nông nghiệp mà cần xem là không gian môi trường, kết hợp thương mại, dịch vụ, du lịch, lâm nghiệp, sản xuất dược liệu" - Bộ trưởng Trần Hồng Hà

Bài liên quan

Vẫn trống vắng khung pháp luật đất đai cho phát triển bất động sản du lịch

Loạt dự án vi phạm luật đất đai tại Thanh Hoá bị bêu tên

Lùi thời gian trình Quốc hội sửa đổi Luật Đất đai

Làm rõ thu hồi đất làm 'dự án đô thị' theo dự thảo mới nhất Luật Đất đai